АРБИТРАЖНЫЙ СУД  САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

№ А59-2982/2018

г. Южно-Сахалинск

19 декабря 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 13.12.2018.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе председательствующего судьи Дремовой Ю.А., при ведении  протокола судебного заседания  помощником судьи Потапенко С.И...,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению  закрытого акционерного общества «Сфера» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Комитету по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Городской округ Ногликский» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об урегулировании арендных правоотношений, 

При участии: ФИО1  – представителя истца ЗАО «Сфера» по доверенности от 20.09.2018, в отсутствии иных лиц, участвующих в деле,

У С Т А Н О В И Л:

Закрытое акционерное общество «Сфера» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Городской округ Ногликский» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), в котором истец просит:

1. Признать заключенным и действующим до настоящего времени Договор о предоставлении участка с кадастровым номером 65:22:0000005:122 в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) № 1034-76 от 03.11.2016, обязать ответчика совершить необходимые и достаточные действия по государственной регистрации указанного Договора.

2. Признать заключенным и действующим до настоящего времени Договор о предоставлении участка с кадастровым номером 65:22:0000005:40 в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) № 911-76 от 07.09.2015, обязать ответчика совершить необходимые и достаточные действия по государственной регистрации указанного Договора.

3. Обязать ответчика заключить с истцом Соглашение о перемене лиц в обязательстве согласно представленному проекту Договора о предоставлении участка с кадастровым номером 65:22:0000005:122 в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) № 1034-76 от 03.11.2016, обязать ответчика совершить необходимые и достаточные действия по государственной регистрации указанного Соглашения.

4. Обязать ответчика заключить с истцом Соглашение о перемене лиц в обязательстве согласно представленному проекту Договора о предоставлении участка с кадастровым номером 65:22:0000005:40 в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) № 911-76 от 07.09.2015, обязать ответчика совершить необходимые и достаточные действия по государственной регистрации указанного Соглашения.

5. Взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы на оплату услуг юриста в размере 30 000 рублей.

6. Взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 24 000 рублей, обратилась в суд с указанным иском.

Определением суда от 08.05.2018 исковое заявление принято к производству, дело к рассмотрению в предварительном судебном заседании на 06.06.2018.

06.06.2018 в электронном виде от ответчика поступили возражения.

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал. 

Изучив материалы дела, с учетом мнения участника процесса, суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, арбитражного управляющего ФИО2 и Росреестр по Сахалинской области, и в порядке ст. 137 АПК РФ назначил дело к судебному разбирательству на 27.06.2018.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Судом установлено, что участниками процесса не исполнено определение суда от 06.06.2018.

Определением суда от 27.06.2018 слушание отложено на 23.07.2018.

23.07.2018 ответчиком представлены пояснения.

В судном заседании третье лицо - ФИО2 представила аукционную документацию по продаже истцу объектов предприятия банкрота – ООО «Бытовик». Указала, что за ООО «Бытовик» не регистрировалось право собственности на объекты недвижимости. Что касается права аренды, то продавалось право только по одному договору аренды от 03.11.2016 № 1034-76. Договор  от 07.09.2015 № 911-76 на момент проведения торгов был прекращен.

Представитель заявителя указал, что обратился в Росреестр с заявлением о регистрации прав на котельной, до настоящего время вопрос по регистрации не разрешен. Ходатайствует об отложении слушания на срок более одного месяца.

Суд, с учетом мнения участников процесса, удовлетворяет ходатайство об отложения слушания до 24.09.2018.

24.09.2018 в электронном виде от истца поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства.

В судебном заседании представитель истца ходатайствует об истребовании уведомлений о прекращении арендных отношений по договорам от 07.09.2015 № 911-76 и от 03.11.2016 № 1034-76.

Суд, изучив материалы дела, удовлетворяет ходатайство об истребовании доказательств и отложении судебного заседания до 17.10.2018.

15.10.2018 через канцелярию суда от ответчика поступили пояснения по делу, с приложением на 7 листах.

