Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А58-9548/2019

31 декабря 2019 года

г. Якутск

Резолютивная часть решения объявлена 19 декабря 2019 года. 

В полном объеме решение изготовлено 31 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Андреев В.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Утум-Инвест" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) от 31.08.2019 без номера, к Обществу с ограниченной ответственностью "Строй-Академия" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 23.05.2018 №1/зу и о взыскании 150 000 000 рублей,

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Строй-Академия» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Утум-Инвест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании недействительным дополнительного соглашения от 16.05.2019 к договору купли-продажи земельного участка от 23.05.2018 № 1/зу,

при участии в судебном заседании представителей: 

истца –  ФИО2 по доверенности, 

ответчика – ФИО3 по доверенности, ФИО4 по доверенности, 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Утум-Инвест" (далее - Истец, Общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строй-Академия" (далее - ООО «Строй-Академия», ответчик) о расторжении договора  купли-продажи земельного участка от 23.05.2018 №1/зу и о взыскании неосновательного сбережения в размере 150 000 000 рублей.

ООО «Строй-Академия» обратилась в арбитражный суд к Истцу (по дело №А58-10683/2019) о признании недействительным дополнительного соглашения от 16.05.2019 к договору купли-продажи земельного участка от 23.05.2018 № 1/зу.

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 19.11.2019 (по делу №А58-10683/2019) данное дело было объединено в одно производство для совместного рассмотрения.

Судом установлены следующие обстоятельства дела.

23.05.2018 между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка № 1/ЗУ (далее - Договор), в соответствии с которым Ответчик приобрел у Истца земельный участок, обладающий следующими уникальными характеристиками: общая площадь: 10 411 кв. м, кадастровый номер: 14:36:106006:12, категория земель: населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: PC (Я), 

<

...> км, 3 «С» (далее - земельный участок).

В пункте 2.1 Договора его сторонами была согласована цена сделки в размере 150 000 000 (сто пятьдесят миллионов) рублей с отсрочкой платежа в порядке статьи 488 ГК РФ в следующем порядке:

- 50 000 000 (пятьдесят миллионов) рублей подлежала оплате покупателем путем перечисления денежных средств на расчётный счет продавца в течении 1 (одного) месяца с даты заключения договора;

- 100 000 000 (сто миллионов) рублей подлежала оплате покупателем путем предоставления продавцу по договору участия в долевом строительстве нежилых помещений общей площадью 1 982,21 кв.м. в многоквартирных жилых домах, строительство которых будет вестись покупателем на вышеуказанном земельном участке.

При этом, пунктом 2.3 договора было установлено, что договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома заключается между сторонами в течении 30 дней с момента получения покупателем заключения Управления государственного строительного и жилищного надзора РС(Якутия) о соответствии покупателя и проектной декларации требованиям ФЗ от 30.12.2004г №214-ФЗ.

Из содержания пункта 2.2.2 договора следует, что обязательства ответчика по оплате переданного недвижимого имущества будут считаться исполненными при подписании актов зачета взаимных требований, на основании заключенных договоров долевого участия в долевом строительстве заключенных сторонами.

05.06.2018 стороны подписали к указанному договору дополнительное соглашение № 1 изменяющего редакцию пунктов 1.1.1 и 1.3 заключенного договора.

23.06.2018 между сторонами было заключено Дополнительное Соглашение № 2 к договору купли-продажи земельного участка №1/зу от 23.05.2018г, которым стороны определили изложить п.2.2.1 Договора согласно которого цена договора в размере 50 000 000 (пятьдесят миллионов) рублей подлежит уплате ответчиком путем перечисления денежных средств на расчётный счет истца в срок до 31.12.2019.

Истцом обязательство по передаче земельного участка в собственность Ответчика исполнено в полном объеме. Фактическая передача земельного участка подтверждается актом приема-передачи недвижимого имущества от 23.05.2018. Переход права собственности на недвижимое имущество от Истца к Ответчику на земельный участок зарегистрирован и данный земельный участок с кадастровым номером 14:36:106006:12 принадлежит Ответчику на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости № 14:36:106006:12-14/001/2018-8 от 06.06.2018.

В силу условий заключенного договора, в редакции дополнительного соглашения №2 от 23.06.2018 у ответчика возникло обязательство в срок до 27.10.2018 произвести оплату полученного недвижимого имущества в размере 100 000 000 рублей путем предоставления истцу нежилых помещений общей площадью 1 982,21 кв.м., в многоквартирных жилых домах, строительство которых будет вестись покупателем на вышеуказанном земельном участке посредством заключения с последним договоров участия в долевом строительстве.

В связи с ненадлежащим исполнением обязанностей по оплате со стороны ответчика истцом было направлено в адрес ответчика письмо от 23.11.2018 с исх. № 169 с требованием оплаты цены договора в размере 50 000 000 (пятьдесят миллионов) рублей.

Также, истцом в адрес ответчика направлено, письмо от 07.12.2018 с исх. № 181, с требованием об исполнении обязательства по оплате переданного по договору недвижимого имущества путем оплаты суммы в размере 50 000 000 рублей и необходимости подготовки со стороны ответчика с последующим направлением в адрес истца проектов договоров участия в долевом строительстве.

