Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-15956/2017

07 декабря 2018 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  28 ноября 2018 года.

Полный текст решения изготовлен  07 декабря 2018 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес:  Россия 191060, Санкт-Петербург, проезд Смольный,д.1, литр.Б, ОГРН:  1027809244561);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Главстрой-СПб» (адрес:  Россия 199034, г Санкт-Петербург, наб. Лейтенанта Шмидта, д. 5/16, лит. А; Россия 191023, Санкт-Петербург, ул. Садовая, д. 28-30, к. 24, ОГРН:  1069847534360; 1069847534360);

третье лицо: Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (адрес:  Россия 191124, Санкт-Петербург, Суворовский пр., д. 62, ОГРН:  )

о взыскании задолженности по арендной плате и пеней,

при участии

- от истца: ФИО2 (доверенность от 15.08.2018),

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 28.12.2017), ФИО4 (доверенность от 09.01.2018), ФИО5 (доверенность от 09.01.2018),

- от третьего лица: не явился, извещен;

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – истец, Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Главстрой-СПб» (далее – ответчик, Общество) о взыскании 18 938 329 руб. задолженности по договору аренды земельного участка от 26.08.2011 №00/ЗК006146 за период с 01.10.2016 по 31.12.2016, 3 704 541,09 руб. пеней за просрочку платежей, начисленных за период с 01.02.2014 по 12.01.2017.

Решением суда от 26.06.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 26.12.2017, с Общества в пользу Комитета взыскано 18 938 329 руб. задолженности, 918 387,66 руб. пеней; в остальной части в иске отказано.

Постановлением кассационной инстанции от 26.04.2018 судебные акты первой и апелляционной инстанций отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал, что при первоначальном рассмотрении дела судом не исследованы причины и обстоятельства, связанные с неисполнением арендодателем действий по приемке земельного участка из аренды, не дана оценка доводу Общества о том, что большая часть земельного участка является территорией общего пользования (дороги, проходы) и на спорном земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности третьим лицам. 

При новом рассмотрении дела ответчиком было заявлено о проведении судебной экспертизы по вопросам: 

Являются ли части земельного участка с кадастровым номером 78:31:0000000:11, обремененные правом прохода и проезда территорией общего пользования, т.е. территорией, которой беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц?

Если в ходе экспертизы, эксперт приедет к выводу, что территория частично относится к территории общего пользования, то определить площадь данной части с описанием границ местоположения (указанием координат).

Если в ходе экспертизы, эксперт придет к выводу, что территория относится к территории общего пользования, то определить с какого момента она стала относиться к таковой, т.е. с какого момента данной территорией беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц.

Определением суда от 01.08.2018 производство экспертизы поручено эксперту Автономной некоммерческой организации независимой экспертизы «Прайм Эксперт» ФИО6

В судебном заседании 03.10.2018 эксперт ФИО6 заявил, что Автономная некоммерческая организация независимой экспертизы «Прайм Эксперт» была ликвидирована, однако экспертное заключение подготовлено экспертом практически полностью. Поскольку ФИО6 является также экспертом ООО «Центр экспертиз и оценки», он просил заменить экспертную организацию, экспертом которой он является, для окончательной подготовки заключения, при этом пояснил, что стоимость экспертизы не изменяется.

Возражений от сторон относительно замены экспертной организации не поступило, в связи с чем суд произвел замену экспертной организации без замены самого эксперта, которому поручено проведение экспертизы. 

После поступления заключения эксперта в суд производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, пояснил, что у Общества не было права для отказа от договора аренды, поскольку договор аренды заключен во исполнение инвестиционного договора на реконструкцию объектов недвижимости. Указанные договоры взаимосвязаны и расторжение одного без расторжения другого невозможно.