В судебном заседании объявлен перерыв до 24.10.2018.

В судебном заседании представитель истца ходатайствует об истребовании в Федеральном Агентстве по недропользованию «Роснедра» информацию о скважинах  артазианской и менеральной (Сахалинская область, Ноглинский район, п. Горясие Ключи), находившихся в пользовании  у ООО «Бытовик». Также ходатайствует об обложении судебного заседания для предоставления доказательств по делу.

Изучив материалы дела, суд удовлетворяет заявленные ходатайства, слушание отложено на 20.11.2018.

14.11.2018 через канцелярию суда представителем истца представлены документы, подтверждающие право конкурсного управляющего ООО «Бытовик» распоряжаться имуществом, которое было приобретено ЗАО «Сфера» по договору купли-продажи от 02.08.2017. В судебном заседании объявлен перерыв до 27.11.2018.

27.11.2018 через канцелярию суда истцом представлено заявление об уточнении заявленных требований и  заявление об отказе от части требований.

Определением суда от 27.11.2018 слушание отложено на 13.12.2018.

13.12.2018 через канцелярию суда от ответчика поступили возражения.

В судебном заседании представитель истца исковые требования, с учетом уточнений и отказа от части требований, поддержал.

Суд, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, рассмотрел дело в отсутствие иных участников процесса.

Как указано выше, истец 27.11.2018 отказался от части требований: 

Обязать ответчика совершить необходимые и достаточные действия по государственной регистрации Договора о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) №1034-76 от 03.11.2016 года.

Обязать ответчика совершить необходимые и достаточные действия по государственной регистрации Договора о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) №911-76 от 07.09.2015 года.

Обязать ответчика заключить с Истцом Соглашение о перемене лиц в обязательстве, согласно представленному проекту к Договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) №1034-76 от 03.11.2016 года, в отношении земельного участка, с кадастровым номером 65:22:0000005:122, обязать ответчика совершить необходимые и достаточные действия по государственной регистрации указанного соглашения.

Обязать ответчика заключить с Истцом Соглашение о перемене лиц в обязательстве, согласно представленному проекту к Договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) №911-76 от 07.09.2015 года, в отношении земельного участка, с кадастровым номером 65:22:0000005:40, обязать ответчика совершить необходимые и достаточные действия по государственной регистрации указанного соглашения.

В соответствии с частями 2 и 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или в части.

Арбитражный суд не принимает отказ от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.

Поскольку заявленный отказ от иска не противоречит закону, заявлен уполномоченным лицом, и не нарушает прав других лиц, суд принимает отказ ЗАО «Сфера» от указанных выше требований.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отказе от иска производство по делу прекращается.

В соответствии с частью 3 статьи 151 АПК РФ в случае прекращения производства по делу повторное обращение в арбитражный суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.

Также суд в соответствии со ст. 49 АПК РФ принимает уточнение требований от 27.11.2018 в виде:

Признать ЗАО «СФЕРА»(ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) Арендатором земельного участка, с кадастровым номером 65:22:0000005:122, на основании договора аренды №1034-76 от 03.11.2016 года.

Признать ЗАО «СФЕРА» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) Арендатором земельного участка, с кадастровым номером 65:22:0000005:40, на основании договора аренды № 911-76 от 07.09.2015 г.

Признать договор аренды земельного участка №1034-76 от 03.11.2016 года, с кадастровым номером 65:22:0000005:122, заключенный между МО «Городской округ Ногликский» Сахалинской области в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом МО «Городской  округ Ногликский» и ООО «Бытовик»,  действующим на срок до 03.11.2019.

Признать договор аренды земельного участка № 911-76 от 07.09.2015 года, с кадастровым номером 65:22:0000005:40, заключенный между МО «Городской округ Ногликский» Сахалинской области в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом МО «Городской  округ Ногликский»  и ООО «Бытовик», действующим на неопределенный срок.

