АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-12364/2023

г. Краснодар

20 декабря 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено 20 декабря 2024 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Драбо Т.Н. и Мещерина А.И., при ведении протокола судебного заседания помощником председательствующего Коняшиным Д.А. и участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ставропольского края (судья Величко Е.С.) от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Родник» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 18.01.2024), в отсутствие органов, осуществляющих публичные полномочия: администрации города Ставрополь (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополь (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), министерства дорожного хозяйства и транспорта Ставропольского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), прокуратуры Ставропольского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), а также третьего лица – комитета городского хозяйства администрации города Ставрополь, извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Родник» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.12.2023 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2024 по делу № А63-12364/2023, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Родник» (далее – общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации города Ставрополь (далее – администрация), комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополь (далее – комитете), министерству дорожного хозяйства и транспорта Ставропольского края (далее – министерство), прокуратуре Ставропольского края (далее – прокуратура) с заявлением в котором просило:

– признать исключительное право общества на предоставление земельного участка с кадастровым номером 26:12:022405:90 без проведения аукциона как собственника автовокзала «Восточный»;

– установить юридический факт: «земельный участок с кадастровым номером 26:12:022405:90 (площадью 2 485 кв. м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, в районе ул. Гражданская, 2) необходим и предназначен исключительно для обслуживания объекта транспортной инфраструктуры – здания автовокзала «Восточный» (остановочного пункта с кадастровым номером 26:12:022404:121)»;

– признать незаконными бездействия администрации и прокуратуры в части непредоставления в аренду обществу земельного участка с кадастровым номером 26:12:022405:90 без торгов, необходимого для обслуживания перевозчиков и посетителей конкретного объекта транспортной инфраструктуры города Ставрополя и Ставропольского края – здания автовокзала «Восточный» (остановочного пункта с кадастровым номером 26:12:022404:121);

– признать незаконным решение об отказе в предоставлении обществу без проведения торгов (аукциона) земельного участка с кадастровым номером 26:12:022405:90, оформленное письмом комитета от 02.12.2021 № 08/14-10795, как не соответствующие требованиям Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), Федерального закона от 09.02.2007 № 16-ФЗ «О транспортной безопасности» (далее – Закон № 16-ФЗ);

– признать незаконным решение об отказе в предоставлении обществу без проведения торгов (аукциона) земельного участка с кадастровым номером 26:12:022405:90, оформленное письмом комитета от 03.05.2023 № 08/13-4425, как не соответствующее требованиям Земельного кодекса, Гражданского кодекса, Закона № 16-ФЗ;

– обязать администрацию в течение месяца подготовить и направить обществу подписанный и содержащий все существенные условия проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:022405:90‚ площадью 2 485 кв. м. категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования под «автомобильный транспорт», расположенного по адресу: г. Ставрополь, в районе ул. Гражданская, 2, для заключения на новый срок без проведения торгов (аукциона) сроком на 49 лет.

В последующем заявителем требования уточнялись (уменьшались; т. 3, л. 

<

...>) со ссылкой на положения статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). В окончательной редакции общество просило суд:

– установить факт, имеющий юридическое значение: «длящихся договорных арендных взаимоотношений между обществом и администрацией на земельный участок с кадастровым номером 26:12:022405:90 площадью 2485 кв. м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, в районе ул. Гражданская, с 04.11.2019 по дату вынесения судебного решения по настоящему делу;

– признать незаконными бездействия администрации и прокуратуры в части непредоставления в аренду обществу земельного участка с кадастровым номером 26:12:022405:90 без торгов, необходимого для обслуживания перевозчиков и посетителей конкретного объекта транспортной инфраструктуры города Ставрополя и Ставропольского края – здания автовокзала «Восточный» (остановочного пункта с кадастровым номером 26:12:022404:121);

– признать незаконным решение об отказе в предоставлении обществу без проведения торгов (аукциона) земельного участка с кадастровым номером 26:12:022405:90, выраженное в письме комитета от 03.05.2023 № 08/13-4425с, как не соответствующие требованиям Земельного кодекса, Гражданского кодекса, Закона № 16-ФЗ;

– обязать администрацию заключить с обществом новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:022405:90, площадью 2485 кв. м категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования «автомобильный транспорт», расположенного по адресу: г. Ставрополь, в районе ул. Гражданская, 2, без проведения торгов сроком на 49 лет.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен комитет городского хозяйства администрации города Ставрополя.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 19.12.2023, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2024, принят частичный отказ от иска. Прекращено производство по требованиям общества о признании исключительного права на предоставление земельного участка с кадастровым номером 26:12:022405:90 в аренду без торгов и о признании незаконным решения об отказе в предоставлении без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 26:12:022405:90, оформленного письмом комитета от 02.12.2021 № 08/14-10795. Требование об установлении факта длящихся договорных арендных взаимоотношений между обществом и администрацией на земельный участок с кадастровым номером 26:12:022405:90 оставлено без рассмотрения. В остальной части в удовлетворении требований отказано.

