АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, г.Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

11 апреля 2024 года

Дело №

А55-29275/2023

 

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Соловьевой И.Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лисицкой А.В.,

рассмотрев в судебном заседании  28 марта 2024 года  дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью "АЛЬКОР И КО" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к  обществу с ограниченной ответственностью "ГУД'ОК" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

 

о признании недействительным одностороннего изменения договора и применении последствий недействительности

при участии в заседании

от истца – представитель ФИО1 (по доверенности от 01.04.2023);

от ответчика - представитель ФИО2 (по доверенности от 01.09.2023); представитель ФИО3 (по доверенности от 01.08.2023); 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "АЛЬКОР И КО" обратилось  в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ГУД'ОК", в котором просит:

- признать недействительным одностороннее изменение Договора аренды нежилого помещения № 1-36 от 08.12.2017, оформленное уведомлением ООО «ГУД'ОК» Исх. № 128гуд от 17.07.2023 об изменении размера арендной платы.

- применить последствия недействительности сделки в виде установления арендной платы в порядке п. 2 Дополнительного соглашения от 30.06.2021, согласно которому в случае заполняемости Торгового центра на 80% включительно от Общей арендуемой площади Торгового центра, как она определена Сторонами в Договоре аренды, в период аренды с 01.07.2021 и до окончания срока аренды постоянная часть Арендной платы составит 300 000,00 рублей.

Истец заявил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, в котором просил:

1. Назначить строительно-техническую экспертизу.

2. Поставить перед экспертами следующий вопрос:

После проведения очного осмотра нежилых помещений, определить (установить) фактическую площадь заполняемости арендаторами торгового центра ГУД'ОК, расположенного по адресу: 

<

...> , т.е. площадь арендуемых помещений, на дату проведения экспертизы.

Истец заявил ходатайство о приобщении к материалам дела письменных пояснений, которое судом удовлетворено.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, а также против назначения по делу судебной экспертизы.

Исследовав материалы дела, оценив доводы и возражения сторон, арбитражный суд находит иск необоснованным и не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Между ООО «Алькор и Ко» и ООО «ГУД'ОК» был заключен Договор аренды нежилого помещения № 1-36 от 08.12.2017, согласно п.2.1 которого Арендодатель обязуется предоставить, а Арендатор обязуется принять за плату во временное пользование нежилое помещение (помещение), являющееся частью здания, обозначенное в Приложении № 1 Договора, согласно экспликации к поэтажному плану Здания, оформленному Органами технического учета, общей площадью 940 кв.м., расположенное на 1 этаже Торгового центра по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Красноармейская, д. 131.

К Договору между сторонами были заключены Дополнительное соглашение от 22.06.2020, Дополнительное соглашение № б/н от 11.01.2021, Дополнительное соглашение от 30.06.2021.

Срок аренды определен в п. 4.1 Договора (в редакции Дополнительного соглашения от 30.06.2021) и устанавливается с момента подписания Сторонами акта приема-передачи Помещения и до 31.03.2023 (включительно).

Согласно п. 2 Дополнительного соглашения от 30.06.2021 на основании принятого Арендодателем решения о мерах поддержки Арендатора в Торговом комплексе ООО «ГУД'ОК» (

<

...>) в связи с введением на территории Самарской области уполномоченным органом власти режима повышенной готовности и ограничительных мероприятий, вызванных угрозой распространения новой коронавирусной инфекции 2019-nCov, Стороны пришли к соглашению о предоставлении со стороны Арендодателя следующей скидки Арендатору на арендные платежи:

•  В случае заполняемости Торгового центра на 80% включительно от Общей арендуемой площади Торгового центра, как она определена Сторонами в Договоре аренды, в период аренды с 01.07.2021 и до окончания срока аренды Постоянная часть Арендной платы составит 300 000,00 рублей (кроме того НДС) за Согласованную площадь Помещения в месяц (п. 2.1 ДС от 30.06.2021);

•  В случае достижения заполняемости Торгового центра свыше 80 % об общей Арендуемой площади Торгового Центра, как она определена Сторонами в Договоре аренды, в период аренды с 01.07.2021 и до окончания срока аренды Постоянная часть Арендной платы составит 500 000,00 рублей (кроме того НДС) за Согласованную площадь Помещения в месяц (п. 2.1 ДС от 30.06.2021).

