Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-29744/2019

16 августа 2019 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  12 августа 2019 года.

Полный текст решения изготовлен  16 августа 2019 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи  Сайфуллина А.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

публичного акционерного общества "БАНК УРАЛСИБ"

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 

при участии:

представитель истца - ФИО3, действующая на основании доверенности от 28.11.2018

представитель ответчика – ФИО4, действующая на основании доверенности от 30.04.2019.

установил:

Публичное акционерное общество «БАНК УРАЛСИБ»   (далее – Банк), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – индивидуальный предприниматель), с требованиями о расторжении договора аренды от 24.05.2006 №24-17-12/8 (далее – Договор) с даты вынесения судом решения или внесении в Договор изменений следующего содержания:

1) Изложить пункт 2.1 в следующей редакции: «Арендная плата по настоящему Договору составляет 138509 (Сто тридцать восемь тысяч пятьсот девять) рублей 00 копеек в месяц, НДС не облагается» и исключить часть пункта 2.3 (в редакции Дополнительного соглашения №14), которым устанавливается курс доллара США для расчет арендной платы со слов: «1 (одна) условная единица принимается равной стоимости в рублях...» до слов «... увеличенного на 25%»

2) Дополнить договор аренды пунктом следующего содержания: «9.6 Каждая из Сторон вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего Договора вне зависимости от каких-либо причин и обстоятельств, направив об этом другой Стороне письменное уведомление не менее, чем за 120 (сто двадцать) календарных дней до предполагаемой даты расторжения», 

3)  обязать Ответчика совершить действия, необходимые для государственной регистрации соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды не позднее 15 календарных дней с даты вступления в силу решения суда по настоящему спору.

Также истец просил взыскать с ответчика судебные расходы в размере 15000,00 руб., уплаченные истцом по договору №9498/18 от 14.12.2018 года за оказание услуг по определению рыночной стоимости арендной платы объекта недвижимости (отчет №9498-1/18 от 24.12.2018 года), взыскать с Ответчика в пользу истца судебные расходы – государственную пошлину в размере 6000,00 рублей, уплаченную истцом.

Уведомление о рассмотрении дела направлено лицам, привлеченным к участию в деле, по известным суду адресам, указанным в Едином государственном реестре юридических лиц. В соответствии со статьей 123 АПК РФ стороны считаются извещенными надлежащим образом.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик против заявленных требований возражал.

В материалы дела приобщена копия дополнительного соглашения  от 04.03.2014г.  №8.

Заслушав пояснения представителей, рассмотрев представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее:

ФИО5 (Арендодатель) и Банк (арендатор) заключили Договор аренды недвижимого имущества №24-17-12/8 от 24.05.2006 года  в отношении нежилого помещения №1-н, общей площадью 180,2 кв. м., расположенного на 1-ом этаже жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, проспект Энтузиастов, дом 20, корпус 1, лит. А, кадастровый № 78:6109:3001:55:8, сроком до 08.06.2024 года (в редакции Дополнительного соглашения №8 от 04.03.2014 года.)

По акту приема-передачи от 07.06.2006 года помещение передано арендатору.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 12.07.2006 года.

В соответствии с указанным Договором аренды (п. 2.1) арендная плата составляла сумму в рублях, эквивалентную 6307,00 долларов США в месяц, НДС не облагается. В соответствии с п. 2.3 Договора аренды оплата производится в российских рублях по курсу ЦБ РФ, установленному на день оплаты.

В соответствии с п. 2.5 Договора арендодатель имеет право, начиная со второго года аренды, в одностороннем порядке производить увеличение установленной в Договоре арендной платы, но не чаще одного раза в год и в размере не превышающем 5% от ставки, действующей на момент увеличения.  Изменения, касающиеся арендной платы, оформляются дополнительным соглашением к настоящему договору.

25.05.2006 года между ФИО5 и ООО «БИС» был заключен договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с которым право собственности на указанное помещение перешло к ООО «БИС», государственная регистрация права произведена 24.07.2006 г.

Дополнительным соглашением №2 от 01.09.2006 года Банк и ООО «БИС» в связи с переходом права собственности внесли в Договор аренды изменения в связи с заменой арендодателя.

25.01.2007 года между Банком и ООО «БИС» было заключено Дополнительное соглашение №3, в соответствии с которым установлена нижняя граница курса доллара – 28 рублей за доллар США.

Письмом Исх. №19 от 29.01.2008 года ООО «БИС» уведомило Банк об увеличении арендной платы.

Дополнительным соглашением №4 от 05.03.2008 года установлен размер арендной платы 6622,35 у.е. (доллара США) в месяц, НДС не облагается.