Общество возражало на доводы истца, ссылаясь на то, что договор аренды и инвестиционный договор являются самостоятельными договорами, которые могут расторгаться независимо друг от друга. В связи с этим Общество полагает, что у Комитета отсутствуют основания для взыскания арендной платы за четвертый квартал 2016 года, поскольку в указанный период договор аренды уже не действовал по причине отказа от него арендатора. Общество указывает на отсутствие оснований для начисления пеней за период до октября 2016 года, поскольку у него имелась значительная переплата, которая подлежала зачету в счет текущих платежей.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

Между Комитетом по управлению городским имуществом (КУГИ, в настоящее время Комитет, арендатор), и Обществом (инвестор) 14.01.2011 заключен инвестиционный договор № 00-(И)006146, в соответствии с которым КУГИ обеспечивает инвестору допуск к зданиям по адресам: Санкт-Петербург, Центральный район, Садовая ул., д. 28-30, корп. 4, с кадастровым номером 7831:031:11:46, корп. 6 с кадастровым номером 78:1056Р:0:5, корп. 7 с кадастровым номером 78:1056Р:0:6; корпус 21 с кадастровым номером 78:1056М:0:2, корпус 24 с кадастровым номером 78:31:031:11:45, корп. 30 лит. Б с кадастровым номером  78:1056К:5:17, корпус 32 с кадастровым номером 78:1056И:0:9, корпус 42 с кадастровым номером 78:1056Н:0:18,  корпус 44 с кадастровым номером 78:1056Н:0:9, корпус 56 с кадастровым номером 78:31:031:11:48, корпус 57 с кадастровым номером 78:31:1056Д:0:7, корпус 62 с кадастровым номером 78:1056Д:0:10, для осуществления инвестиционного проекта по приспособлению для современного использования без изменения предметов охраны корпусов № 4, 6, 7, 21, 24, 30 лит. Б, 32, 42, 44, 56, 57 и реконструкции корпуса 62, расположенных на земельном участке площадью 52 467 кв. м с кадастровым номером 78:31:031:11 по адресу: Садовая ул., д. 28-30, корп. 24, под общественно-деловой многофункциональный комплекс на условиях договора без перехода прав владения и (или) пользования объектом, а инвестор обязуется выполнить приспособление объектов для современного использования, а также другие обязанности, предусмотренные договором.

Пунктом 5.2.2 договора срок окончания инвестиционного проекта установлен 15.06.2016.

Помимо этого 26.08.2011 между КУГИ (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор № 00/ЗК-006146 аренды земельного участка, предоставляемого для реконструкции объекта недвижимости, на основании которого ответчику был предоставлен в аренду участок площадью 52 467 кв.м с кадастровым номером 78:31:031:11, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, ул. Садовая, д. 28-30, к.24.

В пункте 1.2 договора указано, что участок предоставляется для осуществления приспособления для современного использования зданий, расположенных на участке, под общественно-деловой многофункциональный комплекс.

Согласно пункту 3.1 договора договор действует до 15.06.2016 и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что его условия распространяются на отношения сторон, возникшие с 26.08.2011.

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что величина квартальной арендной платы при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости Кд, ежегодно устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 473 675 руб. 81 коп. 

В десятидневный срок с даты предоставления арендатором ведомости (или новой ведомости) инвентаризации участка, подготовленной Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», арендодатель осуществляет перерасчет арендной платы в соответствии с указанной ведомостью инвентаризации участка и направляет арендатору подписанный проект дополнительного соглашения к договору, устанавливающего новую величину арендной платы.

В случае нарушения арендатором пункта 4.3.6-1 договора, предусматривающего обязанность арендатора не реже одного раза в три года предоставлять арендодателю ведомость инвентаризации участка, текущая сумма арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю, рассчитывается арендатором самостоятельно с применением кода функционального использования территории Кн – 18,0 с учетом пункта 3.5 договора.

В соответствии с пунктом 3.5 договора арендатор самостоятельно рассчитывает текущую сумму арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю, по формуле: Атек = Акварт * Кд, где Кд – коэффициент динамики рынка недвижимости, установленный Правительством Санкт-Петербурга за текущий год.

Согласно пункту 3.6 договора в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора арендодатель вправе изменить  размер арендной платы в бесспорном  одностороннем порядке; новый размер арендной платы устанавливается с момента получения  арендатором уведомления  о внесении соответствующих изменений в договор; момент получения уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

В силу пункта 3.7 договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала; предварительно письменно уведомив арендодателя, арендатор вправе, начиная со следующего платежного периода, перечислять арендную плату  помесячно – за каждый месяц вперед, не позднее десятого числа оплачиваемого месяца.

