АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

27 декабря 2022 года

Дело № А33-11615/2022

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 21 декабря 2022 года.

В полном объёме решение изготовлено 27 декабря 2022 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Альтергот М.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Финансово-строительная компания "Готика" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к департаменту градостроительства администрации города Красноярска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

об обязании принять в муниципальную собственность жилые помещения,

об обязании совершить регистрацию перехода права собственности,

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

- администрации города Красноярска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

в присутствии:

от истца: ФИО1 – представителя по доверенности от 06.10.2022, личность удостоверена паспортом, ФИО2 – представителя по доверенности от 05.08.2022, представлено удостоверение адвоката,

от ответчика: ФИО3 – представителя по доверенности от 17.06.2022, личность удостоверена паспортом,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО4,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Финансово-строительная компания "Готика" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к департаменту градостроительства администрации города Красноярска (далее – ответчик) об обязании Департамента градостроительства администрации                г. Красноярска принять по акту приёма-передачи в муниципальную собственность передаваемые по договору № 35/18 от 17.08.2018 г. о развитии застроенной территории следующие жилые помещения:

- комнаты № 1, № 2, № 4 суммарной общей площадью 57,24 кв.м., в том числе, жилой 39,2 кв.м. в квартире 110 в 

<

...> г. Красноярск взамен изымаемых жилых помещений по адресу: 

<

...>, комнаты № 1 , № 2 суммарной общей площадью 49,5 кв.м., в том числе, жилой 35,7 кв.м.;

- комнату № 3 общей площадью 27,15 кв.м., в том числе, жилой 18,6 кв.м. в 

<

...> взамен изымаемого жилого помещения по адресу: 

<

...>, комната № 3 общей площадью 18,5 кв.м., в том числе, жилой 13 кв.м.;

- комнаты № 1, № 4 суммарной общей площадью 53,85 кв.м., в том числе, жилой 34,9 кв.м. в 

<

...> взамен изымаемых жилых помещений по адресу: 

<

...>, две комнаты суммарной общей площадью 48,8 кв.м., в том числе, жилой 34,7 кв.м.;

- комнаты № 2, № 3 суммарной общей площадью 28,54 кв.м., в том числе, жилой 18,5 кв.м. в 

<

...> взамен изымаемого жилого помещения по адресу: 

<

...>, комната общей площадью 26,2 кв.м., в том числе, жилой 18 кв.м.;

- комнаты № 2, № 3, № 4 суммарной общей площадью 57,24 кв.м., в том числе, жилой 34,9 кв.м. в квартире 229 

<

...> взамен изымаемых жилых помещений по адресу: 

<

...>, № 3 суммарной общей площадью 48,8 кв.м., в том числе, жилой 34,5 кв.м.;

- комнату № 1 общей площадью 26,785 кв.м., в том числе, жилой 16,9 кв.м. в квартире 229 

<

...> взамен изымаемого жилого помещения по адресу: 

<

...>, комната общей площадью 26,3 кв.м., в том числе, жилой 16 кв.м;

- об обязании совершить регистрацию перехода права собственности на вышеуказанные жилые помещения.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 09.06.2022 возбуждено производство по делу, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.

Определением от 05.08.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Красноярска.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения текста определения на официальном сайте Арбитражного суда Красноярского края в сети Интернет по следующему адресу: http://krasnoyarsk.arbitr.ru, в судебное заседание не явились. В соответствии с частью 1 статьи 123, частями 2, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие указанных лиц.

Представители истца исковые требования поддержали, представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных исковых требований. 

Определением от 27.12.2022 производство по настоящему делу в части требования об обязании совершить регистрацию перехода права собственности на жилые помещения прекращено. 

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

ООО "Финансово-строительная компания "Готика" (инвестор) и Администрация г.Красноярска (администрация) подписали договор о развитии застроенной территории № 35/18 от 17.08.2018, согласно пункту 1.1. которого по настоящему договору инвестор обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства по развитию застроенной территории, предусмотренные подпунктами. 3,4,1 - 3.4.8 пункта 3.4 настоящего договора, а администрация обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с подпунктами 3.2.1 - 3,2.8 пункта 3.2 настоящего договора.