При этом, в качестве возможного урегулирования данного спора мирным путем, истец предложил ответчику заключить договор купли-продажи земельного участка в обратном порядке с компенсацией понесенных потерь ответчика.

Ответчик в ответ на требования от 23.11.2018 и от 07.12.2018 своим письмом №203/12 от 07.12.2018 сообщил о невозможности заключения договора купли-продажи земельного участка об обратном выкупе, признав, что обязательства по исполнению условий договора предусмотренного пунктом 2.3 договора наступили.

25.12.2018 истец письмом с исх. № 194 повторно обратился в адрес ответчика  с требованием об исполнении обязательств по оплате договора купли-продажи и предложением урегулирования данного спора путем обратного выкупа объекта недвижимости.

26.12.2018 ответчик письмом № 224/12 в адрес истца сообщил, что подтверждает свою обязанность по заключению с истцом договоров долевого участия нежилых помещений в размере 1 985,21 кв.м. в счет исполнения условий договора купли-продажи от 23.05.2018 и предложил ознакомиться и произвести предварительный выбор помещений в отношении которых будут заключены соответствующие договора долевого участия.

Из содержания письма ответчика № 34/02 от 18.02.2019 следует, что истец по состоянию на 12.02.2019 определил примерную площадь помещений, которые подлежали передаче в счет исполнения обязательств по оплате проданного земельного участка. Вместе с тем, ответчик сообщил истцу о том, что в ранее утвержденный проект строительства вносятся изменения в части увеличения этажности строительства с 13 до 16 этажей на которое еще не получено соответствующее заключение УГСЖН РС(Я), в связи с чем исполнение обязательств по оплате не представляется возможным.

16.05.2019 сторонами было заключено дополнительное Соглашение к договору  купли-продажи земельного участка №1/зу от 23.05.2018, в соответствии с которым стороны решили изменить  редакцию раздела 2 и изложить его в следующей редакции:

- п.2.2.1 Договора в следующем виде: «Цена договора в размере 58 393 703 (пятьдесят восемь миллионов триста девяносто три тысячи семьсот три) рублей подлежит уплате покупателем в течении 10 (десяти) рабочих дней с момента подписания  дополнительного соглашения путем предоставления в собственность продавца по договору участия в долевом строительстве жилых и нежилых помещений общей площадью 2 263,63 кв.м в объекте «Многоквартирные жилые дома с магазинами и теплой автостоянкой на Вилюйском тракте 3 км. В г. Якутск» (высотой 13 этажей) в соответствии с перечнем жилых и нежилых помещений согласно Приложению №2 к  договору.

- п.2.2.2 Договора в следующем виде: Цена договора в размере 91 606 297 (девяносто один миллион шестьсот шесть тысяч двести девяносто семь) рублей подлежит уплате покупателем в течении 10 (десяти) рабочих дней с момента подписания дополнительного соглашения путем предоставления в собственность продавца по договору участия в долевом строительстве жилых и нежилых помещений общей площадью 2 205 кв.м. коммерческая площадь, расположенные на 1 (первом) этаже объекта Многоквартирные жилые дома с магазинами и теплой автостоянкой на Вилюйском тракте 3 км. В г. Якутск» (высотой 13 этажей) в соответствии с экспликацией, представленной в Приложении № 3 к настоящему договору.

Пункт 2.3 договора изложен сторонами в следующей редакции:

«Обязанность Продавца по оплате помещений, подлежащих передаче в собственность Продавца по договорам участия в долевом строительстве (п.п. 2.2.1, 2.2.2 настоящего Договора), засчитывается в счет исполнения обязанности Покупателя по оплате цены настоящего договора. Покупатель обязуется в момент заключения договоров участия в долевом строительстве передать Продавцу справку о полной оплате Продавцом цены договоров участия в долевом строительстве.

Обязанность Покупателя по оплате цены договора считается исполненной полностью и надлежащим образом с момента заключения договоров участия в долевом строительстве и выдачи справки о полной оплате, предусмотренной в абз. 1 настоящего пункта».

Пункт 3.1.3 договора изложен сторонами в следующей редакции: 

«снять обременение в виде ипотеки в силу закона на объекты, указанные в п. 1.1 Договора после государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве жилых и нежилых помещений общей площадью 2 263, 63 (две тысячи двести шестьдесят три целых шестьдесят три сотых) квадратных метров в объекте Многоквартирные жилые дома с магазинами и теплой автостоянкой на Вилюйском тракте 3 км. В г. Якутск» (высотой 13 этажей), передаваемых в собственность Продавца согласно пп.2.2.1,2.2.2 настоящего договора».

В связи с тем, что ответчик не исполнил принятые на себя обязательства по исполнению условий договора купли-продажи в редакции заключенных дополнительных соглашений истец 11.06.2019 направил в адрес ООО «Строй-Академия» претензию с исх. № 316, (получена вх. № 41/06 от 13.06.2019) с требованием исполнить обязанность по оплате цены договора путем предоставления в собственность Истца по договору участия в долевом строительстве жилых и нежилых помещений согласно условиям, принятым сторонами дополнительным соглашением от 16.05.2019 к договору купли-продажи земельного участка № 1/зу от 23.05.2018. 

