ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, 

<

...>

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А52-5500/2024

г. Вологда

12 августа 2025 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2025 года.

В полном объёме постановление изготовлено 12 августа 2025 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Алимовой Е.А., судей Болдыревой Е.Н. и Мурахиной Н.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ерофеевой Т.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «КАТ-3» ФИО1 по доверенности от 18.07.2024 № 60 АА 1123306, от Министерства имущественных отношений Псковской области ФИО2 по доверенности от 08.07.2025 № 25,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции апелляционные жалобы Министерства имущественных отношений Псковской области и публичного акционерного общества «Россети Северо-Запад» на решение Арбитражного суда Псковской области от 14 мая 2025 года по делу № А52-5500/2024,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «КАТ-3» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 180024, 

<

...>; далее – ООО «КАТ-3», общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением,         

уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Комитету по управлению государственным имуществом Псковской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 180007, 

<

...>; далее – комитет) о признании незаконными приказов от 28.08.2024 № 5443, от 12.02.2025 № 1059 об отказе в предоставлении в аренду ООО «КАТ-3» земельного участка с кадастровым номером (КН) 60:27:0070104:3095, площадью 9 274 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, с видом разрешенного использования «Объекты гаражного назначения»; о возложении обязанности без проведения торгов заключить с ООО «КАТ-3» договор аренды земельного участка с КН 60:27:0070104:3095 для завершения строительства объектов гаражного назначения на срок 3 года 6 месяцев и 18 дней.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено публичное акционерное общество «Россети Северо-Запад», Псковский филиал (адрес: 180000, 

<

...>; далее – ПАО «Россети Северо-Запад»). 

Определением суда от 06.11.2024 по настоящему делу приняты обеспечительные меры в виде запрета ООО «КАТ-3» производить строительные работы на земельном участке с КН 60:27:0070104:3095, определением суда от 19.11.2024 – в виде запрета комитету принимать решения и совершать действия, направленные на изменение и/или прекращение кадастрового учета, распоряжение, предоставление третьим лицам, в отношении земельного участка с КН 60:27:0070104:3095.

Решением Арбитражного суда Псковской области от 14 мая 2025 года в удовлетворении требования о признании незаконным приказа комитета от 28.08.2024 № 5443 отказано. Приказ комитета от 12.02.2025 № 1059 признан незаконным как не соответствующий подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). На комитет возложена обязанность без проведения торгов заключить с ООО «КАТ-3» договор аренды земельного участка с КН 60:27:0070104:3095, площадью 9 274 кв. м, расположенного по адресу: Псковская обл., г. Псков, Гаражный пр-д, 22А, с видом разрешенного использования «Объекты гаражного назначения» для завершения строительства объектов гаражного назначения на срок 3 года. Обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Псковской области от 06.11.2024, в виде запрета ООО «КАТ-3» на производство строительных работ на земельном участке с КН 60:27:0070104:3095 отменены после вступления решения суда в законную силу.

Комитет с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить, отказать в удовлетворении требований общества о признании незаконным приказа от 12.02.2025 № 1059. В обоснование жалобы ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права. Считает, что приказ от 29.08.2024 № 5443 вынесен по итогам рассмотрения двух оснований для представления земельного участка в аренду, основания для отказа дополнительно изложены в дополнениях комитета от 18.02.2025; второй приказ является самостоятельным решением, принятым на основании иного заявления и не мог быть рассмотрен в рамках настоящего дела, при этом общество не представило документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за его рассмотрение, либо ходатайство об отсрочке. Ссылается на неправильное применение судом разъяснений вышестоящих судов. Указало на необоснованное возложение на комитет обязанности заключить договор аренды, что противоречит конституционному принципу разделения властей. 

На основании части 1 статьи 124 АПК РФ комитет сообщил о переименовании комитета на Министерство имущественных отношений Псковской области (далее – министерство) в соответствии с указом Губернатора Псковской области от 16.05.2025 № 82-УГ «О системе и структуре исполнительных органов Псковской области».

Представитель министерства в судебном заседании жалобу поддержал.

