АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

15 января 2026 года

Дело № А33-13392/2025

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 22.12.2025.

В полном объёме решение изготовлено 15.01.2026.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Тиховой М.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "СЕЛЕНА" (ИНН 2453019839, ОГРН 1162468059302)

к акционерному обществу "Производственное объединение "Электрохимический завод" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании сделки недействительной,

в присутствии:

от истца: ФИО1 – представителя по доверенности от 24.04.2025, личность удостоверена паспортом, наличие высшего юридического образования подтверждено дипломом,

от ответчика: ФИО2 – представителя по доверенности от 01.10.2025, личность удостоверена паспортом, наличие высшего юридического образования подтверждено дипломом,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Владимировой О.П.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "СЕЛЕНА" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к акционерному обществу "Производственное объединение "Электрохимический завод" (далее – ответчик) о признании недействительным одностороннего отказа от 08.04.2025 №13/19/2025-ПРЕТ от договора аренды от 28.12.2021 №13/13071-Д.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 16.05.2025 возбуждено производство по делу.

Судебное заседание по делу откладывалось.

Сведения о дате и месте слушания размещены в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

В судебном заседании судом объявлен перерыв, о чем вынесено протокольное определение.

Истец исковые требования поддержал по основаниям, аналогичным изложенным в исковом заявлении. Истец указывает, что объект аренды уже на момент его передачи истцу имел недостатки, послужившие основанием для одностороннего отказа ответчика от исполнения договора; объект аренды передан арендатору с нарушениями требований пожарной безопасности. В части указанных в акте нарушений арендодатель отвечает за их наличие наравне с арендатором, что также исключает факт одностороннего отказа от договора ответчиком лишь на основании указанных нарушений. Акты приема-передачи не содержат информации о том, что истцу передавалась в аренду система пожарной безопасности со всеми ее элементами. Поведение ответчика по отказу от договора является недобросовестным. Ответчиком в адрес истца в нарушение условий договора аренды перед расторжением договора не направлялось требование (акт) об устранении нарушений пожарной безопасности. Выявленные ответчиком нарушения требований пожарной безопасности не являются существенными, 9 нарушений из 22 имелись на момент передачи помещений в аренду, часть нарушений фактически отсутствовали.

Ответчик иск не признал, в отзыве указал, что согласно договору ответчик имел право на односторонний отказ от договора в случае использования объектов аренды с нарушением требований законодательства Российской Федерации. Согласно актам приема-передачи объекты аренды переданы истцу в удовлетворительном техническом состоянии, в том виде, в каком они есть, со всеми принадлежностями и документами, и отвечают требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым зданиям и сооружениям. По условиям договора именно ответчик принял на себя обязательства соблюдать требования пожарной безопасности и нести ответственность за все последствия несоблюдения указанных требований. Право на отказ от договора по подпункту «а» пункта 7.3 договора не обусловлено обязанностью арендодателя по направлению требования об устранении нарушений.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды недвижимого имущества №13/13071-Д от 28.12.2021 (далее – договор, договор аренды).

По условиям договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование объекты недвижимого имущества (объекты аренды), согласно перечню, указанному в приложении №1 к договору аренды, для использования в целях размещения оборудования арендатора (пункт 1.1).

Согласно приложению № 1 к договору арендодателем арендатору передаются:

1) здание 186, за исключением нежилых комнат №5-6 по адресу: 

<

...>;

2) нежилые комнаты №№31-33, 36 и часть нежилой комнаты №51 в помещении №2 здания 201 по адресу: 

<

...>.

Арендатор обязуется в числе прочего:

- использовать объекты аренды в соответствии с установленными законодательством Российской Федерации нормами и правилами использования зданий (помещений), в том числе санитарными нормами и правилами, нормами и правилами в области пожарной безопасности (пункт 3.2.2);

- соблюдать требования пожарной безопасности и санитарные правила, требования органов пожарного и санитарно-эпидемиологического надзора, нормы действующего законодательства Российской Федерации, регулирующие порядок осуществления соответствующего вида деятельности арендатора в объектах аренды и правила содержания объектов аренды (пункт 3.2.4).

В соответствии с пунктами 3.2.4.3 - 3.2.4.7 договора аренды арендатор обязан:

- не нарушать требования пожарной безопасности;

- обеспечить надлежащее содержание объектов аренды системами противопожарной защиты, первичными средствами пожаротушения, а также прочими средствами и оборудованием, наличие которого является необходимым для нормальной эксплуатации объектов аренды в соответствии требованиям пожарной безопасности, заключениям (предписаниям, актам и т.п.) государственного пожарного надзора;

- выполнять и обеспечить выполнение своими работниками требований пожарной безопасности для зданий, помещений и территорий в соответствии с действующим законодательством и организационно-распорядительной документацией, действующей у арендодателя;

- обеспечить наличие системы обеспечения пожарной безопасности, направленной на предотвращение воздействия на людей опасных факторов пожара;

- самостоятельно нести расходы по выполнению указанных требований, а также нести ответственность за все последствия несоблюдения указанных требований (в том числе за невыполнение, ненадлежащее выполнение или уклонение от выполнения).

