ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел./факс 8 (8692) 54-74-95

 www.21aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А84-4607/2017

город Севастополь

12 апреля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 09.04.2018

В полном объёме постановление изготовлено 12.04.2018

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Евдокимова И.В., судей Сикорской Н.И., Тарасенко А.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - ФИО2, представитель по доверенности от 27.12.2017 № 1395, личность удостоверена на основании паспорта гражданина Российской Федерации;

от индивидуального предпринимателя ФИО3 - ФИО4, представитель по доверенности от 05.0-9.2017 № 92АА0317890, личность удостоверена на основании паспорта гражданина Российской Федерации,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 29.01.2018 года по делу № А84-4607/2017 (судья Юрина Е.Н.)

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям 

<

...>, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 

(ОГРНИП 317920400011522, ИНН 

<

***>), 

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца: 

Управления земельного контроля города Севастополя 

(ул. Ленина, 2, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о расторжении договора аренды и понуждении возвратить земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее - ответчик, ИП ФИО3, предприниматель) о расторжении договора аренды земельного участка от 08.01.2014, общей площадью 0,3500 га, расположенного по адресу: 

<

...>, заключенного между Севастопольским городским Советом и ответчиком, и об обязании ответчика в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу возвратить указанный земельный участок истцу, в состоянии, не хуже того, в котором он его получил в аренду. Исковые требование мотивированы невыполнением ответчиком обязательств по договору по строительству торгового центра, автостоянки и автозаправочного комплекса на арендованном земельном участке.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 29.01.2018 года по делу                      № А84-4607/2017 (судья Юрина Е.Н.) в удовлетворении исковых требований отказано. 

Не согласившись с указанным решением суда, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через суд первой инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции при вынесении решения нарушены процессуальные нормы, судом не установлены и не исследованы имеющие значение для дела обстоятельства, в связи с чем, по мнению апеллянта, судом дана ненадлежащая оценка доказательствам, которые содержатся в материалах дела, а выводы, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2018 апелляционная жалоба принята к производству.

В судебном заседании, назначенном на 09.04.2018, представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, настаивал на их удовлетворении.

Представитель ответчика возражал против доводов апелляционной жалобы, просил суд апелляционной инстанции оставить решение суда первой инстанции без изменений, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

При повторном рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в порядке и пределах, предусмотренных статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установлено следующее.

Как следует из материалов дела, 08.01.2014 между Севастопольским городским Советом (Арендодатель) и предпринимателем ФИО3 (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка (далее – Договор) общей площадью 0,3500 га, расположенного по адресу: 

<

...>, для строительства и обслуживания торгового центра, автостоянки и автозаправочного комплекса, с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, сроком действия на 25 лет (т.1, л.д.13-27).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи земельного участка от 08.01.2014  (т.1, л.д.27).

Право аренды земельного участка зарегистрировано за ответчиком в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество Украины 27.01.2014 (т.1, л.д.28).

Согласно подпункту «г» пункта 9.2.2 Договора арендатор обязался начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению земельного участка в течение срока, определенного проектной документацией, разработанной и утвержденной в установленном порядке, с момента оформления соответствующего документа разрешительного характера на выполнение строительных работ; при этом срок строительства устанавливается на основании вышеуказанных документов путем принятия городским Советом соответствующего решения и внесения соответствующих изменений в Договор.

В качестве оснований прекращения действия договора путем его расторжения указаны, в частности: по взаимному согласию сторон; по решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует его использованию; по другим основаниям, определенным законом (пункт 12.3 Договора).

Пунктом 12.4 Договора предусмотрено, что арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке в случаях, в том числе, использования арендатором земельного участка не по целевому назначению (использованию), а также нарушения сроков строительства, установленных данным Договором, без согласия арендодателя.

Арендованный земельный участок поставлен на кадастровый учет как ранее учтенный с присвоением кадастрового номера 91:03:001014:756 (кадастровая выписка о земельном участке от 12.12.2017 - т.1, л.д.103-106).

12.08.2016 Управлением земельного контроля города Севастополя проведено обследование земельного участка, по результатам которого составлен Акт № 131/05-01/ОБ/16 (т.1, л.д.29-31), в соответствии с которым спорный земельный участок свободен от некапитальных строений, сооружений, объектов благоустройства, не огражден, вместе с тем, в юго-западной части земельного участка расположен железобетонный фундамент.

15.05.2017 Департамент направил ответчику предупреждение о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка, а в случае неисполнения обязательств в тридцатидневный срок ответчику предложено досрочно расторгнуть Договор и возвратить объект аренды в установленном порядке (т.1,л.д.32-33).

В этом же предупреждении, истец просил Арендатора уведомить о намерении досрочно расторгнуть Договор в течение 30-дневного срока с момента получения данного письма.

