АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, 

<

...> http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-6614/2024

г. Чебоксары

17 июля 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 09.07.2025.

Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии

в составе судьи Коркиной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Тверсковой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

акционерного общества "Чувашская автотранспортная компания" ОГРН 

<

***>,ИНН 

<

***>, 429951, 

<

...>,

к    Администрации Ибресинского муниципального округа Чувашской Республики,   ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 429500, Чувашская Республика, Ибресинский муниципальный округ, 

<

...>,

об изменении договора аренды земельного участка,

с участием третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, публичного акционерного общества "Россети Волга" в лице филиала ПАО "Россети Волга" - "Чувашэнерго" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 428029, 

<

...>),

о внесении изменений в договор аренды земельного участка,

при участии:

от истца – ФИО1 по доверенности от 09.01.2024 №16-06-520 (сроком до 31.12.2026),

от третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, – ФИО2 по доверенности от 27.10.2022 (сроком на 3 года).

установил:

акционерное общество "Чувашская автотранспортная компания" обратилось в суд с заявлением, уточненным заявлением от 10.06.2025 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Администрации Ибресинского муниципального округа Чувашской Республики, которым просит:

- изложить с 04.08.2023 Приложение № 2 к договору аренды земельного участка №243 (16-04/6298) от 04.08.2023 - Расчет годового размера арендной платы в следующей редакции:

"Расчет годового размера арендной платы

Кадастровый

Общая

Кадастровая

Размер

Годовой

Годовой

Площадь

Площадь

Годовой

 номер

площадь

стоимость

процен

размер

земельного

земельного

земельного

земельного

тов   от

размер

арендной

участка

размер

участка

земель-

участка,

кадастр

арендной

платы

под

участка в

арендной

ного

руб.

овой

за 1 кв.м.

объектами

совместном

участка,

стоимо

платы

недвижи-

мости

платы

кв. м

сти

за весь

земель-

 АО "ЧАК",

пользова-

ДЛЯ

земель

участок,

ного

кв.м.

нии   АО

АО

ного

руб.

участка,

"ЧАК" и

"ЧАК",

участка

%%

руб.

ПАО "Россети Волга", кв. м

руб.

21:10:150101:8

5673

1580270,88

3

47408,13

8,3568

234

4538,1

20917,49

- излишне уплаченную акционерным обществом "Чувашская автотранспортная компания" сумму в размере 14 757 руб. 50 коп. зачесть в счет подлежащих уплате арендных платежей с 01.01.2024 по договору аренды земельного участка № 243 (16-04/6298) от 04.08.2023, заключенного между администрацией Ибресинского муниципального округа Чувашской Республики и акционерным обществом "Чувашская автотранспортная компания".

Заявление основано на нормах статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации  и мотивировано тем, что пункт 4.1 договора и приложение № 2 к нему не соответствуют Постановлению Кабинета Министров Чувашской Республики № 148 с учетом изменений, вступивших в силу 04.06.2023, в части размера арендной платы.

Определением от 19.02.2025 суд привлек публичное акционерное общество "Россети Волга" в лице филиала ПАО "Россети Волга" - "Чувашэнерго" в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, удовлетворив его заявление об этом, поскольку третье лицо, также будучи собственником ряда объектов недвижимости на спорном земельном участке и его соарендатором по тому же договору, заявило самостоятельные требования, отличные от требований истца, в части доли земельного участка, приходящейся на третье лицо.

То есть, на момент обращения третьего лица с самостоятельными требованиями по настоящему делу между ним и истцом имелись разногласия относительно доли каждого из них в праве пользования спорным участком, а, соответственно, и в размере платы за такое пользование.

В судебном заседании представитель истца уточненные требования поддержал.

Представитель третьего лица уточненным заявлением от 01.07.2025 просил: 

- изложить с 04.08.2023 первый и второй абзац п. 4.1 договора арендыземельного участка № 243 от 04.08.2023 в следующей редакции:

"Годовой размер арендной платы за Участок с кадастровым номером 21:10:150101:8 общей площадью 5673 кв.м рассчитывается в размере 3% от его кадастровой стоимости и составляет:

- для Публичного акционерного общества "Россети Волга" годовой размер арендной платы составляет 26 490 (двадцать шесть тысяч четыреста девяносто) рублей 64 коп.".