При достижении заполняемости Торгового центра свыше 80 % Арендодатель обязан направить в адрес Арендатора уведомление, в котором обязан указать процент заполняемости Торгового центра. Стороны определили, что до момента получения такого уведомления, Арендатор оплачивает Арендную плату в соответствии с п. 1.1 Соглашения.

При этом Стороны определили, что в случае, если на дату доставки такого уведомления Арендатор будет отсутствовать по юридическому и почтовому адресу, в связи с чем получить подтверждение получения Арендатором уведомления невозможно, сообщение будет считаться надлежащим образом, доставленным в том числе при отсутствии такого подтверждения о получении на 6 календарный день с момента отправки уведомления заказным письмом.

Согласно п. 1 Договора Арендуемая площадь Торгового Центра - площадь торгового центра, сдаваемая или предлагаемая к сдаче в аренду/субаренду и/или иное пользование Арендодателем, составляет 60 000,00 кв.м.

Уведомлением Исх. № 128гуд от 17.07.2023 Арендодатель уведомил Арендатора о том, что на 01.08.2023 г. уровень (процент) заполняемости торгового центра составляет 83,24 % об общей арендуемой площади торгового центра и об увеличении размера постоянной арендной платы до 500 000,00 рублей.

Исх. № б/н от 24.07.2023 Арендатор направил Арендодателю запрос о предоставлении информации, подтверждающей наполняемость торгового центра на дату направления уведомления и список открытых магазинов на плане торгового центра, для подтверждения процента заполняемости торгового центра.

В ответ Арендодатель направил в адрес Арендатора Письмо Исх. № 131гуд от 20.07.2023 с приложением Справки о заполняемости торгового центра на 01.08.2023, согласно которой арендопригодная площадь ТЦ - 60 000,00 кв.м, арендопригодная площадь, на которой ведется коммерческая деятельность - 49 946,40 кв.м.

С указанием на то, что арендодателем не доказан факт того, что арендопригодная площадь, на которой ведется коммерческая деятельность составляет 49 946,40 кв.м., что  Арендодателем не представлено, копии Договоров аренды не приложены, истец обратился с настоящим иском в Арбитражный суд Самарской области.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (пункт 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 первой части Гражданского кодекса Российской Федерации», при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

На основании приведенных норм и разъяснений истец полагает, что уведомление Арендодателя Исх. № 128гуд от 17.07.2023 представляет собой волеизъявление арендодателя, направленное на изменение условия о размере арендной платы, и потому является односторонней сделкой.

Заключенный между сторонами договор аренды нежилого помещения № 1-36 от 08.12.2017 является договором аренды, правоотношения по которому регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, которой названным Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Истец ссылается на то, что расчет занимаемой площади, приведенный Арендодателем не соответствует действительности и опровергается данными Карты торгового центра, опубликованным на официальном сайте торгового центра по адресу: http://gudok-samara.ru/map/ .

Из статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации  следует, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При этом, согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации  если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые интересы третьих лиц, ничтожна.

Истец полагает, что недостоверность сведений о заполняемости торгового центра, изложенных в Уведомлении Арендодателя Исх. № 128гуд от 17.07.2023 г. и Исх. № 131гуд от 20.07.2023 с приложением Справки о заполняемости торгового центра на 01.08.2023 свидетельствует о наличии факта злоупотребления правом со стороны Арендодателя, выразившегося в необоснованном увеличении размера арендной платы, на основании пункта 2 статьи 10 и статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации Уведомление Арендодателя Исх. № 128гуд от 17.07.2023 по мнению истца подлежит признанию недействительным.

