АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-2431/22 

Екатеринбург

11 мая 2022 г.

Дело № А07-7409/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 05 мая 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 мая 2022 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Татариновой И. А.,

судей Лазарева С.В., Купреенкова В.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.10.2021 по делу № А07-7409/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2022 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители (посредством онлайн-присутствия):

Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - ФИО1 (доверенность от 27.10.2021);

общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ИнвестГрупп» - ФИО2 (доверенность от 23.11.2021).

Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ИнвестГрупп» (далее – общество СЗ «ИнвестГрупп»») обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – администрация) об обязании администрации изменить договор от 27.05.2015 № 52-РТ о развитии застроенной территории путем заключения дополнительного соглашения к договору от 27.05.2015 № 52-РТ о развитии застроенной территории квартала, ограниченного улицами Заки Валиди, ФИО3, ФИО4, Гоголя в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, на следующих условиях: 

пункт 3.1.3 договора изложить в следующей редакции: «Подготовить проект планировки и проект межевания застроенной территории квартала, ограниченного улицами Заки Валиди, ФИО3, ФИО4, Гоголя в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ориентировочной площадью 6 га, и представить на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Максимальный срок исполнения - не позднее 50-ти месяцев с момента принятия решения стороной 1 о разработке проекта планировки и проекта межевания территории, подлежащей развитию.»; 

абзац первый пункта 3.1.5 договора изложить в следующей редакции: «В течение 80 месяцев с момента заключения настоящего договора создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии»;

пункт 3.1.6 договора изложить в следующей редакции: «В течение 80 месяцев с момента заключения настоящего договора осуществить выкуп в установленном законодательством порядке на основании решения стороны 1, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на территории, и земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, Республики Башкортостан, муниципального образования городского округа город Уфа, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии 3.1.5 настоящего договора»;

пункт 3.1.7 договора изложить в следующей редакции: «В течение 6 (шести) лет 8 месяцев с момента заключения настоящего договора, после утверждения проекта планировки и проекта межевания застроенной территории и исполнения пунктов 3.1.1, 3.1.5, 3.1.6 настоящего договора приступить к строительно-монтажным работам на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии»;

пункт 3.1.10 договора изложить в следующей редакции: «Осуществить снос (демонтаж) зданий, сооружений и расселение (юридические и фактические действия, направленные на освобождение от прав третьих лиц) на территории, предназначенной для развития. Снос (демонтаж) зданий, сооружений и расселение на территории начать осуществлять с четвертого года седьмого месяца с заключения договора о развитии застроенной территории. В четвертый год седьмой месяц освоения застроенной территории осуществить снос или реконструкцию не менее 10%, на пятый год восьмой месяц не менее 20%, на шестой год восьмой месяц - не менее 40%, на седьмой год восьмой месяц - не менее 30% объектов, подлежащих сносу и реконструкции»;

пункт 3.1.12 договора изложить в следующей редакции: «В течение 37-ти месяцев после утверждения проекта планировки и проекта межевания застроенной территории и выполнения пунктов 3.1.5, 3.1.6 настоящего договора: 1) оформить правоустанавливающие документы на земельные участки (с постановкой на кадастровый учет и заключением договоров аренды земельных участков); 2) получить градостроительный план земельного участка, дающий право на разработку проектной документации»;

пункт 3.1.16 договора изложить в следующей редакции: «Осуществить строительство застроенной территории, указанной в пункте 1.1 настоящего договора в течение 9 (девяти) лет 8 (восьми) месяцев с момента заключения настоящего договора в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории»; 

пункт 5.4 договора изложить в следующей редакции: «Настоящий договор заключается сроком на 9 (девять) лет 8 (восемь) месяцев.»

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Башкортостан, Управление земельных и имущественных отношений г. Уфы. 