Приложением №5 к договору стороны заключили соглашение по обеспечению соблюдения требований законодательства Российской Федерации об экологической безопасности и пожарной безопасности. По условиям соглашения арендатор обязуется соблюдать условия обеспечения требований пожарной безопасности:

- при изменении класса объектов аренды по функциональной пожарной опасности, а также изменении требований пожарной безопасности в нормативных документах по пожарной безопасности, самостоятельно и за свой счет нести расходы по оборудованию объектов аренды системами пожарной сигнализации, системами пожаротушения, системами дымоудаления, системами оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, первичными средствами пожаротушения, а также прочими средствами и оборудованием, наличие которого является необходимым для нормальной эксплуатации объектов аренды (пункт 2.1);

- самостоятельно и за свой счет обеспечить исправное состояние систем и средств противопожарной защиты объекта (автоматических (автономных) установок пожаротушения, автоматических установок пожарной сигнализации, установок систем противодымной защиты, системы оповещения людей о пожаре, средств пожарной сигнализации, противопожарных дверей, противопожарных и дымовых клапанов, защитных устройств в противопожарных преградах) и организовать не реже одного раза в квартал проведение проверки работоспособности указанных систем и средств противопожарной защиты объекта с оформлением соответствующего акта проверки (пункт 2.2);

- обеспечить своевременное выполнение требований пожарной безопасности в целях обеспечения противопожарной защиты объектов аренды, установленные локальными актами арендодателя, законодательством Российской Федерации, нормативными документами в области пожарной безопасности или уполномоченным государственным органом (пункт 2.3).

Согласно пунктам 6.3, 6.4 соглашения, арендодатель обязуется: устанавливать факт нарушения арендатором пунктов настоящего соглашения; в случае установления факта нарушения направлять арендатору требование об устранении нарушений.

Согласно пункту 3.3.3 договора аренды в случае нарушения арендатором законодательства Российской Федерации или условий настоящего договора, арендодатель составляет акт нарушения и направляет его для своевременного устранения выявленного нарушения.

Подпунктом «а» пункта 7.3 договора установлено, что арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения договора в случае, если арендатор осуществляет использование объектов аренды с существенным нарушением условий договора, в том числе, если арендатор осуществляет использование объектов аренды с нарушением требований законодательства Российской Федерации.

В случае отказа арендодателя от договора в одностороннем порядке без обращения в суд арендодатель направляет арендатору письменное уведомление, договор считается расторгнутым с даты получения арендатором уведомления об отказе от его исполнения (пункт 7.3).

Согласно пункту 3.3.2 договора арендодатель вправе проходить на объекты аренды с целью их периодического осмотра на предмет соблюдения условий их эксплуатации и использования в соответствии с настоящим договором и законодательством Российской Федерации, а также с целью проведения технического обслуживания оборудования арендодателя.

По актам приема-передачи от 29.12.2021, от 04.05.2022 ответчик передал истцу объект аренды (1) здание 186, за исключением нежилых комнат №5-6; 2) нежилые комнаты №№31-33, 36 и часть нежилой комнаты №51 в помещении №2 здания 201). В актах указаны характеристики объекта аренды, а также то, что объект отвечает требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым зданиям и сооружениям.

В материалы дела представлен комиссионный акт от 01.04.2025 №13-20/1032-Акт осмотра и проверки условий эксплуатации и использования объектов недвижимого имущества, переданных в аренду истцу.

Согласно акту от 01.04.2025 №13-20/1032-Акт, в присутствии директора истца комиссия в составе сотрудников ответчика (инженеров, специалистов) 19.03.2025 провела осмотр и проверку объектов недвижимого имущества, переданных истцу по договору аренды недвижимого имущества от 28.12.2021 № 13/13071-Д:

- здания 186, за исключением нежилых комнат №№ 5-6 по адресу: 

<

...> (далее - здание 186);

- нежилых комнат №№ 31-33, 36, часть нежилой комнаты № 51 в помещении 2 здания 201 по адресу: 

<

...> (далее - здание 201) (далее - арендуемые помещения/помещения/объект защиты),

на предмет соблюдения условий их эксплуатации и использования (в том числе, технического состояния) в соответствии с п. 3.3.2. договора и законодательством Российской Федерации

В ходе осмотра и проверки выявлены нарушения арендатором требований норм действующего законодательства Российской Федерации, условий договора:

1.1. Не организовано с привлечением специализированной организации или индивидуального предпринимателя, имеющих специальное разрешение (лицензия МЧС России на осуществление деятельности по монтажу, техническому обслуживанию и ремонту средств обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений) проведение работ по ремонту, техническому обслуживанию и эксплуатации средств обеспечения пожарной безопасности, обеспечивающих исправное состояние указанных средств (не обеспечено проведение работ по техническому обслуживанию и обеспечению исправного состояния СПС (системы пожарной сигнализации) и СОУЭ (системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре), не заключен соответствующий договор).