В ответ на указанное предупреждение 13.06.2017 ответчик направил в адрес Департамента письмо о готовности продолжать исполнение Договора, уведомив истца о проведении им ряда мероприятий, направленных на получение соответствующих разрешительных и иных документов, необходимых для осуществления строительства в соответствии с законодательством Российской Федерации.

11.08.2017 Департамент направил в адрес ответчика предупреждение о расторжении договора аренды земельного участка, предложив подписать соответствующее соглашение в 30-тидневный срок (т.1, л.д.149-150).

Полагая, что ответчик противоправно уклоняется от освоения арендованных земельных участков, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим требованием.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда обстоятельствам дела, коллегия судей Двадцать первого арбитражного апелляционного суда пришла к следующему.

18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя».

В соответствии со статьёй 1 Закона города Севастополя от 24.04.2014 № 3-ЗС               «О бывшей государственной собственности Украины и определении порядка инвентаризации, управления и распоряжения собственностью города Севастополя» все земли в пределах территориальных границ города федерального значения Севастополя, за исключением земель, находящихся в частной собственности по состоянию на 17 марта 2014 года, являются государственной собственностью города федерального значения Севастополя.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона города Севастополя от 30.04.2014 № 5-ЗС                  «О Правительстве Севастополя» (далее - Закон города Севастополя № 5-ЗС) Правительство является высшим постоянно действующим коллегиальным исполнительным органом государственной власти города Севастополя, обладающим общей компетенцией и обеспечивающим согласованную деятельность подведомственных ему органов исполнительной власти города Севастополя.

Нормами статьи 27 Закона города Севастополя № 5-ЗС определены основные полномочия Правительства Севастополя в сфере градостроительства и землепользования, к которым, в частности, относится управление в области земельных отношений.

Согласно статье 34 Устава города Севастополя управление и распоряжение собственностью города Севастополя находится в компетенции Правительства Севастополя.

Указом исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя № 06 от 24.05.2014 «Об образовании Главного управления имущественных и земельных отношений» образован исполнительный орган государственной власти города Севастополя в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом - Главное управление имущественных и земельных отношений.

Согласно Указу Губернатора города Севастополя от 25.05.2015 № 60-УГ                        «О реорганизации Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя путем присоединения к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя» к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя переходят права и обязанности Главного управления имущественных и земельных отношений.

В соответствии с Положением о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утверждённым постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 № 883-ПП (далее – Положение), Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - исполнительный орган государственной власти города Севастополя, реализующий государственную политику и нормативно-правовое регулирование в сфере имущественных и земельных отношений, отраслевое и межотраслевое управление в сфере имущественных и земельных отношений, функции по оказанию государственных услуг, управлению и распоряжению 6 государственным имуществом, которое находится в собственности города Севастополя, а также координирующий в установленных случаях деятельность в этой сфере иных исполнительных органов государственной власти города Севастополя.

Пунктом 4.18. Положения установлено, что Департамент в пределах своих полномочий выступает арендодателем имущества и земельных участков (за исключением лесных участков), находящихся в собственности города Севастополя. Выступает от имени города Севастополя в качестве истца и ответчика в суде при рассмотрении споров, связанных с владением, пользованием, распоряжением имуществом и земельными участками, находящимися в собственности города Севастополя (пункт 4.61 Положения).

В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 № 46-ЗС «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя» (принят Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) (далее - Закон № 46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.

Из части 1 статьи 2 Закона № 46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации: 1) право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности; 2) право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя; 3) право коммунальной собственности территориальных громад признается правом собственности города Севастополя; 4) все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя; 5) право коллективной собственности на землю признается правом частной собственности юридического лица.

В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона № 46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

Таким образом, судебная коллегия соглашается с судом первой инстанции относительно того, что права и обязанности Арендодателя по спорному договору аренды перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, который является надлежащим истцом по делу.

По смыслу статьи 9 Федерального конституционного закона от 21.03.2014                          № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального 7 значения Севастополя» (далее - Закон № 6-ФКЗ) к спорным правоотношениям, возникшим до 18.03.2014, суд первой инстанции правомерно применил нормы материального права Украины, действующие на момент возникновения данных правоотношений (определение ВС РФ от 05.12.2014 № 308-ЭС14-1405). При этом нормы Закона № 6-ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие до 18.03.2014, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение ВС РФ от 27.10.2014 № 308-ЭС14-1939).

Принимая во внимание возникновение спорных отношений на территории Республики Крым до ее присоединения к Российской Федерации на основании Закона            № 6-ФКЗ, давая правовую квалификацию обстоятельствам спора, материалам дела и доводам сторон, относительно спорных правоотношений в части заключения договора аренды, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что подлежат применению нормы материального права Украины, действующие по состоянию на момент возникновения спорных правоотношений.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 509 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины) обязательством является правоотношение, в котором одна сторона (должник) обязано совершить в пользу другой стороны (кредитора) определенное действие (передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, уплатить деньги и т.п.) либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из оснований, установленных статьей 11 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 11 ГК Украины основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей, в частности, являются договоры и другие сделки.