Согласно пункту 1.2. договора, предметом настоящего договора является развитие застроенной территории площадью 9 559 кв. м, (далее - территория) в отношении которой на основании ст. 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации принято распоряжение администрации города Красноярска от 08.05.2018 № 60-арх «О развитии застроенной территории по ул. Семафорной, № 421, 423». На указанной территории находятся здания, строения, сооружения, подлежащие сносу, реконструкции согласно Приложению 1 к настоящему Договору (пункт 1.3. договора).

В силу пункта 3.2.3. договора администрация обязуется предоставить благоустроенные жилые помещения гражданам, выселяемым из жилых помещений многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу по ул. Семафорной, № 421, 423, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных в границах территории, в течение 3 месяцев после передачи Инвестором в муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений. Под предоставлением жилых помещений в соответствии с настоящим пунктом договора понимается заключение договора социального найма, договора найма специализированного жилого помещения с гражданами, выселяемыми из жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу.

Пунктом 3.4.2. договора предусмотрено, что инвестор обязуется создать либо приобрести, а также безвозмездно передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения, расположенные в границах муниципального образования города Красноярска, в целях дальнейшего предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных в границах застроенной территории по ул. Семафорной, № 421, 423, в течение 4 лет со дня подписания договора в соответствии с приложением 2 к настоящему договору. Перечень жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, по ул. Семафорной, № 421, 423, указан в Приложении 3 к настоящему Договору. Передаваемые Инвестором в соответствии с настоящим пунктом Договора благоустроенные жилые помещения должны отвечать требованиям, предъявляемым жилищным законодательством, к жилым помещениям, предоставляемым по договорамсоциального найма, договорам найма специализированного жилого помещения,действующим на момент их передачи. Передача  благоустроенных  жилых   помещений  в  муниципальную собственность осуществляется по актам приема-передачи на основании дополнительных соглашений к настоящему договору, содержащих необходимые сведения и характеристики передаваемых жилых помещений. Перечень благоустроенных жилых помещений, подлежащих передаче в муниципальную собственность в соответствии с настоящим пунктом договора, подлежит изменению сторонами на основе заключенного дополнительного соглашения (дополнительных соглашений) к настоящему договору в случае появления правовых оснований, установленных жилищным законодательством и нормативными правовыми актами города Красноярска в области жилищных отношений, и/или решения суда, вступившего в законную силу, предусматривающих обязанность по предоставлению гражданам по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, выселяемым из многоквартирных жилых домов, расположенных на территории, подлежащей развитию, благоустроенных жилых помещений иной площади и количества комнат, чем установлено настоящим договором. Дополнительное соглашение (дополнительные соглашения) по изменению перечня благоустроенных жилых помещений, подлежащих передаче в муниципальную собственность, подписывается Сторонами в срок не позднее 15 рабочих дней с момента появления любого из обстоятельств, послуживших основанием для его изменения в соответствии с абзацем 5 настоящего пункта договора. Обязательства инвестора по настоящему пункту Договора считаются исполненными только после передачи в муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений, определенных перечнем с учетом соблюдения условий, установленных абзацами 5, 6 настоящего пункта договора.

Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует в течение 7 лет (до «17» августа 2025 г.) (пункт 4.1. договора).

Все споры и разногласия по настоящему Договору разрешаются путем переговоров, а в случае не достижения соглашения Сторонами споры подлежат рассмотрению в Арбитражном суде Красноярского края (пункт 5.4. договора). 

В приложении № 1 к договору изложен перечень зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции в границах застроенной территории:

№

название улицы

№ дома, строения,

сооружения

тип здания

материал стен

этажность

    1

ул. Семафорная

421

жилое

деревянные

2

2

ул, Семафорная

423

жилое

деревянные

2

Дополнительным соглашением № 2 от 04.02.2022 стороны во исполнение пункта 3.4.2 договора уточнили перечень благоустроенных жилых помещений, подлежащих передаче инвестором в муниципальную собственность города Красноярска (приложение 2).

