АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-32946/2021 

Дата принятия решения –  23 ноября 2022 года.

Дата объявления резолютивной части –  16 ноября 2022 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Андреева К.П.,

при составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Казань (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Исполнительному комитету муниципального образования города Казани, г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о сохранении нежилого отдельно стоящего четырех этажного здания (кадастровый номер 16:50:070118:2309), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 16:50:070118:929 в реконструированном состоянии, 

о признании права собственности на нежилое  четырех этажное здание (кадастровый номер 16:50:070118:2309), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 16:50:070118:929 по адресу: 

<

...> общей площадью 2 943, 30 кв.м., 

и по встречному исковому заявлению Исполнительного комитета муниципального образования города Казани, г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО2, г.Казань (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании 4-этажного объекта капитального строительства, площадью 2943,9 кв.м, образованного в результате реконструкции 2-этажного объекта капитального строительства с кадастровым номером 16:50:070118:2309, площадью 1310,9 кв.м на земельном участке с кадастровым номером 16:50:070118:929 по адресу: 

<

...> самовольной постройкой; 

об обязании индивидуального предпринимателя ФИО2 привести 4- этажный объект капитального строительства, площадью 2943,9 кв.м, образованный в результате реконструкции 2-этажного объекта капитального строительства с кадастровым номером 16.50:070118:2309, площадью 1310,9 кв.м на земельном участке с кадастровым номером 16:50:070118:929 по адресу: 

<

...> в соответствие с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 30.092020 №16-RU 16301000-146-2020, за свой счет в течение 90 дней с момента вступления решения суда в законную силу,

 о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани денежные средства в размере 5 000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта с момента вступления в законную силу и до его фактического исполнения.

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан.

с участием: 

от истца – ФИО3 по доверенности ль 2.02.2022 г., 

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 11.10.2021 г., копия диплома от 09.06.2003 г.

 от третьего лица - не явился, извещен 

УСТАНОВИЛ:

Истец - предприниматель ФИО2, обратилась в Приволжский районный суд города Казани с иском к Исполнительному комитету города Казани о сохранении нежилого отдельно стоящего четырех этажного здания (кадастровый номер 16:50:070118:2309), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 16:50:070118:929 в реконструированном состоянии; о признании права собственности на нежилое четырех этажное здание (кадастровый номер 16:50:070118:2309), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 16:50:070118:929 по адресу: 

<

...> общей площадью 2943,30кв.м. 

Определением Приволжского районного суда города Казани Республики Татарстан от 26 ноября 2021 года дело №2-5515/2021 было передано для рассмотрения по существу по подсудности в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 28 декабря 2021 года  исковое заявление было принято к производству, к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора привлечено Управление Росреестра по РТ. 

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24 марта 2022 года судом в порядке ст.132 АПК РФ принято к производству встречное исковое заявление Исполнительного комитета города Казани к предпринимателю ФИО2 о признании 4-этажного объекта капитального строительства, площадью 2943,9кв.м, образованного в результате реконструкции 2-этажного объекта капитального строительства с кадастровым номером 16:50:0701182309, площадью 1310,9кв.м на земельном участке с кадастровым номером 16:50:070118:929 по адресу: 

<

...> самовольной постройкой; об обязании предпринимателя ФИО2 привести 4-этажный объект капитального строительства, площадью 2943,9кв.м, образованный в результате реконструкции 2-этажного объекта капитального строительства с кадастровым номером 16.50:0701182309, площадью 1310,9кв.м на земельном участке с кадастровым номером 16:50:070118929 по адресу: 

<

...> в соответствие с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 30.09.2020 № 16-RU 16301000-146-2020, за свой счет в течение 90 дней с момента вступления решения суда в законную силу, о взыскании с предпринимателя ФИО2 в пользу Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани денежные средства в размере 5 000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта с момента вступления в законную силу и до его фактического исполнения, для его совместного рассмотрения с первоначально заявленным иском.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, руководствуясь указаниями суда кассационной инстанции, арбитражный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 10 февраля 2020 года Исполнительным комитетом муниципального образования города Казани ООО «Ротор» было выдано  разрешение на строительство объекта капитального строительства №16-RU16301000-27-2020 в соответствии с проектной документацией: «Реконструкция здания под размещение офисно-складских помещений по ул.Роторная, д.1 Приволжского района г.Казани, на земельном участке с кадастровым номером 16:50:070118:929» (л.д.34-35, том 2).

