﻿701/2019-38985(1) 

 АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА  

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции 

г. Краснодар Дело № А32-2904/2017 1 3  с е н т я б р я 2019 года  

 Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2019 года.   Постановление в полном объеме изготовлено 13 сентября 2019 года.  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И. при участии в судебном  заседании от истца – администрации муниципального образования город Краснодар  (ОГРН 1022301606799, ИНН 2310032246) – Олефир Я.А. (доверенность от 29.07.2019),  в отсутствие представителя ответчика – индивидуального предпринимателя Полюбай  Юлии Петровны (ОГРНИП 311231101800029, ИНН 231120572430), надлежащим образом  извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения  информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно- телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу  индивидуального предпринимателя Полюбай Юлии Петровны на постановление  Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2019 (судьи Чотчаев Б.Т.,  Ванин В.В., Маштакова Е.А.) по делу № А32-2904/2017, установил следующее.  

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее –  администрация) подала в Арбитражный суд Краснодарского края иск к индивидуальному  предпринимателю Михайлову Эдуарду Романовичу о понуждении к сносу самовольной  постройки – нежилого здания кафе (литеры Б, б) площадью 105,4 кв. м с кадастровым  номером 23:43:0142044:2512, возведенного на земельном участке площадью 116 кв. м  с кадастровым номером 23:43:0144060:87, расположенном по адресу: г. Краснодар,  ул. 40-летия Победы, 22/1 (далее – нежилое здание, земельный участок).  

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2017 в порядке  статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –  Арбитражный процессуальный кодекс) произведена замена ненадлежащего ответчика –  

индивидуального предпринимателя Михайлова Эдуарда Романовича на индивидуального  предпринимателя Полюбай Юлию Петровну.  

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.04.2017, оставленным без  изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 19.07.2017, в удовлетворении исковых требований администрации отказано в связи  с пропуском истцом срока исковой давности, о применении которой заявил ответчик.  Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.10.2017 решение  Арбитражного суда Краснодарского края от 26.04.2017 и постановление Пятнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 19.07.2017 отменены, дело направлено на новое  рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края ввиду несоответствия вывода  о пропуске администрацией срока исковой давности установленным по делу фактическим  обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Суду первой инстанции указано  на необходимость учета того, что требования администрации направлены на  освобождение земельного участка, изначально предоставленного в аренду для  размещения движимого имущества по заключенному в 2001 году договору,  возобновленному на неопределенный срок. Муниципальное образование,  не отказывавшееся от такого договора, не могло быть признано утратившим владение  переданным в аренду земельным участком. Заключенному в 2012 договору  аренды земельного участка для эксплуатации нежилого здания, возведенного без  разрешения на строительство и на не отведенном в установленном порядке для этих целей  земельном участке, следовало дать оценку на предмет его соответствия действовавшим в  момент его заключения положениям земельного законодательства. В условиях  прекращения арендных отношений по договору 2001 года и наличия пороков у договора  2012 года течение срока исковой давности по требованию администрации могло начаться  не ранее истечения срока устранения нарушений прав публичного собственника,  определенного в претензии 2016 года.  

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.07.2018 администрации  муниципального образования город Краснодар в удовлетворении заявленных требований  отказано. Ссылаясь на приведенный в определении Верховного Суда Российской  Федерации от 27.03.2018 № 308-ЭС17-18062 правовой подход, суд первой инстанции  применил исковую давность.  

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2019  решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.07.2018 отменено.  Предприниматель-2 присужден к сносу самовольно возведенного нежилого здания в  течение одного месяца с момента вступления постановления суда апелляционной  

инстанции в законную силу с возможностью совершения этих действий за свой счет  администрацией с последующим взысканием с предпринимателя-2 необходимых  расходов. Постановление суда апелляционной инстанции признано основанием для  аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи от 16.03.2015  с номером регистрации 23-23/001-23/001/803/2015-6050/2 о праве собственности  предпринимателя-2 на нежилое здание. Судебный акт мотивирован следующим.  Администрация не утратила владение переданным в аренду земельным участком.  Ее требование о сносе нежилого здания является требованием собственника земельного  участка об устранении нарушений его прав, не связанных с лишением владения участком.  Договора аренды 2001 года возобновлен на неопределенный срок. Договор 2012 года  заключен в целях эксплуатации самовольной постройки, возведенной без разрешения на  строительство. Срок исковой давности администрация не пропустила. Течение этого  срока могло начаться не ранее окончания срока устранения нарушений, указанного  в претензии администрации 2016 года.  

