ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-13403/2018

26 октября 2018 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     17 октября 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  26 октября 2018 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Лопато И.Б.

судей  Семеновой А.Б., Толкунова В.М.

при ведении протокола судебного заседания:  Бургановой А.А.

при участии:  

от заявителя: Башинская Е.А. по доверенности от 17.10.2018

от заинтересованных  лиц: 1) Ерецкий В.Н. по доверенности от 07.05.2018; 2) Афанасьева И.В. по доверенности от 01.08.2017

от 3-его лица:  не явился, извещен 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер  13АП-22846/2018, 13АП-22848/2018)  Администрации Колпинского района Санкт-Петербурга и ООО «ЕВРОДОМ» на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.07.2018 по делу № А56-13403/2018 (судья Вареникова А.О.), принятое

по заявлению  ООО Управляющая Компания "Колпинская"

к  Администрации Колпинского района Санкт-Петербурга, ООО «ЕВРОДОМ»

3-е лицо:  Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Жилищное агентство Колпинского района Санкт-Петербурга"

о признании недействительными торгов 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Колпинская» (ОГРН: 1157847287949, ИНН: 	7817054126, место нахождения: 196641, город Санкт-Петербург, поселок Металлострой, дорога на металлострой, дом 10, лит. А; далее – истец, УК «Колпинская») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением, предмет которого изменен в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании недействительным открытого конкурса по отбору управляющей организации на право заключения договора управления многоквартирным жилым домом, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, поселок Металлострой, Центральная улица, д.19, корпус 3, литер А, извещение №271217/8447330/01 от 27.12.2017 (открытый конкурс), лот №2, проведенного Администрацией Колпинского района Санкт-Петербурга (ОГРН: 1027808752839, ИНН: 7817006891, место нахождения: 196653, город Санкт-Петербург, город Колпино, Бульвар Победы, дом 1; далее – ответчик, Администрация). 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Жилищное агентство Колпинского района Санкт-Петербурга» (ОГРН: 1027808760484, ИНН: 7817030855, место нахождения: 196650, Санкт-Петербург, Колпино, проспект Ленина, дом 70/18; далее – Жилищное агентство) и  Общество с ограниченной ответственностью «Евродом» (ОГРН: 1147847248614, ИНН: 7838507578, место нахождения: 190031, город Санкт-Петербург, Набережная Канала Грибоедова, дом 42, литера А, помещение 17Н; далее – Общество).

Решением суда от 20.07.2018 открытый конкурс по извещению №271217/8447330/01 от 27.12.2017, лот №2 по отбору управляющей организации на право заключения договора управления многоквартирным жилым домом, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, поселок Металлострой, Центральная улица, д.19, корпус 3, литера А, оформленный протоколом от 02.02.2018 №б/н признан недействительным.

Не согласившись с вынесенным решением, Администрация и Общество направили апелляционную жалобу, в которой, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, просят отменить решение суда от 20.07.2018, принять по делу новый судебный акт об отказе истцу в исковых требованиях. 

Оспаривая решение суда первой инстанции, податели жалобы указывают, что судом не дана надлежащая правовая оценка тому факту, что у ответчика отсутствовали документы, подтверждающие факт проведения общего собрания собственников жилых помещений и его реализации, что  не позволяло прекратить конкурсную процедуру. Администрация полагает, что конкурсные процедуры проведены в полном соответствии с действующим законодательством.

В судебном заседании представители Администрации и Общества поддержали доводы апелляционных жалоб, представитель истца против удовлетворения апелляционных жалоб возражал, просил оставить решение суда без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения. 

Жилищное агентство, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб, не обеспечил явку своих представителей в судебное заседание, в связи с чем,  дело рассмотрено судом в соответствии с частью 3 статьи 156 и частью 1 статьи  АПК РФ в его отсутствие.

Законность и обоснованность принятого судебного акта  проверены  в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдано разрешение от 08.12.2017 № 78-06-29-2017 на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства – многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями, подземным паркингом: жилой дом, распределительно-трансформаторная подстанция с трансформаторами 100 кВА, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, поселок Металлострой, Центральная улица, дом 19 корпус 3, Санкт-Петербург, Центральная улица, дом 19 корпус 4, строение 1 (далее – многоквартирный дом). 

На основании пункта 13 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) Администрацией на сайте https://torgi.gov.ru размещено извещение №271217/8447330/01 от 27.12.2017 о проведении открытого конкурса на право заключения договора управления многоквартирным домом по адресу: Санкт-Петербург, поселок Металлострой, Центральная улица дом 19, корпус 3, литера А. (лот №2). 

Однако до момента начала конкурса, в период с 23.12.2017-27.12.2017 в форме очно-заочного голосования проведено внеочередное общее собрание собственников многоквартирного дома, по результатам которого принято решение о выборе порядка и способа управления многоквартирным домом (протокол № 1 от 15.01.2018). В качестве способа управления выбрана управляющая компания, в качестве управляющей компании избрано ООО «Управляющая компания «Колпинская», утверждены условия договора управления многоквартирным домом. 

19.01.2018 в Администрацию поступило письмо № 18 истца с просьбой отменить проведение открытого конкурса от 27.12.2017г. № 271217/8447330/01, лот №2 на основании пункта 39 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (утв. Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 206 г № 75, далее – Правила №75), поскольку правообладателями помещений указанного дома проведено собрание по выбору способа и порядка управления многоквартирным домом с приложением протокола собрания. 