Поскольку ответа на данную претензию истца со стороны ответчика не последовало, истец 13.06.2019 направил в адрес ООО «Строй-Академия» претензию с исх. № 318, (получена вх. № 44/06 от 13.06.2019) о расторжении договора купли-продажи земельного участка № 1/зу от 23.05.2018 в связи с существенным нарушением условий Договора.

17.06.2019 ответчик письмом № 184, подписанного заместителем руководителя ФИО5, обратился в адрес истца с предложением о расторжении дополнительного соглашения от 16.05.2019.

17.06.2019 истец письмом с исх. № 326, (получен  вх. № 46/06 от 17.06.2019) сообщил ответчику об отказе в предложении о расторжении дополнительного соглашения от 16.05.2019 к договору купли-продажи земельного участка № 1/зу от 23.05.2018 ввиду необоснованности указанных доводов Ответчика и  потребовал исполнить обязанность по оплате цены договора согласно условиям, принятым сторонами дополнительным соглашением от 16.05.2019 к договору купли-продажи земельного участка № 1/зу от 23.05.2018.

16.07.2019 истец направил в адрес ответчика претензию  исх. № 348 (получен вх. №63/07 от 16.07.2019) об оплате цены договора в размере 150 000 000 (сто пятьдесят миллионов) рублей.

В связи с тем, что ответчик не исполнил обязательства по договору и не ответил на заявленные претензии истца, последний обратился в Арбитражный суд с настоящим заявлением.

В представленном отзыве на заявление ответчик отклонил требования истца, указав, что срок исполнения обязательств по оплате денежных средств в размере 50 000 000 рублей на момент обращения с иском в суд не наступили, а просрочка исполнения обязательств по передаче жилых и нежилых помещений посредством заключения соответствующих договоров долевого участия вызвано просрочкой истца (кредитора). 

Считая, что дополнительное соглашение от 16.05.2019 к договору купли-продажи земельного участка № 1/зу от 23.05.2018 является недействительной (ничтожной) по основаниям статьи 169 ГК РФ (сделка совершенная с целью заведомо противной основам правопорядка или нравственности) ответчик просил суд признать данную сделку недействительной. Кроме того, по мнению ответчика, указанное дополнительное соглашение является кабальной сделкой и должна быть признана судом недействительной по основаниям части 3 статьи 179 ГК РФ.

В судебном заседании, представителем ответчика ФИО3 представлено дополнение к отзыву из содержания которого следует, что ответчиком принимались меры к исполнению условий договора, а истец своим бездействием препятствовал их надлежащему исполнению.

Истцом представлены письменные возражения по доводам ответчика от 16.12.2019. 

В судебном заседании  от 16.12.2019 представитель ответчика ФИО6 заявила письменное ходатайство о фальсификации доказательства представленного истцом – приложение № 3 к дополнительному соглашению от 16.05.2019 к договору купли-продажи земельного участка № 1/зу от 23.05.2018.

С учетом того, что указанный представитель ответчика отсутствовал в судебном заседании, а другой представитель ФИО3 не был осведомлен о наличии данного заявления, суд не имел возможности совершить необходимые процессуальные действия, предусмотренные положениями статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, истцом суду представлен цветной скан-копия  дополнительного соглашения от 16.05.2019 с приложениями № 2 и 3 к нему, а также копия Протокола обыска от 08.06.2019 в соответствии с которым, у истца следственными органами при проведении следственных мероприятий были изъяты  дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельного участка № 1/зу от 23.05.2018 от 16.05.2019 с приложениями в материалы  возбужденного уголовного дела № 11902980018000015.

Представитель ответчика ФИО3, после объявления судом исследования доказательств законченным и объявления суда перехода к стадии судебных прений, представил суду письменное ходатайство о привлечении в качестве третьего лица, не заявляющего требований гражданина ФИО7 являющегося залогодателем приобретенного ответчиком земельного участка в силу закона.

В судебном заседании объявлен перерыв в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с 11 часов 22 минут 16.12.2019 до 12 часов 30 минут 19.12.2019. После судебного перерыва судебное разбирательство продолжено с присутствием дополнительно представителя ответчика ФИО4

Представитель ответчика ФИО4, в судебном заседании заявила ходатайство о приобщении дополнительного документа – выписки из ЕГРН № КУВИ-001/2019-28912603 от 29.11.2019, данный документ приобщен к материалам дела.

Судом в судебном заседании был поставлен вопрос о разрешении заявленного ранее ходатайства о фальсификации доказательств. Представитель ответчика ФИО4 пояснила суду, что ее доверитель отрицает наличие приложения № 3 к дополнительному соглашению от 16.05.2019, однако утверждать о том, что представленный истцом документ сфальсифицирован (подделан) представитель ответчика не может и отказывается от ранее заявленного ходатайства заявленного в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Просит оценить доводы ответчика по указанному основанию при оценке доказательств судом.

Представителем ответчика ФИО4 представлено в суд дополнение к отзыву от 11.12.2019, в котором указано, что поскольку проект договора купли-продажи был подготовлен истцом, следовательно, обязанность по подготовке и подписанию договоров долевого участия лежит на Обществе, а не на ООО «Стой-Академия».