При рассмотрении заявленных исковых требований  установлены следующие обстоятельства.

Определением Арбитражного суда Сахалинской области по делу № Ф59-841/2009 от 10.04.2009 в отношении ООО «Бытовик» введена процедура наблюдения.

Определением Арбитражного суда Сахалинской области от 07.09.2009 в отношении ООО «Бытовик» введена процедура  внешнего управления сроком на восемнадцать месяцев – до 31 января 2011 года, внешним управляющим утвержден ФИО3.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 28.04.2011 ООО «Бытовик» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, исполняющим обязанности конкурсного управляющего утвержден ФИО3

Сведения о признании должника банкротом и открытии конкурсного производства опубликованы в газете «Коммерсанть» от 14.05.2014 № 85.

Определением суда от 31.05.2011 конкурсным управляющим ООО «Бытовик» утвержден ФИО4, который определением суда от 23.07.2012 отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего. Определением суда от 24.09.2012 конкурсным управляющим ООО «Бытовик» утверждена ФИО2.

Определением от 23.10.2017 конкурсное производство в отношении ООО «Бытовик» завершено.

09.01.2018 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о ликвидации ООО «Бытовик» на основании определения суда о завершении конкурсного производства.

В процедуре конкурсного производства конкурсным управляющим ФИО2 приняты меры по пополнению конкурсной массы в виде возврата имущества должника – ООО «Бытовик».

Так, определением Арбитражного суда Сахалинской области от 12.08.2014 по делу № А59-841/2009, оставленным без изменения Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2014,  договоры  купли-продажи  имущества от 14.01.2011  и от 14.01.2011, заключенные между ООО «Бытовик» и ООО «Даги-Оазис», признаны недействительными.

Суд применил последствия недействительности указанных сделок и обязал ООО «Даги-Оазис» возвратить в конкурсную массу ООО «Бытовик» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) минеральную скважину №2 и павильон надкаптажного помещения, расположенные в с.Горячие Ключи, Ногликского района Сахалинской области на земельном участке с кадастровым номером 65:22:0000005:40.

Определением Арбитражного суда Сахалинской области от 24.10.2014 по делу № А59-841/2009 договор  от 15.11.2010, заключенный между ООО «Бытовик» и ООО «Дагинские минеральные воды» признан недействительным.

Суд применил последствия недействительности сделки и обязал ООО «Дагинские минеральные воды» возвратить в конкурсную массу ООО «Бытовик» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) следующее имущество: четыре вагон-домика  № 1, № 2, № 3 и № 4 (вахтовые вагоны без удобств, состоящие из двух комнат по 3 кровати в каждой, с печным отоплением, обшитые  снаружи металлическим профнастилом, с пристроенным тамбуром);  павильон-сторожка (одноэтажное бревенчатое здание из 2-х комнат, находится на въезде на базу возле шлагбаума, 2008 года постройки); артезианская скважина питьевой воды (с системой водоподготовки, фильтрами для воды, лампой УФО, с накопительной емкостью на крыше, дата ввода в эксплуатацию 01.12.2002), пункт приема и приготовления пищи (модуль);   жилые модули - №3, №4, №5, №6, №7, №8, №9,  №10, №11, №12, №13, №14, №15, №16, №17,  - расположенные в п.  Горячие Ключи  Ногликского района Сахалинской области;

- вагон Ахтуба № 1, находящийся на участке Нобиль Ногликского района Сахалинской области.

Определением Арбитражного суда Сахалинской области от 23.12.2014 по делу № А59-841/2009 договор  купли-продажи  имущества от 12.01.2011, заключенные между ООО «Бытовик» и ООО «Дагинские минеральные воды», признан недействительным.

Суд применил последствия недействительности указанных сделок и обязал ООО «Дагинские минеральные воды» возвратить в конкурсную массу ООО «Бытовик» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) следующее имущество:

- здание котельной, 1-этажное, общая площадь 23,6 кв.м., лит.Б, кадастровый номер: 65:22:0000005:82, расположенное по адресу: 

<

...>;

- газопровод от фланца задвижки №12 Ду 50 до котельной, общей площадью 23.6 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 65:22:0000005:69; 

- два газовых котла: KSG-70 и  KSG-50.

