ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

644024, 

<

...> Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А70-12642/2024

12 сентября 2025 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2025 года. Постановление изготовлено в полном объеме 12 сентября 2025 года.  

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Рожкова Д.Г., судей Солодкевич Ю.М., Тетериной Н.В., при ведении протокола судебного заседания: секретарем Летучевой В.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6080/2025) общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Фаворит» на решение Арбитражного суда Тюменской области от 23.06.2025 по делу № А70-12642/2024 (судья Соловьев К.Л.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Фаворит» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Тюменгазстрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании денежных средств,  

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента имущественных отношений Тюменской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),  

при участии в судебном заседании представителя: 

общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Тюменгазстрой» – ФИО1 (паспорт серии 

<

...> выдан 12.09.2022, по доверенности от 24.12.2024,  

установил:

общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Фаворит» (далее – ООО УК «Фаворит», истец) обратилось в арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Тюменгазстрой» (далее – ООО «СЗ «Тюменгазстрой», ответчик) о взыскании задолженности за оказанные услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома за период с 24.03.2022 по 25.04.2023 в размере 534 172 руб. 72 коп., пени в размере 239 845 руб. 27 коп.  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественных отношений Тюменской области.  

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 23.06.2025 в удовлетворении исковых требований отказано.  

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.  

Мотивируя свою позицию, истец указывает, что принадлежащее ответчику нежилое помещение является частью многоквартирного дома, не является самостоятельным зданием, которое может эксплуатироваться отдельно (независимо) от дома. По мнению истца, судом первой инстанции не учтен факт наличия общих стен  

с сообщением между частями спорных объектов недвижимости, которые являются единым зданием. Присоединение систем холодного водоснабжения и теплоснабжения нежилого помещения к инженерным сетям жилого дома, не свидетельствуют о возможности функционирования пристройки как самостоятельного объекта недвижимости.   

Оспаривая доводы апелляционной жалобы, ответчик представил отзыв, в котором просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.  

Иные лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников процесса.  

Заслушав представителя ответчика, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыв на нее, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.  

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО УК «Фаворит» на основании договора управления многоквартирным домом от 10.01.2019 № 012/19 осуществляет за плату работы и услуги в целях управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

...>.  

Из информации, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости следует, что в период с 24.03.2022 по 25.04.2023 ООО «СЗ «Тюменгазстрой» являлось собственником нежилого помещения с кадастровым номером 72:23:043002:25002, площадью 1536,9 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>.  

В связи с изложенным, по утверждению истца, в период с 24.03.2022 по 25.04.2023 у собственника помещения (ООО «СЗ «Тюменгазстрой») возникла обязанность по оплате услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома. По расчету истца, за период с 24.03.2022 по 25.04.2023 задолженность ответчика по оплате услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома составляет 534 172 руб. 72 коп.  

В целях досудебного порядка урегулирования спора, истец направил ответчику претензию с требованием оплаты задолженности, неисполнение которой послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.  

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований, с чем выразил несогласие истец.  

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.  

На основании пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно- 

техническое и иное оборудование, за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.  

В соответствии со статьей 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.  

Статьей 210 ГК РФ установлено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.  

В статье 39, части 1 статьи 158 ЖК РФ установлена обязанность собственников помещений в многоквартирном доме нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.  

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги (пункт 2 статьи 154 ЖК РФ).  

На основании пункта 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ собственники жилого помещения с момента возникновения права собственности на данное помещение обязаны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.  

Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации (часть 7 статьи 155 ЖК РФ, пункт 28 и 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491)).  

В соответствии с частью 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.  

Пунктом 28 Правил № 491 установлено, что собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:  

а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме – в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;  

б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья. Собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 ЖК РФ.  

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений (пункт 31 Правил № 491).  

При этом доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения определяется в соответствии с частью 1 статьи 37 ЖК РФ, то есть пропорционально размеру общей площади помещения, принадлежащего собственнику.  

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 29.01.2018 № 5-П указал, что сам факт существования и сохранность каждого из помещений в многоквартирном доме обусловлены существованием и состоянием самого дома (здания), наличие права собственности на помещения в нем обусловливает и наличие права общей долевой собственности собственников этих помещений на общее имущество в таком доме, в том числе на общие нежилые помещения, несущие конструкции дома, сети и системы инженерно-технического обеспечения (статья 290 ГК РФ и статья 36 ЖК РФ).  