Также, по мнению представителя ответчика, поскольку условия договора не позволяют точно определить  месторасположение площадей подлежащих передаче истцу, в данной части договор следует признать незаключенным, а обязательства  по его исполнению не наступившими. Ответчик также поддержал требования о признании кабальными, условия дополнительного соглашения от 16.05.2019.

Представитель истца заявил ходатайство о проведении закрытого судебного заседания по делу, указав, что 19.11.2019 им было утверждено Положение «О коммерческой тайне» согласно которого информация о проведении деловых переговоров с контрагентами является коммерческой тайной.

Представитель ответчика представил письменные возражения по данному ходатайству, считая, что оснований для его удовлетворения не имеется.

Суд рассмотрев данное ходатайство, при возражении представителей ответчика не находит оснований для его удовлетворения в силу следующего.

Согласно ч. ч. 4 и 5 ст. 29 Конституции Российской Федерации каждый имеет право свободно искать, получать, передавать, производить и распространять информацию любым законным способом. Перечень сведений, составляющих государственную тайну, определяется федеральным законом. Гарантируется свобода массовой информации. Цензура запрещается.

В силу ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Также в соответствии с положениями части 1 статьи 123 Конституции Российской Федерации, части 1 статьи 11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации разбирательство дел в арбитражных судах открытое.

В открытом судебном заседании вправе присутствовать любой гражданин, в том числе представитель средства массовой информации.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 08.10.2012 N 61 (ред. от 04.04.2014) "Об обеспечении гласности в арбитражном процессе" граждане, в том числе представители средств массовой информации, вправе присутствовать в предварительном судебном заседании, а также пользоваться при этом правами, предусмотренными частью 7 статьи 11 Кодекса, при отсутствии оснований для осуществления разбирательства дела в закрытом судебном заседании (часть 2 статьи 11 АПК РФ).

В силу части 7 статьи 11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, присутствующие в открытом судебном заседании, имеют право делать заметки по ходу судебного заседания, что предполагает также возможность осуществления ими публикаций в текстовом режиме о ходе судебного заседания в социальных сетях и в электронных средствах массовой информации с использованием собственных технических средств. Такие публикации производятся без специального разрешения судьи - председательствующего в судебном заседании.

Под коммерческой тайной понимается режим конфиденциальности информации, позволяющий ее обладателю при существующих или возможных обстоятельствах увеличить доходы, избежать неоправданных расходов, сохранить положение на рынке товаров, работ, услуг или получить иную коммерческую выгоду (ч. 1 ст. 3 Федерального закона "О коммерческой тайне"). 

Право на отнесение информации к информации, составляющей коммерческую тайну, и на определение перечня и состава такой информации принадлежит ее обладателю с учетом положений настоящего Федерального закона (ч. 1 ст. 4 Федерального закона "О коммерческой тайне").

Из данных положений следует, что право граждан на получение информации гарантировано и реализуется, в том числе, путем ее публикации в средствах массовой информации. Ограничение данного права допускается лишь в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Одним из таких ограничений является запрет на разглашение информации, составляющей коммерческую тайну. Право на определение перечня и состава такой информации принадлежит обладателю информации.

Вместе с тем, исходя из принципа недопустимости произвольного ограничения права на информацию и положений ч. 1 ст. 3 Федерального закона "О коммерческой тайне", право на отнесение информации к коммерческой тайне не может быть абсолютным и зависит от потенциальной либо действительной коммерческой ценности информации для ее владельца в силу неизвестности третьим лицам. В ином случае, когда права владельца информации в результате ее распространения не затрагиваются, запрет на ее свободное распространение ведет к неоправданному ограничению права на информацию, что не допускается.

В связи с этим лицо, относя информацию к коммерческой тайне, должно обосновать необходимость распространения на нее такого режима в целях обеспечения его прав и сохранения коммерческой выгоды.

В нарушение данных требований закона заявитель не представил доказательств обоснованности отнесения соответствующей  информации к коммерческой тайне.

При этом истец, относя деловую переписку сторон к коммерческой тайне не указал, каким образом это может она представляет какой-либо экономическую ценность. Заявленное ходатайство ограничивается только фактом ее отнесения к коммерческой тайне. Кроме того, представленная в дело переписка сторон не имеет отметки отнесения указанных документов к тайне. Ответчик с документом истца, утвержденного после обращения истца с иском в суд ознакомлен не был.

 При таких обстоятельствах суд отказывает истцу в удовлетворении ходатайства о проведении закрытого судебного заседания по настоящему делу.

Представитель ответчика ФИО4 19.12.2019 также поддержала ранее заявленное ходатайство о привлечении третьим лицом не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора гражданина ФИО7

Данное ходатайство было оставлено без удовлетворения мотивированным Определением Арбитражного суда.

Также представителем ответчика ФИО3 было заявлено ходатайство от 19.12.2019 о приостановлении производства по делу до окончания следственных действий и вынесения приговора по уголовному делу № 11902980018000023.

Данное ходатайство также отклонено судом с принятием мотивированного Определения Арбитражного суда.

