АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А39-5142/2020

город Саранск15 октября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 08 октября 2020 года.

Решение в полном объеме изготовлено 15 октября 2020 года.

Арбитражный суд Республики Мордовия в лице судьи Бояркиной С.Ю., 

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску 

индивидуального предпринимателя ФИО2 

к индивидуальному предпринимателю ФИО3, 

о взыскании суммы обеспечительного платежа в размере 70200 руб., 

при участии

от истца: ФИО4, представителя по доверенности от 18.05.2020,

от ответчика: ФИО5, представителя по доверенности от  06.10.2020,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - ИП ФИО2, истец) обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее - ИП ФИО3) с иском о расторжении договора аренды помещения от 01.10.2019, взыскании суммы обеспечительного платежа в сумме 70200 рублей.

В судебном заседании истец поддержал требования о взыскании суммы обеспечительного платежа в размере 70200 руб., сославшись на утрату интереса к заявленному требованию о расторжении договора, указав на возврат имущества по акту приема-передачи и расторжение договора в связи с истечением срока его действия.

Ответчик в удовлетворении иска просил отказать, ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате со стороны истца, подтвердив расторжение договора, представив акт приема-передачи помещения от 05.09.2020.

Из материалов дела следует, что 01 октября 2019 года между ИП ФИО3 (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды, в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель передал, арендатор принял во временное возмездное пользование (аренду) нежилое помещение, расположенное на втором этаже здания по адресу: 

<

...>. Площадь арендуемых помещений  определена в результате совместных обмеров сторон и составляет 46,8 кв.м.

Согласно пункту 3.3. договора, арендная плата состоит из постоянной и переменной составляющих.

В соответствии с пунктом 3.4.1. договора, размер базовой части составляет: 41340 руб., кроме того НДС в месяц за все арендуемые помещения в период с 01 октября 2019 года по 30 ноября 2019 года; 49140 руб., кроме того НДС, в месяц за все арендуемые помещения в период с 01 декабря 2019 года по 01 сентября 2020 года; 52088 руб., кроме того НДС, в месяц за все арендуемые помещения начиная с 02.09.2020. 

Согласно пункту 3.4.2. размер эксплуатационной части составляет: 9360 руб., кроме того НДС, в месяц за все арендуемые помещения в период с 01 октября 2019 года по 01 сентября 2020 года; 10015 руб., кроме того НДС, в месяц за все арендуемые помещения, начиная с 02 сентября 2020 года.

Стороны определили в качестве способа обеспечения исполнения обязательств арендатора по настоящему договору обеспечительный взнос арендатора (пункт 4.1.).

В соответствии с пунктом 4.1. договора, в качестве обеспечения исполнения обязательств арендатора платежи по платежным поручениям №31 от 12.08.2019, 38 от 10.09.2019, 32 от 12.08.2019 ООО "Тепло-Люкс М" в соответствии с соглашением от 17.03.2020 зачтены в качестве обеспечительного взноса по договору  аренды от 01.10.2019, платеж по платежному поручению ИП ФИО6. засчитан в качестве обеспечительного взноса по договору  аренды от 01.10.2019,  на общую сумму 70200 руб.

Пунктом 6.1. предусмотрено, что настоящий договор действует с даты его подписания. Арендные отношения между сторонами действуют в течение периода с даты подписания акта приема-передачи по 31 августа 2020 года.

В иске истец, ссылаясь на Указы Президента РФ от 25.03.2020 №206, от 02.04.2020 № 239, от  28.04.2020 №294, Указы Главы Республики Мордовия от 17.03.2020 указывает, что в марте 2020 года произошло изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора: на территории Республики Мордовия актами органов законодательной и исполнительной власти введен режим повышенной готовности по защите населения от новой короновирусной инфекции COVID-2019.

30.04.2020 года ИП ФИО2 обратилась к арендодателю с требованием о снижении арендной ставки на 50% с 01.04.2020 по 31.12.2020 из-за отсутствия возможности оплачивать арендные платежи в связи с падением выручки и введением режима повышенной готовности (самоизоляции).

Кроме того, 30.04.2020 истец вручила представителю ИП ФИО3 требование о расторжении договора с 01.05.2020, в связи с падением выручки более чем на 50 % с начала 2020 года и введением в Республике Мордовия режима повышенной готовности (самоизоляции) с 28.03.2020, а также указывая на невозможность производить торговую деятельность и платить арендные платежи. Аналогичное письмо с требованием также возврата суммы обеспечительного платежа вручено представителю арендодателя 01.05.2020.

14.05.2020 истец обратился к ответчику с требованием назначить время и место подписания акта приема-передачи помещения и перечислить сумму обеспечительного взноса.

В письмах от 15.05.2020 арендодатель сослался на наличие задолженности по арендной плате, указав, что письмо от 01.05.2020 в соответствии с пунктами 6.3., 6.5. без согласия на расторжение договора со стороны арендодателя не является основанием для его расторжения, договор продолжает действовать и обеспечительный взнос возврату не подлежит.

