АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-7446/2018

г. Владивосток

25 июля 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 18 июля 2018 года. 

Полный текст решения изготовлен 25 июля 2018 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Р.С.Скрягина, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 21.06.2007) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Альтаир» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 12.07.2010) 

о взыскании 2 126 289 рублей 28 копеек 

при участии в заседании:

от истца: ФИО2, доверенность от 27.12.2017, паспорт;

от ответчика: ФИО3, доверенность от 07.05.2018, паспорт;

установил:

Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (далее – Департамент) обратился в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Альтаир» (далее – ООО «Альтаир», общество) о взыскании 2 126 289 рублей 28 копеек, в том числе 1 812 514 рубля 96 копеек – задолженность по арендной плате за период с 01.01.2014 по 30.09.2017 и пени в размере 313 774 рубля 32 копейки, начисленной за период с 12.07.2012 по 05.10.2017.

Ответчик исковые требования отклонил, по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Ответчик заявил о применении срока исковой давности в части взыскания задолженности по арендной плате за 2014 и до 15.04.2015.

Кроме того, ответчик указал, что истцом самостоятельно, без уведомления ответчика изменен коэффициент функционального использования с 2,5 на 9. Ответчик полагает, что оснований для данного изменения функционального коэффициента аренды не имелось, поскольку строительство торгово-бытового центра фактически начато только 21.07.2015 и ведется по настоящее время. Разрешение на строительство объекта капитального строительства выдано администрацией города Владивостока и получено ООО «Альтаир» 06.07.2015.

Согласно представленному ответчиком контррасчету цены иска (с учетом, указанных возражений) взысканию подлежит задолженность в размере 981 600,4 рублей.

Ответчиком также заявлено ходатайство о применении статьи 333 ГК РФ ввиду явной несоразмерности предъявленной ко взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства.

От истца в материалы дела поступили справочные расчеты, произведенные с учетом доводов ответчика о сроке исковой давности и подлежащих применению коэффициентам. Ходатайство о снижении неустойки оставлено истцом на усмотрение суда.

Истец возражения ответчика отклонил, настаивает на удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Из материалов дела судом установлено следующее.

Между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (Арендодатель) и ООО «Альтаир» (Арендатор) заключен договор от 11.07.2012 № 04-Ю-15378 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:750, площадью 1 212 кв.м, находящегося по адресу: 

<

...> (расположенный примерно в 43 м по направлению на запад от ориентира - жилой дом, находящегося в границах участка), для использования в целях строительства торгово-бытового центра (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.3 договора, срок аренды участка установлен с 27.03.2012 по 26.03.2017. 

Пунктом 2.1 договора установлена арендная плата в размере 35 078,27 рублей в месяц. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 1 числа следующего месяца (пункт 2.3 договора).

По акту приема-передачи земельного участка от марта 2012 (Приложение № 1 к договору) земельный участок передан арендатору.

Договор зарегистрирован в управлении Росреестра по Приморскому краю 03.10.2012 за № 25-25-01/195/2012-058.

По окончании срока действия договора аренды земельный участок по акту приема-передачи арендодателю не возвращен.

В обоснование иска Департамент указал, что задолженность по арендной плате по договору по состоянию на 05.10.2017 составляет 2 126 289,28 рублей, в том числе по арендной плате за период с 01.01.2014 по 31.10.2017 в размере 1 812 514,96 рублей, по пени за период с 12.07.2012 по 05.10.2017 в размере 313 774,32 рублей. 

Истец пояснил, что по указанному договору произведен перерасчет арендной платы: с 01.01.2017 года по 26.03.2017 года арендная плата установлена в размере 26 249,50 рублей в месяц; с 27.03.2017 года арендная плата установлена в размере 94 498,19 рублей в месяц.

Письмом от 09.10.2017 истец обратился в адрес ответчика с предупреждением о необходимости погасить имеющуюся задолженность.

Поскольку до настоящего времени задолженность ответчиком не погашена, истец обратился с рассматриваемым заявлением в арбитражный суд.

Заслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд признал исковые требования подлежащими удовлетворению частично, по следующим основаниям.

Отношения сторон по названному выше договору аренды регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) «Аренда», нормами земельного законодательства, условиями договора от 11.07.2012 № 04-Ю-15378.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 25:28:040006:750 относится к земельным участкам, государственная собственность, на которые не разграничена; расположен в границах муниципального образования г. Владивостока.

Полномочным лицом по распоряжению таким земельным участком является Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (Положения о департаменте земельных и имущественных отношений Приморского края, утвержденного постановлением администрации Приморского края от 05.12.2012 № 374-ПА).

Спорный земельный участок предоставлен Обществу в аренду целях строительства торгово-бытового центра; на момент рассмотрения спора строительство объекта не завершено.

В силу части 1 статьи 65 ЗК РФ, пункта 1 статьи 424, пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендная плата, установленная по спорному договору, является регулируемой и при ее расчете подлежит применению действующее законодательство.

Истцом предъявлена к взысканию задолженность по арендной плате за период с 01.01.2014 по 31.10.2017.