ПАО «Россети Северо-Запад» с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, дополнениями к ней, в которых просит суд апелляционной инстанции его отменить. В обоснование жалобы ссылается на то, что суд пришел к неверному выводу о неисполнении сетевой организацией обязательств по договору технологического присоединения, поскольку объектом технологического присоединения выступает иной земельный участок. и не дал оценку обстоятельствам, имеющим значение для дела. В дополнениях не согласилось с выводом суда о добросовестном поведении заявителя как застройщика, сообщило, что он только спустя 1 год и 3 месяца с даты заключения договора предпринял действия, направленные на устранение недостоверных сведений, внесенных Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) относительно охранной зоны. Считает, что судом допущено нарушение процессуального права, а именно статьи 198 АПК РФ, в результате принятия к производству требования заявителя о признании незаконным приказа комитета от 12.02.2025 № 1059. Не согласилось с тем, что суд произвел оценку действий сетевой организации по соблюдению сроков исполнения договора технологического присоединения и установил обстоятельства, не подлежащие установлению при рассмотрении заявленных требований. В уточнениях от 01.08.2025 просит изменить мотивировочную часть решения суда, исключив указанные абзацы на листах 17, 18 решения суда, рассмотреть дело без участия поредставителя. Уточнения приняты судом.

ООО «КАТ-3» в отзыве и его представитель в судебном заседании с доводами жалоб не согласилось, просило решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

ПАО «Россети Северо-Запад» надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб, представителей в суд не направило, в связи с этим дело рассмотрено в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Определением председателя четвертого судебного состава Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04 августа 2025 года в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи Докшиной А.Ю. на судью Мурахину Н.В.

Согласно части 5 статьи 18 АПК РФ в связи с заменой судьи судебное разбирательство произведено с самого начала.

Заслушав пояснения представителей ООО «КАТ-3» и министерства, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, изучив доводы жалоб, суд апелляционной инстанции не находит оснований для их удовлетворения.

Как следует из материалов дела, 09.12.2019 в соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе от 15.11.2019 № 111 комитетом (арендодатель) и ООО «КАТ-3» (арендатор) заключен договор № 162 аренды земельного участка, согласно пункту 1.1 которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды сроком на 54 месяца до 09.06.2024 земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий КН 60:27:0070104:3095, площадью 9 274 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, с видом разрешенного использования: «Объекты гаражного назначения» (для строительства и обслуживания гаражей) (далее – участок). Договор является актом приема-передачи участка (пункт 1.2 договора).

Разделом 3 договора предусмотрены особенности использования участка.

В пункте 3.1 договора прописано о соблюдении требований постановления Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон». В соответствии с пунктом 3.2 договора в планируемом пятне земельного участка пересекают или расположены в непосредственной близости следующие объекты, принадлежащие филиалу публичного акционерного общества (ПАО0 МРСК «Северо-Запада «Псковэнерго»: КЛ-10 кВ: ПС-283-РП-26 (4кл.), ПС-283- «Ремобиль» (1 кл) (не на балансе филиала).

Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что получение технических условий на подключение земельного участка к сетям ПАО «МРСК Северо-Запада» возможно только в рамках процедуры технологического присоединения, регламентированной разделом II Правил технологического присоединения (далее – техприсоединение) энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов по производству электрической энергии, а также объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам, к электрическим сетям, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 27.12.2004 № 861. Согласно пункту 3.14 договора окончательные технические условия подключения (присоединения) и плата за подключение (присоединение) объекта к существующим сетям инженерно-технического обеспечения будут определены после обращения арендатора к собственникам инженерно-технических сетей.

Согласно пункту 4.2.2 договора арендодатель обязан передать арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора.

Администрацией города Пскова 19.03.2020 утвержден градостроительный план, на чертеже которого отражена охранная зона линий электропередачи (далее – ЛЭП).

Закрытым акционерным обществом «Псковский трест инженерно-строительных изысканий» (далее – ЗАО «ПсковТИСИз») 15.07.2020 изготовлен технический отчет № 74-20-ИГДИ по результатам инженерно-геодезических изысканий для подготовки проектной документации, из содержания которого следует, что сведения по охранной зоне ЛЭП, внесенные в ЕГРН, недостоверны, тогда как фактически кабельные линии КЛ-10кВ ф. 283-27, ф. 283-32 ПС № 282 РП № 26 к. 1, к. 2 проходят по границе вышеуказанных земельных участков.