В приложении к дополнительному соглашению определены благоустроенные жилые помещения, подлежащие безвозмездной передаче в муниципальную собственность

№ п/п

количество 

комнат в жилом    помещении

количество

жилых помещений

Общая площадь

жилого помещения

(не менее м2)

примечание

 

номер 

квартиры

количество нанимателей

Взамен помещений по ул. Семафорной, 421

1

3

1

75,7

1

4

2

3

1

75,8

2

5

3

3

1

75,3

6

9

4

1

1

27

7 ком 1

4

5

2

1

48,8

7

3

6

3

       1 

69,7

8

3

Взамен помещений по ул. Семафорной, 423

7

2

1

50,2

1, ком. 1

3

8

1

1

26

1, ком 2

1

9

1

1

26,2

2

5

10

1

1

30

2

3

11

2

1

49,5

3 ком. 1,2

3

12

2

1

48,8

4 ком. 2,3

5

13

1

1

26,3

4

5

14

3

1

74,9

5

6

15

3

1

74,4

6

5

16

1

1

18,5

8 ком. 3

1

ООО СЗ ФСК «Готика» обратилось в департамент градостроительства г. Красноярска с заявлениями (исх. № 22, № 23, № 24 от 04.02.2022) о передаче в муниципальную собственность жилых помещений (комнат), расположенных в квартирах по адресам: 

<

...> кв. 229, взамен изымаемых по адресам: 

<

...>

Департамент градостроительства администрации г. Красноярска уведомил инвестора об отказе в принятии в муниципальную собственность передаваемых жилых помещений взамен изымаемых (письмо исх. № 08/1734-д от 28.03.2022). Отказ мотивирован тем, что характеристики предлагаемых к приему в муниципальную собственность жилых помещений взамен изымаемых не соответствуют требованиям, установленным Приложением № 2 к договору.

Ссылаясь на то, что уклонение ответчика от своих обязанностей по договору по принятию жилых помещений в муниципальную собственность является незаконным, нарушает права истца на дальнейшее исполнение договора, повлечет негативные последствия для него, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. 

Ответчик, возражая против удовлетворения заявленных требований, представил письма 

ООО СЗ ФСК «Готика» адресованные в Департамент градостроительства г. Красноярска с заявлениями (исх. № 139 от 30.06.2022, № 166 от 03.08.2022) о передаче в муниципальную собственность жилых помещений – однокомнатных квартир, расположенных по адресам: 

<

...> (общей площадью 32,4 кв.м.), ул. Энергетиков, д. 36, кв. 104 (общей площадью 31.3 кв.м.). В отношении указанных изолированных жилых помещений администрациями Ленинского и Кировского районов г. Красноярска подписаны типовые договоры социального найма жилого помещения, акты приема-передачи.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Переселение граждан из жилых помещений, расположенных в аварийных домах, осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 86, 89 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Статьей 86 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.

В соответствии со статьей 89 Жилищного кодекса Российской Федерации, предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", по делам о выселении граждан в другое благоустроенное жилое помещение по основаниям, предусмотренным статьями 86 - 88 Жилищного кодекса Российской Федерации, судам надлежит учитывать, что предоставляемое гражданам по договору социального найма другое жилое помещение должно отвечать требованиям статьи 89 Жилищного кодекса Российской Федерации: оно должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.

Судам необходимо также иметь в виду, что при выселении граждан из жилых помещений по основаниям, перечисленным в статьях 86 - 88 Жилищного кодекса Российской Федерации, другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий.

Из указанного следует, что предоставление гражданам в связи со сносом дома другого жилого помещения носит компенсационный характер и гарантирует им условия проживания, которые не должны быть ухудшены по сравнению с прежними, с одновременным улучшением жилищных условий с точки зрения безопасности.

ООО "Финансово-строительная компания "Готика" (инвестор) и Администрация г.Красноярска (администрация) подписали договор о развитии застроенной территории № 35/18 от 17.08.2018. 