30 сентября 2020 года Обществу с ограниченной ответственностью «Ротор» Исполнительным комитетом муниципального образования города Казани было выдано разрешение на ввод объекта эксплуатации №16-RU16301000-146-2020: «Реконструкция здания под размещение офисно-складских помещений по ул.Роторная, д.1 Приволжского района г.Казани, на земельном участке с кадастровым номером 16:50:070118:929» (л.д.94-96, том 2). 

ФИО2 (истец) на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 01 февраля 2021 года приобрела у Общества с ограниченной ответственностью «Ротор» в собственность нежилое здание: «Реконструкция здания под размещение офисно-складских помещений по ул.Роторная, д.1 Приволжского района г.Казани, на земельном участке с кадастровым номером 16:50:070118:929», общей площадью 1310,9 кв.м,, расположенное по адресу: Республика Татарстан (Татарстан), 

<

...> кадастровый номер - 16:50:070118:2309, о чем в ЕГРП сделана запись о регистрации № 16:50:070118:2309-16/203/2021-6 от 12.02.2021г. (л.д.56-57, 65-66, том 1). 

Согласно 1.4. договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.02.2021г. в соответствии со ст.552 ГК РФ одновременно с передачей права собственности на недвижимое имущество Покупателю передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В период с 15 февраля 2021 года по 15 марта 2021 года истцом осуществлена реконструкция указанного здания с кадастровым №16:50:070118:2309, путем монтажа плиты перекрытия между первым и вторым этажами и реконструировано чердачное подкровельное пространство в мансардный этаж. В итоге истцом исходное двухэтажное здание было реконструировано в четырехэтажное здание с мансардным этажом, при этом площадь застройки, высота и внешний вид фасадов исходного здания не изменились, все работы по реконструкции производились внутри исходного здания.

Реконструкция объекта осуществлена без разрешения на строительство, выдаваемого уполномоченным органом.

В дальнейшем на реконструированный объект обществом не получено разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.

Согласно заключению специалиста №19/2021-С - нежилое здание с кадастровым номером 16:50:070118:2309, расположенного по адресу: 

<

...> Приволжского района г. Казани, на земельном участке с кадастровым номером 16:50:0070118:929 советует градостроительным, строительным, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки города Казани Республики Татарстан. Нежилое здание с кадастровым номером 16:50:0070118:929 угрозу жизни и здоровью граждан и третьих лиц не создает.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Истец указывает, что лишен возможности получить правоустанавливающие документы на созданный объект иным образом, кроме обращения с данным иском.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ в редакции, действовавшей до 04.08.2018, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Пунктом 1 указанной статьи в редакции Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Таким образом, положениями пункта 1 названной статьи установлены условия, при наличии каждого из которых постройка может быть признана самовольной.

Как установлено абзацем вторым пункта 2 статьи 222 ГК РФ в редакции, действовавшей до 04.08.2018, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 указанной статьи.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям (в редакции, действовавшей до 04.08.2018 - если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах); если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 (далее - Обзор судебной практики от 19.03.2014) сформулирована правовая позиция о возможности признания права собственности на самовольное строение, возведенное лицом на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.

Приведенная позиция основана на положениях подпункта 2 пункта 1 статьи 40, пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и пункта 1 статьи 615 ГК РФ, согласно которым арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22) разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 N 101-О и от 27.09.2016 N 1748-О указал, что пункт 3 статьи 222 ГК РФ направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, поэтому с учетом разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики от 19.03.2014, право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано судом, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу статьи 222 ГК РФ и приведенных разъяснений, право на самовольную постройку может быть сохранено за лицом, которому арендодатель предоставил земельный участок по договору аренды для возведения капитальных объектов, поэтому при рассмотрении споров такой категории необходимо учитывать условия договора аренды и волю собственника земли на возведение строений конкретного типа.