1.2. В помещениях здания 201 (металлические контейнеры №1 и № 4, размещенные арендатором) не обеспечено категорирование по взрывопожарной и пожарной опасности, а также определение класса зоны в соответствии с главой 5, 8 Закона №123-ФЗ с обозначением категории и класса зоны на входных воротах с наружной стороны помещений (контейнеров) на входных воротах с наружной стороны помещений, используемых для размещения вычислительного оборудования арендатора, отсутствует и не обозначена категория по пожарной опасности и класс зоны в соответствии с главами 5, 8 Закона №123-ФЗ.

1.3. В здании 201 помещения производственного назначения не обеспечены первичными средствами пожаротушения (огнетушителями) по нормам согласно разделу XIX Правил противопожарного режима с учётом класса пожара, расстояния от возможного очага пожара до места размещения переносного огнетушителя и минимального ранга тушения модельного очага пожара в соответствии с приложением № 1 к Правилам (помещения производственного назначения категории В4 по пожарной опасности не укомплектованы переносными огнетушителями с учётом класса пожара (помещения с классом пожара А, Е), расстояния от возможного очага пожара до места размещения переносного огнетушителя и с минимальным рангом тушения модельного очага пожара ОП-6 (порошковые) в соответствии с приложением № 1 - фактически огнетушители ОП6 отсутствуют).

1.4, 1.5. В здании 201 не обеспечено наличие знаков пожарной безопасности, обозначающих пути эвакуации и эвакуационные выходы; в здании 201 допускается эксплуатация электропровода с видимыми нарушениями изоляции.

1.6, 1.7. В здании 201 и здании 186 осуществляется круглосуточная эксплуатация и оставление не обесточенными (не отключенными от электрической сети) электропотребителей, в том числе бытовой техники (в ходе проведения проверки был выявлен факт оставления в круглосуточном режиме работы включенными в электрическую сеть бытовой техники (компьютеры), а также вычислительного оборудования (серверы)).

1.8. В здании 186 нарушен запрет на устройство встроенных помещений для размещения вычислительного оборудования с ограждающими конструкциями, выполненными из горючего материала (ограждающие конструкции (перегородки; перекрытие) встроенных помещений, используемых для размещения вычислительного оборудования арендатора выполнены из металлического профиля и обшиты листами из поликарбоната).

1.9. В здании 186 помещения производственного назначения не обеспечены первичными средствами пожаротушения (огнетушителями) по нормам согласно разделу XIX Правил противопожарного режима с учётом класса пожара, расстояния от возможного очага пожара до места размещения переносного огнетушителя и минимального ранга тушения модельного очага пожара в соответствии с приложением № 1 к Правилам (помещения производственного назначения категории В4 по пожарной опасности не укомплектованы переносными огнетушителями с учётом класса пожара (помещения с классом пожара А,Е), расстояния от возможного очага пожара до места размещения переносного огнетушителя и с минимальным рангом тушения модельного очага пожара ОП-6 (порошковый) в соответствии с приложением № 1 - фактически огнетушители ОП6 отсутствуют, вместо огнетушителей ОП-6 имеются три огнетушителя ОУ-5 (углекислотные)).

1.10. В здании 186 над огнетушителями (имеющимися огнетушителями ОУ-5) в местах их размещения на стене на высоте 1,7 м от пола отсутствуют знаки пожарной безопасности F04 «Огнетушитель».

1.11. В здании 186 допускается использование технического помещения для хранения оборудования и других предметов (в помещении узла ввода (помещение № 11) хранятся в большом количестве материалы в горючей упаковке (картонные коробки), а также размещён гардероб (на стене размещена гардеробная вешалка с весящими на ней курткой и штанами)).

1.12. В здании 186 допускается эксплуатация светильника со снятым колпаком, предусмотренным его конструкцией (в помещении узла ввода (помещение № 11) фактически на светильнике отсутствует колпак, предусмотренный его конструкцией).

1.13. В здании 186 допускается использование вентиляционной камеры для хранения материалов и оборудования (в помещении венткамеры (помещение № 9) хранится вычислительное оборудование в горючей упаковке (картонные коробки); тканый материал).

1.14. В здании 186 не обеспечен свободный доступ к установленному на путях эвакуации ручному пожарному извещателю для его включения при возникновении пожара (в тамбуре транспортных ворот (помещение № 4) в месте установки ручного пожарного извещателя размещено различного рода оборудование, которое ограничивает доступ к ручному пожарному извещателю для его включения при возникновении пожара).

1.15, 1.16. В здании 186: в местах установки ручного пуска установок пожарной сигнализации отсутствует знак пожарной безопасности F10 «Кнопка включения установок пожарной автоматики»; в местах нахождения звуковых оповещателей системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре отсутствуют знаки пожарной безопасности F11 «Звуковой оповещатель пожарной тревоги».

1.17. В здании 186 количество звуковых пожарных оповещателей и их расстановка не обеспечивают уровень звука во всех местах временного пребывания людей (в помещении большой площади (часть помещения № 2 с транспортными воротами) установлен один звуковой пожарный оповещатель, при этом уровень звукового сигнала в любой точке защищаемого объекта не превышает уровень шума (фона) в защищаемом помещении (помещение очень шумное по причине расположения в нём выгородок с вычислительным оборудованием), в помещении с двухэтажной частью здания (часть помещения № 2) отсутствуют звуковые пожарные оповещатели системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, при этом в помещении допускается временное пребывание людей, а также очень шумно по причине расположения в нём выгородок с вычислительным оборудованием.