Представителем ответчика ФИО3 приобщены к материалам дела письменные объяснения об обстоятельствах дела, из содержания которых следует, что дополнительное соглашение от 16.05.2019 к договору купли-продажи подлежало государственной регистрации.

Кроме того, по мнению ответчика, отсутствие воли к заключению дополнительного соглашения от 16.05.2019 подтверждено отсутствием решения общего собрания ООО «Строй-Академия» об одобрении крупной сделки.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы сторон, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иных правовыми актами, а также из действия граждан и юридических лиц. В том числе гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Ответчик, заявляя требование о признании дополнительного соглашения от 16.05.2019 к договору купли-продажи земельного участка № 1/зу от 23.05.2018 недействительной (ничтожной) по основаниям статьи 169 ГК РФ (сделка совершенная с целью заведомо противной основам правопорядка или нравственности) и по основаниям предусмотренной частью 3 статьи 179 ГК РФ.

Истец  не согласен с доводами ответчика, полагая, что  в деле отсутствуют надлежащие доказательства тот, что спорная сделка заведомо противоречит основам правопорядка и нравственности, а также что хотя бы одна из сторон действовала умышленно.

Также, по мнению истца, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что при заключении указанного дополнительного соглашения истец поставил ответчика своими действиями в безвыходное положение, и что последнее было заключено на крайне невыгодных для ответчика условиях.

В силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Заключение дополнительного соглашения от 16.05.2019, является сделкой, направленной на  изменение  условий договора купли-продажи земельного участка № 1/зу от 23.05.2018 заключенного сторонами ранее.  

Согласно положениям статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения - статьи 167 ГК РФ.

Согласно статье 169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.

В пункте 85 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в качестве сделок, совершенных с указанной целью, могут быть квалифицированы сделки, которые нарушают основополагающие начала российского правопорядка, принципы общественной, политической и экономической организации общества, его нравственные устои. К названным сделкам могут быть отнесены, в частности, сделки, направленные на производство и отчуждение объектов, ограниченных в гражданском обороте (соответствующие виды оружия, боеприпасов, наркотических средств, другой продукции, обладающей свойствами, опасными для жизни и здоровья граждан, и т.п.); сделки, направленные на изготовление, распространение литературы и иной продукции, пропагандирующей войну, национальную, расовую или религиозную вражду; сделки, направленные на изготовление или сбыт поддельных документов и ценных бумаг; сделки, нарушающие основы отношений между родителями и детьми.

Для применения статьи 169 ГК РФ необходимо установить, что цель сделки, права и обязанности, которые стороны стремились установить при ее совершении, либо желаемое изменение или прекращение существующих прав и обязанностей (ст. 153 Кодекса) заведомо противоречили основам правопорядка и нравственности. При этом цель сделки может быть признана заведомо противной основам правопорядка и нравственности только в том случае, если в ходе судебного разбирательства будет установлено наличие умысла на это хотя бы у одной из сторон.

Суд, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства, приходит к выводу о том, что подобные обстоятельства ответчиком в порядке, предусмотренном статьями 65, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не подтверждены.

Так, довод ответчика о том. что заместитель руководителя ООО «Строй -Академия» ФИО5, действующая при подписании спорного дополнительного соглашения от имени ответчика на основании нотариально удостоверенной  доверенности, имела своей целью передачу должностному лицу ФИО8 взятки в виде увеличения количества передаваемых площадей строящегося строения не может быть признан доказанным надлежащими доказательствами, поскольку он основан исключительно на содержании выводов, содержащихся в Постановлениях о возбуждении уголовных дел в отношении ФИО8 от 29.07.2019 и в отношении ФИО9 и ФИО10 (от 06.06.2019).

Согласно части 4 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации одним из оснований, освобождающих от доказывания, является вступивший в законную силу приговор суда по уголовному делу, который обязателен для арбитражного суда по вопросам о том, имели ли место определенные действия, и совершены ли они определенным лицом.

Согласно правовой позиции выраженной в Определении Конституционного Суда РФ от 01.03.2011 N 273-О-О, другие доказательства, полученные в уголовно-процессуальном порядке, могут быть использованы в арбитражном процессе для установления наличия или отсутствия обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле при условии, если арбитражный суд признает их относимыми и допустимыми (часть 1 статьи 64, статьи 67 и 68 АПК Российской Федерации). При этом разрешение вопросов об относимости и допустимости представленных сторонами доказательств, а также их оценка являются прерогативой арбитражного суда.

Из содержания указанных Постановлений органа предварительного следствия не следует, что указанные в них обстоятельства достоверно подтверждены какими то доказательствами (отсутствуют ссылки на признательные показания подозреваемых лиц, объяснения лиц признанных по уголовному делу потерпевшими и т.д.). Описание обстоятельств в мотивировочной части Постановлений носит предположительный характер и основан исключительно на умозаключении следователя, вынесшего данные процессуальные документы. 

На момент рассмотрения спора в Арбитражном суде, следствие по данным уголовным делам не закончено, квалификация преступных действий указанных физических лиц является предварительной, а дело на рассмотрение в суд не передано.

При этом, состав уголовного преступления о получении взятки инкриминируется должностному лицу, который на момент совершения оспариваемой сделки не являлся аффилированным лицом истца.  

