ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-2743/2022, 18АП-3281/2022

Дело № А07-29115/2017

16 июня 2022 года

г. Челябинск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 июня 2022 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А.,

судей Забутыриной Л.В., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания       Придвижкиной В.Д., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Министерства обороны Российской Федерации и общества с ограниченной ответственностью «Группа компаний СУ-10» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.01.2022 по делу № А07-29115/2017.

В судебном заседании с использованием систем веб – конференции приняли участие представители:

Министерства обороны Российской Федерации - ФИО1 (доверенность от 20.11.2020 сроком действия до 23.10.2022, паспорт, диплом);

общества с ограниченной ответственностью «Группа компаний СУ-10» - ФИО2 (доверенность №11 от 10.12.2019 сроком действия на три года, диплом, паспорт);

Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан - ФИО3 (доверенность от 18.05.2022 сроком действия на один год, диплом, паспорт).

Министерство обороны Российской Федерации (далее по тексту также - истец, Минобороны РФ, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Группа компаний СУ-10» (далее по тексту также - ответчик, ООО «ГК СУ-10», общество) о взыскании неосновательного обогащения за незаконное использование земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010212:922, 02:55:010212:923 и частью земельного участка с кадастровым номером 02:55:010212:6 в размере 347 264 784 руб. 86 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Федеральное государственное казенное учреждение «Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Жилищно-строительный кооператив «Гоголя 1», Жилищно-строительный кооператив «Гоголя 2», Инспекция государственного строительного надзора Республики Башкортостан, Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан, Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.11.2019 (резолютивная часть от 11.11.2019) исковое заявление Министерства удовлетворено частично: с ответчика в пользу истца взыскано неосновательное обогащение в размере 34 418 617 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2020 решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.11.2019 по делу № А07-29115/2017 оставлено без изменения, апелляционная жалоба Министерства обороны Российской Федерации - без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 20.08.2020 решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.11.2019 по делу № А07-29115/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2020 по тому же делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.01.2022 (резолютивная часть от 13.01.2022) исковое заявление Министерства удовлетворено частично: с ответчика в пользу истца взыскано неосновательное обогащение в размере 111 223 579 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано. Кроме того, с Минобороны РФ в пользу ООО «ГК СУ-10» взысканы судебные расходы на проведение экспертиз в размере 103 444 руб. Путем зачета взысканных сумм с ООО «ГК СУ-10» в пользу Минобороны РФ взысканы денежные средства в размере 111 120 135 руб.

Также с ООО «ГК СУ-10» в пользу ООО Многопрофильная компания «Бизнес-Софт» взысканы расходы за проведение экспертизы в размере 24 022 руб. 50 коп.; с Минобороны РФ в пользу ООО Многопрофильная компания «Бизнес-Софт» взысканы расходы за проведение экспертизы в размере 50 977 руб. 50 коп.; с ООО «ГК СУ-10» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 64 060 руб.

С указанным решением не согласилось Минобороны РФ (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит отменить решение суда, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что суд первой инстанции удовлетворил требования, исходя из необоснованного уменьшения площади спорных земельных участков, которые  используются под размещение многоквартирных домов. 

Податель апелляционной жалобы указывает, что в экспертном заключении площадь земельных участков определена по границе ограждения (забора), которое установлено застройщиком и/или собственниками многоквартирного дома и не являются инфраструктурой военного городка.

При этом истец неоднократно указывал, что в соответствии со ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Апеллянт указывает, что у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, возникает в силу прямого указания закона (а равно – размере и конфигурации, указанной в государственном кадастре недвижимого имущества).

При этом, ни земельным, ни жилищным законодательством не предусмотрено уменьшение площади земельного участка по границу ограждения или иных некапитальных сооружений, расположенных на таком участке.

Таким образом, удовлетворение Арбитражным судом Республики Башкортостан требований Минобороны РФ о взыскании неосновательного обогащения за незаконное использование частей спорных земельных участков в размерах, указанных экспертной организацией (а не в размерах, которые указаны в ЕГРН), создает правовую неопределенность неучтенной площади данных участков (992 кв.м и 152 кв.м соответственно) и прямо нарушает положения земельного и жилищного законодательства и СП 30-101-98, а также может привести в дальнейшем к спорам с собственниками многоквартирного дома в части использования неучтенной площади.

По мнению апеллянта, суд первой инстанции вынес решение на основании некорректных объектов-аналогов земельных участков, примененными экспертами в своем заключении.

На дату оценки, в доступных эксперту источниках информации удалось установить свободные от застройки земельные участки, схожие с объектом оценки по основным характеристикам и ценообразующим факторам, являющиеся в соответствии со статьей 435 Гражданского кодекса Российской Федерации офертами, которые представлены в таблице 4.20 экспертного заключения.

Однако при проведении повторной оценочной экспертизы, экспертом использованы объекты-аналоги – земельные участки, находящиеся в Демском районе г. Уфы, которые существенно удалены от центра и являются окраиной г. Уфы (также расположены на расстоянии ~ 10 км. от спорных участков).

Также податель апелляционной жалобы полагает, сто судом первой инстанции неправомерно отклонено ходатайство о назначении повторной экспертизы.

С указанным решением также не согласилось ООО «ГК СУ-10» (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда изменить, взыскать неосновательное обогащение в размере 80 247 082 руб. 