В период с апреля по август 2021 года ПАО «Россети Северо-Запад» проводились работы по внесению изменений в границы охранной зоны с реестровым номером 60:27-6.867 в отношении земельных участков КН 60:27:0070104:2704, 60:27:0070104:3095. Соответствующие изменения в границы охранной зоны внесены 05.08.2021 согласно сведениям из ЕГРН.

Обществом с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Негосударственная экспертиза Псковской области» 20.12.2021 с учетом регистрации указанных изменений охранной зоны завершено проектирование гаражного комплекса, требуемый срок строительства составил 12 месяцев для каждого гаражного бокса № 1-12, и 8 месяцев для гаражного бокса № 13, с общим подготовительным периодом – 6 месяцев (в том числе освещение строительной площадки светильниками РКУ-01-250Вт, обеспечение бытовыми помещениями, а также геодезическая разбивка осей).

ПАО «Россети Северо-Запад» и ООО «КАТ-3» заключен договор № СПБ80-32980/21 об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям объекта электросетевого хозяйства, расположенного по адресу: 

<

...>, земельный участок с КН 60:27:0070104:3095 (далее – договор ТП), 01.03.2022 ООО «КАТ-3» внесло оплату по договору, 07.04.2023 мероприятия по технологическому присоединению по договору ТП выполнены, подписан акт об осуществлении технологического присоединения.

Администрацией города Пскова 03.03.2022 выдано разрешение на строительство № 60-RU60302000-08-2022 на земельном участке с КН 60:27:0070104:3095 на основании градостроительного плана от 19.03.2020 и проектной документации, разработанной ООО «Негосударственная экспертиза Псковской области» в 2021 году, объекта капитального строительства – объекты гаражного назначения общей площадью 2 665, 74 кв. м, в том числе здание № 1 – 1 118, 9 кв. м, здание № 2 – 920,2 кв. м, здание № 3 – 498,3 кв. м., здание № 3 (1) – 127, 72 кв. м (с учетом внесенных изменений) сроком действия до 09.06.2024.

ООО «Аква-Гео» 16.03.2022 изготовлен технический отчет 59-ИГИ-22 по результатам инженерно-геодезических изысканий для подготовки проектной документации, в котором отражены параметры охранной зоны существующий электрических сетей.

Администрацией города Пскова 26.09.2023 утвержден новый градостроительный план. Соответствующие изменения внесены в разрешение на строительство.

ООО «КАТ-3» 14.12.2023 получено разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости – здание гаража № 3(1) (по разрешению на строительство от 03.03.2022) площадью 112,5 кв. м. Указанный объект поставлен на кадастровый учет за КН 60:27:0070104:3396 и 20.12.2023 зарегистрировано право собственности заявителя.

В отношении объекта незавершенного строительства 26.06.2024 изготовлен технический план с целью постановки объекта незавершенного строительства на государственный учет. Характеристики объекта незавершенного строительства включены в технический план в соответствии с представленной декларацией об объекте недвижимости. Основная характеристика объекта незавершенного строительства – площадь застройки и ее проектируемое значение 921 кв. м, степень готовности 30 %. Объект незавершенного строительства представляет собой ленточный фундамент с частично возведенными стенами. Наименование объекта незавершенного строительства – объекты гаражного назначения. Проектное наименование объекта капитального строительства, входящего в состав имущественного комплекса, в соответствии с проектной документацией – здание № 2.

Поскольку срок действия договора аренды истек, ООО «КАТ-3» 29.07.2024 обратилось в комитет с заявлением о предоставлении земельного участка с КН 60:27:0070104:3095 площадью 9 274 кв. м в аренду без проведения торгов сроком на 3 года на основании подпунктов 9 и 10 пункта 2 статьи 39.6, статьи 39.20 ЗК РФ (том 1, листы 12-14), в котором сообщило о расположении на земельном участке здания с КН 60:27:0070104:3396 и объекта незавершенного строительства степенью готовности 30 %, площадью застройки 921 кв. м. Кадастровый учет последнего не осуществлен. К заявлению приложило разрешение на строительство, отдельные листы раздела проектной документации, а также документы, подтверждающие наличие обстоятельств, на которые ООО «КАТ-3» ссылалось в обоснование невозможности строительства в установленный договором срок, как то кадастровая ошибка в охранной зоне ЛЭП, отсутствие технологического присоединения по причинам незаконных действий третьего лица.

