ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

672000, Чита, ул. Ленина 100б  http://4aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

дело № А19-4431/2018

г. Чита

14 ноября 2018 года.

Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2018 года. 

Полный текст постановления изготовлен 14 ноября 2018 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе 

председательствующего судьи Сидоренко В.А., 

судей: Басаева Д.В., Желтоухова Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Версаль+» на решение Арбитражного суда Иркутской области от 09 июля 2018 года по делу № А19-4431/2018 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 307381126300032, ИНН 

<

***>; место жительства: Иркутская обл., г. Иркутск), индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 307381030200054, ИНН 

<

***>; место жительства: Иркутская обл., г. Иркутск), индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРНИП 30738140300047, ИНН 

<

***>; место жительства: Иркутская обл., Заларинский район, с. Веренка) к обществу с ограниченной ответственностью «Версаль+» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; место нахождения: 664056, 

<

...>), обществу с ограниченной ответственностью «Пирамида ПРО» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; место нахождения: 664035, 

<

...>) о признании недействительными договоров аренды, о взыскании 1 308 700 рублей 80 копеек, 

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: индивидуального предпринимателя ФИО5 (ОГРНИП 307381130200010, ИНН 

<

***>; место жительства: Иркутская обл., г. Иркутск), индивидуального предпринимателя ФИО6 (ОГРНИП 307381230300073, ИНН 

<

***>; место жительства: Иркутская обл., 2 г. Иркутск), общества с ограниченной ответственностью «Автоцентр «Баланс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; место нахождения: 664511, 

<

...>. 3), индивидуального предпринимателя ФИО7 (ОГРНИП 307382726900016, ИНН 

<

***>; место жительства: Иркутская обл., Иркутский р-н, с. Хомутово),

(суд первой инстанции: судья Рукавишникова Е.В.)

в отсутствие в судебном заседании представителей участвующих в деле лиц,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2, индивидуальный предприниматель ФИО3, индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – истицы) обратились в Арбитражный суд Иркутской области к обществу с ограниченной ответственностью «Пирамида ПРО» (далее – ООО «Пирамида ПРО»), обществу с ограниченной ответственностью «Версаль+» (далее – ООО «Версаль+») с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании недействительными договоров аренды № 103 от 01.01.2016, № 143 от 01.01.2016, о взыскании с ООО «Пирамида ПРО» по 436 233 рублей 60 копеек в пользу каждой из истиц задолженности за пользование помещениями.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 22 марта 2018 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: индивидуальный предприниматель ФИО5 (далее – ИП ФИО5), индивидуальный предприниматель ФИО6 (далее – ИП ФИО6), общество с ограниченной ответственностью «Автоцентр «Баланс» (далее – ООО «Автоцентр «Баланс»), индивидуальный предприниматель ФИО7 (далее – ИП ФИО7).

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 09 июля 2018 года исковые требования удовлетворены. Признаны недействительными договоры аренды №103 от 01.01.2016, № 143 от 01.01.2016, заключенные между ООО «Версаль+» и ООО «Пирамида ПРО».

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО «Версаль+» обжаловало его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы ставит вопрос об отмене обжалуемого решения как незаконного, принятого при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, при несоответствии выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела, с нарушением норм процессуального права, по мотивам, изложенным в жалобе.

Лица, участвующие в деле отзывы на апелляционную жалобу не представили.

О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), что подтверждается почтовыми уведомлениями, а также отчетом о публикации на официальном сайте Арбитражных судов Российской Федерации в сети «Интернет» (www.arbitr.ru) определения о принятии апелляционной жалобы к производству, однако лица, участвующие в деле явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. 

В соответствии с частями 3 и 5 статьи 156 АПК РФ неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 АПК РФ, проанализировав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, что в долевой собственности физических лиц и юридического лица находится здание торгово-выставочного центра, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 36:000028:0095:25:401:001:010035700, литер А, где ФИО8 принадлежит на праве собственности – 1/20 доли; ФИО3 – 3/25 доли, ФИО6 – 3/25 доли, ФИО4 – 3/25 доли, ФИО2 – 3/25 доли, ФИО5 – 3/25 доли и ООО «Автоцентр «Баланс» - 7/20 долей. 