Суды установили, что общество обратилось в администрацию с заявлением от 13.04.2023 № 6248 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:12:022405:90, расположенного по адресу: 

<

...> в районе нежилого здания № 2, в аренду (без торгов). По сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) земельный участок с кадастровым номером 26:12:022405:90 имеет вид разрешенного использования – «автомобильный транспорт», ранее он имел вид разрешенного использования – «для организации благоустройства к автовокзалу (без права капитального строительства)». На основании решения Арбитражного суда Ставропольского края от 15.08.2014 по делу № А63-876/2014 и договора от 21.11.2014 № 4337 земельный участок с кадастровым номером 26:12:022405:90 предоставлялся в аренду обществу сроком по 04.11.2019 для целей, не связанных со строительством (для организации благоустройства к автовокзалу). После окончания срока действия договора аренды от 21.11.2014 № 4337 постановлением администрации от 13.08.2020 № 1334 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:12:022405:90 изменен с «для организации благоустройства к автовокзалу (без права капитального строительства)» на «автомобильный транспорт». Общество неоднократно обращалось с заявлениями о предоставлении данного земельного участка в аренду (без торгов). Отказы в предоставлении мотивированы тем, что у заявителя отсутствуют в границах испрашиваемого участка принадлежащие ему на праве собственности объекты капитального строительства, соответствующие виду разрешенного использования земельного участка. Обществу на праве собственности принадлежат сооружения с кадастровым номерами 26:12:022405:932 (водоснабжение остановочного павильона, автокассы и торгового павильона с кафетерием из легких конструкций по ул. Гражданская, 2) и 26:12:022405:933 (газификация коммунально-бытового объекта по ул. Гражданская, 2). Согласно сведениям ЕГРН по состоянию на 18.04.2023 обществу на праве собственности в границах испрашиваемого участка принадлежат следующие объекты недвижимости: с кадастровым номером 26:12:022405:1624 – сооружение для ожидания иногороднего транспорта и досмотра багажа пассажиров (запись от 07.04.2023 № 26:12:022405:1624-26/476/2023-1); с кадастровым номером 26:12:022405:1623 – санитарная комната и санузел для МГН по адресу: 

<

...> (запись от 07.04.2023 № 26:12:022405:1623-26/476/2023-1). Комитет решением от 03.05.2023 № 08/13-4425с отказал обществу в оказании муниципальной услуги по предоставлению в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:022405:90. Решение мотивировано тем, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение участка без проведения торгов. Ссылаясь на незаконность решения от 03.05.2023 № 08/13-4425с, а также бездействие органов местного самоуправления и надзорного органа по вопросу о предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка, нарушающее права (интересы) заявителя, последний оспорил решение и бездействие в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса. Также общество просило установить юридический факт длящихся договорных арендных взаимоотношений между обществом и администрацией в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:022405:90. При разрешении спора суды руководствовались положениями статей 421, 610, 621 Гражданского кодекса, статей 39.6, 39.20 Земельного кодекса, статей 217, 218, 221 Кодекса. Суд первой инстанции требование общества об установлении факта длящихся договорных арендных взаимоотношений с администрацией в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:022405:90 оставил без рассмотрения, установив, что между заявителем и органами местного самоуправления имеется спор о праве. Такой спор не подлежит рассмотрению в порядке, установленном для разбирательства дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение. Арбитражный суд оставляет заявление об установлении факта, имеющего юридическое значение, без рассмотрения, если при его рассмотрении выясняется, что возник спор о праве. В этой связи суд первой инстанции оставил заявление общества в указанной части без рассмотрения. Применительно к иным требованиям суды первой и апелляционной инстанции установили отсутствие на испрашиваемом земельном участке, имеющим вид разрешенного использования «автомобильный автотранспорт», легально возведенных обществом объектов капитального строительства основного назначения. Вспомогательные объекты общества, размещенные в границах земельного участка с кадастровым номером 26:12:022405:90, не могут служить законным основанием для предоставления заявителю в аренду данного участка без торгов. Имеющие вспомогательное назначение объекты (строения и сооружения), принадлежащие обществу, не являются объектами, порождающими право заявителя на получение испрашиваемого земельного участка для целей их эксплуатации. На публичном земельном участке с кадастровым номером 26:12:022405:90, правом распоряжения которым обладают органы местного самоуправления, и ранее предоставленным обществу в аренду для целей благоустройства территории, отсутствуют основные здания, соответствующие виду разрешенного использования участка (автомобильный транспорт). Размещенные на участке объекты с кадастровыми номерами: 26:12:022405:1624 (сооружения для ожидания междугороднего транспорта и досмотра багажа пассажиров); 26:12:022405:1623 (санитарная комната и санузел для МГН по адресу: 

