Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-58115/19

15 ноября 2019 года

г. Москва

Резолютивная часть объявлена 23 октября 2019 года

Полный текст решения изготовлен 15 ноября 2019 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи О.В. Анисимовой при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску

ООО "ИТБ Сервис" к ООО "Меридиан"

о взыскании денежных средств

при участии в судебном заседании представителей - согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ИТБ Сервис» (далее – ООО «ИТБ Сервис», истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области к обществу с ограниченной ответственностью «Меридиан» (далее – ООО «Меридиан», ответчик) с иском о взыскании денежных средств в размере 5327765 руб., внесенных истцом на счет ответчика в качестве гарантийного обеспечения, ввиду отпадения правовых и фактических оснований для удержания ответчиком указанных денежных средств, принадлежащих истцу.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал.

Представитель ответчика возражал против заявленных требований.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

29.01.2018 между истцом  (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор № 24 аренды нежилого помещения (далее – договор, л.д. 9), согласно п. 1.1 которого предметом аренды является предоставление в аренду за обусловленную плату нежилое помещение, а также оборудование и коммуникации, расположенные в данном помещении (перечень в приложении № 1), общей площадью 10470,9 кв.м., согласно приложения № 2, расположенное в нежилом здании по адресу : примерно в 600 метрах по направлению на запад от ориентира с. Михайловская Слобода, расположен за пределами участка, адрес ориентира Московская область Раменский район сп Чулковское. 

Размер и порядок оплаты арендных платежей по договору установлен разделом 3 договора (п. 3.1).

В пункте 3.2 стороны установили, что  в качестве обеспечения исполнения обязательств арендатора он обязан перечислить арендодателю гарантийное обеспечение в размере 5327765,00 рублей.

Гарантийное обеспечение не является арендной платой и не подлежит зачету в счет арендного платежа, а служит гарантией исполнения арендатором своих обязанностей по договору и в случае надлежащего исполнения арендатором условий договора подлежит возврату арендатору по истечении срока действия договора после освобождения арендатором помещения и передачи арендатором арендодателю помещения по акту приема-передачи (возврата) в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа (п. 3.2.1).

Срок аренды установлен п. 10.1.1 договора с 30.01.2018 по 31.12.2018.

29.01.2018 ООО «ИТБ Сервис» внесло в пользу ООО Меридиан гарантийное обеспечение по договору аренды в размере 2663882,50 руб. (л.д. 57). 20.02.2018 внесено гарантийное обеспечение в размере 887960,83 руб., 24.04.3028 – в размере 1775921,67 руб. (л.д. 58-59).

30.01.2018 арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование арендуемое по договору имущество – нежилые помещения общей площадью 10470,9 кв.м. Согласно акту приема-передачи, арендодатель передал арендатору нежилые помещения, а также оборудование и коммуникации, принадлежащие этому объекту недвижимости согласно приложения № 1 (перечень оборудования и коммуникаций), в нормальном состоянии пригодном для его использования, не требующем капитального ремонта (п. 2 акта). Арендатор произвел осмотр сдаваемого помещения и обнаружил недостатки: показания счетчиков; не закончены общеустроительные работы (п. 3 акта) (л.д. 46).

30.03.2018 сторонами заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды (л.д.47), согласно которому (п. 1) стороны пришли к соглашению, что арендатор сдает, а арендодатель принимает 05.04.2018 по акту приема-передачи (возврата) помещение 2 (согласно приложению № 1 к договору) общей площадью 3006,9 кв.м. находящееся на 1 этаже здания. Согласно п. 2 допсоглашения, стороны пришли к соглашению, что в связи с проведением строительно-монтажных работ помещения 1 арендатор временно сдает, а арендодатель временно принимает по акту приема-передачи (возврата) 05.04.2018 часть помещения № 1 (согласно приложению № 1) общей площадью 607,3 кв.м., находящееся на 1 и 2 этажах здания. Согласно п. 3 допсоглашения, арендодатель сдает, а арендатор принимает по акту приема-передачи часть помещения 1 (согласно приложению № 1) общей площадью 607,3 кв.м. находящееся на 1 и 2 этаже здания, в течение 1 календарного дня с даты направления уведомления арендодателя об окончании строительно-монтажных работ. Согласно п. 4, стороны определили, что с 06.04.2018 до даты возврата части помещения 1, указанной в п. 3 допсоглашения, размер арендуемых помещений по договору составляет 6856,7 кв.м., а постоянная часть арендной платы 2188789,74 руб. Остальные условия договора аренды остаются неизменными.