Податель жалобы указывает, что при повторном рассмотрении дела суд первой инстанции не дал правовую оценку вопросу возведения инженерных сетей на спорных земельных участках ответчиком, в том числе вопросу несения соответствующих затрат на строительство инженерных сетей.

Апеллянт полагает, что стоимость земельных участков, выбывших из владения истца, должна быть рассчитана без учета наличия коммуникаций, поскольку последние были построены силами ответчика при строительстве многоквартирных жилых домов. 

Доказательств наличия инженерных коммуникаций на земельном участке до возведения объектов истцом не представлено. 

Таким образом, ответчик полагает, что наиболее обоснованным следует считать определение действительной стоимости земельных участков по состоянию на дату проведения экспертизы - 15.09.2021 при отсутствии инженерных сетей на данных земельных участках:

-земельного участка с кадастровым номером 02:55:010212:922, площадью 4154 кв.м - 37 425 214 руб.

-земельного участка с кадастровым номером 02:55:010212:923, площадью 4753 кв.м - 42 821 868 руб.

Таким образом, требования истца о взыскании неосновательного обогащения подлежат удовлетворению в размере 80 247 082 руб.

Определениями Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2022, 14.03.2022 апелляционные жалобы приняты к производству и назначены к рассмотрению в судебном заседании 07.04.2022.

К дате судебного заседания от ФГКУ «Приволжско-Уральское Территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации поступил отзыв на апелляционную жалобу, который, в соответствии со статьями 159, 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, был приобщен к материалам дела. 

Определением Восемнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 07.042022 судебное заседание суда апелляционной инстанции было отложено на 28.04.2022.

К дате судебного заседания от ООО «ГК СУ-10» поступил отзыв на апелляционную жалобу Минобороны РФ.

Также от Минобороны РФ поступил отзыв на апелляционную жалобу ООО «ГК СУ-10».

Указанные отзывы в соответствии со статьями 159, 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приобщены к материалам дела.

Определением Восемнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 28.04.2022 судебное заседание суда апелляционной инстанции было отложено на 02.06.2022.

В соответствии с частями 3 и 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  произведена замена в судебном составе судьи Аникина И.А., находящегося в отпуске, судьей Забутыриной Л.В.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебном заседании 02.06.2022 объявлен перерыв до 14 часов 30 минут 09.06.2022.

После перерыва состав суда не изменился.

Протокол ведет секретарь судебного заседания Придвижкина В.Д.

В судебном заседании представители  истца и ответчика поддержали доводы своих апелляционных жалоб.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в суд не обеспечили, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие. 

Судом апелляционной инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы отказано, в силу отсутствия оснований для признания необоснованным отказа суда первой инстанции в удовлетворении аналогичного ходатайства Минобороны РФ о проведении повторной судебной экспертизы.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между обществом «ГК СУ-10» (арендатор) и ФГУ «Уфимская КЭЧ района» (арендодатель) 02.08.2011 был заключен договор аренды земельного участка № 14-Ж, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:55:010216:6, расположенный по адресу: Ленинский район ГО 

<

...> для проектирования и строительства многоэтажных жилых домов площадью 32923 кв.м, срок договора аренды установлен с 02.08.2011 по 02.08.2014.

В рамках дела № А07-20025/2013 Министерство обороны Российской Федерации обращалось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Группа компаний СУ-10», с привлечением третьих лиц ФГКУ «Приволжско-Уральское ТУИО» МО РФ, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан об истребовании у ООО «ГК «СУ-10» земельного участка с кадастровым номером 02:55:010212:6, общей площадью 32923 кв.м, по адресу: 

<

...>.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.04.2014 по делу № А07-20025/2013 требование истца удовлетворено, суд возложил на общество «ГК СУ-10» обязанность возвратить Минобороны РФ земельный участок с кадастровым номером 02:55:010212:6. 

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2014 решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.04.2014 по делу № А07-20025/2013 отменено, в удовлетворении иска отказано. Апелляционный суд пришел к выводу о том, что избранный истцом способ защиты нарушенного права не применим в спорной ситуации, при которой истец фактически лишен владения лишь частью площади принадлежащего ему участка с кадастровым номером 02:55:010212:6 в связи с размещением на нем самовольно возведенных объектов недвижимости.

Нормой пункта 5 статьи 1 Земельного кодекса закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

В силу названого принципа истребование земельного участка, на котором находятся не принадлежащие истцу объекты недвижимости (на участке находилось 60 гаражных боксов кооператива «Рассвет», акт приемки и ввода в эксплуатацию которых утвержден Администрацией 01.11.2002, три многоэтажных жилых дома по 14 этажей, гаражные боксы кооператива «Беркут»), невозможно без решения вопроса об определении дальнейшей юридической судьбы таких объектов.

Восстановление нарушенных прав истца при названных обстоятельствах может быть достигнуто лишь посредством рассмотрения спора о сносе находящихся на спорном участке объектов недвижимости как возведенных без согласия собственника земельного участка и, тем самым, являющихся объектами самовольного строительства.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 19.01.2015 постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2014 по делу № А07-20025/2013 оставлено в силе.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 21.04.2015 № 309-ЭС15-3864 отказано Минобороны РФ и ФГКУ «Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений» в передаче кассационных жалоб на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2014 и постановление Арбитражного суда Уральского округа от 19.01.2015 по делу № А07-20025/2013 для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В тоже время ООО «Группа Компаний СУ-10» на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010212:6 осуществляло и продолжает осуществлять строительство объектов:

- «Многоэтажные жилые дома по ул. Гоголя в Ленинском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» литер 1, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район городского округа 

<

...>»(этажность - 20, общая площадь - 19152,86 кв.м, общая площадь встроенных помещений - 556,36 кв.м, общая площадь пристроенных помещений - 413,92 кв.м, общая площадь автостоянки на 65 м/мест - 2582,24 кв.м,);

- «Многоэтажный жилой дом» литер № 2 по ул. Гоголя в квартале № 285 в Ленинском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Истец указывал, что после рассмотрения судебных споров по делу № А07-20025/2013 ООО «Группа Компаний СУ-10» в апреле 2015 года обратилось в Департамент имущественных отношений Минобороны России (далее - Департамент) с просьбой урегулировать данный спор и установить границы образуемых земельных участков под строящимися объектами недвижимого имущества.