Определением Арбитражного суда Самарской области  по делу № А55-29275/2023 от 12.10.2023 сторонам было предложено произвести совместный осмотр помещений (созыв за ответчиком).

Истец 18.10.2023 направил в адрес Ответчика Уведомление о дате, месте и времени осмотра торгового центра «ГУД'ОК», которым сообщил, что 31.10.2023 в 10 часов 00 минут по времени г. Самара по адресу: 

<

...>, состоится осмотр торгового центра «ГУД'ОК».

Указанное уведомление также содержало требование обеспечить явку уполномоченного представителя ООО «ГУД'ОК» со следующими документами: подлинник и копия доверенности на представителя; копия поэтажного плата торгового центра «ГУД'ОК» (с целью нанесения отметок о площадях, занятых арендаторами).

После получения уведомления 24.10.2023 ООО «Алькор и Ко» была получена Телеграмма Вх. № 058 от 23.10.2023 от нотариуса ФИО4 о том, что: «31.10.2023 в 10 часов 00 минут по Самарскому времени по адресу: 

<

...>, в ТРК «ГУД'ОК» состоится нотариальное действие – обеспечение доказательств – осмотр здания торгового комплекса. Для участия в осмотре прошу прибыть 31.10.2023 в 10 часов 00  минут по вышеуказанному адресу. Место встречи: центральный вход со стороны ул. Красноармейская. При себе необходимо иметь документ удостоверяющий личность, документы, подтверждающие полномочия, либо для представителя нотариально оформленную доверенность, содержащую полномочия на участие в вышеуказанном осмотре и документ, удостоверяющий личность.

Во исполнение требований данной телеграммы Истцом была оформлена Нотариальная доверенность от 27.10.2023 на ФИО5, в том числе, содержащая полномочия быть представителем ООО «Алькор и Ко» и участвовать при проведении осмотров и/или совместных осмотров здания торгового центра «ГУД'ОК», расположенного по адресу: 

<

...>, в том числе, но не ограничиваясь, принимать участие в нотариальном действии – обеспечение доказательств – осмотр здания торгового комплекса, назначенного на 31 октября 2023 года в 10 часов 00 минут по Самарскому времени.

Указанная доверенность была удостоверена ФИО6, временно исполняющей обязанности нотариуса города Москвы ФИО7, зарегистрировано в реестре: №  77-850-н/77-2023-1-4464.

Нотариус города Самара ФИО4 30.10.2023 выдал доверенность ФИО5 (представитель ООО «Алькор и Ко»), зарегистрировано в реестре: № 63/191-н/63-2023-6-978.

Осмотр помещений был произведен, 13.11.2023 протокол осмотра был вручен представителю Истца.

Протоколом осмотра, удостоверенным нотариусом ФИО4, подтверждены доводы ответчика о заполняемости торгового центра, превышающей 80%.

Указанный протокол осмотра был представлен в материалы дела №А55-29275/2023.

Истец возражал против принятия указанного протокола осмотра в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего заполняемость торгового центра на момент уведомления арендатора об увеличении арендной платы, ссылаясь на то, что в соответствии с указанным протоколом определена заполняемость торгового центра на 01.08.2023, а также на то, что часть помещений арендованных в торговом центре закрыта.

Из пояснений истца  и ответчика усматривается, что спорным является определения термина – заполняемость.

Истец полагает, что указанный термин следует рассматривать с учетом непосредственного нахождения арендатора на торговой площади и ведения им предпринимательской деятельности в помещении, в то время как истец руководствуется сведениями, содержащимися в договорах аренды с арендаторами.