<

...>), являются вспомогательными по отношению к зданию автовокзала, расположенного на ином земельном участке. Эти вспомогательные объекты, возведенные обществом без получения разрешений на строительство, право собственности на которые зарегистрировано в ЕГРН на основании подготовленных заявителем технических планов, не имеют самостоятельного значения. Установив, что на испрашиваемом участке имеются только объекты вспомогательного использования общества, а сам участок предоставлялся в аренду на срок по 04.11.2019 не для строительства объектов недвижимости, а для благоустройства территории (без права капитального строительства), суды признали, что у общества отсутствует законное право на приобретение данного участка в аренду (без торгов). С заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:0224051:90 обществом представлено заключение от 12.04.2023 № 149/23, подготовленное ООО «НЭКС ПЛЮС». В нем указано, что площадь испрашиваемого земельного участка необходима для обслуживания и эксплуатации нежилых зданий с кадастровыми номерами 26:12:022405:933‚ 26:12:022405:932‚ 26:12:000000:8257 и 26:12:000000:8277 в соответствии с их назначением. В исследовательской части заключения отражено, что в пределах земельного участка с кадастровым номером 26:12:022405:90 расположено здание автовокзала, представляющее собой строение сложной формы с наружными размерами 60,61 х 14,29 м, и высотой 3,57 м, общая площадь здания составляет 487,5 кв. м (стр. 11, 12 заключения). В этой связи специалист руководствуется СП 42.13330.2016. «Градостроительство», СП 4.13130 «Системы противопожарной защиты» в части расчета площади земельного участка для строительства автовокзала. Однако по сведениям ЕГРН в границах участка с кадастровым номером 26:12:022405:90 здание автовокзала не располагается. В границах этого участка расположены объекты с кадастровыми номерами: 26:12:022405:1461 (наружные сети канализации), 26:12:000000:8257 (канализационная сеть нижней части Центрального района г. Ставрополя), 26:12:000000:8277 (водопроводная сеть Центрального района, нижняя часть г. Ставрополя), 26:12:022405:932 (водоснабжение остановочного павильона, автокассы и торгового павильона с кафетерием из легких конструкций по ул. Гражданская, 2), 26:12:022405:933 (газификация коммунально-бытового объекта по ул. Гражданская, 2 в г. Ставрополе), 26:12:022405:1624 (сооружения для ожидания междугороднего транспорта и досмотра багажа пассажиров), 26:12:022405:1623 (санитарная комната и санузел для МГН по адресу: 