Решением суда первой инстанции 15.10.2021 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 31.01.2022 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам. Заявитель полагает необоснованным вывод судов о недобросовестности бездействия органа местного самоуправления. Со ссылкой на положения подпункта 4 пункта 1 статьи 56.4 Земельного кодекса Российской Федерации заявитель отмечает, что застройщик с ходатайством об изъятии объектов недвижимости в администрацию не  обращался. По мнению заявителя, администрация добросовестно исполняла положения пункта 3.3 договора № 52-РТ, ожидая ходатайства от общества для начала процедуры изъятия. По мнению заявителя, изъятие земельного участка и жилого дома без соответствующего обращения от застройщика противоречит требованиям градостроительного законодательства.

Также администрация оспаривает ошибочный, по ее мнению, вывод судов о правовой неопределенности земельного участка с кадастровым номером 02:55:010148:136. По мнению заявителя, судебный спор по земельному участку не является обстоятельством, препятствующим исполнению истцом своих обязательств по договору. Отмечает, что общество ЗС «ИнвестГрупп», являясь профессиональным участником рынка, участвуя в торгах на право заключения договора о развитии застроенной территории, могло ознакомиться с территорией, подлежащей развитию, в том числе заказать выписки на земельные участки, также  отмечает, что в рамках дела № А07-16810/2016 каких - либо обеспечительных   мер   в   отношении   недвижимости   не   применялось. С учетом изложенного заявитель оспаривает вывод судов о необходимости продлении договора развития территории № 52-РТ, в том числе на срок судебного разбирательства по делу № А07-16810/2016.

Помимо изложенного, заявитель полагает ошибочным вывод судов о невозможности исполнения договорных обязательств застройщиком в период с 30.03.2020 по 30.04.2020, а также с 6 по 8 мая 2020 г. в связи  распространением новой коронавирусной инфекции. Отмечает, что деятельность истца не является видом деятельности, признанной в наибольшей степени пострадавшей от введения ограничительных мер. Также администрация обращает внимание суда на то обстоятельство, что в материалы дела не представлено каких-либо доказательств, свидетельствующих о приостановлении обществом строительства объектов в рамках спорного  договора.

Общество ЗС «ИнвестГрупп» представило отзыв на кассационную жалобу, а также дополнения к отзыву, в которых просит в удовлетворении жалобы отказать, отмечая, что обстоятельства дела установлены судами полно и всесторонне, спор разрешен при полном исследовании имеющихся в материалах дела доказательств и с правильным применением норм материального и процессуального права.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. 

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (пункт 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения изменение обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. 

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно частям 1, 2, 6, 7 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей. Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования. 

В решении о развитии застроенной территории должны быть определены ее местоположение и площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции. 

Развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со статьей 46.2 Кодекса. 

В соответствии с частью 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации одним из существенных условий договора развития застроенной территории является срок договора. 

В силу статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации договор о развитии застроенной территории заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса. 

В статье 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации урегулирован порядок организации и проведения аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории, в частности, данной нормой регламентируется содержание извещения о проведении аукциона, которое должно включать в себя информацию о предмете аукциона, условиях и порядке участия, а также проект договора. 

В силу положений части 26 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации запрет на изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон установлен в момент его заключения. Из содержания названой правовой нормы не следует запрета на продление срока действия договора применительно к уже заключенному договору о развитии застроенной территории.

Нормы градостроительного законодательства, нормы гражданского и земельного законодательства не содержат запрета возможности продления срока действия договора о развитии застроенной территории. Продление срока действия договора о развитии застроенной территории возможно по решению суда. 

Согласно пункту 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что 27.05.2015 между администрацией (сторона 1) и обществом СЗ «ИнвестГрупп» (сторона 2) заключен договор № 52-РТ о развитии застроенной территории квартала, ограниченного улицами Заки Валиди, ФИО3, ФИО4, Гоголя в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, по условиям  которого сторона 2 (истец) обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации и пунктами 3.1.1 - 3.1.19 настоящего договора, связанные с развитием застроенной территории квартала, ограниченного улицами Заки Валиди, ФИО3, ФИО4, Гоголя в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - территория), а сторона 1 обязуется создать необходимые условия дли выполнения обязательств в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации и пунктами 3.3.1 - 3.3.4 настоящего договора. 