1.18. В здании 186 на путях эвакуации допускается размещение различного оборудования (на пути эвакуации из части помещения № 2 с транспортными воротами в другую часть помещения № 2 с двухэтажной частью здания размещено оборудование).

1.19. В здании 186 категорирование помещения складского назначения (складское помещение № 3 (бывшее помещение сварочного поста)) по взрывопожарной и пожарной опасности определено не в соответствии с главой 8 Закона № 123-ФЗ. Помещение эксплуатируется и используется как помещение складского назначения для складирования и хранения материалов и оборудования (плавкие вставки; запасные части вычислительной техники) в горючей упаковке (картонные коробки), при этом на входной двери с наружной стороны помещения неверно определена и обозначена категория помещения по пожарной опасности (указана категория Г, при этом в помещении отсутствуют негорючие вещества и материалы в горячем, раскалённом или расплавленном состоянии, процесс обработки которых сопровождается выделением лучистого тепла, искр и пламени, и (или) горючие газы, жидкости и твердые вещества, которые сжигаются или утилизируются в качестве топлива)).

1.20. В здании 186 не обеспечена видимость световых пожарных оповещателей с эвакуационным знаком «Выход»: установленные над эвакуационными выходами световые пожарные оповещатели с эвакуационным знаком «Выход» находятся в неисправном состоянии (не горят).

1.21, 1.22. В здании 186 помещения административного, административно-бытового назначения (административный кабинет (помещение № 25), мужская раздевалка (помещение № 24) не оборудованы системой пожарной сигнализации в соответствии с нормативными документами по пожарной безопасности (помещения оборудованы тепловыми пожарными извещателями, при этом требуются дымовые пожарные извещатели).

Согласно выводам к акту от 01.04.2025 №13-20/1032-Акт, эксплуатация и использование арендуемых помещений осуществляется арендатором с нарушениями требований пожарной безопасности, установленных законодательством Российской Федерации в области пожарной безопасности, с нарушениями пунктов 3.2.4, 3.2.4.3, 3.2.4.4. договора, пунктов 2.2, 2.7, 2.8 приложения №5 к договору.

В акте имеется отметка о том, что директор арендатора отказался от его подписания.

В подтверждение наличия на стороне арендатора нарушений противопожарных правил, в дело представлены справки по результатам проверки противопожарного состояния объектов по адресам: ул. Вторая Промышленная, 18/6, Первая промешенная, 1Г/201. Данные документы подготовлены Прокуратурой ЗАТО г. Зеленогорск Красноярского края с привлечением ФГКУ «Специальное управление ФПС №19 МЧС России». Проверка проведена 12.02.2025.

Уведомлением от 08.04.2025 №13/19/2025-ПРЕТ ответчик на основании подпункта «а» пункта 7.3 договора аренды отказался в одностороннем порядке от исполнения договора аренды, учитывая обстоятельства, указанные в акте от 01.04.2025 №13-20/1032-Акт. Как следует из материалов дела, данное уведомление вручено руководителю ответчика 15.04.2025 в предварительном судебном заседании по делу №2-446/2025, что отражено в соответствующем протоколе предварительного судебного заседания. Кроме того, уведомление с приложением акта направлено в адрес ответчика почтовой корреспонденцией. Факт получения уведомления 30.04.2025 посредством почтовой связи ответчиком подтвержден.

По акту приема-передачи от 14.05.2025 истец вернул ответчику нежилые комнаты №№31, 32, 33, 36 и часть нежилой комнаты №51 в пом. 3 в здании 201 по договору аренды.

По акту приема-передачи от 30.06.2025 истец вернул ответчику здание 186, за исключением нежилых комнат №№5-6.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 50 постановления пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее также – Постановление №25), по смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

В силу пункта 50 Постановления №25, согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительность сделки означает, что действие, совершенное в виде сделки, не обладает качествами юридического факта, способного породить те гражданско-правовые последствия, наступления которых желали субъекты.

Как разъяснено в пункте 71 Постановления №25, согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ).

На основании пунктов 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса предоставленное данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса).

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом, а также случаев, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно пункту 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 №54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (далее – Постановление №54), если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

В случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ). В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (пункт 13 Постановления №54).

При осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ) (пункт 14 Постановления №54).

По смыслу разъяснений, изложенных в пункте 51 Постановления №25, в случае отсутствия правовых оснований для одностороннего отказа от исполнения договора заявление стороны о таком отказе, расцениваемое как односторонняя сделка, не влечет юридических последствий, на которые оно было направлено. Иными словами, соответствующая сделка по одностороннему отказу является недействительной (ничтожной).

Как следует из материалов дела и установлено судом, сторонами заключен договор аренды следующих объектов:

- здание 186, за исключением нежилых комнат №5-6 по адресу: 

<

...>;

- нежилые комнаты №№31-33, 36 и часть нежилой комнаты №51 в помещении №2 здания 201 по адресу: 

<

...>,

для использования в целях размещения оборудования арендатора.