Комитет приказом от 29.08.2024 № 5443 отказал в предоставлении ООО «КАТ-3» испрашиваемого в заявлении от 29.07.2024 земельного участка со ссылкой на подпункт 1 статьи 39.16 ЗК РФ (том 1, лист 47).

В письме от 29.08.2024 № ИМ-08-28009 комитет указал, что при вынесении оспариваемого приказа комитет исходит из того, что площадь объекта недвижимости (наименование: здание гаража № 3 (1) составляет 112,5 кв. м, цель использования земельного участка по договору аренды земельного участка от 09.12.2019 № 162 не достигнута. Указано, что в соответствии со статьей 39.20 ЗК РФ с целью оформления части участка, необходимой для использования здания КН 60:27:0070104:3396, площадью до 1 000 кв. м общество может обратиться с заявлением о разделе участка. С учетом изложенного предоставление участка в аренду не представляется возможным (том 1, лист 65). 

Данные обстоятельства явились основанием для обращения общества в суд с настоящим заявлением.

В ходе рассмотрения дела общество к ранее направленному заявлению от 29.07.2024 представило в комитет заявление от 22.01.2025 № ИМ-01-2127, ссылаясь на отсутствие в указанном выше приказе результатов рассмотрения вопроса о предоставлении спорного земельного участка в аренду без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.  

Комитет приказом от 12.02.2025 № 1059 отказал в предоставлении ООО «КАТ-3» земельного участка на основании пункта 10 статьи 39.6 ЗК РФ, мотивируя отказ подпунктом 1 статьи 39.16, пунктом 2 статьи 39.17 ЗК РФ (том 2, лист 83).

В письме от 13.02.2025 № ИМ-08-5357 комитет указал, что при вынесении приказа комитет исходил из того, что к заявлению должен быть приложен документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на объект незавершенного строительства, если право на такой объект незавершенного строительства не зарегистрировано в ЕГРН. Между тем объекты незавершенного строительства, принадлежащие ООО «КАТ-3» на праве собственности, отсутствуют. Комитет указал, что представленные с заявлением разрешение на строительство и договор аренды не являются документами, удостоверяющими (устанавливающими) права заявителя на объект незавершенного строительства, право на который не зарегистрировано в ЕГРН. В связи с этим комитет посчитал, что у ООО «КАТ-3» отсутствует право на предоставление земельного участка в аренду как собственнику объекта незавершенного строительства (том 2, листы 81-82).

Ссылаясь на то, что оба приказа фактически приняты комитетом по рассмотрению вопроса о предоставлении земельного участка с КН 60:27:0070104:3095 в аренду как для эксплуатации объекта недвижимости с КН 60:27:0070104:3396, площадью 112,5 кв. м, так и для завершения строительства имущественного комплекса гаражного назначения, по причине нахождения на таком участке соответствующего объекта незавершенного строительства, общество, не согласившись с отказом в предоставлении земельного участка без проведения торгов, обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными приказов комитета.

Суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил частично. Установив, что общество обратилось с заявлением о предоставления в аренду земельного участка однократно для завершения строительства объектов незавершенного строительства, что публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, суд удовлетворил требования общества об оспаривании приказа от 12.02.2025 № 1059. В отношении оспаривания приказа от 28.08.2024 № 5443 суд оснований для удовлетворения заявления не усмотрел, поскольку расположенный на земельном участке площадью 9 274 кв. м объект недвижимости, в отношении которого зарегистрировано право собственности, имеет площадь 112,5 кв. м, что свидетельствует о значительном превышении площади испрашиваемого земельного участка над площадью находящегося на нем объекта недвижимости.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены решения суда в оспариваемой части в силу следующего.

По смыслу статей 65, 198 и 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие). 

Исходя из части 2 статьи 201 упомянутого Кодекса обязательным условием для принятия решения об удовлетворении заявленных требований о признании ненормативного акта недействительным (решения, действий, бездействия незаконными) является установление судом совокупности юридических фактов: во-первых, несоответствия таких актов (решения, действий, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, во-вторых, нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулирован положениями главы V.1 ЗК РФ.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В силу пункта 1 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в частности, в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Приказом Комитета от 18.10.2022 № 5607 утвержден Административный регламент предоставления Комитетом по управлению государственным имуществом Псковской области государственной услуги «Предоставление в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, государственная собственность на который не разграничена либо находящегося в собственности Псковской области, без проведения торгов» (далее – Административный регламент).

