Арбитражный суд Краснодарского края

Именем  Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-22779/2023

г. Краснодар

20 июня 2024 года

Резолютивная часть решения от 06 июня 2024 года

Полный текст судебного акта изготовлен 20 июня 2024 года

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Медведевым К.Н.

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к ООО «Деловой Мир», г. Краснодар (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

третье лицо: Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар

о понуждении к исполнению договора аренды,

при участии:

от истца: ФИО1 – доверенность (после перерыва),

от ответчика: Дума А.Н. – доверенность, (после перерыва),

от третьего лица: ФИО2 – доверенность, (после перерыва), 

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее – истец) обратилось в арбитражный суд к ООО «Деловой Мир», г. Краснодар (далее – ответчик) с исковым заявлением об обязании ООО «Деловой Мир» исполнить обязательство, предусмотренное пунктом 9.2 договора аренды земельного участка от 13.02.2018 г. № 4300023440, а именно: обеспечить строительство объектов системы образования (школы, детские сады и т.п.) либо взыскать с ООО «Деловой мир» убытки, причиненные неисполнением обязательств, предусмотренных пунктом 9.2 договора аренды земельного участка от 13.02.2018 г. № 4300023440, в размере, установленном судом в ходе судебного разбирательства.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.10.2023 г. к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечен Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар.

Участники процесса в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте его проведения уведомлены надлежащим образом.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судом объявлен перерыв до 11-50 час. 06.06.2024 г. После перерыва судебное разбирательство продолжено с участием представителей истца, ответчика и третьего лица.

От истца поступило ходатайство об объявлении перерыва, представитель истца в судебном заседании пояснил, что оно не актуально, требования поддержал.

Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования представил сведения в отношении спорного земельного участка.

В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ судом объявлен перерыв до 16-00 час. После перерыва судебное разбирательство продолжено в отсутствии лиц, участвующих в деле, без ведения аудиозаписи.

Таким образом, спор рассматривается по правилам статьи 156 АПК РФ в отсутствие лиц, участвующих в деле, по имеющимся материалам дела, без ведения аудиозаписи.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу. 

В соответствии с постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 13.11.2017 г. № 5185 «Об утверждении документации по планировке территории (проекта планировки территории и проекта межевания территории) в целях корректировки проекта планировки территории, ограниченной проспектом им. Писателя Знаменского, улицами им. Валерия Гассия, им. Снесарева в Карасунском внутригородском округе города Краснодара» между администрацией муниципального образования город Краснодар (арендодатель) и ООО «Деловой мир» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 13.02.2018 г. № 4300023440 на земельный участок площадью 30 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0427001:9519 в Карасунском внутригородском округе с видом разрешенного использования: объекты системы образования (школы, детские сады и т.п.), сроком действия до 08.12.2019 г. (далее – договор).

Договор зарегистрирован  в установленном законом порядке 27.02.2018 г., запись № 23:43:0427001:9519-23/001/2018-2.

В соответствии с пунктом 9.2 договора арендатор обязан обеспечить строительство объектов системы образования (школы, детские сады и т.п.).

Согласно пункту 4.1.1 договора арендатор обязан выполнять все условия договора в полном объеме.

Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар сообщено, что постановлением главы муниципального образования город Краснодар от 13.11.2017 г. № 5185 утвержден проект перепланировки территории, в соответствии с которым спорный земельный участок расположен в подзоне размещения объектов дошкольного, начального и среднего общего образования.

В соответствии с пунктом 4.1.5 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Согласно пункту 9.2 договора арендатор обязан не позднее 01.07.2015 г. обратиться за разрешением на ввод объектов в эксплуатацию.

Как поясняет администрация, в соответствии с письмами департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 15.12.2022 г. № 19354/29 и от 02.02.2023 г. № 1623/29 разрешение на строительство на спорном земельном участке не выдавалось. 

Из актов осмотра спорного земельного участка от 08.12.2022 г. № 5202 и от 30.01.2023 г. № 390 следует, что земельный участок площадью 30 кв. м не огражден, свободен от зданий и сооружений.