В дальнейшем ООО «ГК СУ-10» обращением в Департамент представила документы для утверждения схемы расположения земельных участков образуемых из земельного участка площадью общей площадью 32923 кв.м, с кадастровым номером 02:55:010212:6.

В сентябре 2015 года в результате раздела земельного участка площадью 32923 кв.м, с кадастровым номером 02:55:010212:6 были образованы 3 (три) земельных участка.

При этом два земельных участка (с кадастровыми номерами 02:55:010212:922, площадью 5146 кв.м, и 02:55:010212:923, площадью 4905 кв.м, расположенные по адресу: Республика Башкортостан» г. Уфа, район Ленинский, ул. Карла Маркса, 55/1), были сформированы под фактически занимаемыми и используемыми ООО «ГК СУ-10» частями земельного участка с кадастровым номером 02:55:010212:6 для строительства многоквартирных домов и инженерных сооружений.

Земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:010212:922 и 02:55:010212:923 являются собственностью Российской Федерации и находятся на праве постоянного (бессрочного) пользования у Министерства обороны Российской Федерации.

Право собственности и вещное право на земельный участок с кадастровым номером 02:55:010212:922 зарегистрировано за № 02-04/101-04/201/052/2015-5453/1 от 14.09.2015 и № 02-04/101-04/201/052/2015-5451/1 от 14.09.2015 соответственно.

Право собственности и вещное право земельный участок с кадастровым номером 02:55:010212:923 зарегистрировано за № 02-04/101-04/201/052/2015-5456/1 от 14.09.2015 и № 02-04/101-04/201/052/2015-5455/1 от 14.09.2015 соответственно.

Площадь земельного участка с кадастровым номером 02:55:010212:6 после раздела составила 20872 +/- 51 кв.м.

Записи в ЕГРН о праве собственности Российской Федерации и праве (постоянного) бессрочного пользования за ФГКУ «Приволжско-Уральское ТУИО» на земельный участок с кадастровым номером 02:55:010212:6 остались прежние.

В тот же период в Арбитражный суд Республики Башкортостан был подан иск Минобороны России к ООО «Группа компаний СУ-10» (дело № А07-13507/2015) о признании объектов: 

- «Многоэтажные жилые дома по ул. Гоголя в Ленинском районе город Уфа Республики Башкортостан» литер 1, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, 

<

...> (этажность - 20, общая площадь - 19152,86 кв.м, общая площадь встроенных помещений - 556,36 кв.м, общая площадь пристроенных помещений - 413,92 кв.м, общая площадь автостоянки на 65 м/мест - 2582,24 кв.м); 

- «Многоэтажный жилой дом» литер № 2 по ул. Гоголя в квартале № 285 в Ленинском Районе г. Уфа РБ, строящиеся на территории земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010212:6, 02:55:010212:922 и 02:55:010212:923, расположенных по адресу: 

<

...>, самовольными постройками и обязании ответчика осуществить снос самовольных построек.

ЖСК «Гоголя-1» были представлены в арбитражный суд решения Ленинского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 16.02.2015, 18.02.2015, 05.05.2015, 13.05.2015, согласно которым за физическими лицами признано право собственности на квартиры, расположенные по адресу: 

<

...> (согласно представленной в суд справки Главного управления Архитектуры и градостроительства Администрации ГО г. Уфа РБ № 7-7669/АР от 31.07.2014 зарезервирован почтовый адрес объекта «Многоэтажные жилые дома по ул. Гоголя в Ленинском районе ГО г. Уфа РБ, расположенные по ул. Карла Маркса 55/1, Литер 1»-РБ, г. Уфа, Ленинский район, ул. Гоголя 78).

Минобороны России направлена претензия № 212/2/531 от  07.04.2017  с предложением ООО «ГК СУ-10» уплатить неосновательное обогащение в размере 176 129 502,58 рублей.

В ответ на претензию от 15.05.2017 № 41-юр ООО «ГК СУ-10» сообщило, что с целью урегулирования имеющегося спора готово выплатить выкупную стоимость земельных участков в размере их кадастровой стоимости - земельного участка с кадастровым номером 02:55:010212:922 в размере 3 291 175 руб. 76 коп., с кадастровым номером 02:55:010212:923 в размере 3 137 041 руб. 80 коп.

Также общество в ответе указало, что, осознавая необходимость соблюдения баланса интересов как государства в лице Минобороны России, так и большого числа граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства жилых домов, и с целью упреждения социальной дестабилизации региона, готово заключить соглашение о передаче государству в лице Минобороны России жилых помещений при предоставлении обществу земельных участков с целью окончания строительства.