Арендатор перечисляет арендную плату за первый квартал календарного года (при поквартальном перечислении  арендной платы), за январь (при помесячном перечислении арендной платы) до 31 января.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что в случае нарушения арендатором обязанности по внесению арендной платы начисляются пени в размере 0,15 % с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 05.07.2012.

10.06.2013 КУГИ направил Обществу уведомление от № 5266 об изменении размера арендной платы на основании ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории, согласно которому в период с 26.03.2013 по 31.12.2013 арендная плата в квартал составляет 1 475 093 руб. 30 коп.

На основании указанного уведомления 14.02.2014 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу внес соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Впоследствии 13.11.2015 Комитет направил Обществу уведомление от 10.11.2015 № 65251-32/15 об изменении арендной платы на основании ведомости инвентаризации, составленной по состоянию на 19.10.2015, согласно которой  величина квартальной арендной платы с 19.10.2015 составляет 1 344 715 руб. 86 коп.

В связи с изменением методики расчета арендной платы Комитет направил Обществу уведомление от 30.11.2015 № 18585-ув./15 о том, что с 01.12.2015 квартальная арендная плата составляет 1 792 619 руб. 83 коп. с учетом Кд равного 1,2.

Поскольку 15.06.2016 срок действия договора истек, а арендатор продолжил пользоваться земельном участком, договор аренды в силу положений статьи 621 Гражданского Кодекса Российской Федерации был продлен на неопределенный срок.

Уведомлением от 17.06.2016 № 65446-32 Комитет известил арендатора об изменении арендной платы. Согласно уведомлению с 15.06.2016 арендная плата рассчитывается с применением коэффициента функционального использования равного 18.0 и составляет в квартал 26 398 882 руб. 85 коп.

Общество письмом от 26.07.2016 № 01-5/16-2793 на основании статьи 610 ГК РФ уведомило Комитет об отказе от договора аренды с 27.10.2016. Письмами от 26.07.2016 №01-5/16-2793 и от 27.10.2016 №01-5/16-4112) Общество предложило Комитету явиться для передачи земельного участка.

Однако Комитет действий по принятию земельного участка не совершил, указав, что поскольку действует инвестиционный договор от 14.07.2011, прекращение договора аренды невозможно.

В связи с тем, что, по мнению Комитета, договор аренды является действующим, им была начислена Обществу арендная плата за 4 квартал 2016 года. Поскольку арендная плата за указанный период в полном объеме оплачена не была, Комитет направил Обществу претензию от 01.11.2016 № 9856-пр/16 об уплате задолженности за период с 01.10.2016 по 31.12.2016.

Впоследствии 30.12.2016 Комитет направил Обществу претензию от 24.11.2016 № 10143-пр./16 об уплате задолженности и неустойки, а затем обратился в суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению частично в связи со следующим.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендная плата уплачивается за пользование имуществом. В соответствии с пунктом 37 Информационною письма Президиума ПАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Как следует из пояснений сторон, основной спор заключается не в применении порядка расчета арендной платы и коэффициентов, а в том, имел ли право арендатор отказаться от договора аренды, и в какой момент считается исполненной обязанность по возврату земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В пункте 2 статьи 610 ГК РФ указано, что в том случае, когда договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Таким образом, законодатель предоставляет право одностороннего отказа стороны от договора аренды недвижимого имущества в случае, если такой договор заключен на неопределенный срок, при условии предупреждения об этом другой стороны за три месяца. 

Условия договора аренды, заключенного между сторонами, не содержал иных сроков для уведомления стороны об отказе от договора в случае продления его на неопределенный срок. Также условия указанного договора не содержат положений, запрещающих арендатору либо арендодателю, либо ограничивающих право арендатора или арендодателя на отказ от договора до прекращения отношений по инвестиционному договору. Такие положения отсутствуют и в инвестиционном договоре.

Следовательно, суд считает, что Общество вправе было воспользоваться предоставленным ему законодателем правом и отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок. С учетом изложенного, следует признать, что с 26.10.2016 действие договора аренды между сторонами прекратилось.

