АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-4739/24 

Екатеринбург

02 сентября 2024 г.

 

Дело № А07-17755/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 сентября 2024 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Артемьевой Н.А.,

судей Кочетовой О.Г., Кудиновой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ФИО2 на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.12.2023 по делу № А07-17755/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2024 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Судебное заседание открыто 22.08.2024. В судебном заседании посредством системы веб-конференции принял участие конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Сигма» (далее – общество «Сигма», должник, застройщик) ФИО3 – лично, предъявлен паспорт.

Представитель общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Глобал» (далее – общество «Специализированный застройщик «Глобал») к системе веб-конференции не подключился.

В судебном заседании в здании Арбитражного суда Уральского округа принял участие представитель ФИО2 – ФИО4 по доверенности от. 04.03.2024.

В судебном заседании суда кассационной инстанции 22.08.2024 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) объявлен перерыв до 26.08.2024.

После перерыва судебное заседание продолжено 26.08.2024 в том же составе суда при участии посредством системы веб-конференции конкурсного управляющего общества «Сигма» ФИО3 – лично, предъявлен паспорт.

В судебном заседании в здании Арбитражного суда Уральского округа приняли участие представители:

ФИО2 – ФИО5, по доверенности от 04.03.2024;

общества «Специализированный застройщик Глобал» –        ФИО6, по доверенности от 26.01.2023.

 

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.04.2023 общество «Сигма» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден ФИО3

При рассмотрении дела о банкротстве общества «Сигма» применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ  «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) о банкротстве застройщика. 

Общество «Специализированный застройщик «Глобал» обратилось в арбитражный суд с заявлением о намерении стать приобретателем прав и обязанностей общества «Сигма» на земельный участок с кадастровым номером 02:55:050339:3488, площадью 5528 кв. м, с расположенным на нем объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:050339:2706, по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Демский район, ул. Дагестанская, площадь застройки 3660,60 кв. м, а также прав на проектную документацию со всеми внесенными в нее изменениями (с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 АПК РФ).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.12.2023 заявление общества «Специализированный застройщик «Глобал» удовлетворено, новому застройщику переданы права и обязательства общества «Сигма», право аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:050339:3488, площадью 5528 кв. м, с расположенным на нем объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:050339:2706, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Демский район, ул. Дагестанская, площадь застройки 3660, 60 кв. м, а также права на проектную и техническую документацию со всеми внесенными в нее изменениями; на общество «Специализированный застройщик «Глобал» возложена обязанность перечислить на специальный счет должника денежные средства в размере 28 472 000 руб.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2024 определение суда первой инстанции от 29.12.2023 оставлено без изменения. 

Не согласившись с вынесенными судебными актами, учредитель должника ФИО2 обратился в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции от 29.12.2023 и постановление апелляционного суда от 22.05.2024 отменить, направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

В кассационной жалобе заявитель указывает на то, что суды первой и апелляционной инстанций фактически приравняли отчет оценщика  от 12.10.2023 № 459-23 к судебной экспертизе и проигнорировали  доказательства, опровергающие выводы оценщика. 

Заявитель кассационной жалобы полагает, что проведение судебной экспертизы в настоящем обособленном споре является необходимым; в отчете от 12.10.2023 № 459-23 содержатся недостоверные сведения – фотоматериалы, что могло существенным образом повлиять на процедуру  проведения оценки объекта и объективное определение его рыночной стоимости; при подготовке отчета от 12.10.2023 № 459-23 оценщиком ФИО7 была использована заниженная степень готовности объекта, что повлияло на величину оценки; также при подготовке отчета      от 12.10.2023 № 459-23 были допущены иные существенные и многочисленные нарушения, установленные специалистом ФИО8 в рецензии от 14.03.2024.

Конкурсный управляющий обществом «Сигма» ФИО3, общество «Специализированный застройщик Глобал» представили отзывы на кассационную жалобу, которые приобщены к материалам дела на основании статьи 279 АПК РФ.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом округа в порядке, предусмотренном статьями 284, 286 АПК РФ, в пределах доводов кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, общество «Сигма» являлось застройщиком объекта «Группа многоэтажных жилых домов со встроенными-пристроенными помещениями предприятий обслуживания населения, общественно-деловой центр с подземной автостоянкой в Демском районе (мкр. «Дема-8») городского округа г. Уфа Республики Башкортостан. Общественно-деловой центр с подземной автостоянкой», этажность – 1, 3, общая площадь – 9 360,8 кв. м, вместимость стоянки – 91 м/место, на земельном участке с кадастровым номером 02:55:050339:5. Согласно проектной документации, в составе объекта жилых помещений нет. В составе объекта количество нежилых помещений 120, из них 91 машино-место.