Пунктом 1 статьи 626 ГК Украины установлено, что договором признается соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Как верно установлено судом первой инстанции, по своей правовой природе, договор, заключенный между сторонами, является договором аренды земли.

В соответствии с частью 1 статьи 759 ГК Украины по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок.

Статьей 193 Хозяйственного кодекса Украины и статьями 525, 526 Гражданского кодекса Украины предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или других требований, которые обычно выдвигаются. Односторонний отказ от обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается, если иное не установлено договором или законом.

Аналогичные нормы материального права, которые раскрывают общие понятия обязательства, договора и договора аренды, содержаться в статьях 8, 307, 309, 310, 420, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии со статьей 32 Закона Украины «Об аренде земли» от 06.10.1998              № 161-XIV (далее – Закон Украины «Об аренде земли») по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.

Согласно части 1 статьи 34 Закона Украины «Об аренде земли», в случае прекращения или расторжения договора аренды земли арендатор обязан возвратить арендодателю земельный участок на условиях, определенных договором. Арендатор не имеет права удерживать земельный участок для удовлетворения своих требований к арендодателю.

Указанные условия содержатся в пункте 7.1 Договора.

Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее – ХК Украины), изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.

Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 ГК Украины.

Обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора закреплен в частях 2, 3 статьи 188 ХК Украины.

В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Обращаясь в суд с иском, истец указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в неосуществлении ответчиком строительства заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные Договором.

Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, Договор заключен сторонами на срок 25 лет, цель землепользования – для строительства и обслуживания торгового центра, автостоянки и автозаправочного комплекса. При этом, стороны договорились о том, что срок, по истечении которого строительство объекта должно быть завершено, устанавливается путем принятия арендодателем решения и внесения соответствующих изменений в Договор на основании проектной документации, разработанной и утвержденной в установленном порядке, которая и определит этот срок. Вместе с тем, начало течения срока определено сторонами моментом оформления соответствующего документа разрешительного характера на выполнение строительных работ.

Согласно акту обследования земельного участка № 131/05-01/ОБ/16 (том 1, л.д.29-31), составленному 12.08.2016 Управлением земельного контроля города Севастополя, спорный земельный участок свободен от некапитальных строений, сооружений, объектов благоустройства, не огражден, вместе с тем, в юго-западной части земельного участка расположен железобетонный фундамент.

Судом установлено, что ответчиком не выполнен полный комплекс необходимых мероприятий по осуществлению строительства, таких как выполнение строительных работ и сдача объекта в эксплуатацию с последующей регистрацией права собственности на объект в целом.

Вместе с тем, решая вопрос о расторжении договора аренды спорного земельного участка по инициативе арендодателя, приоритетным является решение вопроса о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока договора аренды.

Согласно части 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.

В силу положений пункта 1 статьи 14 АПК РФ судом первой инстанции установлено, что в государстве Украина действовал аналогичный порядок в сфере регулирования градостроительной деятельности.

Проектирование и строительство объектов с 12.03.2011 осуществлялось владельцами или пользователями земельных участков в следующем порядке (часть 5 статьи 26 Закона Украины от 17.02.2011 № 3038-VI «О регулировании градостроительной деятельности»): 1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных; 2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы; 3) утверждение проектной документации; 4) выполнение подготовительных и строительных работ; 5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов; 6) регистрация права собственности на объект градостроительства.

Как в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, так и в суде апелляционной инстанции, ответчик ссылался на то, что после заключения Договора 08.01.2014 им предприняты действия по подготовке документов, необходимых для осуществления строительства согласно процедуре, предусмотренной украинским законодательством, а после принятия в Российскую Федерацию Республики Крым (18.03.2014), им предприняты меры по подготовке документов, необходимых для осуществления строительства, получения разрешительной документации в соответствии с российским законодательством, при этом представлены следующие доказательства, свидетельствующие о принятии мер по строительству и освоению земельного участка.

Как установлено судом апелляционной инстанции, представителем ответчика в материалы дела представлены: градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка № ГУО-490 от 24.02.2014 (л.д. 108-112 т.1), доказательства согласования технических условий и изменений к ним на газификацию, электроснабжение, радиофикацию, присоединение к централизованным системам водоснабжения и водоотведения, на вынос действующих линейно-кабельных сооружений, технические условия по инженерному обеспечению объекта относительно пожарной и техногенной безопасности (л.д. 126-127, 130, 131, 133, 134, 135-136, 137, 138 т.1); экспертный отчет о рассмотрении документации по объекту: «Торговый комплекс с автостоянкой и АЗС по ул. Руднева, 22, в г. Севастополе», утвержденный 14.03.2014, согласно которому длительность строительства объекта определена в 10,6 месяцев, и приложение к нему (л.д. 128-129 т.1, л.д.7-25 т.2), декларация на начало выполнения подготовительных работ от 05.02.2014 (л.д. 123-124 т.1), ордер на удаление зеленых насаждений от 16.07.2014 (л.д. 132 т.1).