Комитет, возражая на доводы ответчика, указывает, что Обществом не был и не мог быть надлежащим образом возвращен земельный участок, поскольку на указанном участке находятся здания, переданные ответчику по инвестиционному договору. Указанные здания не были возвращены Комитету на момент расторжения договора аренды. Следовательно, как утверждает Комитет, Общество осуществляло фактическое использование земельного участка, сформированного под зданиями.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что спорный земельный участок сформирован но всему периметру ФИО7 двора. В пределах указанного земельного участка и непосредственно на его границе находится ряд корпусов, принадлежащих иным лицам. Земельные участки, занятые непосредственно указанными корпусами, исключены из общей площади предоставленного Обществу в аренду участка, однако проезды и проходы, окружающие указанные корпуса входят в состав арендуемых земель. Также, как указывает ответчик, в состав арендуемого участка включены земли с правом прохода и проезда, которые беспрепятственно используются третьими лицами, как для перемещения, так и для торговли.

Согласно заключению эксперта ФИО6 № 981/10 от 16.10.2018 части земельного участка с кадастровым номером 78:31:0000000:11 обремененные правом прохода и проезда являются территорией общего пользования, т.е. территорией, которой беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц. В границах части земельного участка с учетным номером 29 с характеристикой «Право прохода и проезда» земельного участка с кадастровым 78:31:0000000:11 находятся территории общего пользования. Площадь территории общего пользования в границах этой части составляет 21 453 кв.м.

С 04 февраля 2016 года в границах части с учетным номером 7 «Право прохода и проезда» земельного участка с кадастровым 78:31:0000000:11 находятся территории общего пользования, площадью 34 450 кв.м. Часть земельного участка с учетным номером 28, площадью 105 кв.м, не является территорией общего пользования.

Также в заключении указано, что указанные территории относятся к территории общего пользования с 17 августа 1863 года и 06 февраля 2006 года, поскольку с указанного времени и до настоящего момента данной территорией беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц.

Таким образом, судом установлено, что фактически часть земельного участка, предоставленного Обществу в аренду, является территорией общего пользования, на ней расположены элементы улично-дорожной сети, имеющие официальные наименования и также являющиеся территориями общего пользования. 

Согласно пункту 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

В соответствии с пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

В соответствии со статьей 262 ГК РФ граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Следовательно, участок, находящийся в общем пользовании не может быть предоставлен в аренду какому-либо лицу. Указанная позиция нашла отражение в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российский Федерации от 12.04.2011 № 15248/10.

С учетом изложенного, следует признать, что у Общества, отказавшегося от договора аренды, отсутствует обязанность по внесению арендной платы за территории, используемые иными лицами без ограничения.

В то же время, суд полагает, что, поскольку здания, переданные Обществу по инвестиционному договору, не были возвращены Комитету на момент расторжения договора аренды, у Общества сохраняется обязанность по внесению платы за пользование земельными участками, занятыми этими зданиями. Площадь земельного участка, занятого зданием, согласно расчетам сторон, составляет 6 538 кв.м.

Общество полагает, что не должно вносить плату за земельные участки, занятые зданиями, поскольку в соответствии с условиями инвестиционного договора от 14.07.2011 право владения и пользования объектами недвижимости ему не передавалось.

Действительно, согласно условиям инвестиционного договора (пункт 1.1) Комитет обеспечивает Обществу допуск к зданиям для осуществления инвестиционного проекта по приспособлению для современного использования под общественно-деловой многофункциональный комплекс без перехода прав владения и пользования объектами.

Из раздела 5 договора усматривается, что Общество обязано выполнить на объекте строительство и реконструкцию.

Владение имуществом предполагает обладание вещью и возможность ею пользоваться в установленных договором или законом пределах без разрешения других лиц. Пользование имуществом предполагает возможность фактического использования объекта, то есть извлечения из него, с учетом его характеристик, полезных свойств.

Применительно к рассматриваемой ситуации, учитывая, что здания передавались для осуществления строительных работ и реконструкции, указание в договоре о том, что инвестору не передаются права владения и пользования зданиями, является обоснованным и соответствует целям договора. Вместе с тем, осуществление строительных работ без нахождения в самих зданиях, является невозможным, следовательно, допуск к зданиям для проведения таких работ, свидетельствует о нахождении имущества в хозяйственной сфере Общества.