Несмотря на это, в феврале 2018 состоялся конкурс, по результатам которого подписан протокол от 02.02.2018, в качестве управляющей компании  спорного многоквартирного дома избрано Общество.

Посчитав, что конкурс проведен с нарушением действующего законодательства, истец обратился в арбитражный суд. 

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

На основании частей 2, 3 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу части 13 статьи 161 ЖК РФ  в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 утверждены Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (далее - Правила).

Согласно пункту 3 Правил конкурс проводится, в частности, если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления или принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях: большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 ЖК РФ; собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива; не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 ЖК РФ.

В силу пункта 39 Правил N 75, в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится.

Нарушение процедуры организации или проведения конкурса, предусмотренной Правилами, является основанием для признания судом недействительными результатов конкурса и договоров управления многоквартирным домом, заключенных по результатам такого конкурса.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации « (далее - Закон № 214-ФЗ) право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 122-ФЗ.

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (пункт 2 статьи 16 Закона N 214-ФЗ).

В силу части 1 статьи 12 Закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с пунктом 3 статьи 13 и пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов. Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от действий участника долевого строительства.

Согласно статье 8 Закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

По смыслу названных положений закона с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

Основанием владения объектом недвижимости является соответствующий договор, по которому помещение передано застройщиком участнику долевого строительства. При этом собственником станет именно лицо, которому передано помещение от застройщика, поскольку данное лицо после передачи не сможет включить в оборот указанное помещение до регистрации права собственности на себя.

Следует отметить, что, несмотря на то, что участники долевого строительства, не зарегистрировавшие еще свое право, формально не являются собственниками, у них с момента подписания передаточного акта уже возникают обязанности: по внесению платежей за жилое помещение и коммунальные услуги (статья 10, пункт 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ) и платежей за содержание общего имущества многоквартирного дома.

Из вышеизложенного следует, что в отношениях, связанных с управлением общим имуществом, участник долевого строительства становится правомочным с момента передачи ему помещения.

Судами первой и апелляционной инстанции установлено и  материалами дела подтверждается, что разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства выдано 08.12.2017г., извещение о проведении открытого конкурса на право заключения договора управления многоквартирным домом размещено Администрацией 27.12.2017г. 

Дата начала подачи заявок – 27.12.2017г., дата окончания – 29.01.2018г.

В период с 23.12.2017-27.12.2017, то есть до начала подачи заявок, в форме очно-заочного голосования проведено внеочередное общее собрание собственников многоквартирного дома, результаты которого отражены в протоколе № 1 от 15.01.2018.

В качестве управляющей компании выбрана УК «Колпинская», с которой заключен соответствующий договор. Решения правообладателей о выборе управляющей компании представлены в материалы дела. Также истцом в материалы дела представлены договоры управления, заключенные с правообладателями помещений, договоры на поставку газа, водоснабжение, техническое обслуживание.

Таким образом, у Администрации отсутствовали правовые основания для проведения открытого конкурса в связи с наличием на момент его проведения решения дольщиков и собственников помещений в многоквартирном доме об избрании способа управления этим многоквартирным домом и выбора управляющей компанией ООО Управляющая Компания "Колпинская".

Оспаривая решение суда первой инстанции, податель жалобы полагает, что судом не дана надлежащая правовая оценка тому факту, что у ответчика отсутствовали документы, подтверждающие факт проведения общего собрания собственников жилых помещений и факт реализации решения общего собрания собственников помещений, что  не позволяло прекратить конкурсную процедуру. Администрация полагает, что конкурсные процедуры проведены в полном соответствии с действующим законодательством.

Означенный довод подлежит отклонению судом апелляционной инстанции, поскольку в материалы дела  представлена копия письма исх. № 18 от 18.01.2018, согласно которому истец просит отменить проведение открытого конкурса № 271217/8447330/01 от 27.12.2017, лот №2 на основании пункта 39 Правил. 

В качестве причины истец ссылается на проведение собрания правообладателями помещений многоквартирного дома  по выбору способа и порядка управления многоквартирным домом, о чем свидетельствует протокол собрания от 15.01.2018, приложенный к письму. 

Согласно штампу Администрации означенное письмо поступило в адрес ответчика  19.01.2018г. 

На основании изложенного, и учитывая, что приоритетное право выбора управляющей организации принадлежит собственникам (правообладателям) помещений в многоквартирном доме, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о противоречии проведенного Администрацией конкурса положениям действующего законодательства и волеизъявлению правообладателей помещений многоквартирного дома. 

В статье 449 ГК РФ указано, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. 

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Кодекса. Вместе с тем, как пояснили представители участвующих в деле лиц, договор по результатам конкурса не заключен, фактическое управление домом осуществляет ООГО «УК «Колпинская».

Принимая во внимание, что судом правильно установлены обстоятельства дела, в соответствии со статьей 71 АПК РФ исследованы и оценены имеющиеся в деле доказательства, применены нормы материального права, подлежащие применению в данном споре, и нормы процессуального права при рассмотрении дела не нарушены, обжалуемое решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 20.07.2018г. по делу №  А56-13403/2018  оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.Б. Лопато

 

Судьи

 

А.Б. Семенова

 

В.М. Толкунов