Термин «Здание», «Торговый центр» установлен сторонами в разделе 1 договора «Определения и толкования»: «торговый центр, Здание, ТЦ, ТК» - означает нежилое помещение площадью 138 149 кв.м., этаж подземный этаж № на отметке -6900, подземный этаж № на отметке -3.300, этаж» 1, этаж № 2, этаж № 3, Этаж № 4, этаж № 5, этаж № 6. Адрес (местонахождение) объекта РФ, Самарская обл., г. Самара, Железнодорожный район, улица Красноармейская, д. 131. Кадастровый номер Здания №63:01:0105001:1576.

Право собственности Арендодателя на объект недвижимости кадастровый номер №63:01:0105001:1576 зарегистрирован за ООО «Гуд'Ок» 14.09.2017 за номером 63:01:0105001:1576-63/001/2017-10.

Договор аренды № 1-36 от 08 декабря 2017 года зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области 06.09.2018 номер регистрации 63:01:0105001:1576-63/001/2018-25.

Срок аренды установлен п.4 1. Договора и составляет 10 лет и исчисляется с момента подписания акта приема- передачи помещения (08.12.2017), что составляет до 08.12.2027.

Дополнительным соглашением от 30.06.2021 стороны внесли изменения в п. 4.1 договора о сроке аренды, установив срок аренды до 31.03.2023 включительно.

Дополнительным соглашением от 29.03.2023 стороны внесли изменения в п. 4.1 договора о сроке аренды, установив срок аренды до 31.03.2028 включительно.

При заключении договора аренды № 1-36 от 08.12.2017 в пункте 5 Приложения № 2 стороны установили постоянную часть арендной платы:

«Постоянная часть Арендной платы рассчитывается в следующем порядке:

-   с Даты Акта Приема-передачи по 16.05.2018 (включительно) - 25 440 (Двадцать пять тысяч четыреста сорок) рублей (не включая НДС) за 1 (один) квадратный метр Согласованной площади Помещения в год;

-   с 17.05.2018 по 16.11.2018 (включительно) Срока аренды - 29 496 (Двадцать девять тысяч четыреста девяносто шесть) рублей (не включая НДС) за 1 (один) квадратный метр Согласованной площади Помещение в год.

В случае достижения заполняемости 71% (Семьдесят один процент) от Общей арендуемой площади Торгового Центра - 35 604 (Тридцать пять тысяч шестьсот четыре) рубля (не включая НДС) за 1 (один) квадратный метр Согласованной площади Помещения в год;

-    с 17.11.2018 по 16.05.2019 (включительно) Срока аренды - 32 544 (Тридцать две тысячи пятьсот сорок четыре) рубля (не включая НДС) за 1 (один) квадратный метр Согласованной площади Помещения в год.

В случае достижения заполняемости 71% (Семьдесят один процент) от Общей арендуемой площади Торгового Центра - 35 604 (Тридцать пять тысяч шестьсот четыре) рубля (не включая НДС) за 1 (один) квадратный метр Согласованной площади Помещения в год;

-    с 17.05.2019 - 32 544 (Тридцать две тысячи пятьсот сорок четыре) рубля (не включая НДС) за 1 (один) квадратный метр Согласованной площади Помещения в год.

В случае достижения заполняемости 71% (Семьдесят один процент) от Общей арендуемой площади Торгового Центра - 35 604 (Тридцать пять тысяч шестьсот четыре) рубля (не включая НДС) за 1 (один) квадратный метр Согласованной площади Помещения в год;

В случае достижения заполняемости 71% (Семьдесят один процент) от Общей арендуемой площади Торгового Центра Арендодатель обязан направить Арендатору соответствующее уведомление. В случае отсутствия такого уведомления, условие об изменении Постоянной части Арендной платы в случае достижения соответствующей заполняемости Общей арендуемой площади Торгового Центра, предусмотренное настоящим пунктов (71%), не применяется, и Постоянная часть Арендной платы уплачивается в размере согласованной Сторонами на текущий период».

