Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-1571/19

02 августа 2019 года

г.Москва

Резолютивная часть объявлена 09 июля 2019

Полный текст решения изготовлен 02 августа 2019

Арбитражный суд Московской области в составе: судьи О.В. Анисимовой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Захаровой В.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску 

ФГКУ "4 ЦЗЗ ВОЙСК НАЦИОНАЛЬНОЙ ГВАРДИИ" 

к ООО "ГРАДСЕРВИС ДЗЕРЖИНСКИЙ",

о признании договора недействительным

третьи лица: Войсковая часть 3111, ООО «ОЛВИ», ООО «КВАРТАЛ ПРЕСТИЖ», Госжилинспекция Московской области

при участии в судебном заседании представителей - согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное казенное учреждение «4 центр заказчика-застройщика войск национальной гвардии Российской Федерации (войсковая часть 6897 г. Балашиха) (далее – также истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью «Градсервис Дзержинский» (далее – ООО «Градсервис Дзержинский», общество, ответчик) с иском о признании недействительными договоров управления многоквартирными домами от 01.02.2018 № 2, от 01.02.2018 № 3 и от 01.02.2018 № 4.

В качестве третьих лиц в деле приняли участие Войсковая часть 3111,                        ООО «ОЛВИ», ООО «Квартал Престиж», Госжилинспекция Московской области.

В обоснование требований истец указал на то, что между ним и                                      ООО «ПромДорСтрой» был заключен контракт на строительство многоквартирных жилых домов №№ 2, 3, 4, которым присвоен почтовый адрес 

<

...>, 5 (далее – МКЖД).

Строительство осуществлялось на земельном участке с КН 5:15:0020201:5, принадлежащем застройщику войсковой части 3111.

Работы выполнены в полном объеме, подписаны акты приемки объектов капитального строительства. Минстроем выданы разрешения на ввод в эксплуатацию: по дому № 1 – от 21.08.2017 № RU50-01-8887-2017, по дому № 3 –                 от 14.09.2017 № RU 50-01-9103-2017, по дому № 5 – от 06.12.2017 № RU50-01-9756-2017.

Впоследствии дома переданы на балансовый учет войсковой части 3492, входящей в состав вч 3111.

В 2017 году застройщиком, вч 3111, заключены договоры управления с управляющими компаниями ООО «ОЛВИ» по МКЖД №№ 1 и 3, и с ООО «Квартал Престиж» по МКЖД № 5, указанные управляющие компании включены в реестр лицензий Московской области.

Между тем, как стало известно истцу из письма вч 3111 от 06.11.2018                                № 900/224-4321, решением Госжилинспекции внесены изменения в реестр лицензий Московской области, из него исключены сведения об управлении МКЖД                            ООО «ОЛВИ» и ООО «Квартал Престиж» и включены сведения об управлении          ООО «Градсервис Дзержинский» по всем домам. Основанием для этого послужили спорные договоры управления заключенные между истцом и данным обществом (ответчиком по настоящему делу).

Также истцу поступило представление военного прокурора 51 военной прокуратуры от 16.11.2018 № 1/4243 с требованием устранить допущенные нарушения, в связи с заключением истцом договоров управления с ответчиком при наличии действующих договоров управления с ООО «ОЛВИ» и ООО «Квартал Престиж» (л.д. 26 т.1).

При этом, истец спорные договоры не заключал, в журнале регистрации истца эти договоры не числятся.

Кроме того, по строительству МКЖД истец является заказчиком, а застройщиком является вч 3111. После завершения строительства и ввода домов в эксплуатацию между заказчиком и застройщиком подписывается акт о передаче их застройщику, что и было сделано в 2017 году. Бремя содержания домов после их передачи перешло к вч 3111, которая и должна заключать договоры управления ими и что она и сделала, заключил договоры с ООО «ОЛВИ» и ООО «Квартал Престиж» в 2017 году. 

Истец, не являясь застройщиком и владельцем спорных МКЖД, не имел ни возможности, ни обязанности заключить спорные договоры управления. 

Исходя из изложенного, истец просит признать спорные договоры управления недействительными в соответствии со ст. 168 ГК РФ как заключенные с нарушением норм действующего законодательства.

Третьи лица, вч 3111, ООО «Квартал Престиж» в отзывах также указали на ничтожность спорных договоров управления.