Как пояснил истец, в указанных помещениях истцом установлено оборудование, являющееся компонентами инфраструктуры, обеспечивающей майнинг криптовалюты третьими лицами, функционирование которого возможно исключительно при наличии бесперебойной подачи электрической энергии.

Условиями арендного обязательства, возникшего между сторонами, прямо предусмотрен следующий перечень обязанностей арендатора (истца), в том числе:

- не нарушать требования пожарной безопасности;

- обеспечить надлежащее содержание объектов аренды системами противопожарной защиты, первичными средствами пожаротушения, а также прочими средствами и оборудованием, наличие которого является необходимым для нормальной эксплуатации объектов аренды в соответствии требованиям пожарной безопасности, заключениям (предписаниям, актам и т.п.) государственного пожарного надзора;

- выполнять требований пожарной безопасности для зданий, помещений и территорий в соответствии с действующим законодательством и организационно-распорядительной документацией, действующей у арендодателя;

- обеспечить наличие системы обеспечения пожарной безопасности, направленной на предотвращение воздействия на людей опасных факторов пожара;

- самостоятельно и за свой счет обеспечить исправное состояние систем и средств противопожарной защиты объекта (автоматических (автономных) установок пожаротушения, автоматических установок пожарной сигнализации, установок систем противодымной защиты, системы оповещения людей о пожаре, средств пожарной сигнализации, противопожарных дверей, противопожарных и дымовых клапанов, защитных устройств в противопожарных преградах).

Таким образом, вопреки доводам истца, в силу принятых на себя обязательств перед ответчиком по договору аренды, за соблюдение противопожарных требований в объекте аренды отвечает истец, как лицо, непосредственно ведущее деятельность на территории объекта аренды.

Принимая во внимание характер деятельности, которая истцом непосредственно осуществлялась на территории объекта аренды (процесс, требующий значительных расходов на электроэнергию), соблюдение противопожарных норм в части противопожарной защиты объектов и персонала, третьих лиц, приобретает особое значение и находится, прежде всего, в сфере контроля арендатора как лица, непосредственно ведущего деятельность.

Согласно пункту 54 Постановления Правительства Российской Федерации от 16.09.2020 №1479 «Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации» (далее также – Правила) руководитель организации организует работы по ремонту, техническому обслуживанию и эксплуатации средств обеспечения пожарной безопасности и пожаротушения, обеспечивающие исправное состояние указанных средств. Работы осуществляются с учетом инструкции изготовителя на технические средства, функционирующие в составе систем противопожарной защиты.

В силу пунктов 12, 60 Правил руководитель организации обеспечивает категорирование по взрывопожарной и пожарной опасности, а также определение класса зоны в соответствии с главами 5, 7 и 8 Федерального закона "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" помещений (пожарных отсеков) производственного и складского назначения и наружных установок с обозначением их категорий (за исключением помещений категории Д по взрывопожарной и пожарной опасности) и классов зон на входных дверях помещений с наружной стороны и на установках в зоне их обслуживания на видном месте. Руководитель организации обеспечивает объект защиты пригодными к эксплуатации первичными средствами пожаротушения (огнетушителями) по нормам согласно разделу XIX настоящих Правил и приложениям №1 и 2, а также обеспечивает соблюдение сроков их перезарядки, освидетельствования и своевременной замены, указанных в паспорте огнетушителя.

Согласно статье 60 Федерального закона от 22.07.2008 №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» здания и сооружения должны быть обеспечены первичными средствами пожаротушения лицами, уполномоченными владеть, пользоваться или распоряжаться зданиями и сооружениями. Номенклатура, количество и места размещения первичных средств пожаротушения устанавливаются в зависимости от вида горючего материала, объемно-планировочных решений здания, сооружения, параметров окружающей среды и мест размещения обслуживающего персонала.

Согласно подпункту 1 части 1 статьи 6 Федерального закона от 22.07.2008 №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» пожарная безопасность объекта защиты считается обеспеченной при выполнении в полном объеме требований пожарной безопасности, установленных настоящим Федеральным законом, а также одного из следующих условий: выполнены требования пожарной безопасности, содержащиеся в нормативных документах по пожарной безопасности, указанных в пункте 1 части 3 статьи 4 настоящего Федерального закона.

Согласно части 10 статьи 83 Федерального закона от 22.07.2008 №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» звуковые и речевые устройства оповещения людей о пожаре не должны иметь разъемных устройств, возможности регулировки уровня громкости и должны быть подключены к электрической сети, а также к другим средствам связи. Коммуникации систем оповещения людей о пожаре и управления эвакуацией людей допускается совмещать с радиотрансляционной сетью здания и сооружения.

Количество звуковых и речевых пожарных оповещателей, их расстановка и мощность должны обеспечивать уровень звука во всех местах постоянного или временного пребывания людей в соответствии с нормами настоящего свода правил (пункт 4.8 СП 3.13130.2009. «Свод правил. Системы противопожарной защиты. Система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре. Требования пожарной безопасности»).