<

...>). В отсутствие в границах земельного участка с кадастровым номером 26:12:022405:90 здания автовокзала, представленное заявителем заключение не может служить надлежащим доказательством необходимости предоставления ему испрашиваемого участка, площадь которого составляет 2 485 кв. м, как необходимой для обслуживания и эксплуатации вспомогательных объектов, расположенных в его границах. Кроме того, по информации, предоставленной комитетом градостроительства администрации города Ставрополя по запросу в рамках межведомственного взаимодействия, разрешения на строительство объектов дорожного хозяйства с кадастровыми номерами 26:12:022405:1623, 26:12:022405:1624 в установленном законом порядке не выдавались. Довод общества, приведенный в апелляционной жалобе, о том, что договор аренды по истечении указанного в нем срока был возобновлен на неопределенный срок, судом апелляционной инстанции отклонен. Стороны свои соглашением исключили применение к возникшим между ними отношениям положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса. Из договора аренды от 21.11.2014 № 4337 следует, что по истечении срока договор считается автоматически прекращенным без специального уведомления арендатора. Арендатор не имеет преимущественного права перед другими лицами на заключение договора на новый срок, если его исключительное право не предусмотрено законом (пункт 6.3). Таким образом, срок договора аренды истек 04.11.2019 и в силу договоренности между сторонами не мог быть возобновлен на неопределенный срок. Ссылки общества на то, что администрация не требовала возврата земельного участка после истечения срока договора, а арендатор продолжил пользоваться земельным участком, что свидетельствует о возобновлении договора на неопределенный срок, основаны на неверном толковании положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса. Данная норма применима к ситуации, когда стороны не предусмотрели в договоре с учетом принципа свободы договора, закрепленного в статье 421 Гражданского кодекса, иное условие. В данном случае стороны в пункте 6.3 договора аренду согласовали условие, исключающее возможность возобновления договора по окончании срока его действия на неопределенный срок. Суд апелляционной инстанции дополнительно отметил, что объекты дорожного хозяйства с кадастровыми номерами 26:12:022405:1623 и 26:12:022405:1624 возведены обществом уже после окончания срока действия договора аренды № 4337, а материалы дела не подтверждают нахождение на испрашиваемом земельном участке объектов недвижимости основного назначения.