На земельном участке с кадастровым номером 02:55:050339:5, помимо указанного нежилого помещения, расположено три многоквартирных жилых дома, которые введены в эксплуатацию. Кадастровые (межевые) работы по разделению земельного участка под «пятно» застройки общественно-делового центра не производились.

Решением суда от 26.04.2023 общество «Сигма» признано несостоятельным (банкротом), открыта процедура конкурсного производства.

Арбитражным судом установлено, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) за должником зарегистрирован на праве собственности объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:050339:2706, степень готовности объекта – 21%, площадь застройки – 3 660,6 кв. м, адрес: г. Уфа, Демский район, ул. Дагестанская.

Согласно письму Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 18.05.2023 № АМ-М04-06-3/3795, договор от 22.05.2019 № 643-19 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:050339:5, расположенного по адресу: г. Уфа, Демский район, ул. Дагестанская, заключенный с обществом «Сигма» сроком с 01.04.2019 по 01.04.2022, в настоящий момент не расторгнут, земельный участок по акту приема-передачи не передан, находится в пользовании у арендатора – общества «Сигма».

Общество «Специализированный застройщик «Глобал» обратилось в суд с заявлением о намерении приобрести права и обязанности общества «Сигма» на земельный участок и объект незавершенного строительства.

Удовлетворяя заявленные требования в полном объеме, суды руководствовались следующим. 

Статья 201.15-1 наряду со статьей 201.15-2 Закона о банкротстве закрепляет правовой механизм замены застройщика. Указанный механизм направлен на урегулирование проблем незавершенного строительства и тем самым дает дополнительные гарантии защиты прав участников строительства. Замена застройщика преследует цели завершения строительства многоквартирного дома и последующей передачи жилых помещений участникам строительства.

Пунктом 10 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве предусмотрено, что исполнительный орган, уполномоченный Правительством Российской Федерации, представляет в арбитражный суд заключение о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем, в течение десяти дней с даты поступления заявления о намерении. При подготовке заключения оценивается возможность передачи земельного участка либо земельных участков с находящимися на них неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика нескольким приобретателям. Порядок и основания принятия исполнительным органом, уполномоченным Правительством Российской Федерации, соответствующего заключения определяются Правительством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 7 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве и постановлением Правительства Российской  Федерации от 09.08.2016 № 60 обществом «Специализированный застройщик «Глобал» направлен пакет документов в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации для предоставления заключения о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение статьи приобретателем. 

На основании представленных документов Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации выдано положительное заключение от 18.12.2023 № 78843-нс/07 о возможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем.

Согласно представленному конкурсным управляющим в материалы дела расчету, совокупный размер требований участников строительства в денежном выражении составляет 4 740 000 рублей.

Соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок, находящихся на нем неотделимых улучшений и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований, составляет 28 472 000 руб. Сумма превышения стоимости объекта над обязательствами участников строительства, которая должны быть возвращена в конкурсную массу должника, составляет 28 472 000 руб., оплачивается новым застройщиком в конкурсную массу, из которой производится погашение требований кредиторов 3 и 4 очереди.

Конкурсный управляющий должника ФИО3 указывает, что удовлетворение заявления общества «Специализированный застройщик «Глобал» позволяет восстановить права участников строительства (4 740 000 руб.), 100% погасить задолженность перед кредиторами 3 очереди (3 410 000 руб.) и 4 очереди (5 321 889,19 руб.), 100% погасить текущие требования 277 193 руб. 53 коп. (на день вынесения оспариваемого определения).

Погашение третьей и четвертой очередей реестра требований кредиторов, а также текущей задолженности (совокупно – 10 009 082 руб. 72 коп.) возможно за счет возвращенной в конкурсную массу суммы превышения стоимости объекта над обязательствами участников строительства.

Конкурсным управляющим обществом «Сигма» ФИО3 в соответствии со статьями 201.15-1, 201.15-2 Закона о банкротстве проведена оценка рыночной стоимости объекта незавершенного строительства кадастровый номер 02:55:050339:2706, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Демский район, ул. Дагестанская. В материалы дела представлен отчет об оценке от 12.10.2023 № 459-23 подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «ОценкаПро» (далее – общество «ОценкаПро»).

В соответствии с отчетом об оценке рыночная стоимость объекта незавершенного строительства и земельного участка (под «пятном» застройки) составила 33 212 000 рублей.