Согласно части 4 статьи 84 Федерального закона от 22.07.2008 №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» в любой точке защищаемого объекта, где требуется оповещение людей о пожаре, уровень громкости, формируемый звуковыми и речевыми оповещателями, должен быть выше допустимого уровня шума. Речевые оповещатели должны быть расположены таким образом, чтобы в любой точке защищаемого объекта, где требуется оповещение людей о пожаре, обеспечивалась разборчивость передаваемой речевой информации. Световые оповещатели должны обеспечивать контрастное восприятие информации в диапазоне, характерном для защищаемого объекта.

Согласно пункту 395 Правил при определении видов и количества первичных средств пожаротушения следует учитывать физико-химические и пожароопасные свойства горючих веществ, их взаимодействие с огнетушащими веществами, а также площадь помещений, открытых площадок и установок.

В силу пунктов 396, 397 Правил комплектование технологического оборудования огнетушителями осуществляется согласно требованиям технических условий (паспортов) на это оборудование. Выбор типа и расчет необходимого количества огнетушителей на объекте защиты (в помещении) осуществляется в соответствии с положениями настоящих Правил и приложениями №1 и 2 к настоящим Правилам в зависимости от огнетушащей способности огнетушителя, категорий помещений по пожарной и взрывопожарной опасности, а также класса пожара.

Для тушения пожаров различных классов порошковые огнетушители должны иметь соответствующие заряды:

для пожаров класса A - порошок ABCE;

для пожаров классов B, C, E - порошок BCE или ABCE;

для пожаров класса D - порошок D.

Выбор огнетушителя (передвижной или переносной) обусловлен размерами возможных очагов пожара.

Допускается использовать огнетушители более высокого ранга, чем предусмотрено приложениями №1 и 2 к настоящим Правилам.

Расстояние от возможного очага пожара до места размещения переносного огнетушителя (с учетом перегородок, дверных проемов, возможных загромождений, оборудования) не должно превышать 20 метров для помещений административного и общественного назначения, 30 метров - для помещений категорий А, Б и В1 - В4 по пожарной и взрывопожарной опасности, 40 метров - для помещений категории Г по пожарной и взрывопожарной опасности, 70 метров - для помещений категории Д по пожарной и взрывопожарной опасности (пункт 406 Правил).

Запрещается оставлять по окончании рабочего времени необесточенными (не отключенными от электрической сети) электропотребители, в том числе бытовые электроприборы, за исключением помещений, в которых находится дежурный персонал, электропотребители дежурного освещения, систем противопожарной защиты, а также другие электроустановки и электротехнические приборы, если это обусловлено их функциональным назначением и (или) предусмотрено требованиями инструкции по эксплуатации (пункт 32 Правил).

Согласно подпунктам «а», «в» пункта 35 Правил запрещается эксплуатировать электропровода и кабели с видимыми нарушениями изоляции и со следами термического воздействия; эксплуатировать светильники со снятыми колпаками (рассеивателями), предусмотренными конструкцией, а также обертывать электролампы и светильники (с лампами накаливания) бумагой, тканью и другими горючими материалами;

Согласно подпункта «б», «е» пункта 16 Правил на объектах защиты запрещается:

- использовать чердаки, технические, подвальные, подземные и цокольные этажи, подполья, вентиляционные камеры и другие технические помещения для организации производственных участков, мастерских, а также для хранения и применения легковоспламеняющихся и горючих жидкостей, пороха, взрывчатых веществ, пиротехнических изделий, баллонов с горючими газами, товаров в аэрозольной упаковке, пожаровзрывоопасных (пожароопасных) веществ и материалов, отходов любых классов опасности, продукции, оборудования, мебели и других предметов, за исключением случаев, установленных нормативными документами по пожарной безопасности;

- проводить изменение объемно-планировочных решений и размещение инженерных коммуникаций, оборудования и других предметов, в результате которых ограничивается доступ к огнетушителям, пожарным кранам и другим средствам обеспечения пожарной безопасности и пожаротушения или уменьшается зона действия систем противопожарной защиты (автоматической пожарной сигнализации, автоматических установок пожаротушения, противодымной защиты, оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, внутреннего противопожарного водопровода).

Согласно пункту 4.13 ГОСТ Р 59641-2021 огнетушители должны располагаться так, чтобы основные надписи и пиктограммы, показывающие порядок приведения их в действие, были хорошо видны и обращены наружу или в сторону наиболее вероятного подхода к ним. Над огнетушителем на стене на высоте 1,7 м от пола должен располагаться знак «Огнетушитель». Знак должен соответствовать требованиям ГОСТ 12.4.026.

Согласно подпункту «д» пункта 41 Правил при эксплуатации систем вентиляции и кондиционирования воздуха запрещается хранить в вентиляционных камерах материалы и оборудование.

После передачи объекта аренды во владение и пользование арендатора, комиссией ответчика, в присутствии директора истца, проведены осмотр и проверка условий эксплуатации и использования объектов недвижимого имущества, переданных в аренду истцу. По итогам проверки составлен комиссионный акт от 01.04.2025 №13-20/1032-Акт.