Содержащиеся в постановлении Пленума N 10/22 разъяснения не содержат категоричного вывода об отказе в признании права собственности на постройку лишь в силу отсутствия разрешения на строительство. В пункте 26 названного постановления, напротив, указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, и который подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из вышеизложенных положений постановления Пленума N 10/22 следует вывод о необходимости проверки действий застройщика при осуществлении строительства, не исключая возможности признания права на самовольную постройку, проверяя в каждом случае поведение как лица, которое возвело постройку, так и публичного органа, возражающего о ее сохранении.

Для правильного разрешения спора о сносе самовольной постройки, возведенной на публичном земельном участке, при наличии воли лица, осуществившего возведение самовольной постройки, на ее сохранение, ранее Верховным Судом в определении от 17.12.2019 N 306-эс19-15447 со ссылкой на Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 (далее - Обзор судебной практики от 19.03.2014) даны разъяснения, согласно которым при отсутствии разрешения на строительство, необходимо учитывать то обстоятельство, что постройка возведена лицом на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости. Приведенная позиция основана на положениях подпункта 2 пункта 1 статьи 40, пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса, согласно которым арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Как установлено судом, Обществу с ограниченной ответственностью «Ротор» в аренду на основании статей 39.6, 39.8, 39.17, 39.20 ЗК РФ как собственнику здания был предоставлен земельный участок с кадастровым номером: 16:50:0070118:929, общей площадью 1092,0 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Приволжский район, ул.Роторная,1.

Указанный земельный участок предоставлен продавцу на основании договора аренды от №20307 от 20 мая 2019 года сроком на 49 лет до 19 мая 2068 года (л.д.58-64). 

10.02.2020 ООО «Ротор» было получено разрешение на строительство №16-RU16301000-27-2020 объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией: «Реконструкция здания под размещение офисно-складских помещений по ул.Роторная, д.1 Приволжского района г.Казани, на земельном участке с кадастровым номером 16:50:070118:929».

30 сентября 2020 года ООО «Ротор» было выдано разрешение на ввод объекта эксплуатации №16-RU16301000-146-2020: «Реконструкция здания под размещение офисно-складских помещений по ул.Роторная, д.1 Приволжского района г.Казани, на земельном участке с кадастровым номером 16:50:070118:929».

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ  при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что  по смыслу ст. 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и ст. 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Следовательно, к истцу с момента регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 16:50:070118:929, в силу закона перешло право аренды по договору аренды от №20307 от 20 мая 2019 года.

Судом установлено, что земельный участок был предоставлен под объектом недвижимости правообладателя на основании распоряжения публичного органа и заключенного договора аренды земельного участка, нарушений вида разрешенного использования и целевого назначения земельного участка при рассмотрении дела не установлено.

Спецификой данного спора являются те обстоятельства, что в основу возражений относительно признания права собственности ответчиком положены только факты, касающиеся отсутствия разрешения на строительство. При этом ссылки на нарушение норм земельного законодательства не приведены, тем самым, публичный собственник не оспаривает законность использования земельного участка при реконструкции спорного объекта.

Таким образом, истец, осуществивший реконструкцию принадлежащего ему здания, обладал правами на земельный участок, допускающее реконструкцию здания, согласно волеизъявлению собственника земельного участка, а из доводов ответчика следует, что спорные объекты являются самовольной постройкой лишь по формальному основанию - при ее создании отсутствовали административные разрешения на строительство, отсутствовал государственный строительный надзор.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 26 постановления от 29.04.2010 N 10/22, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, принимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Согласно положениям статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5-6 настоящей статьи и другими федеральными законами.