Дополнительным соглашением №5 от 21.07.2008 года установлено, что арендная плата составляет 6937,70 у.е. (долларов США) в месяц, НДС не облагается.  Предусмотрена возможность одностороннего увеличения ставки арендной платы, но не чаще 1 раза в год и в размере, не превышающем 10% от ставки, действующей на момент увеличения.

22.07.2008 года между ООО «БИС» и ФИО2 был заключен договор купли-продажи в отношении указанного помещения, право собственности ФИО2 зарегистрировано 26.01.2010 года.

Дополнительным соглашением №6 от 16.02.20010 года стороны внесли изменения в части указания арендодателя в связи с переходом права собственности.

Дополнительным соглашением №7 от 15.03.2011 года стороны установили размер арендной платы 7631,47 у.е. (долларов США) в месяц, НДС не облагается.

Дополнительным соглашением №8 от 04.03.2014 года стороны продлили срок действия договора аренды до 08.06.2024 года.

Дополнительным соглашением №9 от 16.05.2014 года стороны установили верхнюю границу курса доллара – 33 рубля/доллар США на срок до 31.12.2014 года.

13.03.2015 года Дополнительным соглашением №10 Стороны  установили верхнюю границу курса доллара – 52 рубля/доллар США на срок до 31.12.2015 года.  При этом при установлении ЦБ РФ курса доллара США 80 рублей за 1 доллар США и выше, указанное ограничение не применяется, расчет арендной платы производится в соответствии с условиями Договора: по курсу ЦБ РФ на день оплаты, но не ниже 28 рублей за 1 доллар США.

27.01.2016 года подписано Дополнительное соглашение №11, которым стороны продлили условия Дополнительного соглашения №10 на срок до 31.12.2016 года. Также предусмотрено, что при установлении ЦБ РФ курса доллара США выше 75 рублей/доллар США, расчет арендной платы осуществляется исходя из курса доллара, уменьшенного на 25%.  При установлении ЦБ РФ курса доллара США ниже 30 рублей/доллар США, расчет арендной платы осуществляется исходя из курса доллара, увеличенного на 25%.  

21.12.2016 года подписано Дополнительное соглашение №12, продлевающее действие указанных условий до 31.12.2017 года.

14.12.2017 года Дополнительным соглашением №13 продлено действие указанных условий до 31.12.2018 года.

14.01.2019 года Стороны заключили Дополнительное соглашение №14, в соответствии с которым на период по 31.12.2019 года расчет арендной платы осуществляется в рублях исходя из курса доллара США за 1 (одну) условную единицу, установленного ЦБ РФ на день оплаты и уменьшенного на 10%.  При установлении ЦБ РФ курса доллара США выше 75 рублей за 1 (один) доллар США расчет арендной платы осуществляется исходя из курса доллара США на день оплаты, уменьшенного на 15%. При установлении ЦБ РФ курса доллара США ниже 30 рублей за 1 (один) доллар США расчет арендной платы осуществляется исходя из курса доллара США на день оплаты, увеличенного на 25%.

Все дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном порядке.  

Арендная плата с учетом дополнительного соглашения №7 от 15.03.2011, дополнительного соглашения №14 от 14.0.2019 года составляла 7631,47 у.е. (долларов США) в месяц по курсу доллара США, установленного на день оплаты и уменьшенного на 10%.

Письмом от 14.02.2019 года №498 Банк обратился к Индивидуальному предпринимателю с просьбой о расторжении Договора аренды с 01.06.2019 года или внесении в договор изменений в соответствии с заявленными в настоящем иске требованиями.

Письмом от 25.02.2019 года (исх. №25/02) Индивидуальный предприниматель в одностороннем порядке уведомил Банк о повышении арендной платы на 10% с 01.05.2019 года.  Банк платежным поручением от 27.03.2019 года №5966901 произвел оплату арендной платы с учетом увеличения.

Ссылаясь на существенное изменение обстоятельств – многократное повышение арендной платы и ее несоответствие рыночной стоимости, Банк обратился в суд с настоящим иском.  В обоснование своих требований Банк предоставил отчет об оценке №9498-1/18 от 24.12.2018 года, выполненный ООО «Авангард Оценочная компания».

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 ГК РФ).

Расторжение судом заключенного между сторонами договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами является исключительной мерой, и бремя доказывания наличия совокупности условий, необходимых для его расторжения, несет лицо, заявившее такое требование.