В рамках дела № А07-13507/2015 была назначена судебная экспертиза. Заключение эксперта поступило в суд, определением суда от 18.07.2017 производство по делу возобновлено.

Экспертным заключением в рамках дела № А07-13507/2015 установлено, что площадь частей земельных участков, необходимых для эксплуатации самовольных построек:

- для объекта многоэтажный жилой дом по ул. Гоголя в Ленинском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» литер 1, площадь земельного участка, необходимая для обслуживания жилого дома в случае введения дома в эксплуатацию составляет 0,9758 га;

- для объекта многоэтажный жилой дом по ул. Гоголя в Ленинском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» литер 2, площадь земельного участка, необходимая для обслуживания жилого дома в случае введения дома в эксплуатацию составляет 1,059 га.

В сентябре 2017 года Минобороны России направило в адрес ООО «Группа компаний СУ-10» претензию, которой увеличены требования до 347 264 784 руб. 86 коп.

Министерство обороны Российской Федерации, ссылаясь на то, что ООО «ГК СУ-10» без правовых оснований завладело земельными участками, чем нанесло ущерб бюджету Российской Федерации в результате выбытия указанных участков, обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Принимая решение о частичном удовлетворении требований Министерства, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ООО «Группа компаний СУ-10» неосновательного обогащения в сумме 111 223 579 руб., определенного экспертным заключением ООО Многопрофильная компания «Бизнес-Софт» при проведении комиссионной судебной экспертизы.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, заслушав лиц, участвующих в деле, проверив доводы апелляционных жалоб, приходит к следующим выводам. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе вследствие неосновательного обогащения.

Из материалов дела следует, и подтверждается пояснениями представителя истца, данными в суде апелляционной инстанции, что преследуемый истцом в настоящем деле материально – правовой интерес заключается  в возмещении титульному владельцу  стоимости выбывших из его владения земельных участков, находящихся во владении ответчика, невозможность возврата которых в порядке применения последствий недействительности сделки установлена в судебных актах по делу Арбитражного суда Республики Башкортостан  № А07-20025/2013.

Исследовав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи в порядке статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  учитывая позицию, изложенную в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49, принимая во внимание вступившие в законную силу судебные акты по делу А07-13507/2015, состоявшемуся между сторонами, суд апелляционной инстанции полагает, что в обстоятельствах нахождения на спорных земельных участках фактически построенных многоквартирных жилых домов,  значительная часть квартир в которых передана физическим лицам – членам жилищно-строительных кооперативов по актам приема-передачи, и подтверждения принадлежности спорных земельных участков истцу, требования истца в части возмещения стоимости утраченного имущества правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Из материалов дела следует, что земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:010212:922 и 02:55:010212:923 с разрешенным использованием: под здания и сооружения войсковой части не предоставлялись в аренду и не продавались на аукционах ООО «ГК СУ-10» уполномоченным исполнительным органом государственной власти, которому такое право предоставлено. 

Фактически ООО «ГК СУ-10» использует указанные земельные участки для строительства многоквартирных жилых домов. 

Доказательств обратного материалы дела не содержат, ответчиком факт пользования земельным участком также не оспаривается (статьи 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Истец просил взыскать с ответчика неосновательное обогащение  в размере кадастровой стоимости спорных земельных участков в сумме  347 264 784 руб. 86 коп., при этом сумма исковых требований рассчитывалась истцом, исходя из площадей земельных участков (с кадастровыми номерами 02:55:010212:922, 02:55:010212:923), установленных в результате экспертизы, выполненной экспертом Приуральского филиала АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» ФИО4, и удельного показателя кадастровой стоимости одного квадратного метра земельного участка г. Уфы с разрешенным использованием: для строительства и эксплуатации многоквартирных жилых домов. 

Согласно пункту 1 и пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на момент вынесения решения суда) недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда РФ от 20.02.2002 № 48-О «По жалобе гражданина Щепачева Виталия Александровича на нарушение его конституционных прав пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации» данные нормы, направленные на обеспечение равноценности и эквивалентности возмещения каждой стороне стоимости переданного имущества при невозможности его возврата в натуре.

Из разъяснений нормы пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, изложенных в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14 и Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394 следует, что при рассмотрении требования о применении последствий недействительности сделки суд, проверив доводы о невозможности возвратить полученное имущество в натуре, в соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации обязывает сторону возместить действительную цену (рыночную стоимость) имущества.

Согласно пункту 5 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость участков устанавливается по результатам государственной кадастровой оценки земель.

Наряду с этим в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности может устанавливаться рыночная стоимость земельного участка (пункт 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации), более того, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Такая стоимость может быть установлена по результатам рассмотрения споров об оспаривании кадастровой стоимости (статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Таким образом, кадастровая стоимость по общему правилу является стоимостной оценкой земельного участка в случаях, предусмотренных действующим законодательством, поскольку, будучи определенной по результатам массовой оценки и без учета индивидуализирующих характеристик конкретного участка, является эквивалентом стоимости участка до установления рыночной стоимости такого участка.

Учитывая указанное, апелляционный суд полагает, что размер причитающегося истцу возмещения вследствие невозможности возврата земельных участков, выбывших  по недействительной сделке, подлежит определению, исходя из их рыночной стоимости.

Суд кассационной инстанции в своем решении исходил из того, что у судов не имелось оснований для признания заключения повторной оценочной экспертизы ООО «Проф-Групп» ФИО5 от 20.08.2019 № 7-0029115/2019 достоверным, обоснованным и достаточным доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости спорных земельных участков.