Общество обжаловало решение и постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края. Жалоба мотивирована следующим. При разрешении требования общества о признании незаконным решения комитета об отказе в предоставлении в аренду (без торгов) земельного участка с кадастровым номером 26:12:022405:90 суд первой инстанции сослался на пункт 1 статьи 39.20 и подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. Однако судом не учтены разъяснения, содержащиеся в пунктах 1 и 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В них указано, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 – 30.2 Земельного кодекса, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды. По смыслу части 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса, о желании заключить новый договор. Таким образом, общество, обратившись в период действия указанного договора к арендодателю с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок, действовало как надлежащий арендатор, использующий по целевому назначению арендованный земельный участок на протяжении длительного времени. Условий о том, что к спорным отношениям неприменимы положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса, договор аренды не содержит. В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что до обращения общества в орган, осуществляющий публичные полномочия, с заявлением о заключении договора аренды на новый срок, арендодатель уведомил арендатора о принятом в установленном порядке решении не продлевать арендные отношения по их окончании. Кроме того, сторонами не представлено доказательств ненадлежащего владения обществом земельным участком с кадастровым номером 26:12:022405:90, факт надлежащего использования данного участка сторонами не оспаривается и претензий не высказывалось. Арендатор не возвратил спорный земельный участок арендодателю по истечении срока договора, а доказательств наличия возражений со стороны арендодателя на продолжение пользования земельным участком не представлено. Доказательств прекращения договора аренды путем отказа от него сторон также не имеется. Учитывая изложенное, договор от 24.11.2014 № 4337 следует считать возобновленным на неопределенный срок по истечении указанного в нем срока. Материалы дела не содержат доказательств, устанавливающих наличие обстоятельств, препятствующих предоставлению испрашиваемого земельного участка в аренду на новый срок (без торгов). Само по себе установление срока аренды не исключает применение к договору правил пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса. В условиях отсутствия явно выраженной воли арендодателя и каких-либо действий, направленных на возврат имущества по истечении срока аренды, вывод судов о том, что договор от 24.11.2014 № 4337 прекратился, нельзя признать законным и обоснованным. Кроме того, на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022405:90 у общества на дату отказа органа местного самоуправления в заключении нового договора аренды имелись капитальные сооружения вспомогательного назначения, а именно сооружение для ожидания иногороднего транспорта и досмотра багажа пассажиров (кадастровый номер 26:12:022405:1624), санитарная комната и санузел для МГН (кадастровый номер 26:12:022405:1623), а также объект капитального строительства нежилого типа, выполненный из кирпича желтого цвета, приблизительной площадью 21 кв. м (сооружение ожидания посадки и высадки пассажиров), принадлежащие обществу и возведенные им в 2022 году и введенные в эксплуатацию (частично) в 2023 году. Договор аренды земельного участка сторонами сроком до 04.11.2019, после этой даты договор возобновился на тех же условиях на неопределенный срок. Общество продолжило нести бремя содержания земельного участка, что подтверждается письмом комитета от 03.10.2022 № 08/14-10437 о предоставлении акта сверки взаиморасчетов сторон за фактическое пользование земельным участком. Факт арендных отношений подтверждаются также выпиской из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 26:12:022405:90. В ней отражено наличие у общества право пользования земельным участком на основании договора аренды от 21.11.2014 № 4337, а также изменением 13.08.2020 по заявлению общества вида разрешенного использования земельного участка. С учетом отсутствия направленного обществу уведомления о расторжении договора аренды, такой договор возобновлен и действует по настоящее время. Также судом не учтено, что 13.08.2020 постановлением № 1344 главы города Ставрополя изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:12:022405:90 с вида «для организации благоустройства к автовокзалу» на вид «автомобильный транспорт» без запрета на возведение объектов капитального строительства. Это говорит о том, что с 2020 года у администрации не имелось претензий в части пользования земельным участком. Согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования города Ставрополя, утвержденным постановлением администрации от 15.10.2021 № 2342, земельный участок располагается в территориальной зоне ОД-1 «Общественно-деловые зоны». Статьей 43 Правил землепользования и застройки данная территориальная зона выделена для размещения объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности, а так же для размещения административных учреждений и объектов делового назначения, стоянок автомобилей. Таким образом, с учетом изменения вида разрешенного использования земельного участка общество имело право осуществлять строительство на представленном земельном участке. Судами не принято во внимание наличие преюдиции, установленной решением Арбитражного суда Ставропольского края от 15.08.2014 по делу № А63-876/2014. В нем указано, что установленный вид разрешенного использования земельного участка «для организации благоустройства к автовокзалу», внесенный в Единый государственный кадастр недвижимости, относится к дополнительному по отношению к основному виду автовокзала «Восточный», что не может противоречить требованиям действующего законодательства. Это наоборот отражает фактическую информацию о том, для каких целей испрашивается земельный участок и какой правовой режим и целевое назначение он имеет. В силу норм Земельного кодекса и Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» земельный участок считается сформированным, если в отношении него проведен государственный кадастровый учет. Также из кадастровой выписки от 08.04.2014 и материалов проверки управления Росреестра по Ставропольскому краю 2010 – 2012 годов следует, что земельный участок с кадастровым номером 26:12:022405:90 фактически со всех сторон граничит с земельным участком с кадастровым номером 26:12:022405:71, на котором расположено здание автовокзала «Восточный». Однако решение о предоставлении земельного участка в аренду обществу не принято ввиду того, что земельный участок со вспомогательным видом использования не может быть сформирован как самостоятельный вне границ основного участка. В этой связи особенностью вида разрешенного использования испрашиваемого участка «для организации благоустройства к автовокзалу» является его предназначение для обслуживания посетителей конкретного объекта недвижимости здания автовокзала «Восточный», который представляет собой объект транспортной инфраструктуры города Ставрополя. Согласно постановлениям администрации города Ставрополя данный объект транспортной инфраструктуры является конечной и начальной остановкой (остановочного пункта) пригородных маршрутов (пригородного сообщения) по перевозке пассажиров города Ставрополя и прилегающих населенных пунктов. Приказом Федерального дорожного агентства от 24.04.2012 № ПО обществу присвоена четвертая категория объектов транспортной инфраструктуры и транспортных средств. Автовокзал «Восточный» внесен в реестр остановочных пунктов по межрегиональным маршрутам регулярных перевозок, дата внесения 14.05.2018 с присвоением регистрационного номера № 26139. Таким образом, решением от 15.08.2014 по делу № А63-876/2014 участок с кадастровым номером 26:12:022405:90 предоставлен обществу в качестве дополнительного по отношению к автовокзалу «Восточный». Объекты и земельные участки, на которых эти объекты расположены, расположены на граничащих друг с другом участках. Согласно заключению специалиста от 26.07.2023 № 212/23 объекты капитального строительства – сооружение для ожидания иногороднего транспорта и досмотра багажа пассажиров (кадастровый номер 26:12:022405:1624), санитарная комната и санузел для МГН (кадастровый номер 26:12:022405:1623), а также объект капитального строительства нежилого типа, выполненный из кирпича желтого цвета, приблизительной площадью 21 кв. м. (сооружение ожидания посадки и высадки пассажиров) по адресу: 

<

...> по адресу: 