В свою очередь, истец, указывая на невозможность использовать помещение, на отсутствие возможности извлекать прибыль из своей предпринимательской деятельности, связанной с пандемией короновируса, экономической нецелесообразностью предложенных арендных отношений с арендодателем, обратился в суд с настоящим иском.

Требования истца основаны на нормах статей 328, 451, 606, 611, 614 Гражданского кодекса РФ.

По общему правилу, договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в судебном порядке при существенном нарушении другой стороной условий договора или в иных случаях, предусмотренных законом или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Заявляя требование о расторжении Договора аренды, ответчик ссылается на статью 451 ГК РФ и исходит из существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, связанных с COVID-19.

На основании пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пункт 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с частью 4 статьи 19 Федерального закона №98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Федеральный закон №98-ФЗ) арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в период сложившейся эпидемиологической ситуации в стране действуют специальные нормы, установленные Федеральным законом №98-ФЗ, при этом возможность арендодателя отказаться в одностороннем порядке от договора аренды обусловлена изначальным обращением арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы и отказом последнего от ее уменьшения.

30.04.2020 года ИП ФИО2 обратилась к арендодателю с требованием о снижении арендной ставки на 50% с 01.04.2020 по 31.12.2020 из-за отсутствия возможности оплачивать арендные платежи в связи с падением выручки и введением режима повышенной готовности (самоизоляции), а также в этот же день в письме от 30.04.2020 заявила о расторжении договора аренды.

15.06.2020 ИП ФИО3 направил в адрес ИП ФИО2 предложение об уменьшении арендной платы, где в том числе было предложено в период с 28.03.2020 по дату отмены ограничений оплачивать эксплуатационную часть постоянной составляющей арендной платы в размере 9360 руб. в месяц, кроме того НДС, базовую часть арендной платы не начислять.

Как установлено судом, ИП ФИО2 не относится к числу  субъектов малого или среднего предпринимательства, осуществляющим деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации (ОКВЭД - 47.71 Торговля розничная одеждой в специализированных магазинах), в связи с чем ИП ФИО2 также не может претендовать на односторонний отказ от исполнения Договора аренды.

Кроме того, факт одновременного наличия всех условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 ГК РФ в качестве обязательных для расторжения договорных отношений истцом не доказан. Предпринимательская деятельность по своей сути носит рисковый характер, что ИП ФИО2 не могла не предвидеть при заключении спорного договора аренды. 

В судебном заседании стороны подтвердили, что договор аренды от 01 октября 2019 года расторгнут в связи с истечением срока его действия, предусмотренного пунктом 6.1. договора, имущество возвращено арендатором арендодателю по акту приема-передачи 05 сентября 2020 года. Представитель истца заявил об утрате интереса к заявленному требованию о расторжении договора, однако письменного  уточнения заявленных требований не представил, оставил данный вопрос на усмотрение суда.

С учетом изложенного, принимая во внимание указанные обстоятельства, у суда отсутствуют правовые основания для расторжения договора аренды в судебном порядке.

Доводы истца об отсутствии у него обязанности оплачивать арендную плату по причине распространения нового коронавируса COVID-19 и введением режима повышенной готовности на территории Республики Мордовия, изложенные в исковом заявлении, судом отклоняются, исходя из следующего.

Частью 1 статьи 19 Федерального закона №98-ФЗ предусмотрено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Федерального закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации (часть 1 статьи 19 Федерального закона N 98-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона №68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Из изложенного следует, что введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для предоставления отсрочки уплаты арендной платы либо уменьшения ее размера, а не освобождением от уплаты арендных платежей в полном размере.

Истец просит возвратить сумму обеспечительного платежа в размере 70200 руб., уплаченную по договору аренды согласно пункту 4.1.

Согласно пункту 4.9. договора, арендодатель вправе удержать сумму обеспечительного взноса, подлежащую возврату арендатору с случае, когда у последнего имеется задолженность по оплате арендной платы и/или иным платежам по настоящему договору, до даты погашения задолженности.

Согласно статье 381.1 Гражданского кодекса РФ при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Ответчик со ссылкой на пункт 4.9. договора указал, что за ответчиком числится задолженность по арендной плате, которая продолжала начисляться истцом до 31.08.2020, исходя из условий предложения от  15.06.2020 №б/н (направленного истцом в адрес ответчика 15.06.2020).

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, учитывая наличие задолженности на стороне истца по договору аренды, выводы суда в части действий стороны, направленных на досрочное расторжение договора, суд не находит оснований для удовлетворения заявленный требований истца.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по уплате государственной пошлины по делу в сумме 2808 руб. относятся на истца.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина в сумме 6000 руб., уплаченная по  чек-ордеру от 15.05.2020, подлежит возврату из федерального бюджета Российской Федерации истцу.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд

р е ш и л:

в удовлетворении иска истцу отказать. 

Возвратить  индивидуальному предпринимателю ФИО2 (зарегистрирована в Республике Мордовия, г.Саранск, 

<

...>, ОГРНИП 318132600013922, ИНН 

<

***>, дата регистрации - 09.06.2018) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6000 руб., уплаченную по  чек-ордеру от 15.05.2020.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца со дня вынесения решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяС.Ю. Бояркина