Таким образом, выявлен факт нарушения ответчиком условий договора № 4300023440. 

В целях досудебного урегулирования спора в адрес ответчика направлено предписание (исх. от 22.12.2022 г. № 31644/26), в котором ответчику предлагается в рамках исполнения обязательств, предусмотренных пунктом 9.2 договора, в 14-дневный срок с момента получения данного предписания устранить выявленные нарушения.

Вместе с тем, указанные требования ответчик не исполнил, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском. 

Исследовав документы, оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Спорные правоотношения возникли из договора аренды земельного участка, в силу чего подлежат регулированию положениями общих норм обязательственного права части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), главы 34 части 2 ГК РФ, а также специальным отраслевым законодательством.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу части 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. 

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. 

Согласно статьям 420, 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. 

В силу статьи 432 ГК РФ требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора. 

Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Договор аренды земельного участка от 13.02.2018 г. № 4300023440 с кадастровым номером 23:43:0427001:9519 в разделе «Особые условия» в пункте 9.2 содержит условие, согласно которому арендатор обязан обеспечить строительство объектов системы образования (школы, детские сады и т.п.).

Поскольку ответчик не обеспечил строительство объектов, администрация требует исполнения обязательств.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Ответчик, возражая против заявленных требований, выразил несогласие с заявленными исковыми требованиями в связи с тем, что постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 13.11.2017 г. № 5185 утверждена документация по перепланировке территории, в том числе, проект межевания территории.

Проект межевания предусматривает два этапа проведения работ: выделение частей участков для их последующего объединения во втором этапе.

Размещение объекта системы образования планировалось на вновь сформированном земельном участке, образуемом в результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0427001:11416 и 23:43:0427001:9519.

Однако объединение указанных земельных участков не осуществлено, ввиду чего исполнение обязательств, предусмотренных пунктом 9.2 договора невозможно.

Также ответчик указывает на неисполнимость пункта 9.2 договора, согласно которому арендатор обязан не позднее 01.07.2015 г. обратиться за разрешением на ввод объектов в эксплуатацию, поскольку договор заключен 13.02.2018 г.

Кроме этого, в обоснование заявленных возражений ответчик указывает, что согласно пункту 7.1 договора, действие договора аренды прекращается по истечении срока аренды. В случае отсутствия на участке имущества арендатора, участок считается возвращенным арендодателю в день расторжения договора либо в день истечения срока, указанного в подпункте 3.2.4 пункта 3.2 раздела 3 договора.

Согласно пункту 6.1 договор действует по 08.12.2019 г.

В соответствии с частью 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Исходя из доводов ответчика, спорный договор аренды прекращен 09.12.2019 г., а земельный участок считается возвращенным арендодателю. 

Таким образом, доводы администрации сводятся к тому, что общество является арендатором земельного участка и взяло на себя обязательства по строительству объектов системы образования. Факт ненадлежащего исполнения обязательства подтверждается материалами дела.

Пунктом 5.1 договора установлено, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора виновная сторона несет имущественную и иную ответственность в соответствии с действующим законодательством и договором.

Согласно пункту 1 статьи 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Вместе с тем, строительство осуществляется в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования, на основании разработанной проектной документации, прошедшей экспертизу, а в отношении социального объекта, такого как объект системы образования, это должно быть заключение государственной экспертизы. 

Однако, передача проектной документации, иной технической документации спорным договором аренды не предусмотрена. 

В соответствие с пунктом 9.2 арендатор обязан обеспечить на участке строительство объектов системы образования (школы, детские сады и т.п.). 

Обязанности ООО «Деловой мир» безвозмездно передать указанные объекты в муниципальную собственность договор аренды не предусматривает. Более того, какие-либо характеристики объектов договором так же не определены (вместимость, этажность, площадь застройки и т.п.). 

Доказательств того, что с момента заключения договора администрацией предпринимались какие-то меры по приведению условия договора в исполнение не представлено. 

Следовательно, указанное условие договора является не согласованным и не порождает обязательства между сторонами.

