АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

 

г. Томск                                                                                             Дело №А67- 8958/2022

21.02.2023 объявлена резолютивная часть решения

28.02.2023 изготовлен полный текст решения

Арбитражный суд Томской области в составе судьи М.А. Селивановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>  ОГРНИП 304702209600036)

к Администрации городского округа ФИО3 (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)

о расторжении договора купли-продажи, взыскании 457 142,87 руб.,

без участия сторон (извещены),

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ФИО2, истец) обратилась в арбитражный суд с иском к Администрации городского округа ФИО3 (далее – Администрация, ответчик) о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения.

По утверждению истца, приобретенное нежилое помещение явилось непригодным для осуществления им предпринимательской деятельности.

Определением арбитражного суда от 21.10.2022 возбуждено производство по настоящему делу.

Ответчик в отзыве на исковое заявление факт заключения спорного договора не опровергнул, указал, что ранее между сторонами существовали длительные арендные отношения, фактически состоялась сделка по купле-продаже ранее арендуемого помещения. Кроме того, Администрация указала на готовность расторгнуть договор при условия возмещения истцом ответчику упущенной выгоды.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей сторон.

Рассмотрев материалы дела, оценив доводы истца, изложенные в исковом заявлении, проверив обстоятельства спора в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд не находит оснований для удовлетворения предъявленного иска, при этом исходит из следующего. 

07.09.2020 между Муниципальным образованием «Городской округ ФИО3» в лице Муниципального казенного учреждения «Администрация городского округа ФИО3» и гражданином Российской Федерации, осуществляющим деятельность без образования юридического лица ФИО2 заключен Договор №2-ПП купли-продажи арендуемого имущества (далее - Договор купли-продажи).

Согласно пункту 1.2 Договора купли-продажи ФИО2 было передано недвижимое имущество: нежилое помещение с кадастровым номером 70:20:0000003:25662, расположенное по адресу: 

<

...>, помещение 8, площадью 34,6 кв.м.

В соответствии с пунктом 3.1 Договора купли-продажи стоимость Объекта составляет 1 066 666 (Один миллион шестьдесят шесть тысяч шестьсот шестьдесят шесть) рублей 67 копеек без учета НДС, Объект продан в рассрочку сроком оплаты приобретаемого имущества на 5 лет.

Имущество передано истцу по передаточному Акту от 14.09.2020.

Сторонами согласован График внесения денежных средств (Приложение №2 к договору).

20.09.2022 истец обратилась в Администрацию городского округа ФИО3 с требованием о расторжении Договора купли-продажи и возврате ранее уплаченных денежных средств в размере 406 349,20 руб.

Поскольку требования ФИО2 в добровольном порядке Администрацией не исполнены, истец обратился в суд с настоящим иском.

На основании статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Заинтересованность лица устанавливается исходя из наличия у этого лица субъективного права и представления доказательств нарушения данного права ответчиком.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В частности, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора.

Из пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Применительно к договорным отношениям данный принцип гражданского законодательства отражен в пункте 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Частью 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании статей 455, 465 Гражданского кодекса Российской Федерации условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара. Как усматривается из материалов дела, названные требования закона сторонами соблюдены посредством согласования существенных условий договора купли-продажи, в силу чего он признается заключенным.

Согласно норме пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Основанием расторжения договора купли-продажи истец считает передачу ответчиком товара ненадлежащего качества, а именно существенные недостатки товара – затопление помещения канализационными стоками.

Как следует из пункта 1 статьи 484 Гражданского кодекса Российской Федерации, покупатель обязан принять переданный ему товар, за исключением случаев, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8, 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (пункт 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества может быть расторгнут по инициативе покупателя только в случае, если после приемки объекта будут обнаружены скрытые или неустранимые недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов.

Необходимым и достаточным условием реализации прав покупателя недвижимости является не только получение товара с недостатками, но и факт отклонения товара от условия о его качестве, которое содержится в договоре.

Норма части 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации к существенным нарушениям требований к качеству товара относит неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки.

Как следует из материалов дела, объективное состояние помещения не вызвало нареканий у покупателя при его приемке. Сведения о физических недостатках, дефектах, препятствующих функциональному использованию приобретенного объекта недвижимости, в материалах дела не содержатся.

Кроме того, в материалы дела представлен договор аренды недвижимого имущества, являющегося муниципальной собственностью от 06.09.2017, предметом аренды выступало нежилое помещение с кадастровым номером 70:20:0000003:25662, расположенное по адресу: 

<

...>, помещение 8, площадью 34,6 кв.м. 

На момент заключения договора купли-продажи истцу было известно о недостатках приобретаемого имущества (подтверждается заявлениями ФИО2 от 22.09.2017, от 04.12.2017 о приостановлении начисления арендной платы, об освобождении от арендной платы в связи с затоплением помещения (представлены с отзывом ответчика 09.02.2023)), а значит, скрытый характер такие недостатки не носят.

Кроме того, истцом не доказано, что указанные недостатки являются неустранимыми.

При таких обстоятельствах, приобретая в собственность спорное помещение для ведения в нем предпринимательской деятельности, истцу не могло не быть известно состояние приобретаемого объекта. Однако истец каких-либо возражений в адрес продавца не заявил.

С учетом вышеизложенного, предусмотренные пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, необходимые для расторжения договора в судебном порядке, отсутствует.

Исходя из общих правил доказывания, коррелирующих с принципом состязательности и равноправия сторон (статья 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), каждая сторона представляет доказательства в подтверждение своих требований и возражений.

В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает представленные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Как указано в постановлении Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 25.07.2011 №5256/11 по делу №А40-38267/10-81-326 по делам, рассматриваемым в порядке искового производства, обязанность собирать необходимые доказательства, на суд не возложена. Доказательства собирают стороны. Суд же оказывает участвующему в деле лицу по его ходатайству содействие в получении тех доказательств, которые им не могут быть представлены самостоятельно, и вправе предложить сторонам представить иные дополнительные доказательства, имеющие отношение к предмету спора.

По результатам анализа и оценки доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд разрешает спор в пользу стороны, чьи доказательства преобладают над доказательствами процессуального противника (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.12.2018 № 305-ЭС17-4004).

Поскольку истцом не доказаны обстоятельства, которые могу являться основанием для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества, основания для удовлетворения заявленного искового требования у суда отсутствуют.

Государственная пошлина по делу в соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на истца.

Руководствуясь статьями 110, 168-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

 

 

Судья                                                                        М.А. Селиванова