Проанализировав положения Административного регламента, приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр) от 02.09.2020 № П/0321 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов» (далее – Приказ № П/0321), суд первой инстанции пришел к выводу о возможности подачи заявления о предоставлении земельного участка в аренду по двум основаниям, которые указаны в заявлении от 29.07.2024 (подпункты 9, 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Из письма от 29.08.2024 к приказу комитета № 5443 суд первой инстанции установил, что заявление ООО «КАТ-3» о предоставлении земельного участка с КН 60:27:0070104:3095 площадью 9 274 кв. м в аренду без торгов фактически рассмотрено только на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ для эксплуатации здания с КН 60:27:0070104:3396 площадью 112,5 кв. м.

Оценивая приказ комитета от 28.08.2024, принятый на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что он соответствует требованиям законодательства и не нарушает прав заявителя.

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, указано, что предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

Из сведений ЕГРН по состоянию на 20.12.2023 суд первой инстанции установил, что на земельном участке с КН 60:27:0070104:3095 расположен объект недвижимости с КН 60:27:0070104:3396 площадью 112,5 кв. м, введенный в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 14.12.2023 № 60-27-28-2023.

При этом в период с 2019 по 2023 годы на спорном участке общество построило объект недвижимости с КН 60:27:0070104:3396 площадью 112,5 кв. м, и один объект незавершенного строительства со степенью готовности 30 %, тогда как ООО «КАТ-3» обратилось с заявлением в комитет о предоставлении земельного участка с КН 60:27:0070104:3095 площадью 9 274 кв. м, расположенного под объектом недвижимости с КН 60:27:0070104:3396 площадью 112,5 кв. м.

Таким образом, судом первой инстанции установлено, что строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых спорный земельный участок предоставлен обществу в аренду и которые были предусмотрены утвержденными проектной документацией и градостроительным планом и обозначены в договоре, не завершено. 

Суд учел, что расположенный на земельном участке площадью 9 274 кв. м объект недвижимости, в отношении которого зарегистрировано право собственности, имеет площадь 112,5 кв. м, что свидетельствует о значительном превышении площади испрашиваемого земельного участка над площадью находящегося на нем объекте недвижимости.

На основании изложенного суд первой инстанции признал доводы общества, положенные в основу настоящего заявления, в данной части несостоятельными, а приказ комитета от 28.08.2024 № 5443 об отказе обществу в предоставлении земельного участка в аренду на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ законным и обоснованным.

Возражений по отказу в удовлетворении данной части требований в жалобах не содержится.

Рассматривая приказ комитета от 28.08.2024 № 5443, вынесенный по заявлению от 29.07.2024 ООО «КАТ-3», по основанию, предусмотренному подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, суд первой инстанции исходил из того, что фактически комитетом не указаны в данном приказе результаты рассмотрения такого заявления.

Удовлетворяя заявление ООО «КАТ-3» в части признания незаконным приказа комитета от 12.02.2025 № 1059, суд первой инстанции исходил из следующего.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи 

Как указано в пункте 5 той же статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, Законом № 171-ФЗ внесены изменения в ряд законодательных актов, в том числе Земельный и Гражданский кодексы Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 239.1 ГК РФ).

Из содержания статьи 239.1 ГК РФ, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Из анализа указанных положений земельного и гражданского законодательства следует, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Таким образом, как разъяснено в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023, собственник объекта незавершенного строительства имеет право на предоставление в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства, если собственник участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии указанного объекта в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

Применяя указанные разъяснения и нормы, суд первой инстанции принял во внимание, что с учетом пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015.

Согласно пункту 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, собственник объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, имеет право на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года. Заключение такого договора возможно при условии, что земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В тоже время отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338).

В данном случае суд первой инстанции установил, что спорный земельный участок не предоставлялся ранее для завершения строительства и на нем имеется объект, введенный в эксплуатацию, и объект незавершенного строительства со степенью готовности 30 %, что подтверждается техническим планом от 26.06.2024, фотоматериалами объекта незавершенного строительства (том 1, листы 78-87), декларацией об объекте недвижимости от 12.04.2024.