Собственники ФИО5, ФИО6, ФИО9 и ООО «Автоцентр «Баланс» (заказчики) 07.12.2015 заключили с ООО «Версаль+» (управляющая компания) договор, согласно которому заказчик поручает, а управляющая компания обязуется осуществлять в течение срока действия договора комплекс мероприятий, направленных на обеспечение хозяйственной эксплуатации торгово-выставочного центра, расположенного по адресу: 

<

...>, предоставлять коммунальные и эксплуатационные услуги заказчикам в помещениях в данном комплексе и пользующимся этим комплексам лицам, осуществляющим деятельность, направленную на получение доходов от использования комплекса, а также иные действия, направленные на достижение целей настоящего договора, в том числе: право на заключение договоров аренды в отношении помещений ТВЦ «Версаль» (установлено Арбитражным судом Иркутской области в рамках дела № А19-21607/2015). 

Поскольку соглашение в отношении заключения указанного договора и соглашение по определению порядка пользования общим имуществом ТВЦ «Версаль», как то предусмотрено статьями 246-247 Гражданского кодекса Российской Федерации, всеми долевыми собственниками не достигнуто, решением Арбитражного суда Иркутской области от 25.07.2017 по делу № А19-21607/2015 договор от 07.12.2015 признан судом недействительным. 

В период действия данного договора 01.01.2016 между ООО «Версаль+» и ООО «Пирамида ПРО» заключены следующие договоры аренды: 

– договор аренды № 103, по условиям которого арендатору передана часть нежилого помещения, общей площадью 53 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, здание Торгово-выставочного центра «Версаль», 3 этаж, помещение под номером 73; 

– договор аренды № 104, по условиям которого арендатору передана часть нежилого помещения, общей площадью 55 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, здание Торгово-выставочного центра «Версаль», 3 этаж, помещение под номером 72-1. 

Поскольку при заключении указанных договоров истицами соглашение с ответчиком и иными сособственниками на предоставление в аренду указанного нежилого помещения ООО «Пирамида ПРО» не достигнуто, истицы полагают, что общество пользуется спорными помещениями в отсутствие на то правовых оснований, чем нарушаются права и законные интересы ФИО2, ФИО4 и ФИО3 как сособственников данного помещения. 

По мнению истиц, заключенные договоры от 01.01.2016 № 103, № 104 являются недействительными. 

Кроме того, поскольку общество «Пирамида ПРО» не осуществляло плату собственникам за пользование помещениями, истицами заявлены требования о взыскании платы за пользование указанными помещениями. Уведомлениями от 13.02.2018, полученными единственным участником общества «Пирамида ПРО» ФИО10 в тот же день, истицы просили ответчика погасить задолженность за пользование указанными помещениями за период с 01.01.2016 по 01.07.2017. 

Требования истиц оставлены ответчиком без исполнения. 

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции об удовлетворении требований правильными, исходя из следующего.

Гражданские права и обязанности в соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий юридических лиц.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области от 25.07.2017 по делу № А19-21607/2015 установлен факт недействительности в силу ничтожности договора, наделяющего правом ООО «Версаль+» распоряжаться, в том числе сдавать от своего имени помещения, расположенные в ТВЦ «Версаль», в аренду третьим лицам с получением арендной платы.

В пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъясняется, что подлежащей применению по аналогии, по смыслу 5 частей 2, 3 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество. В то же время при рассмотрении названного иска суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество, независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы.

Материалами дела подтверждено, что 1 января 2016 года ООО «Версаль+» (арендодатель) и ООО «Пирамида ПРО» заключили договоры аренды № 103, № 104, по условиям которых арендатору предоставлены помещения под номерами 72-1, 73. Как следует из пояснений истиц, договоры аренды в отношении спорных помещений заключены между ООО «Версаль+» и ООО «Пирамида ПРО» в отсутствие согласия всех сособственников здания ТВЦ «Версаль».