- Изложить с 04.08.2023 приложение № 2 к договору аренды земельного участка№ 243 от 04.08.2023 "Расчет размера арендной платы" для Публичногоакционерного общества "Россети Волга" в следующей редакции:

Расчет размера арендной платы:

Кадастровый

Общая

Кадастровая

Годовой

Площадь

Площадь

Кадастровая

Годовой

 номер

площадь

стоимость

земельного

земельного

стоимость

размер

земельного

земельного

размер

участка

участка,

земельного

арендной

участка

земельного

участка,

руб.

арендной

под объектом

арендуемая 

участка, арендуемая

платы

участка,

кв.м.

платы за весь участок,

руб.

ПАО "Россети Волга",

 кв. м.

ПАО "Россети Волга",кв. м.

ПАО "Россети Волга",кв.м

ПАО "Россети Волга",

 руб.

21:10:150101:8

5673

1580270,88

47408,13

900,9

3169,95 

883021,27

26490,64

- Изложить с 04.09.2023 первый и второй абзац п. 4.1 договора аренды земельного участка № 243 от 04.08.2023 в следующей редакции:

"Годовой размер арендной платы за Участок с кадастровым номером 21:10:150101:8 общей площадью 5673 кв.м рассчитывается в размере 3% от его кадастровой стоимости и составляет:

- для Публичного акционерного общества "Россети Волга" годовой размер арендной платы составляет 26 479 (двадцать шесть тысяч четыреста семьдесят девять) рублей 48 коп.".

- Изложить с 04.09.2023 приложение № 2 к договору аренды земельного участка № 243 от 04.08.2023 "Расчет размера арендной платы" для Публичного акционерного общества "Россети Волга" в следующей редакции:

Кадастровый

Общая

Кадастровая

Годовой

Площадь

Площадь

Кадастровая

Годовой

 номер

площадь

стоимость

земельного

земельного

стоимость

размер

земельного

земельного

размер

участка

участка,

земельного

арендной

участка

земельного

участка,

руб.

арендной

под объектом

арендуемая 

участка, арендуемая

платы

участка,

кв.м.

платы за весь участок,

руб.

ПАО "Россети Волга",

 кв. м.

ПАО "Россети Волга",кв. м.

ПАО "Россети Волга",кв.м

ПАО "Россети Волга",

 руб.

21:10:150101:8

5673

1579605,30

47388,16

900,9

3169,95 

882649,36

26479,48

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  уточнение третьим лицом требований судом принято.

С учетом последних уточнений истцом и третьим лицом своих требований разногласия между ними  в части  соразмерной их доле площади земельного участка устранены.

Представители истца и третьего лица просили иск и самостоятельные требования удовлетворить, указав в возражениях от 04.06.2025, что моментом заключения  спорного договора является 04.08.2023 – дата передачи земельного участка, к отношениям сторон должны применяться цены, действовавшие на дату его заключения. 

Ответчик, надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания,  явку полномочного представителя в суд не обеспечил. Отзывом и пояснениями просил в иске отказать, рассмотреть дело без участия представителя, ранее указал, что при заключении договора истец и третье лицо согласились с его условиями. 

Выслушав представителей истца и третьего лица, изучив материалы дела, суд  установил следующее.

23.10.2023 администрацией Ибресинского муниципального округа Чувашской Республики (арендодатель), публичным акционерным обществом "Россети Волга" в лице филиала публичного акционерного общества "Россети Волга" - "Чувашэнерго" (арендатор), и акционерным обществом "Чувашская автотранспортная компания" (арендатор) заключен договор № 243 (/16-04/6298 – по нумерации арендаторов) аренды земельного участка, в соответствии с которым арендаторы приняли во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым №21:10:150101:8 площадью 5673 кв.м., расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Чувашская Республика-Чувашия, район Ибресинский, шт. Ибреси, ул. Энгельса, д. 1 "Б", разрешенное использование  - для содержания ремонтно-эксплуатационной базы. 

Срок аренды земельного участка установлен пунктом 2.1 договора - 49 лет с 01.06.2023 по 31.05.2072.