В ходе рассмотрения обособленного спора доводы ФИО2, относительно не соответствия определенной экспертом степени готовности объекта 4,17% и соответствующего занижения стоимости объекта незавершенного строительства на 62 128 489 руб. 86 коп., в связи с чем отчет от 12.10.2023 № 459-23 не может быть признан достоверным, а также относительно необходимости проведения судебной экспертизы были оценены судами и отклонены исходя из того, что степень готовности объекта незавершенного строительства подтверждена представленными в материалы дела документами, а именно: выпиской из ЕГРН, заключением кадастрового инженера от 22.04.2024, отчетом оценщика, информационным письмом общества «ОценкаПро» от 25.03.2024 № 37, разрешением на строительство от 29.07.2014 № RU 03308000-1100-П, а также положительным заключением государственной экспертизы  от 20.03.2013 № 02-1-4-0115-13. В этой связи, в отсутствие доказательств, свидетельствующих о наличии обстоятельств, в связи с которыми необходимо назначение и проведение судебной экспертизы по смыслу статьи 82 АПК РФ, судами установлено отсутствие необходимости проведения судебной экспертизы. 

Судами также отмечено, что отчет об оценке выполнен в соответствии со статьями 201.15-1, 201.15-2 Закона о банкротстве, отвечает требованиям, закрепленным в Федеральных стандартах оценки, в частности, в Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки «ФСО № 1», утвержденном приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256. 

Вопреки доводам ФИО2, материалы дела не содержат доказательств недостоверности, необъективности или незаконности отчета   от 12.10.2023 № 459-23, подготовленного обществом «ОценкаПро».

Как отмечено судом апелляционной инстанции, утверждение ФИО2 об использовании оценщиком заниженной степени готовности объекта, что повлияло на величину оценки, не соответствует действительности, с учетом следующих обстоятельств.

Действительно, согласно кадастровому паспорту по состоянию на 21.12.2015 степень готовности объекта соответствовала 11%.

Вместе с тем, в рамках рассмотрения дела № А07-25072/2016 по иску Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан к обществу «Сигма» о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства – общая площадь застройки 3 660, 60 кв. м, степень готовности 11%, кадастровый номер 02:55:050339:2706, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Демский район, ул. Дагестанская, была назначена строительно-техническая экспертиза, по результатам проведения которой представлено заключение эксперта от 21.08.2018 № 208/2018.

Согласно данному заключению, по вопросу № 3 – соответствует ли процент готовности объекта (11%), указанный в свидетельстве о государственной регистрации права от 20.02.2016 №02-04/101-04/201/002/2016-117/1, объекту незавершенного строительства на момент государственной регистрации, эксперт пришел к следующему выводу: «Допуская, что свайные работы на момент государственной регистрации были выполнены в полном объеме, степень готовности объекта, по удельному весу фундамента в общем объеме конструкций можно оценить в 2-2,5 процента. Выполнить расчет готовности объекта по процентному соотношению выполненных работ к общей стоимости строительства не представляется возможным ввиду отсутствия сметной и исполнительной документации».

Таким образом, судами установлено, что на 20.02.2016 степень готовности объекта составляла 2-2,5%, что также подтверждается имеющейся в материалах дела выпиской из ЕГРН согласно которой, степень готовности объекта составляет 4%.

При этом относительно доводов ФИО2 о том, что в связи с дальнейшим проведением работ по состоянию на 16.12.2016 степень готовности увеличилась до 21%, судами отмечено, что согласно материалам дела 20.03.2013 выдано положительное заключение государственной экспертизы № 02-1-4-0115-13 на объект капитального строительства «Группа многоэтажных домов со встроенно-пристроенными помещениями предприятий обслуживания населения, общественно-деловой центр с подземной автостоянкой в Демском районе (микрорайон «Дема-8») городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Общественно-деловой центр с подземной автостоянкой».

Согласно письму от 12.05.2023 № 98-04-0178, отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан обществу «Сигма» выдано разрешение от 29.07.2014 № 03308000-1100-П, по которому обществу «Сигма» разрешено строительство объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 02:55:050339:5, сроком действия                   до 24.04.2016.

Однако, как следует из материалов дела, в последующем для рассмотрения вопроса о выдаче разрешения на строительство объекта общество «Сигма» не обращалось, перечень документов, предусмотренный частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, не представило. Ранее выданное разрешение на строительство не является действующим. Новое разрешение не выдавалось.

Судами  установлено, что в настоящее время строительство объекта не завершено: отсутствует крыша, перекрытия, в том числе входные группы, окна, двери, не подведены и не проведены какие-либо коммуникации.

Согласно письму Государственного комитета Республики Башкортостан по жилищному и строительному надзору от 06.05.2024 № 16740, материалов проверок в отношении общества «Сигма» по спорному объекту капитального строительства не имеется. Информация о проводимых работах на объекте отсутствует. Извещение о сроках завершения работ по объекту не поступало.