Отменяя решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.11.2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2020 по настоящему делу, суд кассационной инстанции указал, что экспертом не обоснована невозможность применения иных объектов аналогов, наиболее полно соответствующих объекту оценки по основным ценообразующим факторам.

Суд кассационной инстанции также сослался на то, что при проведении повторной оценочной экспертизы в нарушение требований ФСО № 3 и № 7 эксперт ООО «Проф-Групп» ФИО5 подобрал и использовал для сравнения объекты аналоги с существенно отличающимися ценообразующими факторами, прежде всего в части местоположения земельных участков. Использование ненадлежащих объектов-аналогов повлекло применение большого количества корректировок, обоснованность применения которых судами не проверена.

Кассационной инстанцией предложено при новом рассмотрении дела суду устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дать надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующим в деле, рассмотреть вопрос о проведении комиссионной судебной экспертизы и разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Определением суда первой инстанции от 27.01.2021 по делу № А07-29115/2017 была назначена комиссионная судебная экспертиза.

Производство экспертизы было поручено ООО Многопрофильная компания «Бизнес-Софт», экспертам ФИО6 и ФИО7

На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

1) Какова площадь частей земельных участков, необходимых для эксплуатации многоквартирных домов, построенных ООО «ГК СУ-10» на двух земельных участках с кадастровыми номерами 02:55:010212:922, 02:55:010212:923, с учетом ограничений инфраструктуры военного городка № 1 на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010212:6;

2) Какова рыночная стоимость каждого из двух земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010212:922, площадью 5146 кв.м и 02:55:010212:923, площадью 4905 кв.м расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, район Ленинский, ул. Карла Маркса, 55/1, для целевого использования земельных участков - осуществления на них строительства многоквартирных жилых домов, по состоянию на 26 августа 2015 года (дата внесения номеров в Государственный кадастр недвижимости), в том числе с учетом наличия или отсутствия инженерных сетей на данных земельных участках (определить стоимость с указанными данными - наличие или отсутствие инженерных сетей на данных земельных участках - отдельно);

3) Какова рыночная стоимость частей земельных участков, необходимых для эксплуатации многоквартирных домов, построенных ООО «ГК СУ-10» на двух земельных участках с кадастровыми номерами 02:55:010212:922, 02:55:010212:923, с учетом площади, определенной на основании ответа на первый вопрос экспертизы, по состоянию на 26 августа 2015 года и на момент проведения экспертизы, в том числе с учетом наличия или отсутствия инженерных сетей на данных земельных участках (определить стоимость с указанными данными - наличие или отсутствие инженерных сетей на данных земельных участках - отдельно).

Согласно заключению экспертов № 059КЗЭ-03/21 от 21.09.2021  экспертами сделаны следующие выводы:

По первому вопросу: площадь земельных участков, необходимая для эксплуатации многоквартирного дома, построенного ООО «ГК СУ-10», с учетом ограничений инфраструктуры военного городка № 1 на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010212:6:

- расположенного на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010212:922 составляет 4 154 кв.м;

- расположенного на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010212:923 нормативно должна составлять 4 753 кв.м.

По второму вопросу: рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010212:922, площадью 5146 кв.м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, район Ленинский, ул. Карла Маркса, 55/1, для целевого использования земельного участка - осуществления на них строительства многоквартирных жилых домов, по состоянию на 26 августа 2015 года (дата внесения номеров в Государственный кадастр недвижимости), в том числе с учетом наличия инженерных сетей на данных земельных участках составляет 71 128 990 (Семьдесят один миллион сто двадцать восемь тысяч девятьсот девяносто) рублей.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010212:923, площадью 4905 кв.м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, район Ленинский, ул. Карла Маркса, 55/1, для целевого использования земельного участка - осуществления на них строительства многоквартирных жилых домов, по состоянию на 26 августа 2015 года (дата внесения номеров в Государственный кадастр недвижимости), в том числе с учетом наличия инженерных сетей на данных земельных участках составляет 69 076 723 (Шестьдесят девять миллионов семьдесят шесть тысяч семьсот двадцать три) рубля.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010212:922, площадью 5146 кв.м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, район Ленинский, ул. Карла Маркса, 55/1, для целевого использования земельного участка - осуществления на них строительства многоквартирных жилых домов, по состоянию на 26 августа 2015 года (дата внесения номеров в Государственный кадастр недвижимости), в том числе при отсутствии инженерных сетей на данных земельных участках составляет 53 527 354 (Пятьдесят три миллиона пятьсот двадцать семь тысяч триста пятьдесят четыре) рубля.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010212:923, площадью 4905 кв.м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, район Ленинский, ул. Карла Маркса, 55/1, для целевого использования земельного участка - осуществления на них строительства многоквартирных жилых домов, по состоянию на 26 августа 2015 года (дата внесения номеров в Государственный кадастр недвижимости), в том числе при отсутствии инженерных сетей на данных земельных участках составляет 52 085 655 (Пятьдесят два миллиона восемьдесят пять тысяч шестьсот пятьдесят пять) рублей.