Технический план подготовлен с целью постановки объекта незавершенного строительства на государственный учет. Характеристики объекта незавершенного строительства включены в технический план в соответствии с представленной декларацией об объекте недвижимости. Основная характеристика объекта незавершенного строительства – площадь застройки и ее проектируемое значение 921 кв. м, степень готовности 30 %. Объект незавершенного строительства представляет собой ленточный фундамент с частично возведенными стенами. Наименование объекта незавершенного строительства – объекты гаражного назначения. Проектное наименование объекта капитального строительства, входящего в состав имущественного комплекса, в соответствии с проектной документацией – здание № 2.

Учитывая указанное, суд первой инстанции не принял доводы ответчика об отсутствии объекта незавершенного строительства, поскольку он опровергается выполненным техническим планом и приобщенной проектной документацией, разъясняющей технологию строительства фундаментов на запроектированных объектах, в порядке статьи 82 АПК РФ комитет не заявлял о проведении судебной экспертизы на предмет установления у спорного объекта признаков объекта недвижимости, указанных в статье 130 ГК РФ.

Суд первой инстанции посчитал, что дата составления технического плана не имеет в данном случае значения, поскольку кадастровые работы проведены в период с 06.12.2023 (дата заключения договора), то есть в период действия договора аренды сроком до 09.06.2024.

Судом первой инстанции также дана оценка доводам общества о наличии уважительных причин, по которым оно было лишено возможности завершить строительство недвижимого объекта, ссылаясь на необходимость внесения изменений в ЕГРН сведений о местоположении охранной зоны подземной ЛЭП и несвоевременное осуществление ПАО «Россети Северо-Запад» технологического присоединения к электрическим сетям, установил, что при выполнении работ общество выявило, что сведения об охранной зоне ЛЭП, внесенные в ЕГРН, недостоверны, 31.03.2021 общество направило Россети требование о внесении изменений в сведения об охранной зоне ЛЭП, 03.08.2021 Россети обратилось в Росреестр за внесением изменений в сведения об охранной зоне ЛЭП, 05.08.2021 внесены соответствующие изменения в сведения о местоположении охранной зоны подземной ЛЭП, 09.08.2021 общества уведомлено о внесении изменений в сведения об охранной зоне ЛЭП, что потребовало, в свою очередь, получение нового градостроительного плана земельного участка, внесение изменений в проектную документацию и, как следствие, внесение изменений в разрешение на строительство. Период, в течение которого было невозможно завершить проектирование, составил 1 год и 25 дней с 15.07.2020 (дата выявления несоответствия) по 09.08.2021 (дата уведомления общества о внесении изменений).

Изучив проектную документацию, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что проекты строительства гаражного комплекса на земельных участках с КН 60:27:0070104:2704, 60:27:0070104:3093, 60:27:0070104:3095 разработаны и выполнены как единое проектное решение, согласно которому в границах земельных участков с КН 60:27:0070104:2704, 60:27:0070104:3095 определено строительство зданий гаражных боксов с целью предоставления в пользование / собственность частным лицам, а без обеспечения строительной площадки электричеством начало основного этапа строительства нарушало требования строительных норм и правил.

Суд не принял доводы ПАО «Россети Северо-Запад» о том, что нарушение сроков технологического присоединения не повлияло на возможность осуществления строительства в границах земельного участка, поскольку установлено, что обществом реализован единый план строительства гаражного комплекса на трех земельных участках. Заявителем представлены технические условия на подключение 14.10.2020, выданные в отношении смежного земельного участка с КН 60:27:0070104:2704, которые предполагали в качестве источника питания однотрансформаторную подстанцию ТП-10/0,4кВ на границе земельного участка заявителя, которая впоследствии стала источником питания при выполнении технических условий по подключению земельных участков с КН 60:27:0070104:3095, 60:27:0070104:3093. Фактически техприсоединение спорного участка осуществлено именно таким способом и с нарушением установленного срока, что установлено вступившим законную силу постановлением антимонопольного органа, период нарушения составил 2 года 05 месяцев и 23 дня (с 15.10.2021 (спустя год после заключения договора) по 07.04.2023).

ПАО «Россети Северо-Запад» в жалобе с указанными выводами суда не согласилось, просит исключить из мотивировочной части решения суда абзацы 2, 3 на странице 17 решения суда следующего содержания: 

«Нарушения ПАО « Россети Северо-Запада» срока технологического присоединения земельного участка с КН 60:27:0070104:2704 установлены вступившим законную силу постановлением антимонопольного органа, период нарушения составил 2 года 05 месяцев и 23 дня (с 15.10.2021 (спустя год после заключения договора) по 07.04.2023). 