Более того, в материалах дела имеются фотоматериалы, из которых усматривается, что Обществом были установлены заборы по периметру зданий для проведения строительных работ.

С учетом изложенного суд считает, что допуск Общества к зданиям для проведения строительных работ является основанием для фактического пользования земельным участком, следовательно, Общество обязано вносить плату за пользование земельными участками, непосредственно занятыми зданиями.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 №12790/13 сформулирована правовая позиция о том, что в подобных случаях имеет место фактическое пользование земельным участком, и правовым основанием для взыскания с фактических пользователей земельных участков неосновательно сбереженных ими денежных средств являются статья 1102 Гражданского кодекса и статьи 35, 36, 65 Земельного кодекса. Размер платы за пользование земельными участками в данном случае подлежит расчету на основании порядка, установленного для расчета арендной платы.

Размер платы за пользование земельными участками, занятыми зданиями, согласно расчету самого Общества, приведенному в томе 3 материалов дела, составляет 2 370 765,34 руб. Именно указанная сумма задолженности за четвертый квартал 2016 года подлежит взысканию с Общества в пользу истца. Требования о взыскании задолженности за четвертый квартал 2016 года в размере, превышающем указанную сумму, удовлетворению не подлежат.

Помимо взыскания задолженности, Комитет просит взыскать с Общества пени за просрочку внесения арендной платы за периоды с 01.01.2014 по 31.12.2014, с 01.04.2015 по 31.12.2015, с 01.10.2016 по 12.01.2017.

Из пояснений сторон судом установлено, что пени за 2014 и 2015 год начислены в связи с нарушением сроков внесения арендных платежей.

Однако, как видно из материалов дела, для участия в конкурсе на право заключения Соглашения о реализации стратегического инвестиционного проекта Санкт-Петербурга преобразования территории ФИО7 двора от 08.02.2008 Общество на основании договора о задатке от 23.11.2007 № 15781-ДЗ перечислило 100 000 000 руб. задатка, из которых 3 872 039 руб. зачтено в счет компенсации расходов открытого акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» на организацию и проведение торгов, часть задатка в размере 47 500 000 руб. и 994 396,21 руб. перечислена Фондом в бюджет Санкт-Петербурга в счет исполнения обязательств Общества по инвестиционному договору от 14.07.2011 № 00-(И)006146.

Письмом от 05.08.2014 № ГСПб-15-01/14-2585 Общество заявило о зачете 5 764 728,19 руб. в счет оплаты задолженности по договору № 00/ЗК-006146 за период с 26.03.2013 по 30.09.2014, а на основании письма Комитета от 09.10.2014 произведен зачет 1 639 230,32 руб. 32 коп. в счет оплаты арендной платы за IV квартал 2014 года.

В соответствии со статьей 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В пункте 7 информационного письма от 29.12.2001 № 65 Президиума ВАС РФ указано, что статья 410 ГК РФ не требует, чтобы предъявляемое к зачету требование вытекало из того же обязательства или из обязательств одного вида.

При расчете неустойки на сумму задолженности по арендной плате, подлежавшей уплате за период 01.01.2014 по 31.12.2014  Комитет не учет разъяснения, содержащиеся в пункте 3  информационного письма от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований», согласно которым если встречные требования являются однородными, срок их исполнения наступил и одна из сторон сделала заявление о зачете, то обязательства считаются прекращенными в момент наступления срока исполнения того обязательства, срок исполнения которого наступил позднее, и независимо от того, когда было сделано или получено заявление о зачете.

Помимо этого, Обществом заявлено о пропуске Комитетом срока исковой давности по требованию о взыскании неустойки за первый квартал 2014 года.

Согласно пунктам 25, 26 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 43 срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 ГК РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.

Признание обязанным лицом основного долга, в том числе в форме его уплаты, само по себе не может служить доказательством, свидетельствующим о признании дополнительных требований кредитора (в частности, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами), а также требований по возмещению убытков, и, соответственно, не может расцениваться как основание перерыва течения срока исковой давности по дополнительным требованиям и требованию о возмещении убытков.