Схема расположения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, прилагается к договору (приложение № 2). 

В разделе 3 договора согласованы права и обязанности сторон: пунктом 3.1.1 договора установлена обязанность истца оплатить стороне 1 цену права на заключение договора о развитии застроенной территории в размере 30 000 000 (тридцать миллионов) руб., в следующем порядке: 1) сумма в размере 1 900 000 (один миллион девятьсот тысяч рублей 00 копеек), ранее оплаченная стороной 2 в виде задатка для участия в аукционе по договору от 05.05.2015 № 3, засчитывается в счет оплаты цены права на заключение договора о развитии застроенной территории; 2) оставшаяся сумма цены права в размере 28 100 000 (двадцать восемь миллионов сто тысяч рублей) оплачивается в течение одного месяца с даты подписания договора о развитии застроенной территории; согласно пункту 3.1.2 истец обязался в течение 1-го месяца с момента заключения настоящего договора обратиться к стороне 1 с заявлением о необходимости принятия решения о разработке проекта планировки и межевания застроенной территории; пунктом 3.1.3 договора установлена обязанность истца по подготовке проекта планировки и проект межевания застроенной территории квартала, ограниченного улицами Заки Валиди, ФИО3, Кировском, 6 га, и представить на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства исполнения - не позднее 18-ти месяцев с момента принятия решения стороной 1 о разработке проекта планировки и проекта межевания территории, подлежащей развитию; в соответствии с пунктом 3.1.5 договора в течение 48 месяцев с момента заключения настоящего договора (то есть до 27.05.2019) создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; в соответствии с пунктом 3.1.6  договора в течение 48 месяцев с момента заключения настоящего договора (то есть до 27.05.2019) осуществить выкуп в установленном законодательством порядке на основании решения стороны 1, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на территории, и земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, Республики Башкортостан, муниципального образования городского округа город Уфа, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 3.1.5 настоящего договора; пункт 3.1.7 - в течение 4 (четырех) лет с момента заключения настоящего договора (то есть до 27.05.2019), после утверждения проекта планировки и проекта межевания застроенной территории и исполнения пунктов 31.1, 3.1.5, 3.1.6 настоящего договора приступить к строительно-монтажным работам на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; в силу пункта 3.1.15 договора истец обязался получить разрешение на строительство в течение 10 дней с момента прохождения экспертизы; в соответствии с пунктом 3.1.16 осуществить строительство застроенной территории, указанной в пункте 1.1 настоящего договора в течение 7-ти лет, с момента заключения настоящего договора (то есть до 27.05.2022), в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории; в соответствии с пунктом 3.1.17 осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии в срок, указанный в пункте 3.1.16 настоящего договора. 

В соответствии с пунктом 5.4 договора, настоящий договор заключен сроком на 7 лет. 

По мнению истца, при исполнении обществом договора возникли обстоятельства, которые препятствовали исполнению договора в установленный пунктом 5.4 договора срок. По расчету истца, общий срок, в результате которого общество по не зависящим от него причинам не могло надлежащим образом исполнять свои обязательства по договору, составил не менее 2-х лет и 8 месяцев (то есть 32 месяца). Истец указал, что он осуществляет строительство на территории, предоставленной под развитие по договору, на основании разрешения на строительство от 24.05.2019 № 02-RU03308000-1225Ж-2019, заключено более 100 договоров долевого участия с гражданами, уплачена цена за право в сумме 30 000 000 руб. за заключение договора о развитии застроенной территории, более 40 000 000 руб. вложено в разработку проектно-сметной и исходно-разрешительной документации, более 140 000 000 руб. израсходовано на расселение граждан и понесены соответствующие расходы из-за невозможности осваивать переданную по договору территорию. 

Истец письмом от 08.10.2020 № 66 направил администрации проект дополнительного соглашения к договору с предложением продлить срок исполнения обязательств по договору и действия договора. 