07 сентября 2015 года между МО «Городской округ Ногликский» Сахалинской области в лице председателя Комитата по управлению по управлению муниципальным имуществом МО «Городской округ Ногликский» (Арендодатель) и ООО «Бытовик» в лице конкурсного управляющего ФИО2 (Арендатор), в соответствии с Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда по делу № А59-841/2009 от 18.10.2014, заключен договор № 911-76  о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) /том 1 л.д. 82 – 88/.

Согласно пункту 1.1. договора Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование на условиях аренды, сроком до 07.08.2016, земельный участок с кадастровым номером 65:22:0000005:40, площадью 282 кв.м., по адресу: Сахалинская область, Ногликский район,   с. Горячие Ключи, в 140 м. по направлению на эго-восток от ориентира база отдыха «Дагинские минеральные воды».

Пунктом 1.2. установлено, что земельный участок предоставлен под водяную скважину.

03 ноября 2016 года между МО «Городской округ Ногликский» Сахалинской области в лице председателя Комитата по управлению по управлению муниципальным имуществом МО «Городской округ Ногликский» (Арендодатель) и ООО «Бытовик» в лице конкурсного управляющего ФИО2 (Арендатор) заключен договор № 1034-76 о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) /том 1 л.д. 89 – 95/.

Согласно пункту 1.1. договора Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование на условиях аренды, сроком до 03.11.2019, земельный участок с кадастровым номером 65:22:0000005:122, площадью 10239 кв.м., по адресу: Сахалинская область, Ногликский район,   с. Горячие Ключи.

Пунктом 1.2. установлено, что участок предоставлен для организации  базы отдыха. Приведенное описание целей использования  является окончательным и именуется в дальнейшем «Разрешенным использованием».

02 августа 2017 года между ООО «Бытовик», в лице конкурсного управляющего ФИО2 и ЗАО «Сфера», по результатам открытых торгов по реализации имущества должника), находящегося в процедуре конкурсного производства (аукцион № 0026624), заключен договор купли-продажи имущества.

По условиям указанного договора купли-продажи /т. 1 л.д. 29-31/, с учетом дополнительного соглашения от 04.09.2017 /т.1. л.д. 77/, ЗАО «Сфера» прибрело имущество ООО «Бытовик», расположенное на земельных участках с кадастровыми номерами 65:22:0000005:122 и 65:22:0000005:40. Имущество передано истца по акту приема-передачи от 02.08.2017.

В частности истец приобрел и принял следующее имущество ООО «Бытовик»:

котельная (нежилое помещение, этажность 1, площадь 23,6 кв. м, местонахождение объекта: 

<

...>, расположено на земельном участке с кадастровым номером 65:22:0000005:122); пункт приема и приготовления пищи (нежилое помещение, этажность 1, площадь 144 кв. м, расположено на земельном участке с кадастровым номером .65:22:0000005:122); жилые модули - в количестве 5 (пяти) единиц (состоящие из 3-х комнат, этажность 1, площадь 79 кв. м, расположены на земельном участке с кадастровым номером 65:22:0000005:122); вагон-домик в количестве 4 (четырех) единиц (жилое помещение, этажность 1, площадь 45 кв. м, расположены на земельном участке с кадастровым номером 65:22:0000005:122); артезианская скважина (глубина скважины - 58 м, расположена на земельном участке с кадастровым номером 65:22:0000005:122); павильон (сторожка, этажность 1, площадь 24,19 кв. м, расположена на земельном участке с кадастровым номером 65:22:0000005:122); газопровод (длиной 2,2 км, диаметр трубы - 100 мм, расположен на земельном участке с кадастровым номером 65:22:0000005:122); минеральная скважина (глубина скважины - 122 м, расположена на земельном участке с кадастровым номером 65:22:0000005:40); надкаптажное помещение над минеральной скважиной (нежилое, этажность 1, площадь 156,8 кв. м, расположено на земельном участке с кадастровым номером 65:22:0000005:40); вагон «Ахтуба»; газовый котел KSG-70R; газовый котел KSG-150R; счетчик газовый; ГРПШ - РДБК 2Н-50; фильтр ФС - 80; клапан СПТК 50*16; право аренды земельного участка с кадастровым номером 65:22:0000005:122 по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли №1034-76 от 03.11.2016 г., заключенный между ООО «Бытовик» и Муниципальным образованием «Городской округ Ногликский» Сахалинской области); право аренды земельного участка с кадастровым номером 65:22:0000005:40 по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли №911-76 от 07.09.2015 г., заключенный между ООО «Бытовик» и Муниципальным образованием «Городской округ Ногликский» Сахалинской области.