Ответчик в отзыве возражал против заявленных требований, указал, что во всех документах (разрешениях на ввод объектов в эксплуатацию, решениях о присвоении МКЖД адресов и т.д.) истец упоминается как «застройщик», следовательно, имел право заключать договоры управления с управляющими организациями. МКЖД на кадастровый учет не поставлены и юридически как объекты завершенные строительством еще не существуют, а достаточных доказательств того, что застройщиком МКЖД являлись вч 3111 или вч 3492, и что МКЖД были переданы им на баланс, не имеется.

В ходе судебного разбирательства ответчик ходатайствовал об оставлении иска без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом претензионного порядка урегулирования спора. Ходатайство судом отклонено, поскольку ч. 5 ст. 4 АПК РФ обязательный претензионный порядок по спорам о признании договоров недействительными не предусмотрено.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал.

Представитель ответчика против удовлетворения иска возражал.

Представители третьих лиц вч 3111, ООО «ОЛВИ» и ООО «Квартал Престиж» поддержали позицию истца.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что в 2017 году введены в эксплуатацию в соответствии со ст. 55 ГрК РФ построенные на земельном участке с КН 50:15:0020201:5 по адресу Московская область г. Балашиха западная часть мкрн Дзержинского, объекты:

- МКЖД № 2 – разрешение от 21.08.2017 № RU50-01-8887-2017 (л.д.34 т.1);

- МКЖД № 3 – разрешение от 14.09.2017 № RU50-01-9103-2017 (л.д.35 т.1);

- МКЖД № 4 – разрешение от 06.12.2017 № RU50-01-9756-2017 (л.д.36 т.1).

Решениями Администрации го Балашиха от 13.09.2017 № 466, от 16.02.2018 №№ 0103 и 0104 построенным объектам присвоены адреса: соответственно, 

<

...> дома №№ 1, 3, 5, что подтверждается письмом Администрации го Балашиха от 26.06.2019.

На основании Актов о приеме-передачи объектов № 64 от 10.11.2017, № 90 и № 013 от 16.08.2017 МКЖД переданы заказчиком-застройщиком ФГКУ «4 центр заказчика-застройщика войск национальной гвардии РФ (вч 6897) г. Балашиха)» на баланс вч 3492 (л.д.38-45 т.1).

15.08.2017 между вч 3111 (застройщик) и ООО «ОЛВИ» (управляющая компания) заключен договор № 68 об управлении МКЖД по адресу 

<

...> «жилой дом № 2» (л.д.76 т.1).

30.11.2017 между вч 3111 (застройщик) и ООО «ОЛВИ» (управляющая компания) заключен договор № 69 управления МКЖД  по адресу 

<

...> «Жилой дом № 3» (л.д. 91 т.1).

11.12.2017 между вч 3111 (застройщик) и ООО «ОЛВИ» (управляющая компания) заключен договор № 60 управления МКЖД  по адресу 

<

...> «Жилой дом № 4» (л.д. 106 т.1).

Между тем, из материалов дела также следует, что 01 февраля 2018 года между ФГКУ «4 центр заказчика-застройщика войск национальной гвардии РФ (вч 6897 г. Балашиха)» (истец по делу) и ООО «Градсервис» (ответчик по делу) заключены договоры №№ 02, 03, 04 управления МКЖД по адресам  

<

...> №№ 1, 3, 5 (л.д. 9 т.1).

Согласно ч. 13 ст. 161 ЖК РФ в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.

В соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ).

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (ч. 9 ст. 161 ЖК РФ).

Договоры управления от 15.08.2017 № 68, от  30.11.2017 № 69 и от 11.12.2017 № 60, заключенные между вч 3111 и ООО «ОЛВИ» и ООО «Квартал Престиж», не расторгнуты, недействительными в установленном законом порядке не признаны. Данные управляющие компании из реестра лицензий Московской области не исключены. Доказательств об обратном в материалы дела не представлено.

ООО «ОЛВИ» и ООО «Квартал Престиж» выполняют функции управляющих компаний, что подтверждается представленными в материалы дела договорами с ресурсоснабжающими организациями, актами сдачи-приемки оказанных услуг (том 5 дела).

Таким образом, спорные договоры на управление МКЖД  заключены при наличии действующих договоров управления с другими управляющими организациями, что противоречит нормам действующего жилищного законодательства.