После чего строительная площадка была обеспечения электрической энергией, что позволило приступить к строительно-монтажным работам. До осуществления технологического присоединения ООО «КАТ-3» не имело возможности начать строительство в соответствии с разработанным проектом и выданным на основании него разрешением на строительство в силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации., 

а также абзацы 3, 4 5 на странице 18 решения суда следующего содержания: 

«Таким образом, названные обстоятельства послужили причинами, препятствующими осуществлению строительства объектов гаражного назначения в заявленный срок, нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения.

Анализируя поведение ООО «КАТ-3», суд приходит к выводу о добросовестном поведении заявителя, как застройщика спорного земельного участка на протяжении всего срока действия договора аренды. ООО «КАТ-3» последовательно были предприняты действия как в целях строительства спорных объектов гаражного назначения, так и в целях устранения оснований, препятствующих осуществлению строительства.

В данном случае, суд пришел к выводу о том, что Общество при рассмотрении данного спора доказало наличие уважительных причин, по которым оно было лишено возможности завершить строительство недвижимого комплекса в срок, указанный в договоре.».

Согласно пункту 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» при принятии постановления арбитражный суд апелляционной инстанции действует в пределах полномочий, определенных статьей 269 АПК РФ. В случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения или определения, арбитражный суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть. На изменение мотивировочной части судебного акта может быть также указано в резолютивной части постановления суда апелляционной инстанции.

Доводы жалобы указанного общества о том, что по договору технологического присоединения срок на подключение не нарушен, поскольку объектом технологического присоединения выступает иной земельный участок, не принимаются апелляционным судом, поскольку суд установил взаимосвязь подключаемого земельного участка со спорным при осуществлении строительства, что данным апеллянтом не опровергнуто.

Возражения ПАО «Россети Северо-Запад» относительно оценки действий сетевой организации коллегией судей не принимаются, поскольку суд обязан дать оценку заявленным доводам и возражениям участвующих в деле лиц.

Поскольку формирование границ испрашиваемого участка осуществлено в целях строительства гаражного комплекса, комитет и общество заключили договор аренды земельного участка, целью которого являлось строительство именно комплекса строений, суд первой инстанции заключил, что фактическое нахождение на земельном участке одного объекта завершенного строительства и одного объекта незавершенного строительства степенью готовности 30 % свидетельствует о незавершенном строительстве имущественного комплекса.

Оснований для отмены мотивировочной части решения суда коллегия судей не усматривает.

Ссылка комитета на письмо администрации города Пскова от 22.04.2025 о том, что объекты гаражного назначения, в отношении которых выданы три разрешения на строительство, не связаны между собой физически или технологически, могут быть введены в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, не принята судом как не имеющая правового значения, поскольку спорный объект незавершенного строительства входит в имущественный комплекс в рамках единого разрешения на строительство от 03.03.2022 в отношении имущественного комплекса, состоящего из 4-х объектов капитального строительства, в отношении спорного земельного участка подготовлена единая проектная документация.

Как посчитал суд первой инстанции, названные обстоятельства послужили причинами, препятствующими осуществлению строительства объектов гаражного назначения в заявленный срок, нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, проанализировав поведение ООО «КАТ-3», суд пришел к выводу о добросовестном поведении заявителя как застройщика спорного земельного участка на протяжении всего срока действия договора аренды.

Учитывая указанное, суд признал незаконным приказ от 12.02.2025 № 1059 и удовлетворил требования общества в указанной части.

Комитет в жалобе сослался на отсутствие оснований для представления земельного участка в связи с несоблюдением обществом требований пункта 2 статьи 39.17 ЗК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 39.17 упомянутого Кодекса к заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 4 - 6 пункта 2 статьи 39.15 настоящего Кодекса.

На основании подпункта 1 пункта 3 статьи 39.15 ЗК РФ к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка прилагаются документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением документов, которые должны быть представлены в уполномоченный орган в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержден Приказом № П/0321 (далее – Перечень).