В ответ на обращение истца администрация направила письмо от 24.12.2020 № 01-02-24695/11 (от 30.12.2020 вх. № 170), в котором отказала в подписании дополнительного соглашения со ссылкой на часть 26 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, указав, что законодательством продление сроков исполнения договора о развитии застроенной территории не предусмотрено. 

Отказ администрации в подписании дополнительного соглашения послужил основанием для обращения общества СЗ «ИнвестГрупп» с заявлением в суд.

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела суды приняли во внимание, что в качестве правового основания своих требований истец ссылался на положения статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и указывал на нарушение договора со стороны администрации, выраженное в неисполнении своих обязательств, что повлекло невозможность исполнения обществом своих обязательств в установленные в договоре сроки. 

Суды приняли во внимание, что обязанность по оплате права на заключение договора о развитии застроенной территории истцом исполнена, что подтверждено платежным поручением от 24.06.2015 № 6 на сумму 28 100 000 руб., также истцом исполнено обязательство, предусмотренное пунктом 3.1.2 договора,  указанные обстоятельства ответчиком  не оспорены.

Кроме того, истцом исполнено обязательство, предусмотренное пунктом 3.1.3 договора, по подготовке проекта планировки и проекта межевания застроенной территории и представлению на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства, письмом от 27.04.2016 № 7-2938/ГС управление рекомендовало разработанный проект планировки и проект межевания указанной территории к организации и проведению публичных слушаний.

Руководствуясь положениями пункта 12 статьи 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в ред. от 19.12.2016, на момент утверждения проекта планировки и проекта межевания территории), суды признали, что проект планировки и проект межевания территории должны были быть направлены главе администрации не позднее 17.11.2016, а утверждены - не позднее 01.12.2016. 

Публичные слушания проведены 31.10.2016, протокол публичных слушаний составлен администрацией 31.10.2016, результаты публичных слушаний оформлены 02.11.2016, результаты слушаний получили положительное заключение (постановление администрации об утверждении проекта планировки от 10.01.2017 № 28), что также не отрицалось сторонами. 

Пунктом 3.3.2 договора определено, что администрация обязуется после проведения публичных слушаний по проекту планировки территории и проекта межевания территории с учетом протокола публичных слушаний, принять в течение 14 дней со дня поступления протокола публичных слушаний и заключения о результатах публичных слушаний решение об утверждении документации по планировке территории или об отклонении такой документации и о направлении ее на доработку с учетом указанных в протоколе и заключении замечаний. 

Учитывая установленный пунктом 3.3.2 договора срок на принятие решения, суды заключили, что обязательство по утверждению проекта планировки и проекта межевания территории должно было быть исполнено администрацией не позднее 16.11.2016.

Вместе с тем суды установили, что постановление об утверждении проекта планировки принято администрацией 10.01.2017 № 28, то есть с просрочкой на 2 месяца, постановление об утверждении проекта межевания принято 07.11.2017, то есть с просрочкой исполнения обязательств на 11 месяцев 20 дней.

Допущенная органом местного самоуправления просрочка исполнения обязательств ответчиком не оспорена.

Учитывая изложенное, суды признали  обоснованным довод истца об объективной необходимости увеличения сроков на исполнение обязательств, предусмотренных договором, на 2 месяца. 

Далее суды приняли во внимание довод общества ЗС «ИнвестГрупп»  о необходимости внесения изменений в утвержденный проект планировки и проект межевания территории в связи с постановлением Правительства Республики Башкортостан от 03.10.2017 № 457, которым утверждены границы зоны охраны объекта культурного наследия регионального значения «Главный дом усадьбы Козловых с хозяйственным блоком», расположенного по адресу: 

<

...>, режимы использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах территории зоны; постановлением Правительства Республики Башкортостан от 05.07.2017. № 314, которым утверждены границы зон охраны объекта культурного наследия регионального значения «Особняк Поносовой-Молло», расположенного по адресу: 

<

...>, и границы объединенных зон охраны объектов культурного наследия регионального значения, расположенных на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан, режимы использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах территорий данных зон.

