АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-4203/2017

29 июня 2017 года

город Саратов

Резолютивная часть решения оглашена 28 июня 2017 года

Полный текст решения изготовлен 29 июня 2017 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Ваниной И.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом города Саратова (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), город Саратов

к Обществу с ограниченной ответственностью «Миал Девелопмент» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), город Саратов

о взыскании задолженности и пени,

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности №02-15/3021 от 10.02.2017 года,

от ответчика – ФИО3 по доверенности 64 АА 1864786 от 13.09.2016 года,

У С Т А Н О В И Л:

в Арбитражный суд Саратовской области обратился Комитет по управлению имуществом города Саратова с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Миал Девелопмент» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 296 от 08.10.2009 г. в сумме 1 288 474,77 руб., пени в сумме 1 734 875,91 руб.

Отводов суду не заявлено.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования и просил их удовлетворить, как подтвержденные представленными в материалы дела доказательствами.

Представитель ответчика в судебное заседание возражала против удовлетворения исковых требований истца, по основаниям, изложенными в отзыве на иск. 

Информация о принятых по делу судебных актах, о дате, времени и месте проведения судебного заседания, об объявленных в судебном заседании размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru, в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

В силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и третьего лица, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 22.06.2017 года объявлялся перерыв до 11 часов 30 минут 28.06.2017 года, о чем вынесено протокольное определение. После перерыва рассмотрение дела продолжено.

Дело рассматривается в порядке статей 152-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявлений в соответствии со статьями 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений. Суду представляются доказательства, отвечающие требованиям ст. 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав письменные доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации, принципу состязательности сторон, суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, 08 октября 2009 года между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области (далее - Арендодатель) и ФИО4 (далее - Арендатор) на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области № Т-3360-р от 13 августа 2009 года, заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 296, по условиям которого Арендодатель предоставил, а Арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:030109:115, находящийся по адресу: г. Саратов, 

<

...> б/н, с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства, площадью 12400 кв.м. (пункт 1.1. договора). Договор заключен сроком на 49 лет (п. 2.1. договора).

Арендная плата вносится Арендатором ежеквартально, равными долями до 10 числа каждого месяца, следующего за оплачиваемым кварталом, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя (п. 3.2. договора).

Руководствуясь п. 3.5. договора, Размер арендной платы изменяется Арендодателем в одностороннем порядке в случае: изменения методики расчета арендной платы; показателей влияющих на размер арендной платы и её составляющие в соответствии с данной методикой, а также в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами РФ, Саратовской области, города Саратова. 

Заключения дополнительного соглашения к Договору не требуется.

В соответствии с п. 6.2. договора, В случае неуплаты арендной платы в установленный Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,5% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

В силу части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Указанное правило в отношении аренды конкретизировано в части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

С учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предмет, определенный сторонами в договоре, не вызывает у них сомнений относительно объекта аренды либо неопределенности по установлению имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды. 

Дав оценку представленным доказательствам, суд пришел к выводу, что материалы дела в совокупности свидетельствуют об отсутствии у сторон разногласий либо заблуждений в отношении предмета договора и размера арендной платы, неопределенности по указанным вопросам в ходе исполнения договора у сторон не имелось.

Таким образом, представленный договор в силу статей 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным, поскольку между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Отношения, связанные с переменой лиц в обязательстве, регулируются главой 24 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии  со статьями 382, 384 Гражданского кодекса Российской Федерации Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

01 октября 2014 года в соответствии с положениями ст. ст. 382-390 Гражданского кодекса РФ ООО «МИАЛ ДЕВЕЛОПМЕНТ» на основании договора замены стороны в обязательстве перешли права и обязанности Арендатора по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 296 от 08 октября 2009 года. 

Соглашением от 11 сентября 2014 года об изменении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 296 от 08 октября 2009 года, стороны изменили вид разрешенного использования земельного участка на: многоквартирные дома от 3-х до 6 этажей, в т.ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями».

В связи с ненадлежащим исполнением своих обязательств по оплате арендных платежей ответчиком ООО «МИАЛ ДЕВЕЛОПМЕНТ» за период с 23 октября 2014 года по 30 июня 2016 года в размере 1 288 474,77 руб., истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Правовые отношения сторон по предмету спора основаны истцом на нормах главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с требованиями статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).  Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 

В судебном заседании установлено, что в период с 23 октября 2014 года по 30 июня 2016 года ответчик пользовался земельным участком с кадастровым номером 64:48:030109:115, площадью 12400 кв.м. Арендная плата за указанный период ответчиком не уплачена.

Основными принципами земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату. Одной из форм платы за использование земли является арендная плата.

Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации.

По смыслу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению стороны с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Таким образом, пересмотр и перерасчет размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня.

Кадастровая стоимость конкретного земельного участка определяется путем умножения его площади на утвержденный субъектом Российской Федерации удельный показатель кадастровой стоимости, определяемый с учетом месторасположения земельного участка и вида разрешенного использования. 

Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 года N 412-П «Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения» арендная плата на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена», для земельных участков, предназначенных для иных целей - установлен размер арендной платы 2% от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. Документ официально опубликован в издании «Саратовская областная газета», официальное приложение, N 4 (79), 01.04.2008 года.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса РФ для определения арендной платы  за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности может применяться кадастровая стоимость.

11.01.2013 года вступило в силу распоряжение комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 года № 989-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области». 

Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 года № 989-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области» утверждены новые результаты кадастровой оценки. Исходя из данного распоряжения кадастровая стоимость спорного земельного участка, площадью 12400 кв.м. составляет 15 601 060 руб., удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка – 1258,15 руб./кв.м.

Согласно сведениям предоставленным филиалом ФГБУ Росреестра по Саратовской области № 2209 от 22 марта 2017 года, 11 сентября 2014 года в результате изменения вида разрешенного использования, кадастровая стоимость была переопределена с применением УПКС – 3075,97 руб./кв.м., кадастровая стоимость составляет – 38 142 028,00 руб. Указанные обстоятельства опровергают доводы ответчика о применении иной кадастровой стоимости при расчетах арендной платы.

Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 № 412-П «Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения», предусмотрено, что годовой размер арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, определяется по формуле: 

Аг - УПКС х S х К (%), 

где: Аг - размер арендной платы за год; УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв.м земельного участка; S - площадь земельного участка; К - коэффициент в процентах от кадастровой стоимости по видам разрешенного использования земель (пункт 2). 

Размер задолженности арбитражным судом проверен и признан верным.

Размер задолженности по арендной плате подтверждается представленными истцом документами.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик доказательств оплаты задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 296 от 08 октября 2009 года за спорный период не представил.

На основании вышеизложенного, с ответчика подлежит взысканию арендная плата за период с 23 октября 2014 года по 30 июня 2016 года в размере 1 288 474,77 руб., то есть в заявленном истцом размере.

Данный вывод основан судом на представленных и исследованных в ходе судебного заседания доказательствах, которые отвечают требованиям относимости и допустимости, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец также просит взыскать с ответчика пени за несвоевременное внесение арендной платы по договору аренды за период с 10 апреля 2015 года по 15 июля 2016 года в размере 1 734 875,91 руб.

Арендная плата вносится Арендатором ежеквартально, равными долями до 10 числа каждого месяца, следующего за оплачиваемым кварталом, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя (п. 3.2. договора).

В соответствии с п. 6.2. договора, В случае неуплаты арендной платы в установленный Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,5% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Факт ненадлежащего исполнения обязательств по оплате арендных платежей  установлен материалами дела, в связи с чем, требования о взыскании с ответчика суммы неустойки по договору заявлены обоснованно.

Ответчик в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса РФ просит суд снизить размер неустойки.

Согласно пункту 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 года N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" и исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 названного Кодекса только при наличии доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств и только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Как следует из материалов настоящего дела, стороны согласовали в договоре, что в случае неуплаты арендной платы в установленный Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,5% от суммы неуплаты за каждый день просрочки (п. 6.2. договора). 

Риск наступления данной ответственности напрямую зависит от действий самого ответчика. Виновная в неисполнении обязательства сторона - ответчик должна претерпеть неблагоприятные последствия взыскания с нее неустойки в разумных пределах соответственно размеру неисполненного обязательства за период начисления неустойки.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Из вышеуказанной нормы права следует, что свобода договора означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают, с кем и какие договоры заключать, и свободно согласовывают их условия.

Правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Снижение неустойки судом возможно только в одном случае – в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права. 

Иные фактические обстоятельства (финансовые трудности должника, его тяжелое экономическое положение и т.п.) не могут быть рассмотрены судом в качестве таких оснований.

При обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

В силу части 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод конкретного лица в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении размера неустойки, он должен быть соразмерен указанным в этой конституционной норме целям. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе и направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки.

Исследуя вопрос соотношения размера заявленной ко взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства, учитывая компенсационный ее характер, период просрочки исполнения обязательства, а также учитывая высокий размер неустойки за просрочку оплаты аренды, суд приходит к выводу о возможности снижения размера неустойки с 0,5% до 0,1% за каждый день просрочки, что составит 346 975,18 руб.

Указанную сумму неустойки, суд считает справедливой, достаточной и соразмерной. Поскольку размер неустойки 0,1% не превышает размер санкций, обычно применяемых в гражданском обороте при неисполнении гражданско-правовых обязательств, он соответствует принципам добросовестности и разумности. Данный вывод соответствует сложившейся судебной практике.

Суд полагает, что указанная сумма компенсирует потери истца в связи с несвоевременным исполнением ответчиком обязательств, и является справедливой, достаточной и соразмерной, поскольку неустойка служит средством, обеспечивающим исполнение обязательства, а не средством обогащения за счет должника.

Таким образом, суд приходит к выводу, что размер пени в сумме 346 975,18 руб. соразмерен последствиям нарушения обязательств ответчиком, в остальной части следует отказать.

Согласно статье 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражным судом суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

В соответствии с пунктом 1.1. статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков освобождаются от уплаты госпошлины.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины. 

Учитывая изложенное, суд считает, что государственная пошлина подлежит взысканию в доход федерального бюджета с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Миал Девелопмент» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Саратов, в пользу комитета по управлению имуществом города Саратова (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) г. Саратова, задолженность по договору аренды земельного участка №296 от 08.10.2009 за период с 23.10.2014 по 30.06.2016 в размере 1 288 474 руб. 77 коп., пени за период с 10.04.2015 по 15.07.2016 в размере 346 975 руб. 18 коп.

В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований – отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Миал Девелопмент» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Саратов, в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 29 354 руб.

Исполнительные листы выдать в соответствии с требованиями статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после вступления решения в законную силу.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме через Арбитражный суд Саратовской области.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья арбитражного суда                    

Саратовской области                                                                                                       И.Н. Ванина