Судами установлено, что проведение застройщиком работ по спорному объекту в 2014 - 2016 годах подтверждается представленными в материалы дела справками о стоимости выполненных работ и затрат, актами о приемке выполненных работ за период с июня 2014 года по апрель 2016 года, вместе с тем проведение работ после окончания срока действия разрешения на строительство материалами дела не подтверждено, состояние объекта с указанного времени не изменилось, доказательств обратного материалы дела не содержат.

Кроме того, как отмечено судами, в представленных пояснениях конкурсный управляющий должника указал, что сметная и исполнительная документация в распоряжении конкурсного управляющего отсутствует, что препятствует проведению экспертизы установления степени готовности объекта незавершенного строительства.

В свою очередь, оценщиком указана степень готовности объекта 4% в соответствии с данными, приведенными в выписке из ЕГРН от 11.12.2023.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела заключение кадастрового инженера общества «Уральский кадастровый центр» от 22.04.2024, в ранее подготовленном техническом плане от 16.12.2016 (кадастровый инженер: ФИО9), заказчиком которого являлось общество с ограниченной ответственностью «Управление капитального строительства «МОНОЛИТСТРОЙ», информационные письма общества «Оценка Про» от 25.03.2024 № 37, от 02.05.2024 № 51, рецензию общества «Капитал» на отчет от 12.10.2023 № 459-23, суды пришли к выводу о том, что доводы ФИО2 о неверной степени готовности незавершенного строительством объекта противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам.

Как уже было указано, обществом «ОценкаПро» составлен отчет об оценке от 12.10.2023 № 459-23, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта незавершенного строительства и земельного участка (под «пятном» застройки), определенная затратным методом, составила 33 212 000 рублей.

Учитывая, что затратный подход предполагает оценку фактического состояния объекта на дату оценки и объем строительных материалов и строительно-монтажных работ и их стоимость, необходимых для доведения объекта до его текущего состояния, оценщиком была произведена оценка именно того объема строительного материала в ценах на 09.10.2023, который необходим для создания аналогичного объема на указанную дату.

С учетом изложенного, суды установили рыночную стоимость объекта в сумме 33 212 000 рублей.

При этом стоимость завершения работ по строительству объекта незавершенного строительством, согласно проведенному обществом «Производственно-коммерческая фирма «МонолитПроектСтрой» расчету стоимости, составляет 153 504 000 руб. 42 коп.

Поскольку обществом «Специализированный застройщик «Глобал» были соблюдены все условия, предусмотренные статьями 201.10, 201.15, 201.15-1 Закона о банкротстве, принимая во внимание, что основным видом деятельности общества «Специализированный застройщик «Глобал» является строительство жилых и нежилых зданий, код по ОКВЭД ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2) – 41.20, данное общество обладает финансовыми средствами, необходимыми для приобретения спорного объекта незавершенного строительства и имеет возможность завершить строительство объекта, с учетом рыночной стоимости объекта незавершенного строительством и земельного участка, суммы превышения стоимости объекта над обязательствами участников строительства (28 472 000 руб.), соотношения стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, суды пришли к выводу о возможности погашения текущих платежей и требований кредиторов третьей и четвертой очереди за счет поступающей в конкурсную массу суммы превышения стоимости объекта над обязательствами участников строительства.

Оснований не согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанций у суда округа не имеется.

В кассационной жалобе заявителем не указано на иные обстоятельства, которые бы опровергали приведенные судами аргументы в пользу принятого решения и могли бы породить сомнения в правильности занятой судами позиции по данному вопросу, ввиду чего основания для иных выводов у суда округа также отсутствуют.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, тождественны тем доводам и обстоятельствам, на которые заявитель ссылался в ходе рассмотрения спора в судах первой и апелляционной инстанций и которые были надлежащим образом исследованы судами. 

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Принимая во внимание, что определением Арбитражного суда Уральского округа от 11.07.2024 приостановлено исполнение обжалуемых судебных актов до окончания производства в арбитражном суде кассационной инстанции, поскольку производство по настоящей кассационной жалобе завершено, суд на основании статьи 283 АПК РФ отменяет принятое приостановление исполнения судебных актов.

Государственная пошлина за приостановление исполнения судебных актов уплате не подлежит (статья 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 286, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.12.2023 по делу № А07-17755/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2024 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения определения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.12.2023 по делу № А07-17755/2020 и постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2024 по тому же делу, принятое определением Арбитражного суда Уральского округа от 11.07.2024. 

Возвратить ФИО2 из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3000 руб., уплаченную на основании чека ПАО Сбербанк от 10.06.2024 13:58:28 мск за приостановление действия судебного акта.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                                       Н.А. Артемьева 

 

Судьи                                                                                    О.Г. Кочетова 

 

                                                                                              Ю.В. Кудинова