Поскольку иных относимых и допустимых доказательств того, что заключение дополнительного соглашения от 16.05.2019 заведомо противоречит основам правопорядка и нравственности, а у сторон данной сделки при ее совершении имелся умысел в совершении указанных действий, ответчиком не представлено, суд не может признать указанную сделку недействительной по основанию статьи 169 ГК РФ.

В части установления условий кабальности дополнительного соглашения от 16.05.2019 и признания данной сделки, по основаниям предусмотренного частью 3 статьи 179 ГК РФ суд также не находит оснований для признания их обоснованными в силу следующего.

В соответствии с пунктом 3 статьи 179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Согласно пункту 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 N 162 «Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации» к элементам состава, установленного для признания сделки недействительной как кабальной, относится заключение сделки на крайне невыгодных условиях, о чем может свидетельствовать, в частности, чрезмерное превышение цены договора относительно иных договоров такого вида.

Вместе с тем,  согласно правовой позиции Верховного суда Российской Федерации, изложенной в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 14.05.2019 N 4-КГ19-3, доводы о завышенной цене сами по себе не являются основанием для вывода о недобросовестности продавца, об обмане или злоупотреблении, поскольку покупатель был надлежаще осведомлен о том, что именно покупает и за какую цену.

Для признания оспариваемой сделки кабальной необходимо: наличие обстоятельств, которые подтверждают ее заключение для ответчика на крайне невыгодных условиях, то есть на условиях, не соответствующих интересу этого лица, существенно отличающихся от условий аналогичных сделок; тяжелые обстоятельства возникли вследствие их стечения, то есть являются неожиданными, предвидеть которые или их предотвратить не представлялось возможным: контрагент потерпевшего, зная о таком тяжелом стечении обстоятельств у последнего, тем не менее, совершил с ним эту сделку, воспользовавшись этим положением, преследуя свой в этом интерес (определение Верховного Суда РФ от 16.11.2016 по делу №305-ЭС16-9313, А40-91532/2015).

Как было указано выше, условиями оспариваемого дополнительного соглашения от16.05.2019 являлось изменения порядка оплаты по договору купли-продажи, при котором, денежные обязательства ответчика перед истцом были заменены на обязательства по предоставлению прав на получения площадей в строящейся ответчиком недвижимости, посредством заключения договоров долевого участия между ответчиком и истцом.

Учитывая тот факт, что с момента передачи объекта недвижимого имущества, определенного договором купли продажи (акт приема-передачи недвижимого имущества от 23.05.2018) до момента заключения спорного соглашения (16.05.2019) ответчик не исполнял своих обязательств по договору, а также принимая во внимание риск просрочки получения соответствующей цены договора (готовность объекта строящейся недвижимости ответчика составляет 8%) при наличии обязательств истца по оплате проданного земельного участка перед первоначальным собственником (ФИО7), при сохранении размера цены первоначально согласованной сторонами договора (150 000 000 рублей), суд не может признать условия оспариваемого дополнительного соглашения по трансформации денежных обязательств в не денежные, кабальными.

Риск ненадлежащего исполнения условий договора со стороны ответчика по заключению договоров долевого участия был сопряжен также с изменениями федерального законодательства (Федеральный закон от 25.12.2018 N 478-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"),  согласно которым привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов, связанное с возникновением у них права собственности на объекты долевого строительства, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только с использованием счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ " (в редакции настоящего Федерального закона), по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года, в отношении многоквартирного дома, если договоры участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства таких объектов недвижимости заключались до 1 июля 2019 года, за исключением договоров участия в долевом строительстве, заключенных в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства), которые соответствуют установленным Правительством Российской Федерации критериям, определяющим степень готовности таких объектов и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве.

Суд также принимает во внимание, что согласно информации из открытых источников, площадь строящегося объекта ответчика, в соответствии с разрешением на строительство №14RU14301000-58-2019 от 31.05.2019, составляет 38 112 кв.м., из них полезная площадь 31 490,22 кв.м. (площадь квартир 18 255,77 кв.м.+ площадь гаража 2 848 кв.м. + площадь торгового центра 8095,26 кв.м. +площадь магазина 769,19 кв.м.+ площадь УВК - 1 522 кв.м.). 

При этом, из содержания письменного отзыва ответчика от 08.10.2019 (т.д.1 л.д. 121) следует, что стороны изначально предполагали строительство объекта высотой 16 этажей.

Условиями оспариваемого дополнительного соглашения от 16.05.2019 истец должен был получить в общей сложности 4 468,63 кв.м., что составляет 14,19% от общей продаваемой площади объекта, и соответствует обычной цене инвестиций при передаче земельного участка под строительство многоквартирных жилых домов.

Суд приходит к выводу о том, в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства того, что истец своими действиями поставил ответчика в безвыходное положение. Ответчиком не доказано, что на момент совершения спорной сделки у ООО «Строй-Академия» не имелась реальная возможность исполнения обязательств по договору №1/зу от 23.05.2018, по тем условиям, которые были обговорены сторонами изначально.