<

...>, соответствуют требованиям действующих строительных норм и правил, не нарушают интересы третьих лиц и не создают угрозу жизни и здоровью людей, находятся в составе единого функционального комплекса, с земельным участком с кадастровым номером 26:12:022405:90, так и между собой, по отношению к основному объекту – зданию автовокзала «Восточный», расположенному на участке с кадастровым номером 26:12:022405:71, имеют обслуживающее вспомогательное значение и не требуют установления санитарно-защитных зон. Учитывая наличие на земельном участке зданий вспомогательного назначения по отношению к основному зданию, необходимостью обеспечения транспортной безопасности на режимном объекте, признанный судом факт невозможности рассмотрения земельных участков в отрыве друг от друга, общество имеет исключительное право на получение в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:022405:90. Автовокзал «Восточный» не может быть лишен сооружений коммунального и дорожного хозяйства, также невозможно осуществление пассажирских перевозок без оборудованных остановочных павильонов, что является нарушением действующего законодательства Российской Федерации в области безопасной перевозки пассажиров. Учитывая наличие сооружений коммунального и дорожного хозяйства, автобусных остановок, находящиеся на праве собственности обществу, предоставление испрашиваемого участка по итогам торгов не возможно. При этом данный земельный участок фактически используется для муниципальных нужд в виде конечного и начального остановочного пункта при утверждении и разработки муниципальных, пригородных маршрутов по перевозке пассажиров. Особенностью вида разрешенного использования испрашиваемого участка «под автомобильный транспорт» является его предназначение для обслуживания посетителей конкретного объекта недвижимости здания автовокзала «Восточный», который представляет собой объект транспортной инфраструктуры города Ставрополя. Использование данной территории общество начало в 2005 году на основании постановления главы города Ставрополя от 30.05.2005 № 3443 «О переводе конечного остановочного пункта автобусов пригородного сообщения». Однако решение о предоставлении земельного участка в аренду обществу не было принято виду того, что земельный участок с кадастровым номером 26:12:022405:90 не может быть предоставлен без торгов. Правовой режим и целевое назначение испрашиваемого земельного участка предполагает право общества осуществлять мероприятия по благоустройству и содержанию этого земельного участка в качестве территории относящееся к объекты транспортной инфраструктуры города Ставрополя, имеющие социально значимые функции по перевозке пассажиров города Ставрополя и других жителей в пригородном сообщении. Это не противоречит действующему законодательству и направлено на соблюдения обязательных требований государственных, правоохранительных органов, требований прокуратуры, ФСБ, а также реализация мер в части профилактики и противодействия терроризма. Испрашиваемая территория фактически прилегает к зданию автовокзала, принадлежащему на праве собственности обществу. Таким образом, имеются основания для предоставления в аренду этого участка (с учетом его разрешенного использования) без торгов с применением аналогии к видам разрешенного использования «для обслуживания автотранспорта», «организации гостевых автостоянок, парковок, автостоянок, прилегающих к зданиям, сооружениям различного функционального назначения, принадлежащим на праве собственности или ином вещном праве физическим или юридическим лицам».

Суд округа не располагает сведениями о поступлении от иных лиц, участвующих в деле, отзывов на кассационную жалобу.

Судебное заседание на основании статьи 153.1 Кодекса проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ставропольского края.

Представитель общества, присутствовавший в арбитражном суде, обеспечивающем организацию видеоконференц-связи, поддерживал доводы жалобы, просил ее удовлетворить. Дополнительно пояснил, что судом первой инстанции нарушены нормы процессуального права, поскольку общество, заявляя ходатайство об уточнении (уменьшении) требований, не указывало в нем на отказ от требований, заявленных первоначально. Представитель также просил вынести частное определение в отношении управления Росреестра по Ставропольскому краю в связи с неправильной постановкой им земельного участка с кадастровым номером 26:12:022405:71, сформированного под зданием автовокзала «Восточный».

Иные лица, участвующие в деле, явку представителей в суд округа, либо в арбитражный суд, осуществляющий сеанс видеоконференц-связи, не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, общество обратилось в администрацию с заявлением от 13.04.2023 № 6248 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:12:022405:90, расположенного по адресу: 

<

...> в районе нежилого здания № 2, в аренду (без торгов). По сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 26:12:022405:90 имеет вид разрешенного использования – «автомобильный транспорт», ранее он имел иной вид разрешенного использования – «для организации благоустройства к автовокзалу (без права капитального строительства)».