Судом не принимается довод ответчика о том, что застройщиком МКЖД является истец, и именно он уполномочен на заключение договоров управления.

В силу п. 16 ст. 1 ГрК РФ застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Застройщик вправе передать свои функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику.

Согласно п. 22 ст. 1 ГрК РФ технический заказчик - юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, сносе объектов капитального строительства, подготавливает задания на выполнение указанных видов работ, предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждает проектную документацию, подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляет иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности.

С учетом указанных определений, следует вывод о том, что истец являлся при строительстве спорных МКЖД техническим (государственным) заказчиком, а застройщиком являлось вч 3111.

То обстоятельство, на которое ссылается ответчик, что разрешения на ввод в эксплуатацию выданы в порядке ст. 55 ГрК РФ истцу как застройщику, в данном случае не имеет правового значения для определения кто является застройщиком, а кто техническим заказчиком объектов. Из п. 22 ст. 1 ГрК РФ следует, что за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может обратиться также технический заказчик.

Из материалов дела следует, что истцом в целях реализации полномочий, предоставленных п. 22 ст. 1 ГрК РФ, осуществлены действия по заключению договоров на строительство, подготовке проектной документации, иных материалов и документов, необходимых для выполнения работ, а также иные функции, предусмотренные законом.

В 2012 году истцом заключен контракт с подрядчиком на строительство МКЖД.

В этом же году изготовлена и направлена в ГАУ МО «Московская областная экспертиза» проектная документация на строительство, и получены положительные заключения государственной экспертизы (л.д. 4-45 т.2).

Строительство МКЖД осуществлено для военнослужащих (сотрудников войск национальной гвардии РФ), на земельном участке с КН 50:15:0020201:5, принадлежащем войсковой части 3111.

Истец, третье лицо вч 3111, также ссылаются на Инструкцию о порядке сдачи, приемки и передачи в эксплуатацию законченных строительством объектов войск национальной гвардии РФ, утвержденной приказом Федеральной службы войск национальной гвардии РФ от 27.12.2017 № 556 (далее – Инструкция).

Как следует из пояснений указанных лиц, Инструкцией установлено, что ФГКУ «4 центр заказчика-застройщика войск национальной гвардии РФ (вч 6897 г. Балашиха)» является заказчиком строительства МКЖД для военнослужащих. В силу п. 34 Инструкции, после получения разрешения на вод объекта в эксплуатацию заказчик и застройщик подписывают акт приема-передачи законченного строительством объекта по применяемой форме. С момента подписания такого акта ответственность за сохранность объекта, бремя его содержания, возлагаются на застройщика (п. 36 Инструкции).

Таким образом, с учетом норм Градостроительного кодекса РФ, положений Инструкции, фактических обстоятельств, истец осуществлял функции заказчика строительства МКЖД, а вч 3111 – функции застройщика как собственник земельного участка, на котором производилось строительство данных МКЖД. Впоследствии технический заказчик передал застройщику на баланс указанные МКЖД.

Передача МКЖД на баланс вч 3111 производилась в соответствии с вышеуказанными нормами, никем не оспорена.

Следовательно, вч 3111 правомерно и в соответствии с нормами Жилищного кодекса Российской Федерации заключило договоры управления с управляющими компаниями, как застройщик и балансодержатель МКЖД. 

Оспариваемые истцом договоры управления с ответчиком заключены истцом как ненадлежащим лицом, не имеющим права на их заключение, что противоречит нормам жилищного законодательства.

Нарушение норм закона, в совокупности с нарушением прав и законных интересов других лиц (в данном случае – собственников помещений МКЖД) свидетельствует о ничтожности оспариваемых сделок.

На основании изложенного, заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Расходы по государственной пошлине относятся на ответчика в соответствии с ч. 1 и ч. 3 ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительными договоры управления многоквартирными домами от 01.02.2018 № 02, № 03, № 04, заключенные между ФГКУ "4 ЦЗЗ ВОЙСК НАЦИОНАЛЬНОЙ ГВАРДИИ" и ООО "ГРАДСЕРВИС ДЗЕРЖИНСКИЙ".

Взыскать с ООО "ГРАДСЕРВИС ДЗЕРЖИНСКИЙ" в федеральный бюджет сумму госпошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

СудьяО.В. Анисимова