Суды установили, что в целях соблюдения требований Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», предъявляемых к зонам охраны объекта культурного наследия, общество  СЗ «ИнвестГрупп» уведомило администрацию письмом от 14.10.2019 № 129 о необходимости внесения изменений в утвержденную проектную документацию, а также заключило договор подряда с обществом с ограниченной ответственностью «Генпроект» на выполнение проектных работ от 20.01.2020 № 410 сроком на 4 месяца, по которому заказчик (истец) поручает, а подрядчик (общество «Генпроект») обязуется в соответствии с действующими на момент исполнения договора требованиями действующего законодательства и техническим заданием надлежащим образом разработать проектную документацию по объекту: «Архитектурно-градостроительное обоснование и корректировка проекта планировки и проекта межевания территории, ограниченной улицами ФИО4, Гоголя, Заки Валиди, ФИО3 в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» в следующем объеме: - архитектурно-градостроительное обоснование, - проект планировки основная часть и материалы по обоснованию, проект межевания основная часть. 

Как указал истец, указанный проект проходит необходимые согласования. 

Письмом от 11.06.2021 № 7-7693 Главное управление Архитектуры и градостроительства Администрации по результатам проверки внесения изменений в проект планировки и проект межевания территории возвратило материалы проектов на доработку, отметив замечания. 

С учетом изложенного суды заключили, что невозможность исполнения договора в связи с необходимостью перепроектирования части квартала с учетом сроков подрядных отношений составила 4 месяца. 

Далее суды установили, что обязательство, предусмотренное пунктом 3.1.15 договора, истцом исполнено, застройщиком получено разрешение па строительство от 24.05.2019 (корректировка от 16.10.2020) № 02-RU3308000-1225Ж-2019 сроком действия до 24.04.2023.

Вместе с тем суды выявили, что дома, подлежащие сносу или реконструкции в соответствии с проектом планировки и проектом межевания территории, расположенные по адресам ул. ФИО3 16, 16Б, 18/1, расположены на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010148:136, который администрация постановлением от 05.06.2013 № 2811 предоставила в собственность Российской Федерации и в постоянное бессрочное пользование ФГБОУ «Башкирский государственный университет». 

Суды приняли во внимание, что указанный земельный участок являлся предметом судебных разбирательств между индивидуальным предпринимателем ФИО5 и администрацией, ТУ Росимущества, ФГБОУ ВО «Башкирский государственный университет» в рамках дела № А07-16810/2016 Арбитражного суда Республики Башкортостан. 

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.02.2017 по делу № А07-16810/2016 исковые требования удовлетворены в полном объеме. 

Вступившим в законную силу постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2017 решение суда от 20.02.2017 отменено в части удовлетворения исковых требований предпринимателя ФИО5 о признании за ним права на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:55:010148:136 пропорционально размеру общей площади принадлежащего ему жилого помещения с кадастровым номером 02:55:1010148:157, в удовлетворении данного требования отказано, в остальной части решение суда оставлено без изменения. 

 Таким образом, судебными актами по делу № А07-16810/2016 признано отсутствующим право собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 02:55:010148:136; признано отсутствующим право постоянного (бессрочного) пользования ФГБОУ ВО «Башкирский государственный университет» на земельный участок с кадастровым номером 02:55:010148:136. 

Учитывая изложенное, суды заключили, что в период с 01.08.2016 (дата регистрации иска судом) по 28.01.2018 (окончательный судебный акт) общество ЗС «ИнвестГрупп» было лишено возможности исполнять взятые на себя перед администрацией обязательства по причине судебного разбирательства по делу № А07-16810/2016. 

Таким образом, суды пришли к выводу о том, застройщик на протяжении 1 года и 6 месяцев не мог приступить к расселению граждан, проживающих по договорам социального найма в домах, которые находятся на вышеуказанной территории, и как следствие приступить к освоению территории, предоставленной ему по итогам аукциона, поскольку территория была обременена не оговоренными в условиях торгов и в заключенном договоре правами третьих лиц. 