По третьему вопросу: рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010212:922, площадью 4154 кв.м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, район Ленинский, ул. Карла Маркса, 55/1, для целевого использования земельного участка - осуществления на них строительства многоквартирных жилых домов, по состоянию на 26 августа 2015 года (дата внесения номеров в Государственный кадастр недвижимости), в том числе с учетом наличия инженерных сетей на данных земельных участках составляет 58 500 450 (Пятьдесят восемь миллионов пятьсот тысяч четыреста пятьдесят) рублей.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010212:923, площадью 4753 кв.м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, район Ленинский, ул. Карла Маркса, 55/1, для целевого использования земельного участка - осуществления на них строительства многоквартирных жилых домов, по состоянию на 26 августа 2015 года (дата внесения номеров в Государственный кадастр недвижимости), в том числе с учетом наличия инженерных сетей на данных земельных участках составляет 66 936 119 (Шестьдесят шесть миллионов девятьсот тридцать шесть тысяч сто девятнадцать) рублей.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010212:922, площадью 4154 кв.м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, район Ленинский, ул. Карла Маркса, 55/1, для целевого использования земельного участка - осуществления на них строительства многоквартирных жилых домов, по состоянию на 26 августа 2015 года (дата внесения номеров в Государственный кадастр недвижимости), в том числе при отсутствии инженерных сетей на данных земельных участках составляет 44 110 869 (Сорок четыре миллиона сто десять тысяч восемьсот шестьдесят девять) рублей.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010212:923, площадью 4753 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, район Ленинский, ул. Карла Маркса, 55/1, для целевого использования земельного участка - осуществления на них строительства многоквартирных жилых домов, по состоянию на 26 августа 2015 года (дата внесения номеров в Государственный кадастр недвижимости), в том числе при отсутствии инженерных сетей на данных земельных участках составляет 50 471 584 (Пятьдесят миллионов четыреста семьдесят одна тысяча пятьсот восемьдесят четыре) рубля.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010212:922, площадью 4154 кв.м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, район Ленинский, ул. Карла Маркса, 55/1, для целевого использования земельного участка - осуществления на них строительства многоквартирных жилых домов, по состоянию на 15 сентября 2021 года, в том числе с учетом наличия инженерных сетей на данных земельных участках составляет 51 871 870 (Пятьдесят один миллион восемьсот семьдесят одна тысяча восемьсот семьдесят) рублей.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010212:923, площадью 4753 кв.м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, район Ленинский, ул. Карла Маркса, 55/1, для целевого использования земельного участка - осуществления на них строительства многоквартирных жилых домов, по состоянию на 15 сентября 2021 года, в том числе с учетом наличия инженерных сетей на данных земельных участках составляет 59 351 709 (Пятьдесят девять миллионов триста пятьдесят одна тысяча семьсот девять) рублей.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010212:922, площадью 4154 кв.м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, район Ленинский, ул. Карла Маркса, 55/1, для целевого использования земельного участка - осуществления на них строительства многоквартирных жилых домов, по состоянию на 15 сентября 2021 года, в том числе при отсутствии инженерных сетей на данных земельных участках составляет 37 425 214 (Тридцать семь миллионов четыреста двадцать пять тысяч двести четырнадцать) рублей.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010212:923, площадью 4753 кв.м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, район Ленинский, ул. Карла Маркса, 55/1, для целевого использования земельного участка - осуществления на них строительства многоквартирных жилых домов, по состоянию на 15 сентября 2021 года, в том числе при отсутствии инженерных сетей на данных земельных участках составляет 42 821 868 (Сорок два миллиона восемьсот двадцать одна тысяча восемьсот шестьдесят восемь) рублей.

Заключение эксперта № 059КЗЭ-03/21 от 21.09.2021 соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьям 8, 16, 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»;  содержит сведения об эксперте (имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), оценку результатов исследования и обоснование выводов по поставленным вопросам.

В силу положений статей 64, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта № 059КЗЭ-03/21 от 21.09.2021 следует признать надлежащим доказательством по настоящему делу, поскольку  оно получено судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, эксперт предупреждался судом первой инстанции об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В заключении отсутствуют какие-либо неясности, выводы эксперта  не содержат противоречий и подтверждаются другими доказательствами по делу. 

Заключение составлено экспертами, имеющими необходимые специальные познания, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, а потому не доверять выводам, содержащимся в экспертном заключении, у апелляционного суда оснований не имеется.

Доводы жалобы о том, что экспертное заключение является ненадлежащим доказательством, отклоняются судом.

Заключение № 059КЗЭ-03/21 от 21.09.2021 является полными и ясными, эксперты имеют необходимую квалификацию, в соответствии с поставленными вопросами экспертами сделаны однозначные и понятные выводы, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что заключение экспертов является обоснованным.

В материалах дела не имеется доказательств, свидетельствующих о том, что заключение содержит недостоверные выводы, а также доказательств того, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам. 

Доказательств, опровергающих выводы заключения эксперта, в материалы дела не представлено (статья 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Оценивая представленное экспертное заключение в качестве допустимого и достоверного доказательства, суд первой инстанции отметил, что оно является подробным, мотивированным и обоснованным, составившие заключение эксперты имеют соответствующую квалификацию, предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. 

При исследовании и оценке, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, экспертного заключения судебной коллегией  не  установлено в нем каких-либо противоречий и сомнений в его обоснованности.

Сведений, позволяющих усомниться в компетентности эксперта, заявителем не представлено. 

В материалах дела не имеется доказательств, свидетельствующих о том, что  заключение содержит недостоверные выводы, а также доказательств того, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам. 

Довод апеллянта о том, что судом необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы, отклоняется судом апелляционной инстанции в силу следующего.