Кроме того, учитывая тот факт, что при исполнении условий договора купли-продажи №1/зу от 23.05.2018 ответчик, получив в собственность объект недвижимости и используя его в своей предпринимательской деятельности, на протяжении более 19 месяцев, вообще не  исполнил своих обязательств по его оплате, а также принимая во внимание процессуальное поведение ответчика в суде, направленное на затягивание судебного процесса, суд приходит к выводу о том, что ООО «Стой-Академия», оспаривая заключение дополнительного соглашения после обращения истца с исковым заявлением в Арбитражный суд посредством встречных исковых требований, действует недобросовестно, что в силу пункта 5 статьи 166 ГК РФ определяет данное заявление ответчика как не имеющего правового значения.

Также отклоняется довод ответчика о том, что дополнительное соглашение от 16.05.2019 к договору №1/зу от 23.05.2018 является недействительным по основанию отсутствия его государственной регистрации. 

Так, Гражданский кодекс РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (статья 558) и договора купли - продажи предприятия (статья 560), обязательной государственной регистрации сделок купли - продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества данный  Кодекс не предусматривает. Регистрация перехода права собственности (статья 551 Кодекса) не означает регистрации самого договора купли - продажи.

Таким образом, заключенный сторонами договор купли-продажи не требует государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания (п. 1 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.97 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости"), следовательно, государственная регистрация дополнительного соглашения к такому договору также не является обязательной.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований ответчика о признании недействительным дополнительного соглашения от 16.05.2019 к договору №1/зу от 23.05.2018, в связи с чем данные требования подлежат отказу.

В части требований истца о расторжении договора купли-продажи земельного участка №1/зу от 23.05.2018, суд приходит к выводу о том. что данные требования подлежат удовлетворению в силу следующего. 

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

Из положений ст. 450 ГК РФ следует, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами и договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п.п.1,2 ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В силу разъяснений, изложенных в п.65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФN 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Исходя из п.60 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ (требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок).

Материалами дела подтверждено и не оспаривается ответчиком, что досудебный порядок разрешения спора о расторжении договора истцом соблюден (претензия от 13.06.2019).

Также материалами дела подтверждено, что с момента передачи в собственность ответчику по договору купли-продажи земельного участка, последний на протяжении 19 месяцев не исполнил своих обязательств по оплате полученного товара, что является существенным нарушением договора. 

Довод ответчика о том, что просрочка исполнения обязательств по оплате возникла в связи с просрочкой кредитора, суд отклоняет в силу следующего.

Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

Исходя из содержания условий заключенного между сторонами договора ответчик имея в собственности земельный участок под строительство и соответствующее разрешение на строительство объекта недвижимости принял на себя обязательства в счет оплаты цены приобретения  заключить с истцом договора участия в долевом строительстве жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, строительство которых будет вестись покупателем.

Согласно ч. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пункт 4 данной статьи закона определяет, что  указанный договор должен содержать в себе:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения);

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

Из вышеуказанных требований закона следует, определение условий данного вида договора находится в компетенции застройщика, в данном случае ответчика. Следовательно, довод ответчика о том, что инициатива заключения договора долевого участия и определение его условий является обязанностью истца, является необоснованным и обязанность по их составлению и направлению в адрес истца лежит на ответчике, как лице, обязанного исполнить обязательства по оплате полученного товара.

Довод ответчика о незаключенности договора, в связи с тем, что условия договора не позволяют точно определить месторасположение площадей подлежащих передаче истцу, судом отклоняются, так как условиями дополнительного соглашения от 16.05.2019 стороны согласовали помещения подлежащие передаче в счет оплаты земельного участка.

Вывод ответчика о не определенности условиями заключенного договора на кого из сторон возлагается обязанность составления соответствующих договоров долевого участия, суд оценивает критически, так как из содержания письма истца в адрес ответчика от 07.12.2018 с исх. № 181 следует, что истец требовал от ответчика исполнения обязательства по оплате переданного по договору недвижимого имущества, путем подготовки со стороны ответчика с последующим направлением в адрес истца проектов договоров участия в долевом строительстве. 

Также суд не может признать обоснованным довод ответчика о том, что ответчик исполнил свои обязательства по договору путем направления в адрес истца письма от 26.12.2018 №224/12, с предложением ознакомиться с планами нежилых помещений в отношении которых будут заключены договора долевого участия.

Согласно ст. 435 Гражданского кодекса Российской Федерации офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

Также, в соответствии с п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российское Федерации о заключении и толковании договора" по общему правилу, оферта должна содержать существенные условия договора, а также выражать намерение лица, сделавшего предложение (оферента), считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение (абзац второй пункта 1 статьи 432, пункт 1 статьи 435 ГК РФ).

Поскольку письмо от 26.12.2018 №224/12 не является надлежащей офертой по заключению договоров долевого участия, суд не может признать данные действия ответчика как надлежащее исполнение обязательств по оплате земельного участка. 

По данному основанию суд не может расценить отсутствие ответа истца на данное письмо ответчика, как просрочку кредитора.

Кроме того, как было указано выше из содержания письма ответчика № 219 от 15.02.2019 следует, что истец совершал действия по выбору площадей указанных в письме от 26.12.2018 №224/12 путем определения площадей подлежащих передаче в счет оплаты товара.