Таким образом, не противоречит конституционным нормам возложение расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме не только на собственников жилых помещений, но и на владельцев нежилых помещений, расположенных в таком доме, которые также заинтересованы в поддержании здания в надлежащем состоянии. Поэтому эти лица, наряду с собственниками жилых помещений, обязаны вносить соответствующие платежи пропорционально своей доле в праве общей собственности на общее имущество.  

По смыслу указанных правовых норм, у собственника помещения в многоквартирном доме, независимо от того, является ли это помещение жилым или нежилым, по закону возникает гражданско-правовое обязательство оплатить содержание и ремонт общего имущества дома лицу, предоставляющему соответствующие услуги.  

При этом обязанность собственника помещения нести расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома пропорционально своей доле перед управляющей организацией возникает лишь в случае, если он действительно является собственником помещения в этом доме, то есть если спорное помещение находится в многоквартирном доме, находящемся в управлении управляющей организации.  

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик указывает, что в соответствии с технической документацией, спорное нежилое строение не входит в состав единого объекта с жилым домом, расположенным по адресу: ул. Энергостроителей, д. 25, коп. 1. Нежилое строение имеет собственный фундамент, собственную крышу, ограждающие стены, а также отдельные точки подключения сетей теплоснабжения, канализации, водопровода, электроснабжения.  

Поскольку разногласия сторон относительно принадлежности спорного нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, к общему имуществу многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, не нашли своего разрешения, определением от 07.10.2024 по ходатайству ответчика суд первой инстанции назначил по делу судебную экспертизу, поручив ее проведение экспертам Строительная экспертиза ИП ФИО2  

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы: 

1. Имеются ли между нежилым помещением, расположенным по адресу: 

<

...>, (кадастровый номер 72:23:0432002:25002) и многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

...> общие ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, несущие колоны) и иные ограждающие несущие конструкции)?  

2. Имеется ли в спорном нежилом помещении, инженерные системы (водоснабжение, водоотведение, отопление и т.д.), которые подключены к инженерным  

сетям многоквартирного дома по адресу: 

<

...>?  

3. Может ли функционирование инженерных систем спорного нежилого помещения осуществляться автономно от всех коммуникаций многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>?  

По результатам экспертизы установлено, что между нежилым помещением, расположенным по адресу: 

<

...>, и многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

...> не имеется общих ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома. Нежилое здание является самостоятельным, отдельно стоящим и отдельно функционирующим зданием, отделенным ограждающими конструкциями стен без проходных проемов. Нежилое здание может использоваться автономно от остальных помещений основной части здания, является капитальным, устойчивым строением. Нежилое здание (ул. Энергостроителей 25 корп. 1/1) имеет отдельные фундаменты, не связанные с основной частью здания (МКД ул. Энергостроителей 25 корп. 1). Между двумя зданиями находятся деформационный шов. Перекрытия нежилого здания имеют независимое от основной части здания опирание на продольные несущие стены нежилого здания. Крыша пристройки выполнена отдельно от конструкций стены основной части здания. Между двумя зданиями отсутствуют пешеходные проходы и другие сквозные проемы, предназначенные для обслуживания здания и эвакуационных путей. Нежилое здание имеет отдельный самостоятельный вход и выход. Также, как самостоятельный объект, обследуемое нежилое здание имеет свой технический паспорт и свой кадастровый номер.  

При ответе на второй вопрос эксперт указал, что многоквартирный дом и нежилое здание совместно используют центральный тепловой пункт, системы водоснабжения и теплоснабжения, на трубопроводах установлены отдельные индивидуальные счетчики потребления ресурсов для каждого объекта экспертизы. Остальные инженерные системы, а именно канализация, вентиляция и электрические сети выполнены самостоятельно и могут работать независимо от инженерных сетей многоквартирного дома.  

Из ответа на третий вопрос следует, что многоквартирный дом и нежилое здание совместно используют центральный тепловой пункт, системы водоснабжения и теплоснабжения. Система теплоснабжения и водоснабжения жилого дома и нежилого здания используется для получения коммунальных ресурсов, что свидетельствует о наличии между инженерными системами объектов экспертизы неразрывной физической или технологической связи. При отсоединении трубопроводов теплоснабжения и водоснабжения нежилого здания от систем, проходящих транзитом в подвальном помещении многоквартирного дома, поставка ресурсов в него прекратится.  

Не согласившись с представленным заключением, истец заявил ходатайство о проведении дополнительной экспертизы по делу, мотивированное тем, что экспертами не установлено является ли общей стена с сообщением между собой частями, независимо от назначения последних и их материала, расположенная на стыке фасадов многоквартирного дома по адресу: ул. Энергостроителей, д. 25, корп. 1 и нежилое помещение с кадастровым номером 72:23:0432002:25002, расположенное по адресу: 

<

...>.  