Земельный участок передан арендаторам по акту приема-передачи от 04.08.2023.

Государственная регистрация договора аренды произведена 17.10.2023.

Согласно пункту 4.1 договора годовой размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 21:106150101:8 общей площадью 55673 кв.м. составляет 162 706 руб. (отчет об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 17.04.2023, подготовленный ООО "Эксперт-Сервис"), в том числе:

- для ПАО "Россетти  Волга" годовой размер арендной платы составляет 90916 руб. 60 коп.

- для АО "Чувашская автотранспортная компания" годовой размер арендной платы составляет 71 789 руб. 40 коп. в соответствии с Приложением № 2 к договору аренды.

Земельный участок предоставлен на основании постановления Администрации Ибресинского муниципального округа Чувашской Республики от 17.04.2023 № 395 "О предоставлении земельного участка в аренду на 49 лет без проведения торгов", поскольку на участке расположено 5 объектов недвижимости, принадлежащих арендаторам.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено названным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148 утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов (далее - Порядок № 148).

В силу подпункта "г" пункта 1.1 Порядка № 148 размер арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду без торгов, определяется на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в случаях, предусмотренных пунктом 1.4 названного Порядка.

Ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 1.2, 1.3, 14, 15.1 Порядка, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка (пункт 1.4 Порядка № 148).

Между тем, до заключения сторонами рассматриваемого договора аренды № 243 от 04.08.2023 в указанные нормативные акты, регулирующие порядок определения размера арендной платы за публичные земельные участки, внесены изменения.

Так, в силу подпункта "д" пункта 1.2 Порядка № 148 (в редакции постановления Кабинета Министров Чувашской Республики № 330 от 24.05.2023), размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается в размере 3 процентов от кадастровой стоимости земельного участка. 

Согласно пункту 3 Постановления  Кабинета Министров Чувашской Республики от 24.05.2023 №330 оно вступает в силу через 10 дней после официального опубликования. 

Указанные изменения вступили в силу 04.06.2023.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 21:106150101:8  на момент заключения сторонами договора аренды – 04.08.2023 - составляла 1 580 270 руб. 88 коп, что следует из выписки Единого государственного реестра недвижимости от 29.10.2024 (л.д. 89).

Полагая, что договором аренды размер арендной платы определен неправильно, без учета действующего на момент заключения договора порядка определения арендной платы, истец, являясь, в том числе дочерней компанией ПАО "Россети Волга", письмом от 07.03.2024  просил Администрацию  заключить дополнительное соглашение к договору в части изменения размера арендной платы, указав также на наличие переплаты по договору.

Письмом № 1237 от 27.03.2024 Администрация фактически отказалась изменять договор, указав на принятие ею решения о предоставлении участка 17.04.2023, направление проекта договора аренды 18.04.2023, длительное урегулирование сторонами разногласий при заключении договора  и возможность изменения платы через 5 лет, как то предусмотрено пунктом 2 постановления Кабинета Министров Чувашской Республики № 330 от 24.05.2023, также указала на наличие долга по арендной плате.

Поскольку сторонам  в досудебном порядке не удалось  согласовать установление размера арендной платы в соответствии с постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики № 330 от 24.05.2023, истец и третье лицо обратились в суд с настоящим иском и самостоятельными требованиями о внесении соответствующих изменений в договор аренды.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает иск и требования третьего лица подлежащими удовлетворению  частично.

Поскольку требования истца и третьего лица в части порядка определения арендной платы и её размера по итогам уточнений ими своих требований корреспондируют друг другу и направлены на изменение одних и тех же условий договора аренды, судом с учетом положений статей 173, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято решение о внесении  в договор объединенных изменений, при этом суд исходил из следующего.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель (наймодатель) по договору аренды (имущественного найма) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу разъяснений, приведенных в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Как следует из материалов дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле, арендуемый заявителями земельный участок относится к публичной собственности, поэтому арендная плата по заключенному договору аренды носит характер регулируемой платы. 