Предприниматель обжаловал постановление Пятнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 19.06.2019 в порядке, определенном нормами главы 35  Арбитражного процессуального кодекса, приведя следующие основания проверки  законности судебного акта суда апелляционной инстанции. Срок исковой давности  необходимо исчислять с момента заключения договора аренды 2012 года. С этого момента  администрация знала о наличии на земельном участке нежилого здания с признаками  недвижимого имущества. Земельный участок использовался для эксплуатации этого  здания, поэтому представляемое администрацией публично-правовое образование  не могло владеть земельным участком. Истечение срока исковой давности является  самостоятельным основанием для отказа в иске.  

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд  Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены  обжалуемого судебного акта.  

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что постановлением  главы городского самоуправления-мэра города Краснодара от 24.11.2000 № 2462  земельный участок, площадь которого составляла 72 кв. м, был предоставлен в аренду  на пять лет Михайлову А.Г. для возведения и эксплуатации кафе из сборно-разборных  конструкций. Сторонами заключен соответствующий договор аренды от 19.01.2001 № 53  (4300000051). Нежилое здание возведено в 2002 году (технический паспорт от 04.05.2005).  Кадастровый учет земельного участка (под кадастровым номером 23:43:0144060:87)  осуществлен 21.11.2003 (кадастровый паспорт от 09.06.2012 № 2343/12/12-348010).  

Собственником нежилого здания с 18.08.2005 являлась Попова О.А,  с 18.03.2008 – Линник Л.И., с 15.05.2008 – Беличенко Н.С, с 16.03.2015 – Михайлов Э.Р.  (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок  с ним от 30.09.2016 № 23/237/004/2016-7887). Разрешение на строительство нежилого  здания никому из названных лиц не выдавалось. Земельный участок для этих целей  в установленном законом порядке не предоставлялся.  

Письмом от 23.03.2005 № 23/2-981 управление архитектуры и градостроительства  администрации известило Михайлова А.Г. о присвоении существующему, входящему в  состав торгового ряда кафе из сборно-разборных конструкций административного адреса:   № 22 по ул. им. 40-летия Победы в городе Краснодаре. В названном письме упоминаются  постановление главы городского самоуправления-мэра города Краснодара от 24.11.2000   № 2462 и свидетельство о государственной регистрации права аренды земельного участка  от 03.09.2001 серии 23-АА № 306727, в которых указан адрес: на углу (угол) ул. 40 лет  Победы и ул. Московской.  

Беличенко Н.С. выдано свидетельство от 16.05.2008 серии 23-АД № 835045  о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание.  В качестве основания государственной регистрации перехода права указан договор  купли-продажи недвижимости от 28.04.2008. Письмом от 21.03.2011 № 23/3-1796  муниципальное учреждение «Информационный центр по обеспечению градостроительной  деятельности» муниципального образования город Краснодар» известило Беличенко Н.С.  о присвоении являющемуся объектом недвижимости нежилому зданию  административного адреса: № 22/1 по ул. им. 40-летия Победы в Центральном  внутригородском округе города Краснодара.  

По заданию Беличенко Н.С. от 15.02.2011 № 509 муниципальным унитарным  предприятием «Институт Горкадастрпроект» изготовлена схема расположения  на кадастровом плане территории необходимого для эксплуатации нежилого здания  земельного участка, расположенного за красной линией застройки (на территории общего  пользования) и в третьем поясе зоны санитарной охраны водозабора. Площадь земельного  участка увеличена до 116 кв. м. Схема согласована департаментом архитектуры и  градостроительства администрации 03.03.2011 и утверждена постановлением  администрации от 12.05.2011 № 3252. Соответствующие изменения кадастровых сведений  о земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости (кадастровый  паспорт от 09.06.2012 № 2343/12/12-348010).  

Постановлением администрации от 06.07.2012 № 5628 земельный участок  предоставлен в аренду Беличенко Н.С. на 49 лет для эксплуатации нежилого здания.  

Постановление главы администрации от 24.11.2000 № 2462 о предоставлении земельного  участка Михайлову А.Г. признано утратившим силу. В преамбуле к постановлению  указано, что постановлением главы администрации от 24.11.2000 № 2462 земельный  участок (площадью 72 кв. м) был предоставлен в аренду на пять лет Михайлову А.Г.  для строительства и эксплуатации кафе из сборно-разборных конструкций. Сторонами  заключен соответствующий договор аренды от 19.01.2001 № 53 (4300000051).  

На основании постановления главы администрации от 06.07.2012 № 5628  администрация (арендодатель) и Беличенко Н.С. (арендатор) заключили договор  от 18.07.2012 № 4300018574 аренды земельного участка для эксплуатации нежилого  здания на 49 лет до 06.07.2061. В связи с государственной регистрацией перехода  к Михайлову Э.Р. права собственности на нежилое здание (запись от 16.03.2015 с номером  регистрации 23-23/001-23/001/803/2015-6050/2) по согласованию с департаментом  муниципальной собственности и городских земель администрации новому собственнику  по соглашению от 02.04.2015 переданы права и обязанности арендатора по договору  от 18.07.2012 № 4300018574 аренды земельного участка.  