В части 7 статьи 51 ГрК РФ приведен перечень документов, прилагаемых к заявлению о выдаче разрешения на строительство.

Из материалов дела видно, что предыдущим правообладателем в 2020 году было получено разрешение на реконструкцию здания и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию после его реконструкции.

Поскольку отсутствие разрешения на строительство как единственный признак самовольной постройки не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки, так как необходимость сноса самовольной постройки гражданское законодательство связывает не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки, ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц, о чем было также указано в определении Верховного Суда от 17.12.2019 N 306-эс19-15447, суд должен дать правовую оценку другим обстоятельствам, имеющим отношение к рассмотрению дела.

Указанная правовая позиция приведена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.06.2022 N 308-ЭС21-4522.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство (определения от 03.07.2007 N 595-О-П, от 17.01.2012 N 147-О-О, от 29.03.2016 N 520-О, от 29.05.2018 N 1174-О N 1175-О, от 25.10.2018 N 2689-О, от 20.12.2018 N 3172-О).

При этом введение ответственности за правонарушение и установление конкретной санкции, ограничивающей конституционное право, исходя из общих принципов права, должны отвечать требованиям справедливости, быть соразмерными конституционно закрепляемым целям и охраняемым законом интересам, а также характеру совершенного деяния (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 30.07.2001 N 13-П).

Следовательно, суды в каждом конкретном деле, касающемся сноса самовольной постройки, должны исследовать обстоятельства создания такой постройки, выяснять, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц сохранение самовольной постройки, не создает ли такой объект угрозу жизни и здоровью граждан.

На необходимость устанавливать названные обстоятельства при разрешении вопроса о сносе самовольной постройки или ее сохранении указано в пункте 26 постановления Пленумов N 10/22. В данном пункте также разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, следовательно, и единственным безусловным основанием для сноса.

Согласно пункту 14 статьи 1 ГрК РФ реконструкцией объекта признается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В качестве доказательства отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан истцом приобщено заключение специалиста ООО "КБ Метод" о соответствии реконструированного объекта градостроительным, строительным нормам, соблюдение прав и законных интересов других лиц и отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан.

Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечения предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии составленной в установленном порядке проектной документации, с получением разрешений на строительство и ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Представленная в материалы дела исходно-разрешительная документация свидетельствует о соблюдении вышеуказанных принципов и норм градостроительного законодательства.

В случае создания объекта недвижимого имущества с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил право собственности на такой объект не может быть признано судом, так как по смыслу статьи 222 ГК РФ нарушение указанных норм и правил является существенным, поскольку создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из чего следует, что нарушение предусмотренной законом процедуры оформления разрешения на строительство или ввода объекта в эксплуатацию, в том числе невыполнение установленных ГрК РФ требований получения положительного заключения государственной экспертизы проектной документации и заключения государственного строительного надзора, не является достаточным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Аналогичный вывод содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.03.2011 N 14057/10.

Доказательства наличия правопритязаний третьих лиц на спорный объект недвижимого имущества в материалах дела отсутствуют.

Согласно статьям 11, 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется судами различными способами, в том числе путем признания права.

С учетом вышеизложенного, материалами дела подтверждается наличие у истца права на обращение в суд с рассматриваемым требованием (часть 1 статьи 4 АПК РФ), так как возможность оформить право собственности на спорный объект в административном порядке у него отсутствует.

Таким образом, обращение в суд с иском о признании права в данном случае является для истца единственно возможным способом защиты права собственности.

При этом признание права собственности на данный объект устранит правовую неопределенность в его статусе, позволит эксплуатировать его в соответствии с законодательством, отчислять в бюджет соответствующие налоги.

В случае, если не установлено иное, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении того, что единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство или вводе в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее постройку, принимало меры, в этом случае суд должен также устанавливать не нарушает ли сохранение постройки права и охраняемые законом интересы третьих лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровья граждан.

Данный правовой подход отмечен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.12.2019 N 306-ЭС19-15447, постановлении Арбитражного суда Поволжского округа по делу N А49-4210/2019 от 04.03.2020.