Рассмотрев заявленное ходатайство, в соответствии со статьей 87 АПК РФ, с учетом имеющихся в материалах дела документов, а также доводов представителей сторон, суд первой инстанции не нашел оснований для проведения дополнительной экспертизы, поскольку в заключении даны полные, ответы на поставленные вопросы.  

Кроме того, как усматривается из материалов дела, экспертами ИП ФИО2 представлены пояснения относительно проведенного исследования, а так же обеспечена явка эксперта ФИО3 в судебные заседания суда первой инстанции, состоявшиеся 12.12.2024, 17.12.2024.  

Из пояснений экспертов следует, что согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37, признаками единства здания служат: фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала; при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания; однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.  

В ходе проведения судебной экспертизы установлено, здания по адресу: 

<

...>, 

<

...> являются самостоятельными отдельно стоящими зданиями, поскольку каждое имеет свой фундамент, несущие стены и крышу, не связанные друг с другом. Сообщение между зданиями отсутствует, использование ответчиком мест общего пользования многоквартирного дома невозможно.  

Частью 1 статьи 36 ЖК РФ, пунктом 2 Правил № 491, определено, что включается в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.  

Согласно пункту 8 Правил № 491, внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством РФ, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.  

В соответствии с пунктами 3.15 и 3.7 «СП 124.13330.2012. Свод правил. Тепловые сети. Актуализированная редакция СНиП 41-02-2003», утвержденным Приказом Минрегиона России от 30.06.2012 № 280, установлено, что транзитная тепловая сеть – это тепловая сеть, проходящая по земельному участку и (или) через здание, но не имеющая ответвлений для присоединения теплопотребляющих установок на таком земельном участке или здании.  

Из указанных норм следует, что транзитные сети не могут относиться к общему имуществу собственников многоквартирного дома, поскольку не является внутридомовыми системами отопления и водоснабжения. Системы водоснабжения и теплоснабжения здания по адресу: 

<

...>, проходят транзитом из центрального теплового пункта через подвальное помещение здания по адресу: 

<

...>, и не являются внутридомовыми системами отопления и водоснабжения.  

В случае отключения систем отопления и водоснабжения, проходящих из центрального теплового пункта до счетчиков потребления ресурсов здания по адресу: 

<

...>, отопление и водоснабжения здания по адресу: 

<

...> прекратится. В случае отключения внутридомовых систем отопления и водоснабжения здания  

по адресу: 

<

...>, отопление и водоснабжение здания по адресу: 

<

...>, не прекратится.  

Повторно оценив представленное в материалы дела экспертное заключение, апелляционный суд приходит к выводу, что экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ. В заключении отражены все, предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ, сведения, содержатся ответы на все поставленные вопросы, экспертное заключение является ясным и полным, противоречия в выводах экспертов отсутствуют. Изложенные в заключении выводы эксперта не противоречат иным доказательствам, имеющим отношение к фактическим обстоятельствам по делу. В судебном заседании суда первой инстанции эксперт, проводивший судебную экспертизу, дал устные пояснения, а также представил в суд письменные пояснения по всем возникшим у сторон вопросам.  

Обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности экспертного заключения, судом не установлено. Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим соответствующей квалификацией для исследований подобного рода; процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, на момент вынесения судом первой инстанции определения о назначении судебной экспертизы сторонами об отводе эксперта заявлено не было. Каких-либо аргументированных доводов, по которым непосредственно само заключение эксперта не отвечает требованиям закона или обязательным для данного вида экспертизы нормативным актам, правилам или стандартам, в том числе положениям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», сторонами не приведено.  

При этом принцип независимости экспертов как субъектов процессуальных правоотношений предполагает их самостоятельность в выборе методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых, с его точки зрения, для разрешения поставленных вопросов.  

Надлежащих доказательств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике исследования или неправильном ее применении, а также доказательств, свидетельствующих о том, что эксперт пришел к неправильным выводам, в материалы дела не представлено.  

В связи с указанными обстоятельствами экспертное заключение обоснованно принято судом первой инстанции в качестве допустимого доказательства по делу.  

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы на основании статьи 87 АПК РФ, стороны не заявили.  

Согласно пункту 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила № 354), под нежилым помещением в многоквартирном доме понимается помещение, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения.  