В соответствии со статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Отказывая в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что судебная экспертиза проведена в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в заключении эксперта отражены сведения, предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик не привел в обоснование своих доводов существенных обстоятельств, способных вызвать сомнения в обоснованности экспертного заключения, не указал на противоречивость выводов эксперта, не представили доказательств, опровергающих сделанные им выводы.

Апелляционный суд полагает, что заключение № 059КЗЭ-03/21 от 21.09.2021 соответствует требованиям статьям 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, противоречия в выводах экспертов отсутствуют, в связи с чем, указанное заключение правомерно признано судом первой инстанции надлежащим доказательством по делу.

Несогласие истца с позицией экспертов не свидетельствует о факте неправильного определения площади и рыночной стоимости земельных участков и само по себе не является основанием для отмены судебного акта. 

Исходя из положений пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса российской федерации в её нормативном единстве с нормой части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, вопрос о восстановлении в судебном порядке прав лица вследствие совершения недействительной сделки полежит разрешению на момент вынесения решения, в силу чего апелляционный суд полагает обоснованным определение судом первой инстанции действительной стоимости земельных участков по состоянию на дату проведения экспертизы – 15.09.2021.

При этом, удовлетворяя исковые требования частично – в сумме в размере 111 223 579 руб. (51 871 870 за земельный участок 02:55:010212:922+ 59 351 709 за земельный участок 02:55:010212:923), суд первой инстанции правомерно руководствовался выводами экспертов относительно площади земельных участков, необходимой для эксплуатации многоквартирных домов, и фактически использованной ответчиком: 02:55:010212:922 - 4 154 кв.м; 02:55:010212:923 - 4 753 кв.м.

Довод Министерства о том, что суд первой инстанции удовлетворил требования, исходя из необоснованного уменьшения площади спорных земельных участков, которые  используются под размещение многоквартирных домов, отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям. 

Так, на странице 34 экспертного заключения экспертами сделаны выводы о том, что фактическое месторасположение границ исследуемых земельных участков, красной линии застройки, расположение инфраструктуры военного городка № 1 определяют границы территории, фактически используемой и эксплуатируемой многоквартирными домами, что делает технически невозможным увеличение площадей спорных земельных участков.

Исходя из изложенного, нормативные расчетные по СП 30-101-98 площади земельных участков меньше фактических площадей по данным осмотра от 19.03.2021 и площадей исследуемых земельных участков по сведениям ЕГРН. В границах по данным ЕГРН фактически расположены объекты, не принадлежащие ООО «ГК СУ-10» (т. 13, л.д. 35).

Действительно, из фототаблицы, являющейся приложением № 1 к экспертному заключению № 059КЗЭ-03/21 от 21.09.2021, усматривается, что в непосредственной близости от многоквартирных домов расположены объекты недвижимости, относящиеся к инфраструктуре военного городка, некоторые из них примыкают к забору, которым огорожена территория многоквартирных домов (т. 13, л.д. 183-189).

Следовательно, довод истца о том, что в его пользу подлежит взысканию стоимость земельных участков в соответствии с площадью, указанной в ЕГРН, подлежит отклонению, поскольку объекты недвижимости, расположенные в пределах данных границ ответчику не принадлежат, из собственности истца не выбывали.

Обратного истцом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказано.

Кроме того, при определении стоимости земельных участков, указанной в экспертном заключении, суд первой инстанции обоснованно исходил из определенной экспертом стоимости участков с учетом наличия инженерных сетей, поскольку, как следует из экспертного заключения, все использованные экспертом объекты-аналоги имеют коммуникации по границе участка, так же как и объект исследования.

Соответственно, указанная стоимость максимально близко отражает реальную рыночную цену исследуемых земельных участков.

Определяя же стоимость объектов исследования без учета инженерных сетей, эксперт применил понижающие стоимость корректировки, что необоснованно снижает фактическую рыночную стоимость объектов исследования по сравнению с объектами-аналогами.

Довод ООО «ГК СУ-10» о том, что стоимость земельных участков должна составлять 80 247 082 руб., то есть без учета наличия инженерных коммуникаций, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку из фототаблицы, являющейся приложением № 1 к экспертному заключению № 059КЗЭ-03/21 от 21.09.2021, также усматривается, что с учетом плотной застройки на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010216:6, многоквартирные дома возводились в непосредственной близости с объектами военного городка.

Кроме того, земельный участок с кадастровым номером 02:55:010216:6 со всех сторон окружен плотной городской застройкой – за его пределами имеются нежилые здания и многоквартирные жилые дома (т. 13, л.д. 25).

Следовательно, данные обстоятельства исключают факт полного отсутствия инженерных коммуникаций на застроенной ответчиком территории.

Более того, в экспертном заключении № 059КЗЭ-03/21 от 21.09.2021 экспертами сделан вывод о том, что по границам земельных участков 02:55:010212:922 и 02:55:010212:923 имеются инженерные коммуникации.

Обратного ООО «ГК СУ-10» в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказано.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требования Минобороны РФ о взыскании неосновательного обогащения подлежат удовлетворению в размере 111 223 579 руб., с учетом выводов экспертов о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010212:922, площадью 4154 кв.м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, район Ленинский, ул. Карла Маркса, 55/1, для целевого использования земельного участка - осуществления на них строительства многоквартирных жилых домов, по состоянию на 15 сентября 2021 года, в том числе с учетом наличия инженерных сетей на данных земельных участках составляет 51 871 870 руб.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010212:923, площадью 4753 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, район Ленинский, ул. Карла Маркса, 55/1, для целевого использования земельного участка - осуществления на них строительства многоквартирных жилых домов, по состоянию на 15 сентября 2021 года, в том числе с учетом наличия инженерных сетей на данных земельных участках составляет 59 351 709 рублей.