В ходе судебного разбирательства ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

          В силу статей 195, 196 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года. 

Согласно статье 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. 

Поскольку, обязательства по оплате арендных платежей имело место с 01.01.2014, при этом с иском в арбитражный суд Департамент обратился 16.04.2018, с учетом правил статей 195, 196, 200, 201 ГК РФ, следует признать, что срок исковой давности за период с 01.01.2014 по 09.04.2015 является пропущенным.

В силу пункта 15. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Исходя из изложенного, с учетом обоснованного заявления о применении судом пропущенного срока исковой, суд отказывает в удовлетворении исковых требований о взыскании арендной платы за период с 01.01.2014 по 09.04.2015. 

Судом установлено, что расчет арендной платы за период с 27.03.2012 по 31.12.2016 определен истцом исходя из кадастровой стоимости земельного участка (11 225 047,08 рублей) и действующих в этот период ставок арендной платы, установленных постановлением администрации Приморского края от 19.03.2009 № 71-па «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края» (далее - постановление № 71-па), постановлением администрации Приморского края от 30.12.2010 № 437-па «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края» (далее - постановление № 437-па), решения думы города Владивостока от 28.10.2005 № 108 «О земельном налоге в городе Владивостоке» (далее – решение № 108), решения думы города Владивостока от 24.11.2009 № 396 «Об установлении корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке» (далее - решение № 396) - (пункт 5.9 Приложения 1 «строительство объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, объектов прочей непроизводственной деятельности на период в течение первых пяти лет включительно с момента предоставления земельного участка»).

Арендная плата составила 35 078,27 рублей в месяц.

Расчет арендной платы за период с 01.01.2017 по 26.03.2017 произведен на основании: постановления Администрации Приморского края от 11.03.2016 № 376-па «О внесении изменений в постановление Администрации Приморского края от 11.03.2015 № 75-па «О порядке определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края» (далее постановление № 376-па; постановление № 75-па); постановления департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14.12.2015 № 5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края»; решения № 108; решения Думы г. Владивостока от 30.07.2015 № 505 (ред. от 28.07.2016) «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке» - далее – решение Думы г. Владивостока № 505 (пункт 1.5.9 Приложения 1 «строительство объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, объектов прочей непроизводственной деятельности на период в течение первых пяти лет включительно с момента предоставления земельного участка»).

Арендная плата составила 26 249,50 рублей в месяц.

Арендная плата за период с 27.03.2017 по настоящее время рассчитана на основании: постановления № 376-па; постановления департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14.12.2015 № 5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края»; решения № 108; решения Думы г. Владивостока № 505 (пункт 1.5.10 Приложения 1 «строительство объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, объектов прочей непроизводственной деятельности свыше пяти лет с момента предоставления земельного участка»).

Арендная плата составила 94 498,19 рублей в месяц.

Согласно представленному в дело справочному расчету (с у четом заявления о сроке исковой давности), размер задолженности за период с 10.04.2015 по 30.09.2017 составил 1 330 670 рублей 10 копеек.

При этом в период с 27.03.2017 арендная плата исчислена с учетом функционального коэффициента - 9.

В данном случае спорным является вопрос применения к расчету арендной платы указанного коэффициента величиной 9, установленного пунктом 1.5.10 решения Думы № 505.

Как указано выше, спорный земельный участок предоставлен для использования в целях строительства торгово-бытового центра, участок передан арендатору по акту в марте 2012 года; разрешение на строительство получено 06.07.2015, срок действия разрешения продлен до 06.10.2018; на участке ведется строительство объекта, которое в настоящее время не окончено.

Доказательств того, что объект построен и может эксплуатироваться, в дело не представлено.

Таким образом, следует констатировать тот факт, что земельный участок используется обществом в целях строительства объекта недвижимости более 6 лет.

В соответствии с пунктом 1.5.10 решения думы № 505 при строительстве административных и офисных зданий, образовательных учреждений, объектов здравоохранения, аптечных организаций и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры и искусства свыше пяти лет с момента предоставления земельного участка применяется коэффициент функционального использования со значением 9 (данный пункт применяется независимо от срока действия договора аренды земельного участка.

В этой связи суд приходит к выводу о том, что соответствующий коэффициент (9) подлежит применению при расчете арендной платы за указанный период.

На основании изложенного доводы ответчика в данной части являются несостоятельными.

Наличие в спорном договоре аренды условий (пункты 2.5, 3.2.3) о необходимости проведения арендодателем перерасчета арендной платы и направления арендатору соответствующего уведомления об этом не признано судом первой инстанции в качестве обстоятельства, исключающего применения императивного принципа изменения регулируемой арендной платы без учета волеизъявления сторон такого договора, предметом которого является публичный земельный участок.

Как указано выше, суд исходит из того, что к спорному договору аренды подлежат применению правила о нормативно регулируемой арендной плате. 

Изменение размера арендной платы согласно утвержденной в нормативном порядке методики ее исчисления могло быть осуществлено арендатором самостоятельно ввиду общедоступной публикации соответствующих актов органов публичной власти в отношении сведений кадастрового учета объектов недвижимости, являющихся одной из составляющих расчета арендной платы за государственные и/или муниципальные земельные участки.

