ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А06-9504/2023

г. Саратов

24 октября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2024 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Антоновой О. И.,

судей Заграничного И. М., Тимаева Ф. И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сариевой Г. У.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципального имущества Администрации муниципального образования «Городской округ город Астрахань» на решение Арбитражного суда Астраханской области от 26 августа 2024 года по делу № А06-9504/2023

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) 

к Управлению муниципального имущества Администрации муниципального образования «Городской округ город Астрахань» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: независимый оценщик ООО «Первоцвет» ФИО2,

без участия в судебном заседании представителей сторон, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Астраханской области обратился индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - ИП ФИО1, истец) к Управлению муниципального имущества Администрации муниципального образования «Город Астрахань» (далее - Управление, ответчик) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в котором просит:

1. Признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки нежилых помещений по адресу: город Астрахань, Кировский район, Набережная 1 Мая / ул. Челюскинцев, д. 128/117, бокс 2, площадью 42,3 кв.м., используемой для определения цены их выкупа, определенную проектом договора купли - продажи объекта недвижимости от 04.09.2023, Управлением муниципального имущества Администрации МО «Городской округ город Астрахань» в размере 940 646,25 руб. 

2. Урегулировать разногласия, возникшие между ИП ФИО1 и Управлением муниципального имущества Администрации МО «Город Астрахань» при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: город Астрахань, Кировский район, Набережная 1 Мая / ул. Челюскинцев, д. 128/117, бокс 2, площадью 42,3 кв.м. с кадастровым номером 30:12:010210:450, определив условия п. 2.1 указанного договора в следующей редакции: «2.1. Стоимость объекта недвижимости, являющейся предметом настоящего Договора, составляет 393 480 рублей без НДС».

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 26.08.2024 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Астраханской области от 26.08.2024 отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили, надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, в соответствии со статьей 186 АПК РФ посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, предусмотренным статьями 258, 266-271 АПК РФ.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает, что судебный акт не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 09.07.2021 между Управлением (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен типовой договор аренды № 12720 объекта нежилого муниципального фонда, согласно условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование объект недвижимости, находящийся в собственности МО «Город Астрахань», расположенный по адресу: город Астрахань, Кировский район, ул. Наб. 1 Мая/ул. Челюскинцев, 128/117, бокс 2, общей площадью 42,3 кв.м., кадастровый номер 30:12:010210:450 с целью использования: деятельность, не запрещенная действующим законодательством РФ, назначение: нежилое.

Письмом от 04.09.2023 № 30-10-02-4188 Управление уведомило ИП ФИО1 о возможности реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества в собственность в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) по рыночной стоимости в размере 940 646,25 руб. без НДС, и направило проект договора с предложением о заключении.

02.10.2023 ИП ФИО1 обратился в Управление с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в котором указал о несогласии с предложенной стоимостью в размере 940 646,25 руб. 

Истец поставил размер выкупа под сомнение и обратился в ООО «Реоком», которое осуществляет услуги по проведению рыночной оценки объектов недвижимого имущества. 

На основании подготовленного по просьбе истца отчета об оценке от 16.10.2023 № Р -325-23 рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Наб. 1 Мая/ул. Челюскинцев, 128/117, бокс 2, составила 335 400 руб.

Письмом от 19.10.2023 № 30-10-02-5590/23 Управление сообщило о невозможности принять предложение ИП ФИО1 о приобретении объекта по другой цене.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с заявленными требованиями.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной им в Постановлении от 31.01.2012 № 11657/11, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора при уклонении от заключения договора и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится, по существу, к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны:

- обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, в двухмесячный срок с даты получения заявления; 

- принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 

- направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено право обжалования достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой уполномоченным органом для определения цены выкупаемого имущества (пункт 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

В силу статьи 9 названного закона оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с правовой позицией, содержащейся в постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; рыночная стоимость, определенная не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в этом отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении его сделки купли-продажи.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе, и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Согласно разъяснениям ВАС РФ, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки в соответствии с положениями статей 82 - 87 АПК РФ.

В связи с наличием между сторонами спора относительно рыночной стоимости спорного нежилого помещения судом первой инстанции определением от 05.04.2024 была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО Экспертное агентство «ДЕЛО+», эксперту ФИО3.

Согласно экспертному заключению от 13.05.2024 №07-05-311, эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: город Астрахань, Кировский район, ул. Наб. 1 Мая/ул. Челюскинцев, 128/117, бокс 2 на дату 18.07.2023 составляет 393 480 руб.

При рассмотрении спора в суде первой инстанции экспертом ФИО3 даны пояснения по заданным сторонами и судом вопросам.

Оценив экспертное заключение от 13.05.2024 №07-05-31-1 по правилам статьи 71 АПК РФ, с учетом данных экспертом пояснений, суд первой инстанции счел его соответствующим требованиям статьи 86 АПК РФ, основанным на материалах дела, ясным и полным, составленным в отсутствие противоречий в выводах эксперта. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 УК РФ. 

Экспертное заключение от 13.05.2024 №07-05-31-1 принято судом первой инстанции в качестве относимого и допустимого доказательства по настоящему делу.

В удовлетворении ходатайства ответчика о назначении повторной экспертизы судом первой инстанции было отказано ввиду отсутствия оснований, предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ. 

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, принимая во внимание результаты судебной экспертизы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требования истца о признании недостоверной величину рыночной стоимости спорного объекта, определенную проектом договора купли - продажи объекта недвижимости от 04.09.2023 в размере 940 646,25 руб.; и об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи спорного нежилого помещения, установив стоимость объекта в размере 393 480 рублей без НДС.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.