В обоснование заявленных требований Банк фактически ссылается на непредвиденный рост курса доллара США, существенное изменение рынка аренды, изменение рыночных ставок арендной платы по объектам недвижимости с аналогичными характеристиками и причинение Банку значительного ущерба в связи с указанными обстоятельствами.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - Президиум ВАС РФ) от 30.11.2010 N 9600/10 по делу N А17-1960/2009, резкое ухудшение финансового состояния стороны договора не относится к обстоятельствам, возникновение которых нельзя предвидеть. Вступая в договорные отношения, стороны могут и должны учесть экономическую ситуацию, спрогнозировать ухудшение своего финансового положения.

Кроме того, как указано Президиумом ВАС РФ в постановлении от 07.08.2001 N 4876/01, финансовый кризис является объективным обстоятельством, в условиях кризиса оказываются все хозяйствующие субъекты.

При таких обстоятельствах Банк в момент заключения договора и его продления в 2014 году до 2024 года должен был предвидеть изменение рыночных ставок арендной платы, в том числе в связи с изменением соотношения российского рубля и иностранной валюты.

Поскольку данное соотношение определяется курсовой политикой государственных органов, которая проводится постоянно, стороны договора при проявлении той степени заботливости и осмотрительности, которая от них требуется как от участников гражданского оборота, субъектов предпринимательской деятельности, должны предусматривать возможное изменение обстоятельств заключения договора.

Заключая договор, расчеты по которому связаны с курсом иностранной валюты, арендатор принял на себя риск изменения курса валюты по отношению к рублю.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора.

Банк является коммерческой организацией, ведущей предпринимательскую деятельность, в соответствии со статьей 2 ГК РФ на свой риск, и при заключении договора аренды при установлении арендной платы в иностранной валюте, проявляя должную степень заботливости и осмотрительности должен был предвидеть последствия наступления указанных им обстоятельств.

Являясь профессиональным участником рынка финансовых услуг, Банк не мог не учитывать риски при заключении спорного договора аренды, не включил в договор  условие о порядке расторжения договора по требованию арендатора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2, подпунктом 4 пункта 2 статьи 451 ГК РФ риск изменения обстоятельств несет Банк, который не проявил должной степени осмотрительности, какая от него требовалась.

Доводы Банка о злоупотреблении Индивидуальным предпринимателем правом опровергаются представленными в дело доказательствами.

Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлено, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Чтобы сделать вывод о наличии в действиях граждан и юридических лиц злоупотребления правом, необходимо установить, что их намерения при реализации принадлежащих им гражданских прав направлены на нарушение прав и законных интересов иных участников гражданского оборота или создают такую возможность их нарушения; при этом выявить действительную волю лица, злоупотребившего правом, возможно при анализе последствий реализации таким лицом гражданских прав.

Согласно пункту 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Сама по себе реализация Индивидуальными предпринимателем прав, предусмотренных договором аренды, в том числе на увеличение арендной платы в одностороннем порядке в соответствии с согласованным сторонами порядком, злоупотреблением правом не является.

Оценивая доводы Индивидуального предпринимателя о пропуске Банком сроков исковой давности, суд установил, что ранее Банк обращался к Индивидуальному предпринимателю о пересмотре арендной платы с указанием на изменение рыночной ставки арендной платы письмом 28.03.2014 года (исх. №8132), а также  02.06.2014 г. (исх. №14658), 25.12.2014 года (исх. №35541), 28.01.2015 г. (№915),  23.06.2015 (исх. №8256),  09.02.2016 (исх. №1571).  

Также Банк впервые предложил включить в условия Договора аренды возможность одностороннего отказа от Договора письмом 26.02.2015 г. (исх.. №2478). В последующем  письмом от  09.02.2016 года (исх. №1571), Банк, ссылаясь на изменение рыночного размера арендной платы, предложил  внести в Договор аренды изменения, установив арендную плату в размере 198220,00 рублей в месяц, предусмотреть возможность для сторон одностороннего отказа от Договора с уведомлением за 120 календарных дней.  При этом Банк направил Индивидуальному предпринимателю также соответствующее дополнительное соглашение, подписанное со своей стороны.

20.02.2016 года (Вх. №24-01-07/2555) Банк получил ответ, в соответствии с которым Индивидуальный предприниматель отказывался от предложенных изменений (исх. №19/02 от 19.02.2016 года).

С учетом указанных обстоятельств исковое заявление подано Банком за пределами срока исковой давности, установленной статьей 196 ГК РФ, что в силу статьи 199 ГК РФ является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В связи с отказом истцу в удовлетворении требований, расходы по уплате  государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

в удовлетворении требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Сайфуллина А.Г.