По  ходатайству истца определением суда от 24 марта 2022 года была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено экспертам Автономной некоммерческой организации «Судебно-экспертный центр «Стройэкспертиза»: ФИО5, имеющему высшее образование, стаж работы в области судебной экспертизы с 2006 года, стаж работы в сфере строительства с 2005 года, ФИО6 Альмиру Фаридивичу, имеющему высшее образование, стаж работы в области судебной экспертизы с 2008 года, стаж работы в сфере строительства с 2002 года, ФИО7, имеющему стаж работы с 1992 года.

Перед экспертами поставлены следующие вопросы: 

1)  соответствует ли произведенная реконструкция здания с кадастровым номером 16:50:070118:2309 по адресу: 

<

...> расположенного на земельном участке с кадастровым номером 16:50:070118:929, действующим градостроительным, строительным нормам и правилам,  требованиям санитарно-эпидемиологической и противопожарной безопасности? При ответе на указанный вопрос определить объем произведенной реконструкции (обустройство дополнительного этажа, реконструкция чердака в мансардный этаж и иные виды работ)?

2) Возможно ли приведение указанного объекта в состояние, существовавшее до реконструкции?

3) Создает ли обследуемый объект угрозу жизни и здоровью граждан?

Согласно заключению эксперта №60-22 при ответе на первый вопрос эксперты пришли  к выводу, что произведенная реконструкция здания с кадастровым номером 16:50:070118:2309 по адресу: 

<

...> расположенного на земельном участке с кадастровым номером 16:50:070118:929, соответствует действующим строительным нормам и правилам (требованиям).

Соответствие объекта экспертизы строительным нормам и правилам (требованиям), подтверждается следующими обстоятельствами:

-все несущие конструкции объекта экспертизы соответствуют требованиям проектной документации: шифр 114-КР (ООО «Ай Пи Групп», 2022г);

-категория технического состояния несущих конструкций объекта экспертизы классифицируется как нормативное техническое состояние;

-безопасность эксплуатации здания после производства работ по реконструкции объекта экспертизы (устройство дополнительного междуэтажного перекрытия на 1 этаже и устройство мансардного этажа на чердаке) подтверждена поверочным расчетом приведённом в Проектной документации, Раздел 4. Конструктивные и объемно- планировочные решения. Часть 2. Расчетное обоснование конструктивных решений, том 4.2, шифрП4-КРР.

2)Произведенная реконструкция здания с кадастровым номером 16:50:070118:2309 по адресу: 

<

...> расположенного на земельном участке с кадастровым номером 16:50:070118:929, соответствует действующим градостроительным нормам и правилам (требованиям).

Соответствие объекта экспертизы градостроительным нормам и правилам (требованиям), подтверждается следующими обстоятельствами:

-разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 16:50:070118:929 «Склады; деловое управление», соответствует фактическому назначению указанному в проектной документации «складское здания с административными помещениями»;

-фактически при устройстве междуэтажного перекрытия в части 1 этажа (в результате чего образовался второй этаж и в результате переустройства чердачного помещения в мансардный этаж), назначение помещений «офисные и складские помещения» не изменилось. Размеры здания в плане и высота зданий также не изменились (все данные работы произведены внутри здания);

в эскизном проекте «Реконструкция складского здания с административными помещениями по ул. Роторная, д. 1, Приволжского района, г. Казани, на земельном участке с кадастровым номером 16:50:070118:929 (ООО «Ай Пи Групп», 2019г), имеется отметка о согласовании внешнего вида фасадов «Принять за основу для дальнейшего проектирования от 23.12.2019г.» от главного архитектора г. Казани.

в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию №16-RU 16301000-146-2020 от 30.09.2020г, (ТК 007734) (Исполнительный комитет муниципального образования города Казани) указано, что объект экспертизы введен в эксплуатацию как: «Реконструкция здания под размещение офисно-складских помещений по ул. Роторная, д. 1, Приволжского района на земельном участке с кадастровым номером 16:50:070118:929».