Кроме того, как указывает ответчик, правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденными решением городской Думы Краснодара от 30.01.2017 г. № 19 п. 6, предусмотрены предельные параметры разрешенного строительства, в том числе, минимальный отступ зданий, сооружений, строений от границы, отделяющей земельный участок от территории общего пользования, а также от границ смежных земельных участков – 3 метра, максимальный процент застройки земельного участка – 60%.

Таким образом, ответчик не уклонялся от исполнения обязательств, предусмотренных пунктом 9.2 договора, поскольку строительство объекта системы образования на земельном участке общей площадью 30 кв. м невозможно.

Согласно статье 416 ГК РФ, обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Таким образом, в соответствии с представленными в дело доказательствами, строительство объектов системы образования (школы, детские сады и т.п.) на спорном земельном участке не представляется возможным, удовлетворение иска администрации повлечет принятие неисполнимого судебного акта.

Согласно заявленным требованиям, администрация просит суд обязать общество исполнить обязательство, предусмотренное пунктом 9.2 договора аренды земельного участка от 13.02.2018 г. № 4300023440, а именно: обеспечить строительство объектов системы образования (школы, детские сады и т.п.) либо взыскать с ООО «Деловой мир» убытки, причиненные неисполнением обязательств, предусмотренных пунктом 9.2 договора аренды земельного участка от 13.02.2018 г. № 4300023440, в размере, установленном судом в ходе судебного разбирательства.

В силу статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. 

Согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Истец по требованию о взыскании убытков обязан доказать:

- нарушение обязательства - должник не исполнил или ненадлежащим образом исполнил обязательство, что привело к убыткам (пункт 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. № 25);

- факт возникновения убытков в виде реального ущерба;

- причинно-следственную связь между действиями (бездействия) должника и возникшими убытками: убытки являются следствием нарушения обязательства; если бы нарушение не произошло, убытки бы не возникли (пункт 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 г. № 7).

В силу пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статьи 15, 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).

При этом судом учтено, что фактически администрация обратилась в суд с требованием о взыскании с общества убытков в виде упущенной выгоды, а не убытков в виде реального ущерба, так как ссылается на неисполнение обществом обязательства по договору аренды земельного участка по возведению объектов системы образования.

Основания для взыскания убытков имеются тогда, когда на стороне взыскателя – истца в результате неправомерных действий ответчика возникли имущественные потери. Убытки должны возмещаться потерпевшей стороне для полной компенсации понесенного ею имущественного ущерба. Для взыскания упущенной выгоды в первую очередь следует установить реальную возможность получения такой выгоды. При этом в силу пункта 4 статьи 393 ГК РФ при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

В настоящем случае по условиям договора аренды общество обеспечивает строительство объектов системы образования за свой счет безвозмездно.

Соответственно, на стороне истца не могут возникнуть убытки ввиду неполучения в муниципальную собственность объекта, на возведение которого истец не должен был нести какие-либо затраты.

Определенные истцом убытки не соответствуют понятиям упущенной выгоды и реального ущерба, приведенных в статье 15 ГК РФ.

Кроме того, ответчиком так же заявлено о пропуске срока исковой давности. 

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. 

На основании статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года. По общему правилу течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ). 

Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Вместе с тем, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статья 199 ГК РФ).

Действие договора аренды земельного участка от 13.02.2018 г. № 4300023440 прекратилось 09.12.2019 г.

Однако с иском в суд о защите своего нарушенного права истец обратился 04 мая 2023 года, т.е. за пределами срока исковой давности. Доказательств прерывания срока исковой давности, предусмотренных в статьях 203, 204 ГК РФ, истец в материалы дела не представил.

В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» указано, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске. Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела. 

С учетом приведенных правовых норм и разъяснений, а также обстоятельств, установленных при разрешении спора, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Аналогичные выводы сделаны судом в рамках спора по делу А32-22778/2023, судебный акт по которому вступил в законную силу.

Руководствуясь статьями 65, 71, 156, 163, 167–170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                                  О.В. Кирий