Право общей долевой собственности истиц на здание торгово-выставочного центра подтверждается представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации права, а также многочисленными судебными актами Арбитражного суда Иркутской области. Данный факт сторонами не оспорен. 

ООО «Пирамида ПРО» в суде первой инстанции подтвердило факт пользования помещениями № 73, № 72-1, расположенными в ТВЦ «Версаль».

Таким образом, факт пользования спорными помещениями на момент рассмотрения дела, равно как и на момент заключения первоначальных договоров аренды (1 января 2016 года) ООО «Пирамида ПРО» не оспорен, и на основании части 3.1 статьи 70 АПК РФ считается признанным стороной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. 

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности согласно статье 246 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо иным образом распорядиться ею с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Кодекса.

Передача имущества во временное владение и пользование по договору аренды является распоряжением имуществом и, следовательно, передача в аренду имущества, находящегося в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 

По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством (пункт 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).

Поскольку по договорам аренды ООО «Пирамида ПРО» передаче в аренду подлежали выделенные в натуре помещения, а не доли в праве собственности, при заключении таких сделок в силу требований закона (статьи 246-247 ГК РФ) требовались соглашения всех долевых собственников, в том числе истиц. 

В нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ суду не представлено соглашение между сособственниками, определяющее порядок распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, в том числе и спорными помещениями. 

Право сдачи имущества в аренду в силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации принадлежит его собственнику либо иным лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.

По договорам аренды между ООО «Версаль+» и ООО «Пирамида ПРО» в пользование последнего переданы помещения, которые являются объектами долевой собственности; при этом, как установлено судом, соглашение всех участников долевой собственности на распоряжение данными помещениями не достигнуто, договор, наделяющий правом ООО «Версаль+» действовать от имени и в интересах собственников ТВЦ «Версаль», признан судом недействительным в силу ничтожности по причине отсутствия согласия на его заключение долевых сособственников ФИО3, ФИО4, ФИО2 

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При таких обстоятельствах суд как первой, так и апелляционной инстанции полагает, что ООО «Версаль+» не вправе распоряжаться спорными помещениями и заключать договоры аренды, которые в силу правил пункта 2 статьи 168 ГК РФ являются недействительными в силу ничтожности как не соответствующие требованиям пункта 1 статьи 247 названного Кодека и нарушающие права и охраняемые законом интересы участников общей долевой собственности, в том числе истиц; следовательно, общество «Пирамида ПРО» пользуется спорными помещениями в отсутствие на то правовых оснований в силу отсутствия согласия всех собственников данного помещения.

Из положений статей 246-247 ГК РФ и правовой позиции высшей судебной инстанции, выраженной в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64, следует, что наличие правовой заинтересованности истиц заключается в отсутствии волеизъявления предпринимателей на совершение распорядительной сделки в отношении имущества, пользование и распоряжение которым в силу закона должно осуществляться по соглашению всех сособственников (дольщиков) и только в таком случае сделка будет обладать юридической силой и порождать гражданские права и обязанности для сторон, в ином случае сделка, совершенная по волеизъявлению лишь определённых участников долевой собственности, в отсутствие соответствующего соглашения и определенного порядка пользования общим имуществом, прямо противоречит законодательно установленным правилам статей 246-247 ГК РФ, является недействительной (ничтожной) с момента ее заключения, несмотря на добросовестное исполнение обязательств сторонами.

О наличии возражений истиц в отношении договоров, заключенных обществом «Версаль+» с третьими лицами, свидетельствуют многочисленные исковые заявления предпринимателей ФИО2, ФИО4, ФИО3, предъявленные в Арбитражный суд Иркутской области к обществу «Версаль+» и арендаторам, заключившим договоры аренды помещений в ТВЦ «Версаль» в отсутствие волеизъявления долевых сособственников.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ООО «Пирамида ПРО» в порядке части 3 статьи 49 АПК РФ исковые требования признал в полном объёме.