Стороны при заключении договора определили арендную плату на основании результатов оценки ее рыночной величины, осуществленной Администрацией на основании отчета привлеченного ею оценщика.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В то же время договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 60 постановления от 01.07.1996  № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из ответа Администрации от 27.03.2024 № 1237, её отзыва на иск и дополнительных пояснений к нему явствует несогласие Администрации на установление арендной платы в размере 3% от кадастровой стоимости земельного участка  и отказ от внесения соответствующих изменений в договор аренды от 04.08.2023 № 243.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 3 названной статьи размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В силу положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакциях, действовавших до 01.03.2015), пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 01.03.2015) арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к регулируемым ценам.

Пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09 разъяснено, что при данных обстоятельствах стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды. Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Арендатор в силу принятых обязательств по договору аренды заинтересован в установлении платы за землепользование в размере, соответствующем требованиям действующего законодательства.

Порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности Чувашской Республики, определения размера арендной платы, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержден Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148.

В связи с изменениями, внесенными постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 24.11.2016 № 489 в редакции от 08.09.2017 ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 1.2, 1.3, 14, 15.1 настоящего Порядка, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка (пункт 1.4. Порядка). Указанные изменения вступили в силу с 11.12.2017.

Подпункт "г" пункта 1.1 Порядка № 148,  предусматривающий определение арендной платы на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 24.05.2023 №330  признан утратившим в силу  через 10 дней после дня его официального опубликования, то есть, с 04.06.2023.

С этого же момента указанным постановлением введен в действие подпункт д) пункта 1.2 Порядка № 148, согласно которому в случае предоставления земельного участка в аренду для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 3 процентов в отношении земельного участка в случаях, не указанных в подпунктах "а" - "г" настоящего пункта и пунктах 1.3, 15.1 - 15.4 настоящего Порядка, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Договор заключен сторонами 04.08.2023, в этот же день сторонами  подписан акт приема-передачи земельного участка, договор прошел государственную регистрацию 17.10.2023, соответственно, на момент его заключения в отношении спорного земельного участка действовала цена, установленная подпунктом д) пункта 1.2 Порядка № 148 в редакции постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 24.05.2023 №330, тогда как  в договоре цена определена исходя из рыночной величины арендной платы.

При таких обстоятельствах требования арендаторов о внесении изменений в договор аренды, направленные на установление законно определенного размера регулируемой арендной платы на основании действующего на момент заключения договора способа её определения, являются обоснованными.  

Доводы Администрации о том, что договор подписан арендаторами с рыночной ценой аренды, исполнялся ими по этой цене, не лишает арендаторов права на обращение  в суд с заявленными требованиями в целях установления  справедливой и законной, регулируемой  нормативно цены.

В данном случае арендаторы, исполняя заключенный с Администрацией договор аренды в части перечисления арендной платы на основании рыночной цены, полагались на добросовестность и разумность действий арендодателя, в связи с чем не могут быть признаны недобросовестными.

В настоящем деле при  сохранении арендной платы в размере, определенном на основании отчета оценщика, а не в соответствии с нормативно установленной ценой, принципы определения арендной платы, установленные Постановлением Правительства Российской Федерации № 582, будут нарушены, поскольку таким образом будет предоставлена возможность различным арендаторам получить доступ к арендному пользованию на неравных условиях.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформированной в постановлении Президиума от 02.02.2010 № 12404/09, в случае применения регулируемых ставок арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно расчетам истца и третьего лица годовой размер арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 21:10:150101:8, предоставленным в аренду АО "Чувашская автотранспортная компания" и ПАО "Россети Волга" по договору от 04.08.2023 № 243, в соответствии с подпунктом д) пункта 1.2 Порядка № 148 подлежал установлению в следующем размере:

- с 04.08.2023 - 47 408 руб. 13 коп. (1 580 270,88 х 3%);

- с 04.09.2023 - 47 388 руб. 16 коп. (1 579 605,30 х 3%), в том числе:

1) годовой размер арендной платы за пользование земельным участком площадью 2503,05  кв.м., арендуемым АО "Чувашская автотранспортная компания", должен составлять:

- с 04.08.2023 – 20 917 руб. 49 коп. (1 580 270,88/5673 х 2503,05 х 3%); 

- с 04.09.2023 - 20 908 руб. 68 коп. (1 579 605,30/5673 х 2503,05 х 3%).