Согласно правовой позиции, изложенной в пунктах 16 и 19 Постановления Пленума ВАС РФ № 73, изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

С учетом этого суд признал, что в данном случае изменение нормативных актов, влияющих на расчет арендной платы, повлекло за собой необходимость перерасчета арендной платы без внесения изменений в спорный договор аренды.

Ответчик в нарушение норм закона и условий договора на момент рассмотрения настоящего дела не внес арендную плату в размере 1 330 670 рублей 10 копеек за период с 10.04.2015 по 30.09.2017, в связи с чем, истец на основании статей 307, 614 ГК РФ вправе требовать взыскания с ответчика данной суммы основного долга в судебном порядке.

При таких обстоятельствах, поскольку доказательств надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы в материалы дела не представлено, размер долга по арендным платежам, согласно представленному расчету, который судом признан обоснованным, составляет подтвержден материалами дела, исковые требования в данной части подлежат удовлетворению в сумме 1 330 670 рублей 10 копеек.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пени, начисленной на сумму долга.

Пеней (неустойкой) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ). 

Согласно пункту 4.2 договора за нарушение срока внесения арендных платежей Арендатор выплачивает Арендодателю пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Поскольку факт просрочки исполнения обязанности по внесению оплаты судом установлен, соглашение о неустойке в виде пени и её размере сторонами в договоре достигнуто, то к ответчику подлежит применению ответственность согласно условиям договора. 

Спорная сумма пени подтверждается расчетом истца, который составлен с учетом условий договора о сроках внесения оплаты. 

С учетом обоснованного заявления ответчика о применении срока исковой давности неустойка за период с 02.05.2015 по 05.10.2017 составила 142 828 рублей 34 копейки.

В этой связи, требования истца в данной части подлежат удовлетворению в указанной сумме.

Ссылаясь на статью 333 ГК РФ, ответчик просит уменьшить предъявленную к взысканию неустойку, в связи с ее явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 333 ГК РФ, подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ). 

В силу статьи 330 ГК РФ истец как кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, суд учитывает, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения (судом принято во внимание, то обстоятельство, что арендная плата не вносилась ответчиком в течение более 6 лет), а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, поскольку ответчиком не представлено доказательств наличия исключительных обстоятельств, являющихся основанием для уменьшения неустойки, учитывая, что с момента согласования сторонами условий о неустойке данное условие в силу положений статьи 8, пункта 2 статьи 307, части 1 статьи 425 ГК РФ стало обязательным для сторон, у суда отсутствуют основания для уменьшения размера неустойки.

Судом также не установлено оснований применения в рассматриваемом случае положений статьи 401 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств (пункт 3 статьи 401 ГК РФ).

В соответствии со статьей 404 ГК РФ суд вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению. Данные правила соответственно применяются и в случаях, когда должник в силу закона или договора несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства независимо от своей вины.

Пункт 1 статьи 406 ГК РФ, предусматривает, что кредитор считается просрочившим, если он не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства. При этом по денежному обязательству должник не обязан платить проценты за время просрочки кредитора (пункт 3 статья 406 ГК РФ).

предусмотренная названной выше нормой права просрочка кредитора, то есть в данном случае Департамента, должна быть связана не только с несовершением им как арендодателем обязательных действий по направлению обществу как арендатору уведомления об изменении арендной платы, но и непосредственно ограничивать возможность последнего надлежащим образом исполнить свои обязательства по договору.

Между тем, что Общество в любом случае должно было оплачивать пользование земельным участком исходя из нормативно установленных ставок, независимо от отсутствия соответствующего уведомления Департамента об изменении арендной платы. Иное бы противоречило принципу нормативного регулирования арендных платежей за публичные земли.

Обстоятельств, объективно исключающих возможность общества самостоятельно оплачивать арендную плату исходя из действующих в спорный период ставок, судом не установлено. Более того, Общество не вносило арендную плату и в размере, которой считает обоснованным.

Само по себе отсутствие до момента обращения в суд по настоящему иску претензий со стороны Департамента относительно наличия задолженности на стороне общества не имеет правового значения и не влияет на результат по делу, поскольку согласно абзацу 2 пункта 81 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» непредъявление кредитором в течение длительного времени после наступления срока исполнения обязательства требования о взыскании основного долга само по себе не может расцениваться как содействие увеличению размера неустойки.

Таким образом, суд не усматривает оснований для уменьшения ответственности Арендатора. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина от суммы удовлетворенных требований подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

р е ш и л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альтаир» в пользу Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края 1 473 498 рублей 44 копейки, составляющих 1 330 670 рублей 10 копеек – сумма задолженности по арендным платежам за период с 10.04.2015 по 30.09.2017, 142 828 рублей 34 копейки – сумма пени, начисленной на сумму долга за период с 02.05.2015 по 05.10.2017. 

В остальной части требований – отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альтаир» в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 27 735 рублей. 

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу. 

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу. 

 

Судья                                                                            Р.С.Скрягин