Приложением 1 к инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37, установлено, что признаками единства здания служат:  

фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала; при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания; однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение  

Согласно пункту 3.21 «ГОСТ Р 51929-2014. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения» (утвержден и введен в действие Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 11.06.2014 № 543-ст) многоквартирный дом – оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющий надземную и подземную части, включающий в себя внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения, помещения общего пользования, не являющиеся частями квартир, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам, и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания двух и более семей, имеющие самостоятельные выходы к помещениям общего пользования в таком доме (за исключением сблокированных зданий); в состав многоквартирного дома входят встроенные и (или) пристроенные нежилые помещения, а также придомовая территория (земельный участок).  

С учетом изложенного, при решении вопроса о принадлежности помещения к составной части многоквартирного дома необходимо учитывать совокупность свидетельствующих об этом обстоятельств, таких как наличие общих систем тепло- и водоснабжения, их физическая и технологическая взаимосвязь, проектирование МКД и помещения в рамках единого строительства, а также тождественность адреса (определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 № 309-ЭС21-5387).  

Такой подход обусловлен тем, что содержание общего имущества многоквартирного дома направлено на поддержание исправного состояния оборудования, включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и прочее инженерное оборудование; внутридомовые системы холодного и горячего водоснабжения, которые состоят из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на этих ответвлениях, указанных отключающих устройств, общедомовых приборов учета воды, а также первых запорно-регулирующих кранов на ответвлениях внутриквартирной разводки от стояков; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, размещенное на указанных сетях.  

Внутридомовая система отопления состоит из стояков, элементов обогрева, регулирующей и запорной арматуры, общедомовых приборов учета тепловой энергии, обеспечивающих использование данного имущества собственниками многоквартирного дома по его назначению для удовлетворения повседневных нужд.  

В рассматриваемом случае, нежилое помещение с кадастровым номером 72:23:0432002:25002, расположенное по адресу: 

<

...>, не смотря на примыкание к объекту истца, фактически представляет собой отдельно стоящее здание.  

Спорное нежилое помещение и многоквартирный дом не связаны между собой, не имеют общих помещений, включая подвальные, общего фундамента, несущих конструкций и общего имущества дома, что подтверждается техническим паспортом от 06.07.2021. Кроме того, многоквартирный дом введен в эксплуатацию 26.01.2016, а нежилое помещение – 25.02.2022.  

Нежилое здание может эксплуатироваться независимо от остальных помещений основной части здания, являясь капитальным и устойчивым сооружением. Оно имеет собственные, отдельные фундаменты, не соединённые с фундаментами основной части  

здания. Наличие деформационного шва между зданиями не указывает на их физическую связь, поскольку деформационный шов служит для снижения нагрузок на конструктивные элементы в местах возможных деформаций, возникающих вследствие колебаний температуры воздуха, сейсмических воздействий, неравномерной осадки грунта и других факторов, способных вызвать опасные нагрузки, уменьшающие несущую способность конструкций.  

При этом заполнение пространства между зданием не свидетельствует о наличии общей стены двух объектов недвижимости. Наличие общей отмостки, которая является частью как многоквартирного дома, так и нежилого помещения и служит для отвода поверхностных вод от фундаментов зданий, также не свидетельствует о единстве двух объектов недвижимости.  

В соответствии с пунктом 24 Национального стандарта Российской Федерации ГОСТ Р 56891.6-2017, отмостка представляет собой искусственное покрытие по грунту, устроенное по периметру здания с уклоном в направлении от цоколя и предназначенное для отвода ливневых вод от стен и фундаментов.  

С учетом установленного понимания конструкции «отмостка» в контексте данного спора, данное покрытие расположено исключительно на поверхности и не представляет собой соединительный элемент стен или фундамента. Следовательно, оно не может служить признаком единства многоквартирного дома и спорного помещения.  

Относительно довода истца о том, что поставка тепловой энергии в нежилое помещение, ранее находившиеся в собственности ответчика, осуществляется с использованием общедомового имущества многоквартирного дома, равно как и водоснабжение, следовательно, помещения нежилого помещения взаимосвязаны с общим имуществом многоквартирного дома, их функционирование не может осуществляться автономно от указанных коммуникаций жилого дома, апелляционный суд учитывает следующее.  

Как следует из заключения экспертов, нежилое помещение и многоквартирный дом совместно используют центральный тепловой пункт (ЦТП), а также системы водоснабжения и теплоснабжения. При этом сам ЦТП является отдельно стоящим зданием, предназначенным для подключения всех объектов, построенных на основании разрешения на строительство от 18.04.2013 № RU72304000-118-рс.  

Кроме того, эксперты установили, что подключение теплоснабжения осуществляется через техническое помещение многоквартирного дома, при этом на системе отопления установлены индивидуальные счетчики, и оплата энергоресурса производится исходя из фактически потребленного абонентом объема. В отношении системы водоснабжения также зафиксировано подключение через техническое помещение многоквартирного дома, при этом на системе водоснабжения установлены индивидуальные счетчики, и оплата производится за фактически потребленное абонентом количество энергоресурса.  