Рассмотрев заявление ответчика, суд первой инстанции верно указал, что признание исковых требований одним из ответчиков при неделимости предмета спора по требованию о признании договоров недействительными в данном случае нарушает права другого ответчика, поэтому в силу части 5 статьи 49 АПК РФ правомерно не принято судом.

В силу пункта 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. 

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ). 

Таким образом, пользование спорными помещениями предполагает возмездный характер правоотношений и, независимо от наличия волеизъявления собственников на передачу в пользование своего имущества, такое пользование предполагается платным в любом случае.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», при рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду. 

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 ГК РФ).

Пунктом 5.1. договора № 103 от 01.01.2016 предусмотрено, что арендная плата по договору установлена в размере 1 870 рублей за 1 кв.м. Общая сумма арендной платы в месяц составляет 99 110 рублей. В размер арендной платы входит также сумма коммунальных расходов (водоснабжение, электроснабжение и т.п.). 

Согласно пункту 5.1. договора аренды № 104 от 01.01.2016 арендная плата составляет 1 870 рублей за 1 кв.м. Общая сумма арендной платы в месяц составляет 102 850 рублей. В размер арендной платы входит также сумма коммунальных расходов (водоснабжение, электроснабжение и т.п.).

Истицами представлен расчёт, согласно которому плата за пользование помещением № 72/1 за период с 01.01.2016 по 01.07.2017 в пользу истиц составила 666 468 рублей, за пользование помещением № 73 – 642 232 рублей 80 копеек. Общая сумма задолженности составила за период с 01.01.2016 по 01.07.2017 1 308 700 рублей 80 копеек, по 436 233 рублей 60 копеек в пользу каждой из истиц.

Материалы дела не содержат доказательств, с какого именно момента арендатор был извещен истицами об отсутствии у общества «Версаль+» правомочий на сдачу помещений в аренду, о необходимости заключения договора аренды со всеми собственниками ТВЦ «Версаль», в том числе с истицами, а также о необходимости производить плату за пользование спорными помещениями истицам, исходя из размера их долей в праве собственности на ТВЦ «Версаль».

Вместе с тем, ответчик (ООО «Пирамида ПРО») в порядке части 3 статьи 49 АПК РФ исковые требования о взыскании неосновательного обогащения признал в полном объеме. 

Рассмотрев заявление ответчика, суд первой инстанции правомерно считает, что признание исковых требований в части взыскания задолженности за пользование помещениями не противоречит закону и не нарушает права других лиц, поэтому в силу части 5 статьи 49 АПК РФ приняты судом.

Согласно части 3 статьи 70 АПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств. 

Обстоятельства, признанные и удостоверенные сторонами в порядке, установленном статьей 70 АПК РФ в случае их принятия арбитражным судом не проверяются им в ходе дальнейшего производства по делу.

Учитывая признание ответчиком иска и принятие судом первой инстанции признания иска ООО «Пирамида ПРО» в части требования о взыскании неосновательного обогащения, выразившегося в невнесении истицам платы за пользование нежилыми помещениями в ТВЦ «Версаль», исходя из размера их долей в праве собственности, учитывая отсутствие правовых оснований для непринятия признания иска в этой части судом, исковые требования в данной части правомерно удовлетворены.

Принимая во внимание приведенные обстоятельства, учитывая, что ответчиками в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ не представлено доказательств правомерного пользования имуществом по соглашению всех долевых собственников торгового центра, суд первой инстанции законно и обоснованно требования истиц о признании договоров признал недействительными, о взыскании в пользу каждой из истиц по 436 233 рублей 60 копеек задолженности по плате за пользование помещением.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы проверены в полном объеме, но подлежат отклонению, поскольку свидетельствуют не о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а о несогласии заявителя жалобы с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом доказательств.

При указанных фактических обстоятельствах и правовом регулировании суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы. Оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 09 июля 2018 года по делу № А19-4431/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа путем подачи жалобы через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.

Председательствующий судья Сидоренко В.А.

СудьиБасаев Д.В.

Желтоухов Е.В.