Согласно пункту 32 Перечня при представлении в аренду земельного участка порядке подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ собственник объекта незавершенного строительства представляет:

документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект незавершенного строительства, если право на такой объект незавершенного строительства не зарегистрировано в ЕГРН; 

документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на испрашиваемый земельный участок, если право на такой земельный участок не зарегистрировано в ЕГРН (при наличии соответствующих прав на земельный участок);

сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, принадлежащих на соответствующем праве заявителю.

В данном случае общество к заявлению от 22.01.2025 № ИМ-01-2127 приложило технический план от 26.06.2024, включающий в себя декларацию об объекте недвижимости от 12.04.2024, что министерством не опровергнуто.

Вопреки доводам жалобы министерства, отсутствие зарегистрированного права на объект незавершенного строительства в ЕГРН и непредставление выписки из ЕГРН не препятствует подтверждению наличия такого объекта иными документами, что также следует из пункта 32 Перечня и вытекает из положений части 10 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которому государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Ссылки министерства на истечение срока действия договора аренды и разрешения на строительство 09.06.2024, т. е. до даты оформления технического плана, не принимаются коллегией судей в обоснование законности оспариваемого решения от 12.02.2025 № 1059, поскольку строительство объекта незавершенного строительства в период действия договора аренды и полученного разрешения на строительство министерством не опровергнуто и подтверждается фактом заключения договора о подготовке технического плана в период их действия. Кроме того, определением суда от 06.11.2024 по настоящему делу приняты обеспечительные меры в виде запрета ООО «КАТ-3» производить строительные работы на спорном земельном участке.

Таким образом, общество подтвердило наличие объекта незавершенного строительства и его возведение в период действия разрешения на строительство.

Возражения комитета в жалобе относительно неправильного применения судом разъяснений вышестоящих судов коллегия судей отклоняет, поскольку судом первой инстанции обоснованно применена указанная в них правовая позиция, применимая в рамках настоящего дела.

Ссылки в жалобах ПАО «Россети Северо-Запад» и комитета о нарушении норм процессуального права при принятии уточнения требований, в рамках которого заявлено новое требование по оспариванию приказа комитета от 12.02.2025 № 1059, по которому государственная пошлина не внесена, апелляционная инстанция полагает не имеющими правового значения, поскольку принятие уточнения не привело к принятию неправильного решения суда, а расходы на уплату государственной пошлины распределены судом по результатам рассмотрения дела: в связи с частичным отказом в удовлетворении требований уплаченная государственная пошлина отнесена на общество, за рассмотрение второго требования, которое удовлетворено, госпошлина в бюджет не взыскивалась, поскольку не уплачена обществом, а комитет освобожден от уплаты государственной пошлины.

Доводы жалобы комитета о нарушении принципа разделения властей при возложении судом обязанности заключить договор аренды коллегия судей признает ошибочными.

Рассматривая вопрос о способе восстановления нарушенного права общества, суд первой инстанции, установив при рассмотрении дела все обстоятельства, служащие основанием материальных правоотношений, обоснованно возложил на ответчика обязанность заключить с обществом договор аренды земельного участка для завершения строительства на три года на основании пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ и разъяснений, изложенных в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», согласно которому, признав оспоренное решение, действие (бездействие) незаконным, суд независимо от того, содержатся ли соответствующие требования в административном исковом заявлении (заявлении), вправе указать административному ответчику (наделенным публичными полномочиями органу или лицу) на необходимость принятия решения о восстановлении права, устранения допущенного нарушения, совершения им определенных действий в интересах административного истца (заявителя) в случае, если судом при рассмотрении дела с учетом субъектного состава участвующих в нем лиц установлены все обстоятельства, служащие основанием материальных правоотношений (часть 2 статьи 201 АПК РФ).

Доводы апелляционных жалоб не опровергают выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, поэтому не могут являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Материалы дела исследованы судом первой инстанции полно и всесторонне, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права не допущено.

С учетом изложенного апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства, основания для отмены решения суда, а также для удовлетворения апелляционных жалоб отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ в связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы ПАО «Россети Северо-Запад» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 30 000 руб. относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд 

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Псковской области от 14 мая 2025 года по делу № А52-5500/2024 оставить без изменения, апелляционные жалобы Министерства имущественных отношений Псковской области и публичного акционерного общества «Россети Северо-Запад» – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.А. Алимова

Судьи

Е.Н. Болдырева

Н.В. Мурахина