Должностным лицом отдела комплексных проверок управления муниципального  контроля администрации 08.12.2016 произведено обследование земельного участка,  в результате чего выявлено наличие на нем нежилого здания, возведенного без  разрешения на строительство (акт от 08.12.2016 № 250). Глава муниципального  образования город Краснодар направил Михайлову Э.Р. претензию от 23.12.2016   № 17475/01 с требованием о сносе нежилого здания, являющегося самовольной  постройкой, в 10-дневный срок. Неисполнение Михайловым Э.Р. изложенного в  претензии требования повлекло обращение администрации в арбитражный суд.  

В связи с государственной регистрацией перехода к Полюбай Ю.П. права  собственности на нежилое здание (запись от 27.12.2016 с номером регистрации  23-23/001-23/001/868/2016-2051/2) по согласованию с департаментом муниципальной  собственности и городских земель администрации новому собственнику по соглашению  от 20.12.2016 переданы права и обязанности арендатора по договору от 18.07.2012   № 4300018574 аренды земельного участка.  

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения администрации  в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и  апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной  жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса  пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.  

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право  которого нарушено. По общему правилу, срок исковой давности составляет три года.  Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо  от истечения срока исковой давности. Истечение срока исковой давности, о применении  которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об  отказе в иске (статьи 195, 196, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее –  Гражданский кодекс). В пунктах 4, 15 постановления от 29.09.2015 № 43 «О некоторых  вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации  об исковой давности» (далее – постановление Пленума № 43) Пленум Верховного Суда  Российской Федерации разъяснил, что срок исковой давности по требованиям публично- правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня,  когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было  узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу,  совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного  имущества, например, земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком  по иску о защите этого права.  

Гражданским кодексом самовольная постройка определяется как здание,  сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не  предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное  использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо  возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с  нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 1 статьи 222).  Правовым последствием самовольной постройки является ее снос осуществившим ее  лицом либо за его счет (пункт 2 статьи 222). Конституционный Суд Российской  Федерации в постановлении от 11.03.1998 № 8-П, определениях от 25.03.2004 № 85-О,  от 13.10.2009 № 1276-О-О, от 03.07.2007 № 595-О-П, от 19.10.2010 № 1312-О-О отметил,  что конституционные гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении  права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет  собой правонарушение, состоящее в нарушении норм земельного либо  градостроительного законодательства. Осуществление самовольной постройки является  виновным действием.  

В пунктах 22, 46, 49, 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской  Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010   № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении  споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено,  

что собственник земельного участка вправе обратиться в суд по общим правилам  подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. При рассмотрении  исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем  возведения ответчиком здания суд устанавливает факт соблюдения градостроительных  норм при строительстве соответствующего объекта. Исковая давность не  распространяется на требование собственника об устранении всяких нарушений его права,  хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. Сама по себе запись в  Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве  или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения лицо знало  или должно было знать о нарушении права. В случаях, когда нарушение права истца  путем внесения недостоверной записи в Единый государственный реестр прав на  недвижимое имущество и сделок с ним не связано с лишением владения, на иск,  направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не  распространяется.  

Исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной  на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным  участком (пункты 6 и 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного  Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по  некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского  кодекса Российской Федерации»).  

Собственник утрачивает владение в том случае, когда имущество находится у  незаконного владельца. Когда имущество находится у законного владельца, оно из  владения собственника не выбывает, так как собственник сохраняет контроль над ним и  имеет возможность получить обратно без обращения в суд; в этом случае собственник  владеет имуществом через законного владельца. Аналогичный подход, ранее  сформулированный в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153, поддерживается  Верховным Судом Российской Федерации (определения от 26.11.2015 № 306-ЭС15-12164,  от 05.10.2017 № 308-ЭС17-14130).  

Поскольку арендодатель не является лицом, которое лишено владения переданным  в аренду земельным участком, требование администрации о сносе самовольной постройки  следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного  законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении  принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения  

(определения Верховного Суда Российской Федерации от 31.08.2016 № 308-ЭС16-11873,  от 13.04.2016 № 306-ЭС15-17275).  

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2  постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики  рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением  договорных обязательств» разъяснил необходимость оценки обстоятельств,  свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел  о взыскании по договору, под которыми подразумеваются дела, связанные  с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств.  К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и  подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству,  отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности  договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на  заключение договора у лиц, его подписавших. В определении от 08.04.2010 № 456-О-О  Конституционным Судом Российской Федерации отмечена особенность правового  регулирования ничтожных сделок, обусловленная их недействительностью с момента  совершения независимо от признания их таковыми судом, отсутствием у них  юридической силы.  