05.04.2018 сторонами подписан акт возврата помещения № 2 общей площадью 3006,9 кв.м. Согласно п. 2 акта, арендодатель произвел осмотр помещения и обнаружил недостатки: показания счетчиков (л.д. 51).

29.06.2018 стороны произвели осмотр арендуемого помещения, составлен акт. Согласно акту от 29.06.2018, арендодатель обнаружил следующие замечания: 1 этаж. Арендатором в помещении установлен грузовой подъемник который подлежит демонтажу силами и средствами арендатора. В помещении арендатором демонтирована часть пола в складе размерами 3,23х1х1,91 метра. Под установку грузового подъемника. Помещение Тамбур охраны сломана ручка. Помещение Душевая – неисправен смеситель, подтекание сифона не чаще душевой кабины. Деформация (вмятина) двух пожарных шкафов, отсутствуют стекла на четырех пожарных шкафах размером 100ммх100мм. 2 этаж. Деформация (вмятина) одного пожарного шкафа, деформированы два смотровых люка на шахте инженерных коммуникаций. 1 и 2 этажи. Не вывезен мусор из помещения включая паллеты. Полы в помещениях покрыты пылью. На воротах № 4 оторван шелтор. Все замечания подлежат восстановлению силами и средствами арендатора, либо арендатор должен выплатить компенсацию. Помещение не может быть принято арендодателем на основании п. 4.3 договора аренды. Акт подписан обеими сторонами (л.д. 52).

05.07.2018 стороны пришли к соглашению о расторжении договора аренды по инициативе арендатора (л.д.53).

05.07.2018 сторонами подписан акт приема-передачи (возврата) арендуемого помещения площадью 7464 кв.м. на 1 и 2 этажах здания. Арендодателем обнаружены недостатки: показания счетчиков (л.д. 54).

Кроме того, 03.07.2018 сторонами подписано соглашение о компенсации к договору аренды в размере 95053,58 руб. для приведения помещения в надлежащее состояние в соответствии с условиями договора, на основании пунктов 4.5, 7.8 и 7.11 договора аренды (л.д. 55).

В июле 2018 года арендатор (ответчик) обратился к истцу с претензией о возврате гарантийного обеспечения в общей сумме 5327765 руб., перечисленного арендодателю платежными поручениями № 32 от 29.01.2018, № 74 от 20.02.2018 и № 105 от 13.03.2018 (л.д.60).

В ответе от 20.07.2018 арендодатель указал на отсутствие оснований для возврата гарантийного обеспечения (л.д.61).

Поскольку требования истца не были удовлетворены ответчиком в добровольном порядке, истец обратился в суд с заявленными требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу п. 1 ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае не наступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ).

Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств (п. 3 ст. 381.1 ГК РФ).

Судом установлено, что договором аренды предусмотрен обеспечительный платеж в размере 5327765 руб., подлежащий уплате арендатором арендодателю  в установленные в договоре сроки (п. 3.2).

Пунктом 3.2.1 договора предусмотрено, что обеспечительный платеж не является арендной платой, а служит гарантией исполнения арендатором своих обязанностей по договору, и подлежит возврату арендатору в случае надлежащего исполнения арендатором своих обязанностей по договору, после освобождения арендатором помещения и передачи его арендодателю по акту приема-передачи (возврата) в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

В случае нарушения арендатором условий договора, арендатор имеет право возместить из суммы гарантийного обеспечения причитающуюся ему неустойку, штрафы, убытков либо иной ущерб (п. 3.2.4).

Согласно п. 3.2.5, арендодатель имеете право в одностороннем порядке производить вычет из суммы денежных средств переданных ему в соответствии с договором в качестве обеспечения исполнения обязательств (гарантийное обеспечение) арендатора в случаях и в размере:

- сумм убытков понесенных арендодателем в результате причинения арендатором ущерба помещения, зданию или иному имуществу арендодателя, и неполучением арендодателем сумм возмещения в течении 5 рабочих дней с момента предъявления арендатору требования об их уплате;

- возмещение арендодателю любых расходов понесенных в сходе принудительного осуществления его прав по договору;

- возмещение арендодателю любых расходов понесенных в ходе ремонта или обслуживания помещения от имени арендатора или вывоза имущества арендатора из помещения;

- взыскания суммы пени по письменному требованию арендодателя в случаях нарушения арендатором  сроков внесения арендной платы или иных платежей предусмотренных договором;

- взыскание суммы штрафа по письменному требованию арендодателя (в полном размере суммы гарантийного обеспечения) в случае досрочного прекращения договора по инициативе арендатора в случаях и порядке установленными договором (п. 3.2.8, 7.7).