С учетом того, что суд не нашел оснований для признания дополнительного соглашения от 16.05.2019 недействительным, у ответчика согласно его условий, имелись  на момент обращения с настоящим  иском в суд, неисполненные обязательства по оплате земельного участка путем предоставления в собственность истца в срок до 27.05.2019 жилых и нежилых помещений посредством заключения соответствующих договоров долевого строительства. При этом, в соответствии с содержанием приложений к данному дополнительному соглашению, стороны согласовали конкретные площади подлежащие передаче.

Суд принимает во внимание недобросовестность поведения ответчика, выразившуюся в заключении договоров долевого участия от 24.06.2019 и от 06.07.2019 на указанные площади с другим лицом ООО СК «Востокпромстрой» (выписка из ЕГРН о регистрированных договорах участия в долевом строительстве № КУВИ-001/2019-20783821 от 23.08.2019).

Доводы представителя ответчика о том, что ответчик может исполнить обязательства по договору надлежащим образом, путем совершения уступки прав требования от ООО СК «Востокпромстрой» в пользу истца, не могут быть признаны обоснованными, поскольку на момент рассмотрения спора в суде, данных предложений в адрес истца не поступало.

Кроме того, в связи внесением изменений в Федеральный закон №214-ФЗ от 01.07.2019 и обременением земельного участка с кадастровым номером 14:36:106006:12 правами третьих лиц, исполнение п. 1 дополнительного соглашения от 16.05.2019 не представляется возможным.

При таких обстоятельствах, суд считает доказанным существенное нарушение условий договора купли-продажи земельного участка от 23.05.2018 №1/зу со стороны ответчика, и признает требование о расторжении данного договора соразмерным и обоснованным.

По общему правилу, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (п.4 ст.453 ГК РФ).

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с п. 6.1. Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" если основанием для расторжения договора послужило нарушение договора стороной, получившей по нему имущество в собственность, то сторона, нарушившая договор и обязанная вернуть имущество, должна компенсировать всякие, в том числе случайные, недостачу или ухудшение имущества применительно к пункту 1 статьи 405 ГК РФ.

При невозможности возврата имущества в натуре сторона, нарушившая договор, обязана возместить другой стороне ею стоимость по цене, указанной в расторгнутом договоре, а при ее отсутствии - стоимость имущества, определяемую по правилам пункта 3 статьи 424 ГК РФ на момент приобретения.

Таким образом, ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.ст. 1102, 1104 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.

Как установлено материалами дела и не оспаривается ответчиком на земельном участке, переданном Ответчику по договору купли-продажи, возведен объект незавершенного строительства с проектируемым назначением «Многоквартирные жилые дома с магазинами, теплой автостоянкой и учебно-воспитательным комплексом», степень готовности 8 %, площадь 4561 кв.м., с кадастровым номером 14:36:106006:845 (дата присвоения кадастрового номера 01.07.2019), на который зарегистрировано право собственности Ответчика № 14:36:106006:845-14/115/2019-1 от 01.07.2019, что подтверждается выпиской из ЕГРН на объект незавершенного строительства от 28.08.2019 № 99/2019/280787210.

Поскольку строительство многоквартирного жилого дома ведется с привлечением денежных средств дольщиков в соответствии с требованиями п. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» земельный участок с кадастровым номером 14:36:106006:12, находящийся в собственности Ответчика, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей), считаются находящимися в залоге. 

При приобретении дольщиком объекта долевого строительства за счет кредитных средств, залогодержателем становится банк.

Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок от 15.08.2019 № КУВИ-001/2019-20117878 об основных характеристиках объекта недвижимости земельный участок обременен правами участников долевого строительства и ПАО «Сбербанк России» по кредитным договорам.

Соответственно, возврат земельного участка, переданного по договору купли-продажи, в его первоначальном виде не представляется возможным и факт наличия на земельном участке объекта недвижимости требует соблюдения, установленного статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации, принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, нарушение которого сделает невозможным их надлежащее использование.

При таких обстоятельствах, согласно разъяснениям, приведенным в п. 6.1 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», при невозможности возврата имущества в натуре сторона, нарушившая договор, обязана возместить другой стороне его стоимость по цене, указанной в расторгнутом договоре.

Сторонами в пункте 2.1 Договора согласована цена сделки в размере 150 000 000 (сто пятьдесят миллионов) рублей.

В связи с вышеизложенным, суд признает требования истца о взыскании с ответчика неосновательного сбережения в размере 150 000 000 рублей обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Истец, при обращении с иском произвел судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 200 000 рублей, которые в силу требований статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

требование Общества с ограниченной ответственностью "Утум-Инвест" удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка №1/зу от 23.05.2018 в редакции дополнительных соглашений №1 от 05.06.2018, №2 от 23.06.2018 и дополнительного соглашения от 16.05.2019.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Строй-Академия" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Утум-Инвест" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) сумму неосновательного сбережения в размере 150 000 000 рублей.

В удовлетворении требования Общества с ограниченной ответственностью "Строй-Академия" о признании недействительным дополнительного соглашения от 16.05.2019 к договору купли-продажи земельного участка №1/зу от 23.05.2018 отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Строй-Академия" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Утум-Инвест" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 200 000 рублей.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.

Судья

В.А. Андреев