Суды также приняли во внимание, что в нарушение положений  пункта 3 части 8 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации информация о том, что в границах территории, предназначенной для развития, расположен земельный участок с кадастровым номером 02:55:010148:136, находящийся в собственности Российской Федерации и в постоянном бессрочном пользовании ФГБОУ ВО «Башкирский государственный университет», как в постановлении № 979, так и в условиях аукциона, а также и в договоре отражена не была. 

Учитывая, что общество ЗС «ИнвестГрупп»  не располагало указанной информацией, руководствуясь положениями статей 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды признали указанное обстоятельство существенным и влекущим изменение заключенного между обществом и администрацией договора № 52-РТ о развитии застроенной территории в части увеличения сроков исполнения обязательств застройщиком. 

Помимо изложенного суды приняли во внимание следующие установленные обстоятельства.

Общество ЗС «ИнвестГрупп» 15.03.2018 письмом № 11 обратилось с заявлением о предоставлении в собственность бесплатно земельных участков: 1) для размещения многоквартирного многоэтажного жилого дома (участок номер 2 по проекту межевания) - кадастровый номер земельного участка 02:55:010148:210; 2) для размещения трансформаторной подстанции (участок номер 8 по проекту межевания) - кадастровый номер земельного участка 02:55:010148:211, образованных в границах застроенной территории, предназначенной для развития. 

Письмом от 27.06.2018 № 9710 Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - управление) отказало обществу в предоставлении в собственность бесплатно земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010148:210, 02:55:010148:211. 

Не согласившись с отказом, общество ЗС «ИнвестГрупп» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском об обязании управления предоставить указанные земельные участки в собственность. 

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.08.2018 по делу № А07-19001/2018 исковые требования общества удовлетворены в полном объеме.

С учетом изложенного суды обосновано заключили, что предоставление спорных земельных участков администрацией затянулось на 6 месяцев (с 15.03.2018 по 10.09.2018).

Также судами исследованы обстоятельства непринятия администрацией решения об изъятии, неосуществления до настоящего времени расселения своими силами. 

Пунктом 2.5 договора определены объекты, подлежащие сносу или реконструкции: - многоквартирные жилые дома № 74 (2 дома), № 76 по ул. ФИО4; - многоквартирные жилые дома № 8, 10, 12, 14, 16Б, 20, 22 по ул. ФИО3; - многоквартирный жилой дом № 19 по ул. Гоголя; - жилой дом № 74 по ул. ФИО4; - жилой дом № 18 по ул. ФИО3; - жилые дома № 19 (2 дома), 23 по ул. Гоголя. 

В соответствии с пунктами 3.1.5, 3.1.6 договора застройщик обязуется в течение 48 месяцев с момента заключения договора (в срок - до 27.05.2019) создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, расположенных па застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также осуществить выкуп в установленном законодательством порядке на основании решения администрации, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилых помещений в многоквартирных жилых домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных па территории, и земельных участках, на которых расположены такие многоквартирные жилые дома. 

Суды установили, что указанные обязательства частично исполнены истцом. 

В акте № 1 установлен факт демонтажа (сноса) ветхого жилья: - 

<

...> (здание) площадью 283 кв. м, - 

<

...> (здание л А) площадью 249,1 кв. м, - 

<

...> (здание л Б) площадью 204 кв. м, - 

<

...> (здание) площадью 39,4 кв. м, - 

<

...> (здание) площадью 146,8 кв. м, - 

<

...> (здание) площадью 80,2 кв.м., - 

<

...> (здание литер В) площадью 34,1 кв. м, - 

<

...> (здание литер Б) площадью 23,1 кв. м, - 

<

...> (здание) площадью 243,5 кв. м. 

Также истец произвел расселение в отношении помещений, расположенных по следующим адресам: ФИО3 16, 14, 10 (2 дома), 12, 18/1, 18, 16 Б, что подтверждено соответствующими договорами купли-продажи и компенсации, заключенными с гражданами.