С учетом выявленных обстоятельств, эксперты пришли к выводу, что системы отопления и водоснабжения проходят транзитом через подвальное помещение многоквартирного дома, при этом учет потребляемых энергоресурсов ведется отдельно и производится за фактически использованные ресурсы.  

В свою очередь, транзитный характер трубопроводов, как правило, не предполагает их включения в состав общего имущества собственников помещений конкретного многоквартирного дома, то есть такие трубопроводы не входят в границы балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности данного абонента. Таким образом, транзитный трубопровод не может относиться к общему имуществу многоквартирного дома.  

Принимая во внимание транзитный характер подключения трубопровода, данное подключение не свидетельствует о том, что теплоснабжение и водоснабжение осуществляется с использованием общедомового имущества многоквартирного дома. Следовательно, это не может рассматриваться как признак наличия общих внутридомовых систем и не порождает обязанность ответчика нести соответствующие расходы.  

Отклоняя довод истца об ошибочности выводов экспертов о транзитном характере сетей теплоснабжения и водоснабжения, при этом учитывая, что теплоснабжение и водоснабжение осуществляются от центрального теплового пункта, апелляционная коллегия отмечает следующее.  

Как указывалось ранее, многоквартирный дом и нежилое помещение совместно используют ЦТП, многоквартирный дом подключен к отдельно стоящему тепловому пункту.  

 По утверждению экспертов ЦТП отличается от котельной тем, что в нем отсутствуют устройства нагрева теплоносителя. Он получает нагретую воду из сети общего пользования и распределяет ее между потребителями с одновременным учетом и регулировкой параметров, ЦТП используется для обслуживания сразу группы зданий, микрорайона. В нем устанавливается мощное контрольно-распределительное оборудование, которое может обеспечить передачу тепловой энергии в объеме до 35 МВт.  

Действительно, в соответствии с абзацем двадцать девятым пункта 3 постановления Правительства Российской Федерации от 18.11.2013 № 1034 «О коммерческом учете тепловой энергии, теплоносителя» (далее – Правила № 1034) центральный тепловой пункт – это комплекс устройств для присоединения теплопотребляющих установок нескольких зданий, строений или сооружений к тепловой сети, а также для преобразования параметров теплоносителя и распределения его по видам тепловой нагрузки.  

Тепловой пункт – помещение с комплектом оборудования, расположенное в обособленном помещении здания, состоящее из элементов тепловых энергоустановок, обеспечивающих присоединение этих установок к тепловой сети, позволяющее обеспечивать учет и регулирование расхода тепловой энергии и теплоносителя, управлять режимами теплопотребления, изменять температурный и гидравлический режимы в сетях внутреннего теплоснабжения (СП 510.1325800.2022. Свод правил, Тепловые пункты и системы внутреннего теплоснабжения (утвержден и введен в действие Приказом Минстроя России от 25.01.2022 № 42/пр).  

Как следует из материалов дела, ЦТП, к которому подключен ответчик, не является внутридомовым имуществом и располагается за пределами спорного многоквартирного дома, служит для обеспечения энергоресурсами нескольких домов. Более того, согласно акту приема-передачи от 12.07.2016 (представлен в материалы дела 06.02.2025, том 2 л.д. 101) указанный ЦТП тепловая и водопроводная сеть в районе жилого дома по адресу: 

<

...> переданы муниципальному образованию, что исключает обязанность управляющей организации нести расходы на содержание такого имущества.  

Ссылку истца на ответ Департамента земельных отношений и градостроительства Администрации города Тюмени от 18.12.2024 № 14-08-22017/24, а также отчет об основных сведениях объекта недвижимости, содержащие информацию о том, что спорное помещение является встроенно-пристроенным, нельзя признать обоснованной, поскольку указанная информация не отражает фактических конструктивных и технических особенностей спорного объекта.  

При таких обстоятельствах, возложение на ООО «СЗ «Тюменгазстрой» обязанности по оплате расходов на содержание общего имущества МКД является необоснованным.  

Учитывая изложенное, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение об отказе в удовлетворении иска.  

Аргументы подателя жалобы проверены судом апелляционной инстанции, однако признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не подтверждаются материалами дела.  

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.  

Соответственно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.  

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.  

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 23.06.2025 по делу № А70-12642/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.  

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что в соответствии с частью 5 статьи 15 АПК РФ настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи.  

Председательствующий Д.Г. Рожков Судьи Ю.М. Солодкевич  

 Н.В. Тетерина