Комиссия осуществила проверку на предмет соблюдения условий эксплуатации и использования объектов аренды условиям договора и законодательства имущества, переданных истцу по договору аренды недвижимого имущества от 28.12.2021 № 13/13071-Д:

- здания 186, за исключением нежилых комнат №№ 5-6 по адресу: 

<

...> (далее - здание 186);

- нежилых комнат №№ 31-33, 36, часть нежилой комнаты № 51 в помещении 2 здания 201 по адресу: 

<

...> (далее - здание 201) (далее - арендуемые помещения/помещения/объект защиты),

по итогам чего пришла к выводу о том, что эксплуатация и использование арендуемых помещений осуществляется арендатором с нарушениями требований пожарной безопасности, установленных законодательством Российской Федерации в области пожарной безопасности, с нарушениями пунктов 3.2.4, 3.2.4.3, 3.2.4.4. договора, пунктов 2.2, 2.7, 2.8 приложения №5 к договору.

В частности, выявлены такие нарушения, как:

- не организовано проведение работ по ремонту, техническому обслуживанию и эксплуатации средств обеспечения пожарной безопасности;

- в помещениях здания 201 не обеспечено категорирование по взрывопожарной и пожарной опасности, а также определение класса зоны с обозначением категории и класса зоны на входных воротах, используемых для размещения вычислительного оборудования арендатора, отсутствует и не обозначена категория по пожарной опасности и класс зоны;

- в здании 201 помещения производственного назначения не обеспечены первичными средствами пожаротушения (огнетушителями), расстояния от возможного очага пожара до места размещения переносного огнетушителя и с минимальным рангом тушения отсутствуют; не обеспечено наличие знаков пожарной безопасности, обозначающих пути эвакуации и эвакуационные выходы; в здании 201 допускается эксплуатация электропровода с видимыми нарушениями изоляции;

- в здании 201 и здании 186 осуществляется круглосуточная эксплуатация и оставление не отключенными от электрической сети электропотребителей, в том числе бытовой техники;

- в здании 186 допускается эксплуатация светильника со снятым колпаком, предусмотренным его конструкцией (в помещении узла ввода (помещение № 11) фактически на светильнике отсутствует колпак, предусмотренный его конструкцией);

- в здании 186 нарушен запрет на устройство встроенных помещений для размещения вычислительного оборудования с ограждающими конструкциями, выполненными из горючего материала; в здании 186 помещения производственного назначения не обеспечены первичными средствами пожаротушения (огнетушителями); отсутствуют знаки пожарной безопасности;

- в здании 186 допускается использование вентиляционной камеры для хранения материалов и оборудования (в помещении венткамеры (помещение № 9) хранится вычислительное оборудование в горючей упаковке (картонные коробки); тканый материал).

- в здании 186 не обеспечен свободный доступ к установленному на путях эвакуации ручному пожарному извещателю для его включения при возникновении пожара; отсутствует знак пожарной безопасности; количество звуковых пожарных оповещателей и их расстановка не обеспечивают уровень звука во всех местах временного пребывания людей;

- в здании 186 на путях эвакуации допускается размещение различного оборудования (на пути эвакуации из части помещения №2 с транспортными воротами в другую часть помещения № 2 с двухэтажной частью здания размещено оборудование).

- в здании 186 не обеспечена видимость световых пожарных оповещателей с эвакуационным знаком «выход»: установленные над эвакуационными выходами световые пожарные оповещатели с эвакуационным знаком «Выход» находятся в неисправном состоянии;

- в здании 186 помещения административного, административно-бытового назначения (административный кабинет (помещение № 25), мужская раздевалка (помещение № 24) не оборудованы системой пожарной сигнализации (требуются дымовые пожарные извещатели).

Более подробный перечень зафиксированных нарушений отражен в тексте акта от 01.04.2025 №13-20/1032-Акт.

Как указал ответчик и не опроверг истец, осмотр арендованного имущества проводился в присутствии директора истца, которому в процессе проведения осмотра членами комиссии арендодателя предоставлялась устная информация о выявляемых нарушениях. Факт присутствия представителя истца при осмотре следует из текста акта. В акте имеется отметка о том, что директор арендатора отказался от его подписания. Вместе с тем, отсутствие подписи в акте не свидетельствует о том, что данный акт составлен с какими-либо нарушениями и не может быть использован в качестве доказательства наличия нарушений.

Кроме того, в подтверждение наличия нарушений истцом противопожарных правил, в дело представлены справки по результатам проверки противопожарного состояния объектов по адресам: ул. Вторая Промышленная, 18/6, Первая промешенная, 1Г/201. Данные документы подготовлены Прокуратурой ЗАТО г. Зеленогорск Красноярского края с привлечением ФГКУ «Специальное управление ФПС №19 МЧС России».

Выявленные нарушения правил пожарной безопасности создают угрозу жизни и здоровью граждан, в силу чего суд приходит к выводу о том, что выявленные нарушения являются существенными нарушениями договора и законодательства Российской Федерации, регулирующего вопросы пожарной безопасности в зданиях и сооружениях.

В то же время, как следует из актов приема-передачи от 29.12.2021, от 04.05.2022 ответчик передал истцу объект аренды в состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым зданиям и сооружениям. Какие-либо замечания относительно достоверности, объективности данного обстоятельства в актах истец не указал.

Учитывая изложенное, доводы о том, что на момент передачи объект аренды уже не соответствовал предусмотренным договором требования, подлежат отклонению.

