АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-24886/2021 

Дата принятия решения –  11 мая 2022 года.

Дата объявления резолютивной части –  28 апреля 2022 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Мазитова А. Н., при  ведении протокола судебного заседания секретарем  судебного  заседания  ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к  Муниципальному образованию города Казани в лице Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани, г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 349 629 руб. 04 коп. убытков,

с участием:

от истца– не явился

от ответчика– ФИО3, доверенность от 16.03.2022 г.

от третьего лица (МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений  города Казани») – ФИО3, доверенность от 21.12.2021 г.

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель ФИО2, г.Казань (далее по тексту - истец) обратился в суд с исковым заявлением к  Муниципальному образованию города Казани в лице Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани, г.Казань (далее по тексту - ответчик) о взыскании 349 629 руб. 04 коп. убытков.

         До рассмотрения спора по существу суд в порядке ст.51 Арбитражного процессуального кодекса РФ привлек в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора -  МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений города Казани».

        До принятия решения по существу суд в соответствии со ст.49 Арбитражного процессуального кодекса РФ принял заявленное истцом увеличение размера  искового требования до 373 828 руб. 21 коп.

Представитель ответчика и третьего лица требование истца не признает по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

         Истец о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом в соответствии со статьей 123  Арбитражного процессуального кодекса РФ извещен, не явился. Суд в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ рассмотрел дело в отсутствие надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства истца.

Из материалов дела следует, что ИП ФИО2 с 04.04.2016г. являлся арендатором нежилых помещений, общей площадью 54,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, используемое под организацию торговли, услуг населению, офиса, склада.

Между предпринимателем ФИО2 и Комитетом земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования  г.Казани был заключен договор аренды №8614/95 от 04.04.2016г. со сроком до  03.04.2021г.

Помещения были переданы ответчиком заявителю по акту приема-передачи от  04.04.2016г.

30 июля 2018 года заявитель обратился в Комитет с заявлением, вх. №12921, о реализации своего права на выкуп вышеуказанных арендуемых нежилых помещений на основании Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Закон №159-ФЗ). 

          Письмом от 23.08.2018г. исх.№10937/КЗИО-ИСХ ответчик отказал заявителю в предоставлении в собственность арендуемых нежилых помещений, указав, что договор аренды заключен с физическим лицом.

Указанный отказ был обжалован предпринимателем в судебном порядке и вступившим в законную силу решением Арбитражного суда РТ от 10.12.2018г. по делу №А65-30207/2018 заявление предпринимателя удовлетворено, признан незаконным отказ  Комитета   земельных и  имущественных   отношений  Исполнительного  комитета Муниципального образования города Казани, изложенный  в письме  от 23.08.2018 г. № 10937/КЗИО-ИСх,  в  реализации    преимущественного права ИП  ФИО2  на  приобретение   арендуемого помещения.

Таким образом, незаконность отказа в приобретении в собственность арендуемого имущества установлена судебным актом.  

Договор купли-продажи арендуемого нежилого помещения был заключен с истцом лишь 12.11.2021г.

Истец, полагая, что в связи с заключением договора купли-продажи нежилого помещения позднее предусмотренного Федеральным законом № 159-ФЗ срока, ему были причинены убытки в виде излишне уплаченных им арендных платежей, обратился  с настоящим иском  в суд.

Исследуя материалы дела, выслушав представителя ответчика и третьего лица, суд первой инстанции приходит к выводу о том, что требования истца обоснованны и подлежат удовлетворению в части.

Исковые требования основаны на положениях статей 15, 16, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности  и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее – Закон №159-ФЗ) и мотивированы тем, что в результате незаконного отказа в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность нежилых помещений, истец был вынужден  вносить арендные платежи; размер внесенной арендной платы составил размер причиненных убытков. 

В спорный период согласно представленной ответчиком расшифровке долгов по договору аренды №8614-95 от 04.04.2016г. размер арендной платы за пользование нежилым помещением общей площадью 54,1 кв.м., расположенные по адресу: РТ, 

<

...>, составлял 10 225 руб. в месяц. 

Истец, обосновывая свои требования, привел расчет задолженности по арендным платежам за период с 26.10.2018г. по 11.11.2021г. на сумму 373 828 руб. 21 коп., исходя из ежемесячного размера арендной платы.

Уплата арендных платежей подтверждается представленными истцом платежными поручениями (л.д.32-63).