Вычеты из гарантийного обеспечения  по инициативе арендодателя производятся только в случае, если арендатор добровольно в течение 5 рабочих дней со дня получения письменного требования арендодателя не выплатил указанные в претензии суммы денежных средств. О проведении вычета арендатор уведомляется письменно в 5-дневный срок со дня осуществления вычета с приложением обосновывающих вычет документов (п. 3.2.6).

Согласно п. 3.2.8, гарантийное обеспечение не подлежит возврату арендатору и остается у арендодателя в качестве штрафных санкций для покрытия убытков в виде упущенной выгоды в связи с отсутствием нового арендатора, являясь в связи с вышесказанным его доходом, в случае расторжения договора по инициативе арендатора, за исключением случаев указанных в п. 6.3 подп. а, б (когда договор может быть расторгнут по требованию арендатора если арендодатель не предоставляет помещение в пользование арендатору или если помещение в силу обстоятельств за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии непригодном для использования). 

В силу п. 6.3 договора, договор может быть расторгнут по требованию арендатора в следующих случаях: а) если арендодатель не предоставляет помещение в пользование арендатору; б) если помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования. 

В соответствии с п. 6.1, договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 1 ст. 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Таким образом, указанные нормы устанавливают, что договор может быть расторгнут как по соглашению сторон, так и в связи с односторонним отказом от него одной из сторон договора, в случае, если это прямо предусмотрено условиями договора или нормами закона.

В данном случае договором предоставлена возможность арендатору отказаться от аренды в одностороннем порядке, при наличии обстоятельств, указанных в подпунктах а и б п. 6.3.

Между тем, договор расторгнут по соглашению сторон, путем подписания соглашения о расторжении 05.07.2018, по инициативе арендатора.

Наличие каких-либо претензий истца к ответчику о: не предоставлении ему арендодателем имущества; нахождение арендуемых помещений в состоянии, непригодном для использования – в материалах дела не имеется. 

Помещения переданы ответчиком истцу по акту приема-передачи от 30.01.2018. Ответчик получил помещения и пользовался ими. В марте часть помещений возвращена обратно, договор продолжил действовать в отношении остальной части помещений. При этом, возвращая часть арендуемого имущества, арендатор не предъявлял арендодателю претензий в отношении его состояния, не требовал расторгнуть договор в связи с непригодностью помещений для использования.

Таким образом, договор не расторгнут по требованию арендатора в порядке одностороннего отказа от него, предусмотренного п. 6.3 договора и ст. 450.1 ГК РФ, а расторгнут по инициативе арендатора по соглашению сторон в порядке п. 6.1 договора аренды и п. 1 ст. 450 ГК РФ.

В данном случае суд отмечает, что арендатор явился инициатором подписания сторонами соглашения о расторжении договора аренды, как указано в соглашении о расторжении.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что оснований для возврата арендатору гарантийного обеспечения в порядке, предусмотренном  п. 3.2.1 и 3.2.8 договора, не возникло.

Пунктом 7.7 договора также предусмотрено, что в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора, гарантийный платеж возврату не подлежит, остается и переходит арендодателю в качестве компенсации понесенных издержек, за исключением случаев указанных в п. 6.3 а) и б) договора.

Гарантийное обеспечение не подлежит возврату арендатору и остается у арендодателя в качестве штрафных санкций для покрытия убытков в виде упущенной выгоды в связи с отсутствием нового арендатора, являясь в связи с вышесказанным его доходом (п. 3.2.8).

В связи с этим, гарантийное обеспечение служит для осуществления из него арендодателем вычетов, предусмотренных п. 3.2.5 договора.

В качестве необходимых вычетов ответчик указывает убытки, причиненные арендодателю заключением договора с истцом на невыгодных условиях, а также причиненные в виде последствий досрочного расторжения договора аренды (представлен расчет).

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что исходя из условий договора и обстоятельств дела, включая поведение сторон, внесенный истцом обеспечительный платеж возврату не подлежит.

Оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Взыскать с ООО "ИТБ Сервис" в доход федерального бюджета сумму госпошлины в размере 49 639 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

Судья                                                                                                        О.В. Анисимова