17.07.2023 исх. № 128гуд. Арендодатель уведомил Арендатор о заполняемости ТЦ на 83,24% и установлении с 01.08.2023г. арендной платы в размере 500 000 руб. (экспедиторская расписка 1761317450, получено арендатором 20.07.23).

20.07.2023 исх. 131гуд. арендодатель направил «Уточнение к уведомлению», в котором подтвердил дату - 01.08.2023г. установления арендной платы в размере 500 000 руб. и приложил Справку о заполняемости ТРК с указанием: перечня арендаторов, договора, этажа, площади, (экспедиторская расписка 1761801271, получено арендатором 21.07.23).

02.08.2023 исх.140гуд. арендодатель пояснил арендатору порядок расчета заполняемости и способы его подтверждения на основании условий договора (экспедиторская расписка 1764234843, получено арендатором 04.08.23).

08.09.2023 исх. 177гуд. арендодатель направил арендатору выдержки из договоров аренды по арендаторам учитываемых при расчете процента заполняемости (экспедиторская расписка 1771088356, получено арендатором 12.09.23).

Согласно Уведомлениям 128 гуд, 131 гуд, 177 гуд и Справке о заполняемости, торговый центр заполнен арендаторам на 83,24% согласно Приложению № 1.

Факт нахождения данных арендаторов подтверждён Протоколом осмотра доказательств от 10.11.2023, удостоверенного нотариусом г. Самара ФИО4 с фотофиксацей бренда и наименования арендатора, его места нахождения. В осмотре участвовал как представитель Истца, так и представитель Ответчика.

Согласно п. 5 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  Обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания, если подлинность нотариально оформленного документа не опровергнута в порядке, установленном статьей 161 настоящего Кодекса, или если нотариальный акт не был отменен в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством для рассмотрения заявлений о совершенных нотариальных действиях или об отказе в их совершении.

Таким образом, факт заполняемости торгового центра Гудок арендаторами, указанными в Уведомлении 128 гуд. от 17.07.2023, (с учетом уточнения 131 гуд от 20.074.2023), 177гуд от 08.09.2023 (с учетом Справки о заполняемости) установлен нотариусом ФИО4 подтвержден путем подписания Протокола осмотра доказательств, и в силу ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации , не требует доказывания.

Согласно разделу 1 договора «Определения и толкования» в договоре, если иное не будет предусмотрено иное, слова и выражения будут иметь нижеследующие значения:

«Торговый центр, Здание, ТЦ, ТК» - означает нежилое помещение площадью 138 149 кв.м., этаж подземный этаж № на отметке -6900, подземный этаж № на отметке -3.300, этаж» 1, этаж № 2, этаж № 3, Этаж № 4, этаж № 5, этаж № 6. Адрес (местонахождение) объекта РФ, Самарская обл., г. Самара, Железнодорожный район, улица Красноармейская, д. 131. Кадастровый номер Здания №63:01:0105001:1576.

«Общая арендуемая площадь Торгового центра»- площадь Торгового центра, сдаваемая или предлагаемая к сдаче в аренду/субаренду и/или иное пользование Арендодателем, составляет 60 000 (шестьдесят тысяч) квадратных метров.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации  условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как прямо следует из термина «Общая арендуемая площадь Торгового центра», «торговый центр», и пункта 2.1 дополнительного соглашения к договору аренды от 30.06.2021, для установления арендной платы в размере 500 000 руб. необходимо достижение заполняемости Торгового центра (кадастровый номер 63:01:0105001:1576) 80 % от общей арендуемой площади (площадь, сдаваемая или предлагаемая к сдаче в аренду/субаренду и/или иное пользование Арендодателем, составляет 60 000 кв.м), что составляет 48 000 кв.м (80%*60 000 кв.м) площади, сдаваемой в аренду или иное пользование.