На основании решения Арбитражного суда Ставропольского края от 15.08.2014 по делу № А63-876/2014, вступившего в законную силу, и договора от 21.11.2014 № 4337 земельный участок с кадастровым номером 26:12:022405:90 предоставлялся в аренду обществу сроком по 04.11.2019 для целей, не связанных со строительством (для организации благоустройства к автовокзалу). После окончания срока действия договора аренды от 21.11.2014 № 4337 постановлением администрации от 13.08.2020 № 1334 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:12:022405:90 изменен с «для организации благоустройства к автовокзалу (без права капитального строительства)» на «автомобильный транспорт».

Общество неоднократно обращалось с заявлениями о предоставлении данного земельного участка в аренду (без торгов). Отказы в предоставлении мотивированы тем, что у заявителя отсутствуют в границах испрашиваемого участка принадлежащие ему на праве собственности объекты капитального строительства, соответствующие виду разрешенного использования земельного участка. Обществу на праве собственности принадлежат сооружения с кадастровым номерами 26:12:022405:932 (водоснабжение остановочного павильона, автокассы и торгового павильона с кафетерием из легких конструкций по ул. Гражданская, 2) и 26:12:022405:933 (газификация коммунально-бытового объекта по ул. Гражданская, 2). Согласно сведениям ЕГРН по состоянию на 18.04.2023 обществу на праве собственности в границах испрашиваемого участка принадлежат следующие объекты недвижимости: с кадастровым номером 26:12:022405:1624 – сооружение для ожидания иногороднего транспорта и досмотра багажа пассажиров (запись от 07.04.2023 № 26:12:022405:1624-26/476/2023-1); с кадастровым номером 26:12:022405:1623 – санитарная комната и санузел для МГН по адресу: 

<

...> (запись от 07.04.2023 № 26:12:022405:1623-26/476/2023-1).

Комитет решением от 03.05.2023 № 08/13-4425с отказал обществу в оказании муниципальной услуги по предоставлению в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:022405:90. Решение мотивировано тем, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение участка без проведения торгов.

Ссылаясь на незаконность решения от 03.05.2023 № 08/13-4425с, а также бездействие органов местного самоуправления и надзорного органа по вопросу о предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка, нарушающее права (интересы) заявителя, последний оспорил решение и бездействие в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса. Также общество просило установить юридический факт длящихся договорных арендных взаимоотношений между обществом и администрацией в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:022405:90.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 30 Кодекса арбитражные суды рассматривают в порядке особого производства дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение для возникновения, изменения и прекращения прав организаций и граждан в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражный суд при рассмотрении дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, устанавливают факт владения и пользования юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем недвижимым имуществом как своим собственным (пункт 1 части 2 статьи 218 Кодекса).

Юридическое лицо или индивидуальный предприниматель вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением об установлении фактов, имеющих юридическое значение, только если у заявителя отсутствует возможность получить или восстановить надлежащие документы, удостоверяющие эти факты, и если федеральным законом или иным нормативным правовым актом не предусмотрен иной внесудебный порядок установления соответствующих фактов (часть 1 статьи 219 Кодекса).

В случае, если в ходе судебного разбирательства по делу об установлении факта, имеющего юридическое значение, выяснится, что возник спор о праве, арбитражный суд оставляет заявление об установлении факта, имеющего юридическое значение, без рассмотрения (часть 4 статьи 221 Кодекса).

Суд первой инстанции, установив, что между заявителем и органами местного самоуправления имеется спор о праве, оставил без рассмотрения требование общества об установлении факта длящихся договорных арендных взаимоотношений с администрацией в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:022405:90. Кассационная жалоба общества не содержит возражений относительно законности и обоснованности решения в этой части требований, что исключает его проверку в кассационном порядке (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Для удовлетворения требований о признании незаконным решения органа, осуществляющего публичные полномочия, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие этого решения закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение им прав и законных интересов заявителя (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200, часть 2 статьи 201 Кодекса).

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов определены положениями пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления его собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов закреплен в статье 39.17 Земельного кодекса и предусматривает подачу заинтересованным лицом заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, закреплен в статье 39.16 Земельного кодекса. Одним из таких оснований является то, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (пункт 1).

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394). Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

В соответствии с пунктом 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию (пункт 6 Разъяснений по применению Градостроительного кодекса в части осуществления государственного строительного надзора и постановления Правительства Российской Федерации от 01.02.2006 № 54 «О государственном строительном надзоре в Российской Федерации»).