Суды приняли во внимание, что в соответствии с пунктом 3.3.3 договора администрация обязана принять решение об изъятии путем выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости, подлежащих сносу и находящихся на застроенной территории, и земельных участков, на которых расположены такие объекты, в течение 8-ми месяцев со дня получения соответствующего обращения от стороны 2. 

Суды установили, что 18.05.2015 общество СЗ «ИнвестГрупп» обратилось с соответствующим заявлением о подготовке постановления об изъятии. 

Письмом от 16.06.2015 Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа сообщило о том, что возможность принятия решения об изъятии зданий, строений, сооружений, будет рассмотрена после утверждения проекта планировки и проекта межевания на данную территорию. 

Администрацией 01.04.2016 принято постановление № 437 «О признании многоквартирного дома № 22 по ул. ФИО3 в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан аварийным и подлежащим сносу». 

Руководствуясь положениями пункта 5 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса  Российской Федерации, в редакции, действовавшей на момент заключения договора, а также редакции Федерального закона № 499-ФЗ), статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», частей 10, 11 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (в том числе в редакции от 31.01.2016), суды заключили, что в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, при неосуществлении собственниками в установленный срок его сноса или реконструкции орган  публично-правового образования обязан принять решение об изъятии помещений в таком многоквартирном доме для государственных или муниципальных нужд, при этом на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность по расселению. 

Согласно пункту 4  статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения (пункт 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации). 

Руководствуясь названными положениями, суды обоснованно признали, что  принятие решения об изъятии, заключение соглашения об изъятии, а в случае отказа собственника от подписания соглашения принудительное изъятие помещения, расположенного в аварийном многоквартирном доме, являются прямыми обязанностями публично-правового образования, которые не могут быть делегированы иному частному лицу. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение, или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. 

Приняв во внимание факт признания 01.04.2016 многоквартирного дома № 22 по ул. ФИО3 г. Уфы аварийным, суды заключили, что администрация обязана была предъявить требование собственникам помещений в указанном доме в порядке, предусмотренном пункта 11 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев, то есть до 01.10.2016, после чего у нее возникли основания для принятия соответствующего решения об изъятии в соответствии с пунктом 3.3.3 договора. 

Вместе с тем из пояснений сторон суды установили, что до настоящего времени соответствующего правового акта об изъятии путем выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости, подлежащих сносу и находящихся на застроенной территории, и земельных участков, на которых расположены такие объекты, администрацией не принято. 

Общество самостоятельно заключило прямые договоры купли-продажи и компенсации с гражданами, проживающими по адресу ул. ФИО3, д. 22, г. Уфа, что не оспорено ответчиком. 

Выявив, что многоквартирный жилой дом с кадастровым номером 02:55:010217:381, расположенный по адресу: 

<

...>, снят с кадастрового учета согласно данным Единого государственного реестра недвижимости 02.04.2018, суды пришли к выводу о просрочке исполнения администрацией обязательства по принятию решения об изъятии жилых помещений дома № 22 по ул. ФИО3 в г. Уфе с 01.10.2016 по 02.04.2018 на  18 месяцев 1 день, и  наличии объективных причин невозможности исполнения истцом обязательств в сроки, установленные договором развития территории. 

Помимо изложенного, руководствуясь правовой позицией, изложенной в   Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020, постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушении обязательств», положениями статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, Указов Президента Российской Федерации № 206, 239 и 294, постановления Правительства Российской Федерации от 10.07.2019 № 875 «О переносе выходных дней в 2020 году», Указа Главы Республики Башкортостан от 18.03.2020 № УГ-111  «О введении режима «Повышенная готовность» на территории Республики Башкортостан», суды признали невозможность исполнения застройщиком обязательств в срок в период 30.03.2020 по 30.04.2020, а также с 06 по 08 мая 2020 г. по причине объявления указанных дней нерабочими. 