2) годовой размер арендной платы за пользование земельным участком площадью 3169,95 кв.м., арендуемым ПАО "Россети Волга", должен составлять:

- с 04.08.2023 - 26 490 руб. 64 коп. (1 580 270,88/5673 х 3169,95 х 3%); 

- с 04.09.2023 - 26 479 руб. 48 коп. (1 579 605,30/5673 х 3169,95 х 3%).

Проверив указанный расчет, суд полагает необходимым его скорректировать, поскольку арендаторами произведен расчет с расширением значения до десятитысячных долей, что, по мнению суда, необоснованно, поскольку величина кадастровой стоимости определена в сотых долях (две цифры после запятой), соответственно, и 3% от кадастровой стоимости следует определять в сотых долях.

Таким образом, с 04.08.2023 размер арендной платы за весь земельный участок составит 47 408 руб. 12 коп. (1 580 270,88 х 3%), а не 47 408 руб. 13 коп., как полагают арендаторы.

В связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка 04.09.2023, размер арендной платы составит 47 388 руб. 15 коп. (1 579 605,30 х 3%), а не 47 388 руб. 16 коп., как рассчитали арендаторы.

С учетом этого, стоимость арендной платы за пользование земельным участком для АО "Чувашская автотранспортная компания" за 2023 год должна составлять 8 596 руб. 22 коп. (20917,49 /365 дней х 150 дней за период с 04.08.2023 по 31.12.2023). 

АО "Чувашская автотранспортная компания" в 2023 году произведена оплата арендных платежей по договору в размере 23 350 руб. 85 коп. (рассчитанных на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 28.03.2023 № 033-2-2023), что подтверждается платежными поручениями №№ 2446 от 01.11.2023, 2521 от 09.11.2023.

Согласно абзацу 3 пункта 2.1 Постановления Кабинета Министров Чувашской Республики № 148 от 19.06.2006 в договоре предусматривается возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.

Судом установлено, что с 04.09.2023 кадастровая стоимость земельного участка изменилась и составила 1 579 605,30 руб. согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 29.10.2024 (л.д. 90).

Соответственно,  с 04.08.2023 по 31.12.2023 размер арендной платы для истца составит 8592 руб. 22 коп., а изменение арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка с 04.09.2023, с учетом приведенной нормы, следует производить лишь с 01.01.2024.

Таким образом, согласно Порядку  № 148 АО "Чувашская автотранспортная компания" надлежало оплатить арендную плату за 2023 год в размере 8 596 руб. 22 коп. (20917,49 /365 дней х 150 дней за период с 04.08.2023 по 31.12.2023). 

Исходя из изложенного, размер переплаты истца за 2023 год составил 14 754 руб. 63 коп. (23350,85 – 8596,22), которую в соответствии с требованиями истца ответчику необходимо зачесть в счет арендной платы по спорному договору за 2024 год,  данное требование истца подлежит удовлетворению в указанном судом размере – в сумме 14 754 руб. 63 коп.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу о наличии у истца и третьего лица права требования внесения изменений в договор аренды земельного участка №243 от 04.08.2023, заключенный с ответчиком, в части определения размера арендной платы исходя из 3% от кадастровой стоимости земельного участка с 04.08.2023, в связи с чем считает возможным разрешить спорный вопрос, удовлетворив требования истца и третьего лица,  внеся требуемые истцом и третьим лицом изменения в указанный ими пункт договора и Приложение № 2 к нему, при этом сккоректировав размеры платы и объединив требования арендаторов с учетом приведенных выше мотивов.

В соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора.

Таким образом, соответствующие изменения в договор вносятся судом с 04.08.2023 и с  01.01.2024.

Как следует из материалов дела, площадь спорного земельного участка составляет 5673 кв.м., в том числе: арендуемая АО "Чувашская автотранспортная компания" – 2503,05 кв.м. (234 кв.м. + 2269,05 кв.м.), арендуемая ПАО "Россети Волга" – 3169,95 кв.м. Кадастровая стоимость земельного участка – 1580270,88 руб., с 04.09.2023 – 1579605,30 руб.