Согласно ст. 15 ГК РФ  лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

          Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества, а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях оборота, если бы его право не было нарушено.

          В силу ст. 1069 ГК РФ вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

          Согласно ч.3 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

          По общим правилам, поскольку иное не предусмотрено соглашением сторон, заключение договора купли-продажи прекращает на будущее время обязательство арендатора по внесению арендной платы, поскольку изменяется основание владения арендованным имуществом.

Данная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2011 № 4408/2011.

Согласно пункту 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

 Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

 В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). 

В пункте 6 указанного Постановления также разъяснено, что если выкуп имущества осуществляется в порядке, предусмотренном Законом от 159-ФЗ, не допускается включение в договор продажи недвижимости условия о сохранении обязательств по внесению арендатором арендных платежей после его заключения.

При рассмотрении споров о взыскании убытков подлежит обязательному доказыванию совокупность следующих обстоятельств: противоправность действий (бездействия) причинителя вреда, наличие убытков на стороне потерпевшего, причинная связь между противоправным поведением и убытками, вина причинителя вреда в причинении убытков.

Необоснованность отказа от заключения договора купли-продажи с истцом установлена судебным актом по делу А65-30207/2018, имеющим обязательное и преюдициальное значение для настоящего спора в силу статей 16, 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, уплаченная истцом арендная плата находится в прямой причинно-следственной связи с действиями органа местного самоуправления г. Казани. В случае своевременного заключения договора купли-продажи арендатор стал бы собственником арендуемых им помещений, в заявленный период арендная плата не подлежала выплате в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице.

Истцом доказана совокупность условий необходимых для возмещения убытков: наличие незаконных и несоответствующих положениям Федерального закона №159-ФЗ, действий (бездействия) ответчика при распоряжении спорным имуществом, вина органа местного самоуправления в ненадлежащем исполнении требований закона, причинно-следственная связь между понесёнными истцом убытками и действиями (бездействием) ответчика.

Между тем, период с 21.05.2020г. по 09.06.2021г. подлежит исключению в силу следующих обстоятельств.

21.05.2020 года письмом № 6743/КЗИО-ИСХ ответчик направил истцу с проект договора купли-продажи арендуемого помещения с установленной в соответствии с отчетом оценки ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» от 30.04.2020г. №026-20-ОТ, рыночной стоимостью объекта в размере 2 589 000 руб.

Истец не согласился с выкупной ценой арендованного имущества и обратился в Арбитражный суд  Республики Татарстан с исковым заявлением об урегулировании разногласия при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.02.2021г. по делу №А65-14263/2020 иск удовлетворен, разногласия урегулированы,  цена объекта определена в сумме  1 820 000 руб.  

         Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2021г. решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.02.2021г. по делу № А65- 14263/2020 оставлено без изменения.

Передача преддоговорного спора на разрешение суда по смыслу ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации является правом сторон договора, в силу чего каждая из сторон самостоятельно несет неблагоприятные последствия, вызванные длительным рассмотрением такого спора.

Согласно части 4.1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ течение срока для заключения договора, установленного в части 4 данной статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

В силу приведенной нормы до дня вступления в законную силу решения Арбитражного суда Республики Татарстан по делу №А65-14263/2020, то есть до 09.06.2021г., течение срока для заключения договора купли-продажи арендуемого имущества приостановилось.

          Однако, договор купли-продажи был заключен с истцом муниципальным органом г. Казани только 12.11.2021г.

          Исходя из вышеизложенного, истец был вынужден нести убытки в виде арендной платы за периоды с 26.10.2018г. по 20.05.2020г. и с 10.06.2021г.  по 11.11.2021г. За указанные периоды сумма арендных платежей составила 237 835 руб. 38 коп. 

          С учетом изложенного, требование истца подлежит удовлетворению в сумме 237 835 руб. 38 коп., в соответствии со ст.ст.16, 1069 ГК РФ, ч.3 ст.158 Бюджетного кодекса РФ за счет казны муниципального образования г. Казани.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ

                                                                         Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

          Взыскать с муниципального  образования  город Казань в  лице Исполнительного комитета  муниципального образования  города Казани  за счет  казны  муниципального  образования  город Казань   в  пользу индивидуального  предпринимателя  ФИО2  237 835 руб. 38 коп. убытков, 6 181 руб. расходов по уплате государственной пошлины. 

         В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

Судья                      А.Н. Мазитов