3) Определить (соответствие / не соответствие) объекта экспертизы «Реконструкция здания с кадастровым номером 16:50:070118:2309 по адресу: 

<

...> расположенного на земельном участке с кадастровым номером 16:50:070118:929», действующими санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, до завершения работ по реконструкции, с расстановкой офисной мебели и складского оборудования не представляется возможным.

При отсутствии требований проектной документации к технологическим процессам (где и что должно складироваться), при отсутствии технологического оборудования (стеллажи и т.п.) и при отсутствии эксплуатации спорных помещений (на момент натурного осмотра здание не эксплуатируется) определить соответствие складских помещений санитарно-эпидемиологическим требованиям не представляется возможным, так как к складированию разных категорий товаров предъявляются разные требования, а в материалах дела отсутствуют сведения о том какие виды товаров и в каких помещениях планируется складировать.

В здании имеются все необходимые условия для обустройства офисных и складских помещений в соответствии с действующими санитарно-эпидемиологическими нормами и правилами, а именно: имеется искусственное и естественное освещение; имеется приточная и вытяжная вентиляция с механическим побуждением; имеется система отопления позволяющая поддерживать заданный температурный режим; имеются помещения оборудованные системами водоснабжения и канализования.

4) на объекте  экспертизы  произведены  следующие  виды  работ  по реконструкции здания:

возведено монолитное ж/б перекрытие между 1 и 2 этажами толщиной 200мм;

утеплитель с чердачного перекрытия демонтирован и уложен на обрешетку, т.е. уложен непосредственно под металлической кровлей);

возможно произведены и иные виды работ, которые по документации имеющейся в материалах дела и по результатам натурного осмотра определить не представляется возможным.

5) Произведенная реконструкция здания с кадастровым номером 16:50:070118:2309 по адресу: 

<

...> расположенного на земельном участке с кадастровым номером 16:50:070118:929, будет соответствовать действующим требованиям пожарной безопасности при выполнении следующих мероприятий:

проведении расчета пожарного риска, при этом расчетное значение индивидуального пожарного риска не должно превышать нормативного значения, установленного ст. 79 Федерального закона №123-Ф3;

устройства в местах перепада высот на пути эвакуации пандуса с уклоном не более 1:6;

выполнении конструктивной огнезащиты деревянных конструкций мансарды;

- дооборудовании полугайками пожарных кранов для подсоединения пожарныхрукавов.

При ответе на второй  вопрос эксперты пришли  к выводу, что приведение указанного объекта в состояние, существовавшее до реконструкции возможно, однако демонтаж монолитного железобетонного перекрытия между первым и вторым этажами (без применения необходимого оборудования) может привести к обрушению всего объекта или его части. В связи с чем, до производства демонтажных работ необходимо силами специализированной проектной организации разработать проект демонтажа несущих конструкций, кроме того, при разработке проекта демонтажа, необходимо будет разработать проектные решения по усилению несущих конструкций.

На третий вопрос эксперты дали ответы, что, что обследуемый объект не будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан, при выполнении следующих мероприятий по обеспечению соответствия действующим требованиям пожарной безопасности:

-проведении расчета пожарного риска, при этом расчетное значение индивидуального пожарного риска не должно превышать нормативного значения, установленного ст. 79 Федерального закона №123-Ф3;

- устройства в местах перепада высот на пути эвакуации пандуса с уклоном не более 1:6;

- выполнении конструктивной огнезащиты деревянных конструкций мансарды;

- дооборудовании полугайками пожарных кранов для подсоединения пожарных рукавов.

Отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан (исходя из конструктивных требований по механической устойчивости и несущей способности всех элементов каркаса здания), подтверждается следующими обстоятельствами:

- категория технического состояния несущих конструкций объекта экспертизыклассифицируется как нормативное техническое состояние;

- все несущие конструкции объекта экспертизы соответствуют требованиям проектной документации: шифр 114-КР (ООО «Ай Пи Групп», 2022г);

- безопасность эксплуатации здания после производства работ по реконструкции объекта экспертизы (устройство дополнительного междуэтажного перекрытия на 1 этаже и устройство мансардного этажа на чердаке) подтверждена поверочным расчетом приведенном в Проектной документации, Раздел 4. Конструктивные и объемно-планировочные решения. Часть 2. Расчетное обоснование конструктивных решений, том 4.2, шифр 114-КРР.

По ходатайству истца, учитывая мнения истца и ответчика и неполноту экспертного исследования, вызванную тем, что часть документов, которые были представлены истцом во время проведения экспертизы, экспертами не изучалась, определением суда от 28 сентября 2022 года была назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено тем же экспертам.

Перед экспертами поставлены следующие вопросы: 

1)  соответствует ли произведенная реконструкция здания с кадастровым номером 16:50:070118:2309 по адресу: 

<

...> расположенного на земельном участке с кадастровым номером 16:50:070118:929, требованиям противопожарной безопасности? 

2) Создает ли обследуемый объект угрозу жизни и здоровью граждан?

Согласно заключению эксперта №83-22 при ответе на первый вопрос эксперты пришли  к выводу, что произведенная реконструкция здания с кадастровым номером 16:50:070118:2309 по адресу: 

<

...> расположенного на земельном участке с кадастровым номером 16:50:070118:929, соответствует действующим требованиям пожарной безопасности.

На третий вопрос эксперт дал ответ, что обследуемый объект, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Выводы экспертов основаны на необходимой нормативной документации и исходных данных, что отражено в самом заключении, экспертом приняты во внимание все материалы, представленные на экспертизу и сделан им соответствующий анализ.

Таким образом, учитывая соответствие спорной постройки нормам и правилам, отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан, суд приходит к выводу, что отсутствие разрешительных документов на строительство объекта не является препятствием для признания права собственности общества на самовольно реконструированный объект недвижимого имущества.

Формальное нарушение порядка - отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию не может служить безусловным основанием для отказа легализации объекта, поскольку данный факт сам по себе не означает о существующей угрозе жизни и здоровью граждан.

Кроме того судом принимается во внимание, что согласно выводам экспертов приведение указанного объекта в состояние, существовавшее до реконструкции в части демонтажа монолитного железобетонного перекрытия между первым и вторым этажами может привести к обрушению всего объекта или его части, в связи с чем, до производства демонтажных работ необходимо разработать проект демонтажа несущих конструкций, кроме того, при разработке проекта демонтажа, необходимо будет разработать проектные решения по усилению несущих конструкций.

При таких обстоятельствах, учитывая, что безопасность спорного объекта недвижимого имущества, его соответствие градостроительным и строительным нормативам и правилам подтверждено представленными в материалы дела доказательствами, суд находит основания для удовлетворения исковых требований о признании права собственности на самовольную постройку.

В иске Исполнительного комитета к предпринимателю о признании реконструированного объекта капитального строительства самовольной постройкой и об обязании привести объект капитального строительства в первоначальное состояние суд отказывает.

По смыслу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы возлагаются на проигравшую сторону по той причине, что именно ее действиями вызвана необходимость в судебном разбирательстве, поскольку целью обращения в арбитражный суд является защита нарушенного либо оспариваемого права. Иное понимание противоречит понятию судебных расходов, включая судебные издержки, заложенному в статьях 101 и 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При изложенных обстоятельствах расходы по оплате госпошлины и расходы по  оплате стоимости судебной экспертизы относятся на  истца.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить. 

Признать за Индивидуальным предпринимателем ФИО2, г.Казань (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) право собственности на нежилое  четырехэтажное здание в реконструированном состоянии с кадастровым номером 16:50:070118:2309 общей площадью 2 943, 30 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 16:50:070118:929 по адресу: 

<

...>. 

В удовлетворении встречного искового заявления отказать. 

Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

СудьяК.П. Андреев