Кроме того, ответчик в обоснование своей позиции представил акт от 10.07.2017  согласования местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 91:03:001014:756, расположенного по адресу: 

<

...> (л.д. 107 т.1), градостроительный план участка от 07.07.2017 (л.д. 113-122 т.1), кадастровую выписку о земельном участке от 12.12.2017 №91/ИСХ/17-84131 (л.д.103-106 т.1), а также переписку с истцом относительно перезаключения договора аренды земельного участка (л.д. 144 т.1).

Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, ответчик, действуя разумно, прежде чем начать новое строительство, предпринял действия для оформления документов в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

Вместе с тем, давая оценку объективности причин, препятствовавших совершению действий по дальнейшему строительству заявленного объекта на спорном земельном участке, суд первой инстанции правомерно указал на следующее.

Строительство недвижимости представляет собой достаточно затратный процесс, как с финансовой, так и с временной точки зрения.

В связи с длительным отсутствием на территории города Севастополя нормативного урегулирования в части порядка перезаключения договоров аренды земельного участка, ответчик был лишен возможности реализовать свое право на перезаключение договора аренды земельного участка по объективным причинам.

Определяя критерий добросовестности истца, степень заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по характеру Договора и условиям оборота для устранения возникших непредвиденных обстоятельств, необходимо учитывать, что эти обстоятельства возникли, в том числе, в результате действий арендодателя, выразившиеся в ограничении прав ответчика на осуществление строительных работ путем издания распоряжения через свой уполномоченный орган о запрете капитального строительства на территории города Севастополя.

При оценке действий арендатора по осуществлению строительства объекта на арендованном земельном участке в установленные договором сроки, необходимо учитывать доводы арендатора земельного участка публичной собственности о его добросовестности при отсутствии у последнего реальной возможности осуществлять строительные работы на арендованном земельном участке в период действия Распоряжения исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя от 17.04.2014 № 46 «О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя» в силу прямого запрета.

Соответственно на арендатора не должна возлагаться обязанность совершать действия по устранению непредвиденного обстоятельства невозможности осуществления строительства, вызванного причинами, которые заинтересованная сторона не смогла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.

Таким образом, судебная коллегия полагает, что доводы Департамента с учетом всех объективных причин, в том числе, связанных с введением после 18.03.2014 органами власти Севастополя ограничений и запретов по поводу осуществления любого капитального строительства, являются несостоятельными и с учетом положений статьи 10 ГК РФ свидетельствуют о злоупотреблении правом сильной стороной гражданско-правовой сделки, нарушающим равенство сторон договора.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 11.04.2017 по делу № А84-1077/2016.

При разрешении данной категории споров (расторжение договоров аренды земельного участка) необходимо устанавливать наличие либо отсутствие объективных причин, препятствовавших совершению действий арендатором земельного участка, относящегося к публичной собственности по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.

Расторжение договора аренды земельного участка представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка, поскольку государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 11.07.2017 по делу № А84-2597/2016).

Учитывая изложенное выше, действительно на протяжении всего периода с момента подписания договора и передачи участка арендатору, ответчик осуществлял все действия, направленные на получение необходимой градостроительной документации для проектирования и начала строительства на арендуемом земельном участке, также судом первой инстанции установлены обстоятельства, препятствовавшие строительству ответчиком, которые не зависели от воли арендатора, а им в свою очередь предприняты все меры для надлежащего исполнения обязательства.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции относительно того, что срок завершения строительства календарной датой сторонами не определен, и момент начала его течения, установленный Договором, не наступил, вместе с тем, материалами дела не подтверждается порок поведения арендатора и соответственно наличие оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя, ввиду чего исковые требования удовлетворению не подлежат.

Оценивая иные изложенные в апелляционной жалобе доводы, судом установлено, что отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленного требования по существу, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции признаются несостоятельными.

Кроме того, обстоятельства, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены принятого судом решения, поскольку не свидетельствуют о нарушениях судом первой инстанции норм процессуального права.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 АПК РФ.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены судебного акта в обжалуемой части, апелляционным судом не установлено, а потому апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ, поскольку апелляционная жалоба подана Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, который в силу Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, вопрос о распределении судебных расходов за подачу апелляционной жалобы в данном случае не разрешается.  

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 части 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд, 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 29 января 2018 года по делу                   № А84-4607/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                И.В. Евдокимов 

Судьи                  Н.И. Сикорская 

 

                                                                                                                А.А. Тарасенко