Довод администрации о том, что  среди отраслей, признанных в наибольшей степени пострадавшими в период распространения коронавирусной инфекции, деятельность по строительству отсутствует, рассмотрен и обоснованно отклонен судом апелляционной инстанции с учетом того, что помимо осуществления строительства общество СЗ «ИнвестГрупп» в рамках выполнения договора развития строительства выполняет и иные обязательства, что помимо деятельности в сфере строительства требует привлечения специализированных специалистов и получения различного рода согласований с учетом целей договора развития застроенной территории. 

Таким образом, принимая во внимание изложенные обстоятельства, учитывая, что своевременное исполнение обязательств истца зависит не только от его воли, но и от надлежащего исполнения администрацией встречных обязанностей, а также от иных объективных обстоятельств, не зависящих от сторон, суды пришли к выводу о том, что совокупный срок задержки исполнения условий договора, возникший не по вине истца, составил более 32 месяцев, вследствие чего истец не смог в полном объеме освоить территорию в предусмотренные договором сроки. 

Кроме того, принимая во внимание, что предлагаемые истцом изменения в условия договора не влияют на цену договора, не нарушают прав третьих лиц и не создают преимущественного положения общества перед другими участниками рынка, общество, являясь застройщиком, приступило к исполнению договора развития застроенной территории и уже понесло значительные затраты по его исполнению (заключен договор от 03.03.2020 № 000315 на выполнение инженерно-геодезических, геологических и экологических изысканий; получено заключение о степени готовности проекта строительства от 04.09.2019; заключен договор от 28.06.2021 на проведение рекогносцировочного археологического обследования; заключены договоры подряда на выполнение проектных работ от 17.02.2017 № 37, от 16.08.2021 № 171, заключены договоры купли-продажи жилых помещений в сносимых домах и договоры компенсации), договор о развитии застроенной территории сторонами исполняется и в настоящий момент, значительная часть договорных обязательств выполнена обществом ЗС «ИнвестГрупп» в соответствии с гражданским и земельным законодательством, суды признали, что продление сроков исполнения обязательств и самого договора соответствует основной цели и задачам договора о развитии застроенной территории, при этом в случае расторжения договора для сторон возникнет ущерб, превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. 

Более того, суды учли, что  договор о развитии застроенной территории является социально значимым, заключен, в том числе в целях переселения жителей аварийных домов, подлежащих сносу, в новые дома и истец уже приступил к исполнению этого договора, что ответчиком не оспорено. 

При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями пункта 4 статьи 451 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора о развитии застроенной территории, требующих внесения в данный договор изменений, касающихся сроков исполнения принятых на себя обязательств, также учитывая вероятность возникновения негативных последствий в случае расторжения договора и то обстоятельство, что срок, на который истец требует продлить договор, соразмерен допущенным администрацией отступлениям от договора, суды пришли к выводу о наличии у стороны права на изменение условий договора и о наличии оснований для изменения  условий договора от 27.05.2015 № 52-РТ о развитии застроенной территории. 

При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили заявленные обществом ЗС «ИнвестГрупп» требования об обязании администрации заключить дополнительное соглашение на условиях, указанных застройщиком.

Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.

Суды правомерно отклонили доводы администрации о невозможности продления договора развития территории, отметив, что часть 26 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации содержит запрет на изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон установлен только на момент его заключения. Из содержания названной правовой нормы не следует запрета на продление срока действия договора применительно к уже заключенному договору о развитии застроенной территории. Ни нормы градостроительного законодательства, ни нормы гражданского и земельного законодательства не содержат запрета возможности продления срока действия договора о развитии застроенной территории. Таким образом, указанная норма устанавливает невозможность изменения сторонами условий заключаемого по итогам аукциона договора по отношению к аукционным условиям в целях исключения возможности нарушения прав других потенциальных участников аукциона, но не исключает возможность применения судом статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в процессе исполнения ранее заключенного договора. 

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального права, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют, доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.10.2021 по делу № А07-7409/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий           И.А. Татаринова 

 

Судьи           С.В. Лазарев

 

В.А. Купреенков