22.08.2017 ЗАО «Сфера» обратилось в Комитет по управлению муниципальным имуществом МО «Городской округ Ногликский» с заявлением о заключении договоров аренды в отношении земельных участках с кадастровыми номерами 65:22:0000005:122 и 65:22:0000005:40.

Получив отказ в оформлении арендных отношений, истец обратился с настоящим иском.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права является одним из способов защиты права, в связи с чем истец правомерно обратился с настоящим иском.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 223 ГК РФ, моментом возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору является момент ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) п. 1 ст. 130 ГК РФ относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Как указано выше, истец на основании  договора купли-продажи от 02.08.2017 приобрел права собственности на следующее недвижимое имущество: 

котельная (нежилое помещение, этажность 1, площадь 23,6 кв. м, местонахождение объекта: 

<

...>, расположено на земельном участке с кадастровым номером 65:22:0000005:122);

артезианская скважина (глубина скважины - 58 м, расположена на земельном участке с кадастровым номером 65:22:0000005:122);

минеральная скважина (глубина скважины - 122 м, расположена на земельном участке с кадастровым номером 65:22:0000005:40).

То обстоятельство, что согласно информации ЕГРН собственником объекта недвижимости – здание котельной, этажность 1, площадь 23,6 кв. м, местонахождение объекта: 

<

...>, с кадастровым номером 65:22:0000005:82 является ООО «Дагинские минеральные воды» не имеет правового значение в данном случае, поскольку право ООО «Бытовик» на данное имущество (здание котельной) установлено определением Арбитражного суда Сахалинской области от 23.12.2014 по делу № А59-841/2009, в соответствии с которым в конкурсную массу ООО «Бытовик» возвращено здание котельной.

Также суд приходит к выводу, что минеральная и артезианская скважины являются  объектами недвижимого имущества, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, т.е. отвечают признакам недвижимого имущества согласно ст. 130 ГК. 

На основании оценки исследованных доказательств в соответствии с правилами статьи 71 АПК РФ, руководствуясь принципом правовой определенности, предполагающим стабильность и  гарантирующим справедливое регулирование, суд пришел к выводу, что истец 02.08.2017 стал собственником перечисленного выше  недвижимого имущества (котельная и скважины).

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ и пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ к покупателю здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость переходят также и права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего их собственника.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (абзац 2 пункта 3 статьи 552 ГК РФ). Согласно пункту 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

При переходе права собственности на объект недвижимости к другому лицу, заключенный ранее прежним собственником договор аренды земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком с новым собственником недвижимости.

Таким образом, при продаже объекта недвижимости, расположенного на чужом арендованном земельном участке, к покупателю переходит как право собственности на этот объект, так и в силу закона возникают права и обязанности арендатора, предусмотренные действующим договором аренды земельного участка. Такие права и обязанности не являются предметом продажи и не могут включаться в цену договора. Поэтому ГК РФ не предусмотрено и по существу законодательного регулирования не требуется заключение нового договора аренды земельного участка с покупателем недвижимости либо внесение денежной платы в пользу продавца или арендодателя за перешедшие права и обязанности от первоначального арендатора к новому арендатору. Тем самым перемена лица в договоре аренды происходит не по соглашению сторон, а на основании закона, что исключает возмездность такого перехода.