Судебные инстанции при разрешении спора установили, что в границах испрашиваемого в аренду земельного участка площадью 2485 кв. м с кадастровым номером 26:12:022405:90 отсутствуют какие-либо основные объекты недвижимого имущества, принадлежащие обществу, для эксплуатации (использования) которых может быть предоставлен без торгов такой участок. Размещенные в границах данного участка здания и сооружения являются объектами вспомогательного назначения, основным по отношению к которым является объект недвижимости (здание автовокзала «Восточный»), расположенный на ином земельном участке с кадастровым номером 26:12:022405:71, принадлежащем заявителю на праве собственности. Поскольку в границах земельного участка с кадастровым номером 26:12:022405:90, имеющего вид разрешенного использования «автомобильный транспорт», отсутствуют основные объекты недвижимости, используемые в указанных целях, оснований для предоставления заявителю испрашиваемого земельного участка не имеется. Договор аренды земельного участка от 21.11.2014 № 4337, на который общество также ссылается в обоснование своих доводов, прекратил свое действие 04.11.2019 без возможности его возобновления на неопределенный срок (пункт 6.3). При этом земельный участок ранее предоставлялся в аренду обществу без права капитального строительства (не для возведения на нем объектов недвижимости). Кроме того, материалы дела подтверждают, что земельный участок, который общество просит предоставить ему в аренду без торгов, имеет площадь, многократно превышающую площадь всех вспомогательных объектов (зданий и сооружений), расположенных в его границах. В этой связи суды первой и апелляционной инстанций не усмотрели законных оснований для удовлетворения заявленных обществом требований.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы судом округа не принимаются. Общество, ссылаясь на пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса, не учитывает диспозитивный характер данной нормы. Стороны в договоре от 21.11.2014 № 4337 (пункт 6.3) предусмотрели иные последствия истечения срока аренды земельного участка. В жалобы заявитель приводит письмо комитета от 03.10.2022 № 08/14-10437 о предоставлении акта сверки взаиморасчетов сторон за фактическое пользование земельным участком, что лишь подтверждает позицию последнего об отсутствии договора, но необходимость соблюдения принципа платности землепользования до возврата этого участка арендодателю. Указывая на преюдициальное значение решения Арбитражного суда Ставропольского края от 15.08.2014 по делу № А63-876/2014, податель жалобы не учитывает, что земельный участок с кадастровым номером 26:12:022405:90 имел вид разрешенного использования – для организации благоустройства к автовокзалу (без права капитального строительства). В этой связи он и был предоставлен обществу во временное пользование для обслуживания автовокзала «Восточный». Однако после 01.03.2015 Земельный кодекс претерпел существенные изменения, а испрашиваемый заявителем земельный участок имеет иной вид разрешенного использования – автомобильный транспорт. Не может быть предоставлен земельный участок с кадастровым номером 26:12:022405:90 обществу и на основании положений статьи 39.20 Земельного кодекса, поскольку как правильно установили суды при разрешении спора на данном участке отсутствуют какие-либо самостоятельные объекты недвижимости (объекты основного назначения), принадлежащие заявителю. Наличие на этом участке только объектов недвижимости вспомогательного назначения (возведенных в период после окончания действия договора аренды земельного участка без права капитального строительства и в отсутствие на нем основных объектов недвижимости) исключает применение к спору подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. Довод о нарушении судом первой инстанции положений статьи 49 Кодекса при принятии уточненных (уменьшенных) требований общества несостоятелен, поскольку противоречит смысловому содержанию поступившего в суд ходатайства. Не усматривает суд округа и оснований для вынесения частного определения в адрес управления Росреестра по Ставропольскому краю, поскольку доводы, которые приводил представитель общества в судебном заседании в его обоснование не имеют отношения к существу спора. Иные доводы жалобы также не принимаются, поскольку неправильное формирование земельного участка с кадастровым номером 26:12:022405:71 (под зданием автовокзала «Восточный») само по себе не может служить основанием для предоставления обществу в аренду (без торгов) всего земельного участка площадью 2485 кв. м с кадастровым номером 26:12:022405:90. Суд округа обращает внимание заявителя на то, что данный спор не является спором о незаконности предоставления обществу земельного участка для эксплуатации здания автовокзала «Восточный». С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов. Несогласие подателя жалобы с судебными выводами само по себе не может служить основанием, достаточным для отмены решения и (или) апелляционного постановления. Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Государственная пошлина уплачена обществом в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 26.08.2024 №201).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.12.2023 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2024 по делу № А63-12364/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий                                                                                     В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                    Т.Н. Драбо

                                                                                                                               А.И. Мещерин