В силу пункта 3.2.3. договора администрация приняла на себя обязательства предоставить благоустроенные жилые помещения гражданам, выселяемым из жилых помещений многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу по ул. Семафорной, № 421, 423, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных в границах территории, в течение 3 месяцев после передачи Инвестором в муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений. 

Администрация обязана предоставить гражданам по договору социального найма взамен занимаемых жилых помещений иные благоустроенные жилые помещения муниципального жилищного фонда социального использования города Красноярска, отвечающие установленным требованиям в городе Красноярске, равнозначные по общей площади, ранее занимаемому жилому помещению, отвечающие установленным санитарным и техническим требованиям.

Общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Финансово-строительная компания "Готика" обратилось в арбитражный суд с требованием об обязании департамента градостроительства администрации г. Красноярска принять по акту приёма-передачи в муниципальную собственность взамен жилых помещений комнаты, расположенные в квартирах по вышеуказанным адресам.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений; буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

На основании пункта 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ). При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Приложение № 2 к договору «Перечень благоустроенных жилых помещений, подлежащих безвозмездной передаче в муниципальную собственность» содержит требования, которым должны соответствовать передаваемые в муниципальную собственность жилые помещения, в том числе по количеству передаваемы жилых помещений и количеству комнат в передаваемых жилых помещениях взамен изымаемых.

Согласно Приложению № 2 к договору стороны согласовали, что взамен изымаемых жилых помещений должно быть предоставлено 16 жилых помещений и их минимальную площадь. 

При этом в графе «Количество комнат в жилом помещении» указано необходимое количество комнат в соответствующем жилом помещении.

Предлагаемые к принятию комнаты вышеуказанным условиям договора не соответствуют. 

Возможность передачи жилых помещений в виде комнат договором прямо не предусмотрена и из толкований условий договора в их взаимосвязи не следует. 

Кроме того, ответчик, возражая против исковых требований, указал, что взамен изымаемых жилых помещений истцом предлагаются к передаче только комнаты, при этом вспомогательные помещения, предназначенные для удовлетворения бытовых нужд, муниципальному образованию не передаются. При этом комната может иметь только жилую площадь. 

Согласно частям 1 и 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната (часть 1 статьи 16 ЖК РФ).

При этом комнатой в соответствии с частью 4 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

В силу статьи 60 Жилищного кодекса Российской Федерации договор социального найма на жилое помещение заключается без установления срока его действия, то есть жилое помещение должно быть предназначено для постоянного проживания.

Однако предлагаемые для переселения жилые помещения должны отвечать уровню благоустроенности, применительно к условиям соответствующего населенного пункта, в данном случае - города Красноярска. 

К элементам благоустройства относятся, в частности, водопровод, центральное отопление, электрическое освещение и другие виды коммунальных удобств. Общие требования к благоустроенности жилого помещения определены в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47.

Таким образом, общество требует признать необоснованным отказ ответчика в принятии в собственность муниципального образования города Красноярска помещений - комнат, без выделения вспомогательных помещений, что не отвечает установленным требованиям и нарушает права не только муниципального образования, но и граждан, которые подлежат переселению.

Доводы истца о том, что благоустройство предоставляемых помещений (комнат) соответствует благоустройству ранее занимаемых помещений (комнат) отклонены судом. В данном случае следует учесть, что другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, а признак равнозначности применяется в отношении площади и количества комнат ранее занимаемого помещения. Условиями заключенного сторонами договора о развитии застроенной территории также предусмотрено предоставление благоустроенного помещения. 

С учетом изложенного, принимая во внимание, что истец не доказал, что предоставление жилого помещения в квартире с общим санузлом и кухней считается благоустроенным применительно к условиям г. Красноярска, суд приходит к выводу, что истцом не выполнены требования статьи 89 Жилищного кодекса Российской Федерации и договора о развитии застроенной территории.

Учитывая изложенное, в удовлетворении заявленных требований следует отказать.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Финансово-строительная компания "Готика" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) из федерального бюджета 34200 руб. государственной пошлины, оплаченной по платежным поручениям № 696 от 27.05.2022, № 604 от 28.04.2022 

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

 

Судья

М.А. Альтергот