На основании оценки исследованных доказательств в соответствии с правилами статьи 71 АПК РФ, руководствуясь принципом правовой определенности, предполагающим стабильность и  гарантирующим справедливое регулирование, суд пришел к выводу, что истец в силу закона с 02.08.2017 является арендатором земельного участка, с кадастровым номером 65:22:0000005:122, на основании договора аренды №1034-76 от 03.11.2016 года, поскольку приобрел право собственности на объекты недвижимости: котельная и артезианская скважина, а также арендатором  земельного участка, с кадастровым номером 65:22:0000005:40, на основании договора аренды № 911-76 от 07.09.2015, поскольку приобрел право собственности на объект недвижимости -  минеральную скважину.

На основании оценки исследованных доказательств в соответствии с правилами статьи 71 АПК РФ, руководствуясь принципом правовой определенности, предполагающим стабильность и  гарантирующим справедливое регулирование, суд также признает договор аренды земельного участка № 911-76 от 07.09.2015 года, с кадастровым номером 65:22:0000005:40, действующим на неопределенный срок, а договор аренды земельного участка №1034-76 от 03.11.2016 года, с кадастровым номером 65:22:0000005:122, действующим на срок до 03.11.2019.

Доводы ответчика о том, что договор аренды земельного участка № 911-76 от 07.09.2015  расторгнут, несостоятельны в силу следующего.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса).

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Срок действия договора № 911-76 от 07.09.2015 определен сторонами до 07.08.2016.

Согласно материалам настоящего дела по окончании срока действия договора краткосрочной аренды земли, ООО «Бытовик» продолжало пользоваться земельным участком без каких-либо возражений со стороны Арендодателя.

В силу абзаца 2 части 2 статьи 610 Гражданского кодекса, если срок аренды в договоре не определен, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Как следует из материалов дела, ЗАО «Сфера» 22.08.2017 обратилось в Комитет по управлению муниципальным имуществом МО «Городской округ Ногликский» по вопросу оформления арендных отношений, истец к заявлению приложил копию договора купли-продажи от  02.08.2017. 

Вместе с тем, ответчик, понимая, что арендатором земельного участка предоставленного под водяную скважину в силу закона является ЗАО «Сфера», 31 октября 2017 года направляет в адрес конкурсного управляющего ООО «Бытовик» ФИО2 соглашение о расторжении договора № 911-76 от 07.09.2015.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что уведомление о расторжении направлено ненадлежащему лицу, которое на дату направления уведомления выбыло из арендных правоотношений.

В силу п. 2 ст. 450.1 Гражданского кодекса в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Таким образом, односторонний отказ от исполнения договора влечет за собой прекращение договорных обязательств.

В силу п. 4 ст. 450.1 Гражданского кодекса сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Ответчиком в материалы дела не представлено доказательств вручения истцу уведомления об отказе от договора, а также доказательств уклонения арендатора от получения уведомления об отказе от договора. По указанным основаниям договорные обязательства по договору № 911-76 от 07.09.2015 не прекращены.

Доводы ответчика о том, что договор аренды земельного участка №1034-76 от 03.11.2016, не заключен, несостоятельны в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 14 Постановления Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", соглашение сторон незарегистрированного, но исполняемого ими договора связывает обязательством только стороны (при условии его исполнения), не затрагивая при этом права третьих лиц. Ссылаться на незаключенность договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, на этом основании не вправе только сторона такого договора.

Кроме того, согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 08.02.2011 N 13970/10, в случае наличия спора о заключенности договора суд должен оценить обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 ГК РФ).

По правилам пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В пункте 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка №1034-76 от 03.11.2016 не прошел государственную регистрацию.