Довод заявителя жалобы о том, что возможность заключения договора купли-продажи по стоимости объекта, отличной от стоимости, определенной независимым оценщиком в отчете по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненном по заказу уполномоченного органа, которым в соответствии с постановлением Администрации МО «Город Астрахань» № 174 от 17.04.2019 является Управление муниципального имущества Администрации МО «Городской округ город Астрахань», не предусмотрена действующим законодательством, судебной коллегией отклоняется.

Как указывалось выше, субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено право обжалования достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой уполномоченным органом для определения цены выкупаемого имущества (пункт 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

Доводы, касающиеся недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, могут быть заявлены субъектом малого и среднего предпринимательства, в том числе, и в качестве основания иска об урегулировании разногласий по соответствующему договорному условию, предъявляемого в суд в соответствии со статьями 445 - 446 ГК РФ.

Обязательность для сторон сделки определенной оценщиком величины стоимости отчуждаемого недвижимого имущества не исключает, исходя из положений части 8 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ, статей 12, 13 Закона N 135-ФЗ, возможности оспаривания такой оценки, и в случае передачи спора на рассмотрение суда установление цены, по которой должна быть совершена сделка, в судебном порядке.

Доводы заявителя жалобы о несогласии с определенной экспертом рыночной стоимостью спорного объекта и о том, что экспертное заключение, выполненное ООО Экспертное агентство «ДЕЛО+», не соответствует требованиям, предъявляемым к заключению экспертов Федеральным законом от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", судебной коллегией отклоняются.

В статье 7 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ) отражено, что эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями. 

При этом согласно статье 8 Закона N 73-ФЗ эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

В силу статьи 41 Закона N 73-ФЗ положения статей 7, 8 распространяются на негосударственные судебно-экспертные учреждения и лиц, обладающих специальными знаниями и привлеченных для проведения экспертизы. Подобные положения закреплены в статье 14 Закона N 135-ФЗ, согласно которым оценщик имеет право: самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Таким образом, экспертное заключение является доказательством, которое получено в результате совершения лицом, имеющим определенную квалификацию и опыт, определенных действий, в том числе, в результате применения определенной методологии, производства расчетов, в соответствии с установленными стандартами области применения.

Результаты оценки напрямую связаны с субъективным подходом каждого из экспертов (оценщиков). 

Имеющиеся расхождения установленной различными оценщиками величины рыночной стоимости земельного участка предопределены допускаемым законом и стандартами применением различных методов и методик оценки в рамках установленных подходов, а также различием источников и объема информации, используемых в ходе оценки.

Согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 и статьи 86 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ.

Представленное в материалы дела экспертное заключение суд может оценить с точки зрения соблюдения процесса его получения (предупреждение эксперта об уголовной ответственности, подписка эксперта, выполнение экспертизы лицом, которому она была поручена), проверить квалификацию эксперта, полноту представленного заключения и основания, по которым эксперт пришел к тем или иным выводам, что обуславливает его относимость и допустимость для принятия в качестве одного из доказательств по делу.

Судом первой инстанции верно установлено, что экспертное заключение № 07-05-31-1 от 13.05.2024 соответствует требованиям, предъявляемым законом, экспертом полно и всесторонне исследованы представленные по делу доказательства, даны подробные пояснения по вопросам, поставленным на его разрешение, круг и характер вопросов соответствуют предмету заявленных требований и подлежащим установлению обстоятельствам.

Заключение эксперта № 07-05-31-1 от 13.05.2024 выполнено экспертом с использованием подлежащих применению федеральных стандартов оценки, в соответствии с Законом N 135-ФЗ, не вызывает сомнений в его полноте, объективности и достоверности.

Относительно объектов-аналогов эксперт в исследовании в разделе 5.2.1 указал, что при подборе объектов-аналогов экспертом были выбраны объекты, наиболее близкие к объекту оценки по функциональному, конструктивному и параметрическому сходству (максимальный и минимальный удельный показатель стоимости из выборки исключены) и внесены корректировки в цены аналогов (том 2, л.д. 65).

Также экспертом в разделе 5.2.1 исследования подробно приведено обоснование введенных им корректировок.

Судебная коллегия отмечает, что признаваемый Законом N 135-ФЗ вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе, в рамках судебной экспертизы по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

Надлежащих доказательств, опровергающих достоверность выводов судебного эксперта, ответчиком в нарушение положений статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.

Представленный ответчиком Отчет № 2235/23 от 21.08.2023, выполненный ООО «Первоцвет» по заказу ответчика, таким доказательством не является, поскольку ООО «Первоцвет» определяло рыночную стоимость спорного объекта на дату оценки – 21.08.2023, о чем прямо указано в пунктах 1, 2 и 12 Отчета (том 1, л.д. 178 и на обороте л.д. 178, л.д. 191 оборот).

При этом, как указывалось выше, в силу статьи 9 Закона № 159-ФЗ оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; в рассматриваемом случае – по состоянию на 18.07.2023.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы обжалуемого судебного акта, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены принятого решения.

Все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения дела обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана правовая оценка. 

Апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены решений суда первой инстанции, не установлено. 

В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 26 августа 2024 года по делу № А06-9504/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий    О. И. Антонова  

Судьи    И. М. Заграничный

                                                                                                                          Ф. И. Тимаев