Аналогичным образом исчисляется срок исковой давности по требованию о взыскании процентов на сумму долга за период пользования денежными средствами (статья 317.1 ГК РФ). Предъявление в суд главного требования не влияет на течение срока исковой давности по дополнительным требованиям (статья 207 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию. Комитет не представил, в материалах дела доказательства, свидетельствующие о перерыве срока исковой давности по требованию о взыскании неустойки.

С учетом изложенного в отношении требования о взыскании неустойки за I квартал 2014 года Комитетом пропущен срок исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

В отношении пеней, начисленных за нарушение сроков внесения арендных платежей в 2015 году Обществом заявление о применении статьи 333 ГК РФ и снижении суммы начисленных санкций до двукратной ставки банковского процента.

На основании пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Поскольку судом установлено нарушение арендатором сроков внесения аренной платы за 2015 год, требование истца о возложении на ответчика ответственности за нарушение договорного обязательства в виде пеней, рассчитанных в соответствии с пунктом 5.2 договора, является обоснованным.

Вместе с тем, удом установлено, что при расчете пеней Комитет исходит из того, что датой погашения задолженности следует считать дату поступления денежных средств на счет Комитета. Возражая на требования Комитета в этой части, Общество указало, что датой исполнения обязанности по внесению арендной платы следует считать дату списания денежных средств со счета плательщика.

В договоре аренды стороны однозначно не указали, с какого момента считается исполненным обязательство арендатора по внесению арендной платы. Однако в пункте 3.7 договора указано, что арендатор обязан перечислять арендную плату не позднее 10 числа первого месяца оплачиваемого квартала.

Из системного толкования условий договора, следует, что обязательства по внесению арендной платы признаются исполненными в момент перечисления денежных средств, то есть с момента списания их со счета арендатора.

С учетом изложенного, суд признает обоснованными доводы ответчика о том, что пени не подлежат начислению на суммы задолженности с момента перечисления денежные средств в ее оплату.

Также арбитражный суд признает обоснованным ходатайство ответчика о применении статьи 333 ГК РФ и усматривает основания для снижения заявленной к взысканию неустойки. 

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер.

В силу п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 №17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Информационное письмо № 17) основанием для применения статьи 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства и др.

Оценив представленные доказательства, исходя из принципа гражданского права о соразмерности ответственности последствиям нарушения обязательства, а также учитывая, что договором установлен высокий процент неустойки 0,15% в день от суммы задолженности (54% годовых), а Ответчиком вся сумма основной задолженности оплачена, суд считает необходимым применить ст. 333 ГК РФ и снизить подлежащую взысканию неустойку до двукратной ключевой ставки, установленной банком России. Сумма неустойки за указанный период составит 4 765,87 руб.

Что касается требования о взыскании пеней за нарушение сроков внесения арендной платы за четвертый квартал 2016 года.

Как было указано выше, договор аренды прекратил свое действие с 26.10.2016. Следовательно, начисление пеней, предусмотренных договором, возможно только в отношении сумм арендной платы, которые были несвоевременно уплачены в период действия договора. За период с 01.10.2016 по 16.10.2016 Обществом была внесена арендная плата в сумме 7 460 553,85 руб. платежным поручением от 14.10.2016, то есть с нарушением установленного договором срока на 4 дня. Пени за период указанной просрочки с учетом статьи 333 ГК РФ составят 13 429 руб. и именно указанная сумма подлежит взысканию с Общества в пользу Комитета.

Начисление предусмотренных договором пеней после расторжения договора на суммы задолженности, обусловленные фактическим использование земельных участков под зданиями, невозможно. О применении статьи 395 ГК РФ в отношении этих сумм истцом не заявлено. С учетом изложенного требования истца в оставшейся части удовлетворению не подлежат.

В связи с тем, что Комитет был освобожден от уплаты государственной пошлины, а решение частично принято в его пользу, на основании статьи 333.17 НК РФ взысканию с Общества в доход федерального бюджета подлежит 34 945 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

1. Иск удовлетворить частично.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Главстрой-СПб» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 2 370 765,34 руб. задолженности за период с 27.10.2016 по 31.12.2016 и 18 194,87 руб. пеней.

3. В остальной части иска отказать.

4. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Главстрой-СПб» в доход федерального бюджета 34 945 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.