Оценив условия указанного договора аренды, который подписан как со стороны арендатора, так и со стороны арендодателя, суд считает, что он содержит все существенные условия применительно к статье 432 ГК РФ.

Если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ). В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами (пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Из материалов дела следует, что ООО «Бытовик»  принял имущество в фактическое пользование на срок до 03.11.2019, не заявил возражения против пользования на тех условиях, которые изложены в тексте представленного договора, оплачивал арендные платежи.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора не должно рассматриваться в настоящем случае как препятствие к его исполнению в соответствии с условиями, изложенными в договоре.

По мнению суда, необходимо учитывать, что Арендодатель  не лишен возможности самостоятельно разрешить вопрос о государственной регистрации договора аренды, несмотря на то, что договором установлена обязанность Арендатора после подписания договора произвести его государственную регистрацию уполномоченным государственным органом.

Требование о понуждении Арендатора произвести государственную регистрацию договора Арендодателем  не заявлено, в связи с чем, не имеется оснований полагать, что права ответчика нарушены отсутствием государственной регистрации.

По указанным выше основаниям требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

Суд, в соответствии со ст. 101, 106, 110, 112 судебные расходы в виде, расходов истца по уплате государственной пошлине в сумме 24 000 рублей, расходов по оплате услуг юриста по договору оказания юридических услуг от 29.03.2018 № 2/2903/2018 в сумме 30 000 рублей возлагает на ответчика.

Руководствуясь статьями 49, 110, 150, 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Признать договор аренды земельного участка №1034-76 от 03.11.2016 года, с кадастровым номером 65:22:0000005:122, заключенный между МО «Городской округ Ногликский» Сахалинской области в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом МО «Городской  округ Ногликский» и ООО «Бытовик»,  действующим на срок до 03.11.2019.

Признать ЗАО «СФЕРА»(ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) Арендатором земельного участка, с кадастровым номером 65:22:0000005:122, на основании договора аренды №1034-76 от 03.11.2016 года.

Признать договор аренды земельного участка № 911-76 от 07.09.2015 года, с кадастровым номером 65:22:0000005:40, заключенный между МО «Городской округ Ногликский» Сахалинской области в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом МО «Городской  округ Ногликский»  и ООО «Бытовик», действующим на неопределенный срок.

Признать ЗАО «СФЕРА» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) Арендатором земельного участка, с кадастровым номером 65:22:0000005:40, на основании договора аренды № 911-76 от 07.09.2015 г.

Принять отказ ЗАО «СФЕРА»  от требований:

Обязать ответчика совершить необходимые и достаточные действия по государственной регистрации Договора о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) №1034-76 от 03.11.2016 года.

Обязать ответчика совершить необходимые и достаточные действия по государственной регистрации Договора о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) №911-76 от 07.09.2015 года.

Обязать ответчика заключить с Истцом Соглашение о перемене лиц в обязательстве, согласно представленному проекту к Договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) №1034-76 от 03.11.2016 года, в отношении земельного участка, с кадастровым номером 65:22:0000005:122, обязать ответчика совершить необходимые и достаточные действия по государственной регистрации указанного соглашения.

Обязать ответчика заключить с Истцом Соглашение о перемене лиц в обязательстве, согласно представленному проекту к Договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) №911-76 от 07.09.2015 года, в отношении земельного участка, с кадастровым номером 65:22:0000005:40, обязать ответчика совершить необходимые и достаточные действия по государственной регистрации указанного соглашения.

Производство по делу в данной части требований прекратить.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Городской округ Ногликский» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу ЗАО «СФЕРА» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) 24 000 рублей в возмещение расходов по уплате  государственной пошлины, 30 000 рублей в возмещение расходов по уплате услуг представителя.

Решение может быть  обжаловано  в Пятый арбитражный  апелляционный  суд в течение  месяца  со дня его принятия  через Арбитражный суд Сахалинской области. Постановление апелляционной инстанции может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Судья Ю.А. Дремова