Довод истца о допущенной экспертами чересполосице при определении площади использованных ответчиком земельных участков, подлежит отклонению, поскольку как следует из заключения экспертов № 059КЗЭ-03/21 от 21.09.2021 и дополнительных пояснений, данных экспертами в судебном заседании, площадь земельных участков была определена с учетом фактически занимаемой многоквартирными домами территории и находящихся на исследуемых участках объектов недвижимости, принадлежащих Минобороны РФ.

Расположение объектов установлено в ходе осмотра территории экспертами с участием сторон и отражено в схеме, приложенной к заключению экспертов (т. 13 л.д. 30). 

Факт нахождения данных объектов подтвержден материалами дела и не оспорен истцом.

Поскольку правовое значение имеет именно площадь фактически выбывших из владения истца земельных участков, использованных ответчиком для размещения многоквартирных домов, выводы эксперта следует признать обоснованными.

Довод истца об использовании экспертами недопустимых объектов аналогов ввиду расположения их на значительном удалении от исследованных объектов подлежит отклонению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299 (далее - ФСО № 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В силу пункта 11 ФСО № 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В пункте 10 ФСО № 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и утвердило распоряжением от 06.03.2002 № 568-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (далее - Методические рекомендации) в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков.

Согласно пункту 1 раздела IV Методических рекомендаций метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого; при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Данный метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

При этом наиболее важными факторами стоимости земельных участков, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Согласно пункту 22 ФСО № 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке; г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема; д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания; е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость; ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. 

При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Поскольку на дату оценки в доступных экспертам источниках информации удалось установить достаточное количество объектов недвижимости - свободных от застройки земельных участков, схожих с объектом оценки по основным характеристикам и ценообразующим факторам (29 предложений на 15.09.2021 - т. 13 л.д. 148-150), эксперты обоснованно сделали вывод о сформированном рынке земельных участков в г. Уфа и применил сравнительный подход в полном соответствии с п. 22 ФСО № 7.

Из имеющихся предложений на рынке экспертом выбраны 3 объекта-аналога, максимально приближенные по своим характеристикам к объекту оценки, что позволило использовать минимальное количество корректировок при определении итоговой стоимости.

При этом из заключения эксперта и пояснений экспертов в судебном заседании следует, что в непосредственной близости от исследуемого объекта предложения о продаже земельных участков отсутствуют.

Указанное обстоятельство истцом не опровергнуто, ссылка истца на наличие в сети интернет предложений о продаже не менее 10 земельных участков категории «ИЖС» в Ленинском районе г. Уфы не может быть признана обоснованной, поскольку объект оценки имеет иное разрешенное функциональное использование – «Многоквартирные многоэтажные жилые дома», что существенно отличает эти объекты.

При этом эксперты, учитывая различия в территориальном расположении земельных участков, применили повышающий коэффициент к стоимости исследуемого объекта оценки в размере 34%, 21% и 28% соответственно.

Указанные коэффициенты соответствуют стандартам оценки и применены обоснованно.

С учетом остальных идентичных параметров характеристик оцениваемых участков с объектами-аналогами (площадь участка, вид прав на участок, категория и вид разрешенного использования, наличие коммуникаций по границе участка) судебная коллегия соглашается с выводами экспертов об использовании ими при оценке максимально приближенных объектов-аналогов.

Таким образом, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, поскольку оно принято с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем, оснований для удовлетворения апелляционных жалоб и отмены (изменения) судебного акта по доводам заявителей не имеется.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным.

Согласно статье 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что с Минобороны РФ в пользу ООО «ГК СУ-10» подлежат взысканию судебные расходы на проведение экспертиз в размере 103 444 руб. Путем зачета взысканных сумм с ООО «ГК СУ-10» в пользу Минобороны РФ взысканы денежные средства в размере 111 120 135 руб.

Суд апелляционной инстанции также соглашается с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для взыскания с ООО «ГК СУ-10» в пользу ООО Многопрофильная компания «Бизнес-Софт» расходов за проведение экспертизы в размере 24 022 руб. 50 коп.; а также с Минобороны РФ в пользу ООО Многопрофильная компания «Бизнес-Софт» расходов за проведение экспертизы в размере 50 977 руб. 50 коп.

Доводов относительно распределения судебных расходов по оплате судебной экспертизы, в апелляционных жалобах не содержится. 

Доводы и аргументы, изложенные в апелляционных жалобах, сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции, однако не опровергают их и по существу направлены на переоценку доказательств и установленных судом первой инстанции обстоятельств дела.

Вместе с тем несогласие заявителей с выводами суда, основанными на оценке доказательств, равно как и иное толкование норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствуют о наличии в принятом судебном акте существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционные жалобы - удовлетворению.

Государственная пошлина по апелляционным жалобам относится на заявителей жалоб по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ее взыскание с Министерства в доход федерального бюджета не производится, поскольку оно освобождено от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации. 

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.01.2022 по делу № А07-29115/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы Министерства обороны Российской Федерации и общества с ограниченной ответственностью «Группа компаний СУ-10»- без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судьяВ.А. Томилина

СудьиЛ.В. Забутырина

Ю.С. Колясникова