При этом данные обстоятельства не имеют правового значения, поскольку по смыслу условий договора арендатор принял обязанность обеспечить состояние объектов аренды, соответствующее условиям договора и требованиям законодательства. Иными словами, при передаче помещений в аренду стороны в силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации согласовали условие об обязанностях именно арендатора соблюдать требования пожарной безопасности.

По этим же мотивам суд отклоняет довод о том, что в акте не содержатся информация о передачи истцу в аренду системы пожарной безопасности со всеми ее элементами. Функционирование и работа данной системы в любом случае, в силу условий договора и факта принятия объекта аренды во владение и пользование, должны быть обеспечены истцом.

Условия договора ни прямо, не в их совокупности не возлагают на арендодателя обеспечивать данную обязанность, принимая во внимание, что владение и ведение деятельности в помещениях осуществлял именно истец, тем самым создавая риски и предпосылки для должного противопожарного состояния объектов аренды.

Как указано в статье 38 Федерального закона от 21.12.1994 №69-ФЗ «О пожарной безопасности» ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители организаций.

Как отмечено в судебной практике, на которую сослался истец, договором ответственность за противопожарное состояние помещения возложена на арендатора, однако данное обстоятельство не освобождает арендодателя от исполнения установленной действующим законодательством обязанности соблюдения правил пожарной безопасности и от несения ответственности перед государством за нарушение соответствующих правил в отношении принадлежащего ему на праве собственности здания (постановление Верховного Суда РФ от 16.09.2014 №304-АД14-334 по делу №А46-12275/2013).

Между тем в настоящем случае нарушение требований пожарной безопасности рассматривается исключительно с точки зрения обязательственного права и гражданско-правовых последствиях несоблюдения условий договора аренды, согласованных сторонами.

При этом факт наличия в объекте аренды нарушений, зафиксированных в тексте акта от 01.04.2025 №13-20/1032-Акт, составленных с участием Прокуратуры ЗАТО г. Зеленогорск Красноярского края справках по результатам проверки противопожарного состояния объектов, ответчиком не опровергнут. При этом самого по себе факта их наличия является достаточным для вывода о несоблюдении ответчиком условий обязательства.

При этом учитывая содержание договора (необходимости соблюдения противопожарных правил посвящено значительное количество пунктов договора аренды - 3.2.4.3, 3.2.4.4, 3.2.4.5, 3.2.4.6, 3.2.4.7 и приложения №5 к нему – 2.1, 2.2, 2.3), суд признает условия о соблюдении арендатором требований пожарной безопасности существенным условием договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

Правовым последствием его нарушения для сторон, с точки зрения возникшего между ними обязательства (а именно – его продолжения), является возникновение у арендодателя секундарного права совершить распорядительную сделку - в одностороннем внесудебном порядке прекратить арендные отношения путем направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора (подпункт «а» пункта 7.3 договора).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы и возражения сторон, суд пришел к выводу о том, что истцом допущены многочисленные нарушения условий договора в части необходимости соблюдения требований пожарной безопасности, что расценено судом как существенное нарушение условий договора аренды.

Неисполнение истцом данного существенного условия арендных отношений повлекло за собой возникновение у ответчика права на односторонний отказ от договора аренды.

Данное право реализовано ответчиком путем направления истцу оспариваемого уведомления от 08.04.2025 №13/19/2025-ПРЕТ, которым ответчик на основании подпункта «а» пункта 7.3 договора аренды отказался в одностороннем порядке от исполнения договора аренды, учитывая обстоятельства, указанные в акте от 01.04.2025 №13-20/1032-Акт.

Суд также учитывает, что по актам приема-передачи от 14.05.2025, от 30.06.2025 объект аренды возвращен истцом ответчику.

Вопреки доводам истца, право на отказ от договора по основанию, установленному подпунктом «а» пункта 7.3 договора, не обусловлено обязанностью арендодателя по направлению требования об устранении нарушений.

Согласно данному условию право ответчика на отказ от договора не поставлено в зависимость от предварительного направления истцу требования об устранении выявленных нарушений, влекущего недействительность самого волеизъявления на односторонний отказ.

Следовательно, не реализация ответчиком права известить истца о факте выявленных нарушений арендатором, составления акта нарушения не лишает арендодателя возможности отказаться от договора, если допустимыми доказательствами будет установлен факт нарушения арендатором требований пожарной безопасности в объекте аренды, что доказано материалами настоящего дела.

Кроме того, вопреки мнению истца, односторонний отказ от договора, по смыслу его содержания, санкцией не является, а является односторонним актом прекращения арендных отношений сторон.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о наличии у ответчика правовых оснований для отказа от договора аренды, выраженного в уведомлении от 08.04.2025 №13/19/2025-ПРЕТ. Таким образом, суд признает оспариваемое уведомление соответствующим закону и влекущим юридические последствия, на которые оно направлено (правоотношения сторон по договору прекратились). Факт получения уведомления истцом не оспаривался.

Таким образом, в иске следует отказать.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Учитывая результат рассмотрения спора, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска и ходатайства об обеспечении иска остаются на истце.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа. По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

М.С. Тихова