Соответственно, арендная плата при заключении договора аренды земельного участка   с учетом внесения изменений в Порядок №148 и  вступления в силу названного постановления №330  04.06.2023, должна определяться согласно подпункту "д" пункта 1.2 Порядка в размере 3% от кадастровой стоимости земельного участка в следующих размерах:

- для АО "Чувашская автотранспортная компания" с 04.08.2023 - 20917 руб. 49 коп. при площади используемого земельного участка 2503,05 кв.м. при годовом размере арендной платы 47408,12 руб. и кадастровой стоимости 1580270,88 руб., с 01.01.2024 - 20917 руб. 49 коп. при площади земельного участка 2503,05 кв.м. при годовом размере арендной платы 47388,15 руб. и кадастровой стоимости 1579605,30 руб.;

- для ПАО "Россети  Волга" с 04.08.2023 – 26490 руб. 64 коп. при площади используемого земельного участка 3169,95 кв.м. при годовом размере арендной платы 47408,12 руб. и кадастровой стоимости 1580270,88 руб., с 01.01.2024 – 26490 руб. 64 коп. при площади земельного участка 3169,95 кв.м. при годовом размере арендной платы 47388,15 руб. и кадастровой стоимости 1579605,30 руб.

Из указанного расчета видно, что при округлении платы до сотых долей и определении платы за 1 кв.м. арендуемой площади для расчета платы за арендуемую каждым из арендаторов площадей (доля площади), даже при изменении кадастровой стоимости участка с  1 580 270,88 руб. до 1 579 605,30 руб. (на 665,58 руб.) изменение (уменьшение) годового размера арендной платы происходит лишь на 19,97 руб., что не влияет на конечную величину арендной платы для каждого из арендаторов, поскольку как плата за 1 кв.м. арендуемой площади (8,35 руб.), так и размер арендуемой площади остаются неизменными (47408,12/5673 = 8,35 руб. за 1 кв. м., так и 47388,15/5673=8,35 руб. за 1 кв.м.).

Как отмечено ранее, судом учтено, что согласно абзацу 3 пункта 2.1 Постановления Кабинета Министров Чувашской Республики № 148 от 19.06.2006 в договоре предусматривается возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.

В этой связи требование арендаторов о внесении изменений в договор аренды с 04.09.2023 ввиду изменения кадастровой стоимости земельного участка  с 04.09.2023 не является обоснованным; новую кадастровую стоимость для расчета арендной платы (установленную 04.09.2023) следует применять  с 01.01.2024.

На основании изложенного требования арендаторов подлежат удовлетворению частично с учетом того, что арендная плата подлежит перерасчету при изменении кадастровой стоимости земельного участка с 1580270,88 руб. до  1579605,30 руб. с 01 января 2024 года.

Также судом скорректирована таблица в приложении №2 к договору, исходя из изложенного выше, при этом содержание таблицы, предложенное истцом в части введения столбца о площади земельного участка, находящегося в совместном пользовании сторон, судом не принято, поскольку при его изложении в такой редакции наступит неопределенность в том, какая площадь используется каждым из арендаторов, а какая совместно, а также это затруднит проверяемость и наглядность расчет истца, поскольку становится неясно, из какой же площади, соразмерной его доле, исходит истец, рассчитывая для себя размер годовой арендной платы; такой размер становится возможным определить лишь путем проведения дополнительных расчетов для вычисления непредусмотренных таблицей величин, а именно, чтобы определить приходящуюся на истца площадь земельного участка необходимо разделить "совместную площадь" на два и  прибавить 234 кв.м. под объектами истца (4538,1 кв. / 2 + 234 кв.м. = 2503,05).

Поскольку  с учетом такого дополнительного расчета и редакции приложения № 2, предложенной третьим лицом, становится очевидной воля арендаторов на определение приходящихся на них площадей в следующем размере: для истца – 2503,05 кв.м., для третьего лица – 3169,95 кв.м.,  в целях исключения неопределенности и затруднительности расчета судом принято решение об указании в объединенном приложении № 2  конкретной площади земельного участка, приходящейся на каждого арендатора; при этом распределение площадей, по сути, совпадает с первоначальной редакцией приложения № 2 к договору (л.д. 16), спор в этой части между участниками дела фактически отсутствует.