Поскольку термин «общая арендуемая площадь» - прямо предусматривает не только сдачу площади в аренду/субаренду, но и «иное пользование», то ответчик правомерно учитывал при расчете заполняемости арендаторов,    с которыми заключены как договоры аренды, так и договоры «иного пользования» - договоры возмездного оказания услуг по размещению конструкции/оборудования. В связи с чем, довод Истца о том, при подсчете заполняемости не могут быть учтены договоры оказания услуг по размещению оборудования, противоречит условиям договоры аренды.

Довод арендатора о том, что заполняемость торгового центра предусматривает ведение коммерческой деятельности арендаторами прямо противоречит условиям договора, ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п.2.1 дополнительного соглашения, установлено: «В случае достижения заполняемости торгового центра свыше 80% (восемьдесят процентов) от Общей арендуемой площади Торгового Центра, как она определена сторонами в договоре аренды, в период аренды с 01.07.2021 и до окончания срока аренды, Постоянная часть Арендной платы составит 500 000 (пятьсот тысяч) рублей 00 копеек (кроме того НДС) за Согласованную площадь Помещения в месяц».

«Общая арендуемая площадь Торгового центра»- площадь Торгового центра, сдаваемая или предлагаемая к сдаче в аренду/субаренду и/или иное пользование Арендодателем

Исходя из буквального прочтения и токования. 2.1 договора, с учетом термина «общая арендуемая площадь», следует, что заполняемость - это «доля (80%) от площади, сдаваемой или предлагаемой к сдаче в аренду/субаренду и/или иное пользование Арендодателем».

Ответчиком осуществлена заполняемость торгового центра на 80 % путем заключения договоров аренды и договоров оказания услуг по размещению конструкции, предоставлена справка о заполняемости торгового центра исходя их площади, сданной в аренду или иное пользование.

Исполнение договоров аренды/возмездного оказания услуг по размещению конструкции в виде ведения коммерческой деятельности - это не основание, а следствие заполняемости торгового центра. Договором аренды не предусмотрено толкование термина «заполняемость торгового центра» как ведение коммерческой деятельности арендаторами торгового цента, других признаков заполняемости сторонам не согласовано.

Ответчиком в материалы дела представлены договоры аренды и дополнительные соглашения к ним, подтверждающие размер занимаемой торговой площади в торговом центре Гудок.

Представленные в материалы дела доказательства опровергают доводы истца, изложенные в исковом заявлении, подтверждают заполняемость торгового центра, в связи с чем суд считает нецелесообразным назначение по делу судебной экспертизы, назначение которой приведет к необоснованному затягиванию рассмотрения дела.

При этом арбитражный суд критически относится к доводу ответчика о том, что факт внесения платежей ответчиком в период после направления спорного уведомления подтверждает согласие истца с установленным уведомлением размера арендной платы.

Ссылка истца на злоупотребление правом судом отклоняется в силу следующего.

В соответствии с  п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации  не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п. ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Приведенные истцом доводы не указывают на наличие признаков злоупотребления правом ответчиком, а выражают несогласие истца с направленным Уведомление 128гуд от 17.072.023. Само по себе исполнение Ответчиком условий договора аренды, согласованного обеими сторонами, не может свидетельствовать о злоупотреблении правом. Доказательств того, что действия ответчика фактически направлены не на защиту своего права, а на причинение вреда истцу, не представлено.

При указанных обстоятельствах в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца применительно к ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и оплачены им при обращении с настоящим иском в арбитражный суд.

Денежные средства в сумме 120 000 руб. 00 коп., перечисленные платежным поручением от 11.10.2023 №87472, подлежат возврату истцу с депозитного счета Арбитражного суда Самарской области.

Руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении ходатайства общества с ограниченной ответственностью "АЛЬКОР И КО" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о назначении по делу судебной экспертизы отказать.

В иске отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "АЛЬКОР И КО" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) с депозитного счета арбитражного суда денежные средства в сумме 120 000 (Сто двадцать тысяч) руб. 00 коп., перечисленные платежным поручением от 11.10.2023 №87472.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

 

Судья

 

/

И.Е. Соловьева