Процедура предоставления земельного участка для строительства с  предварительным согласованием места размещения объекта до 01.03.2015 включала в  себя выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании  места размещения объекта, выполнение в отношении земельного участка кадастровых  работ и осуществление его государственного кадастрового учета, принятие решения о  предоставлении земельного участка заинтересованному лицу. Собственник законно  возведенного здания, сооружения обладал исключительным правом на земельные участки,  необходимые для размещения и эксплуатации таких объектов (статьи 30, 31, 32, 36  Земельного кодекса Российской Федерации в действовавшей до 01.01.2015 редакции).  

В пункте 82 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых  положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Пленум  Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что с учетом особого характера  временного пользования индивидульно-определенной вещью, срок исковой давности  по иску о ее возврате независимо от момента признания сделки недействительной  начинается не ранее отказа соответствующей стороны сделки от ее добровольного  возврата.  

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся  в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и  разъяснения высшей судебной инстанции, суд апелляционной инстанции вправе был  заключить о следующем. По истечении пятилетнего срока договора от 19.01.2001 № 53  (4300000051) аренды земельного участка, предоставленного изначально для размещения  движимого объекта (кафе из сборно-разборных конструкций), в отсутствие возражений  администрации арендатор продолжил использование земельного участка. Данные  обстоятельства свидетельствовали о возобновлении договора аренды от 19.01.2001 № 53  (4300000051) на неопределенный срок. Возведенное в отсутствие разрешения  на строительство и на не предоставленном для этих целей в установленном порядке  земельном участке нежилое здание, обладающее признаками недвижимого имущества,  является самовольной постройкой. Государственной регистрацией права собственности на  него и ряда переходов прав соответствующий порок не устранен и не мог быть устранен.  Договор от 18.07.2012 № 4300018574 аренды земельного участка заключен в  противоречие вышеприведенным нормам земельного законодательства, поэтому не мог  повлечь какие-либо правовые последствия. Представляемое администрацией публично- правовое образование как арендодатель по возобновленному на неопределенный срок  договору аренды от 19.01.2001 № 53 (4300000051) не могло быть признано утратившим  владение земельным участком. Формирование земельного участка за счет территории  общего пользования также исключало возможность утраты публичным собственником  владения этим участком. Исковая давность в отношении требования администрации  о сносе нежилого здания как самовольной постройки в рассматриваемом случае  не подлежала применению. Фактически требования администрации направлены  на приведение земельного участка в соответствие условиям договора аренды  от 19.01.2001 № 53 (4300000051). У Полюбай Ю.П. как у лица, за которым  зарегистрировано право собственности на являющееся самовольной постройкой нежилое  здание, существует обязанность по сносу этого объекта.  

Суд первой инстанции некорректно сослался на правовой подход,  продемонстрированный Верховным Судом Российской Федерации в определении  от 27.03.2018 № 308-ЭС17-18062. Данный судебный акт принят с учетом иной  совокупности фактических обстоятельств. Вывод высшей судебной инстанции о том,  что наличие регистрационной записи о праве постоянного (бессрочного) пользования на  земельный участок, уплата правообладателем земельного налога, а также наличие  действующего или прекратившего свое действие договора аренды земельного участка  сами по себе не подтверждают факт владения землей собственником, основан, в том числе  

на том, что строительство было осуществлено на земельном участке, сформированном  для этих целей, объект возведен на основании прошедшей государственную экспертизу  проектной документации и выданного застройщику в установленном порядке разрешения  на строительство. В отличие от этих обстоятельств, в рассматриваемом в рамках  настоящего дела случае земельный участок образован за счет территории общего  пользования, он не формировался и не предоставлялся для строительства нежилого  здания, арендатор не обеспечивал подготовку проектной документации и проведение  ее государственной экспертизы, администрация не выдавала арендатору разрешение  на строительство нежилого здания, последнее не вводилось в эксплуатацию. В условиях  действующего (возобновленного на неопределенный срок) договора 2001 года аренды  земельного участка в целях размещения движимого имущества  (кафе из сборно-разборных конструкций), неявных признаков недвижимого имущества  у возведенного на территории общего пользования нежилого здания, ничтожного  договора 2012 года аренды земельного участка администрация не могла быть признана  пропустившей срок исковой давности по требованию, по сути, направленному  на понуждение арендатора земельного участка к устранению длящегося нарушения  условий договора аренды 2001 года.  

Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении  норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле  доказательствам, правильное применение норм материального права и норм  процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта  в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают  возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного  процессуального кодекса.  

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса,  Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2019 по делу   № А32-2904/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не  

превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном  статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий судья В.А. Анциферов  Судья Я.Е. Волков  

Судья А.И. Мещерин