Расходы истца и третьего лица по государственной пошлине в соответствии со статьей  110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на ответчика, поскольку правило о пропорциональном распределении согласно пункту 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 1 к неимущественным требованиям не применяется.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

иск и требования третьего лица удовлетворить частично.

Пункт 4.1 договора аренды земельного участка от 04.08.2023 № 243, заключенного акционерным обществом "Чувашская автотранспортная компания", публичным акционерным обществом "Россети Волга" в лице филиала ПАО "Россети Волга" - "Чувашэнерго" и Администрацией Ибресинского муниципального округа Чувашской Республики,  изложить в следующей редакции:

"Годовой размер арендной платы за Участок с кадастровым номером 21:10:150101:8 общей площадью 5673 кв.м. устанавливается в размере 3% от кадастровой стоимости земельного участка и составляет 47 408 руб. 12 коп., в том числе:

-  для Публичного акционерного общества "Россети Волга" годовой размер арендной платы составляет 26 490 (двадцать шесть тысяч четыреста девяносто) рублей 64 копейки

-   для Акционерного общества "Чувашская автотранспортная компания"  годовой размер арендной платы составляет 20 917 (Двадцать тысяч девятьсот семнадцать) рублей 49 копеек в соответствии с Приложением № 2 к договору аренды, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.".

Приложение № 2 к договору аренды земельного участка № 243 от 04.08.2023 "Расчет годового размера арендной платы" изложить  в следующей редакции:

                                        "Расчет годового размера арендной платы с 04.08.2023 

Кадастровый

Общая

Кадастровая

Размер

Годовой

Годовой

Площадь

Площадь

Годовой

 номер

площадь

стоимость

процентов

размер

земельного

земельного

земельного

земельного

от

размер

арендной

участка

размер

участка

земельного

участка,

руб.

кадастровой

арендной

 платы за 1 кв.м.

земельного

участка, руб.

под объектами

участка, арендуемая 

арендной

участка,

кв.м.

стоимости

земельного

участка

%%

платы за весь участок,

руб.

недвижимости

АО "ЧАК"/

ПАО "Россети Волга",

 кв. м

платы

АО "ЧАК"/

ПАО "Россети Волга",кв.м.

АО "ЧАК"/

ПАО "Россети Волга",

 руб.

21:10:150101:8

5673

1580270,88

3

47408,12

8,35

234/900,9

2503, 05/

3169,95 

20917,49

26490,64

                                        Расчет годового размера арендной платы  с 01.01.2024

Кадастровый

Общая

Кадастровая

Размер

Годовой

Годовой

Площадь

Площадь

Годовой

 номер

площадь

стоимость

процентов

размер

земельного

земельного

земельного

земельного

от

размер

арендной

участка

размер

участка

земельного

участка, кв.м.

участка с 04.09.2023,

руб.

кадастровой

стоимости

арендной

платы за

весь

платы за 1

кв.м. земельного

под объектами

недвижимости

участка, арендуемая 

арендной

платы

земельного

участок,

участка,

 кв.м.

участка

%%

руб.

руб.,

АО "ЧАК"/

ПАО "Россети Волга", кв.м.

"АО "ЧАК"/

ПАО "Россети Волга",

руб.

21:10:150101:8

5673

1579605,30

3

47388,15

8,35

234/900,9

2503, 05/

3169,95 

20917,49

26490,64

Обязать Администрацию Ибресинского муниципального округа Чувашской Республики зачесть в счет арендных платежей за 2024 год по договору аренды земельного участка от 04.08.2023 № 243 переплату акционерного общества "Чувашская автотранспортная компания" по этому договору за 2023 год в размере 14 754 руб. 63 коп.

В остальной части требования истца и третьего лица оставить без удовлетворения.

Взыскать с Администрации Ибресинского муниципального округа Чувашской Республики в пользу акционерного общества "Чувашская автотранспортная компания" 6 000 (Шесть тысяч) рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с Администрации Ибресинского муниципального округа Чувашской Республики в пользу публичного акционерного общества "Россети Волга" в лице филиала ПАО "Россети Волга" - "Чувашэнерго"  50 000 (Пятьдесят тысяч) рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья

О.А. Коркина