Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-70007/2017

31 мая 2018 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена 24 мая 2018 года. 

Полный текст решения изготовлен 31 мая 2018 года.

 

Арбитражный суд  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

в составе:

судьи Соколовой Н.Г.,

 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Жуковой Е.А., 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску 

истец Федеральное государственное унитарное предприятие "Главное военно-строительное управление №3" 

ответчик Общество с ограниченной ответственностью "Аналитический центр " Кронос" 

третье лицо Судебный пристав-исполнитель Межрайонного отдела по исполнению особых исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов России по ФИО1 Фаритовна, УФССП по Санкт-Петербургу

о признании недействительной стоимости оценки в отчете 

 

при участии

от истца - ФИО2, по доверенности от 01.11.2017,

от ответчика – ФИО3, выписка из ЕГРЮЛ,

от третьего лица – не явился, извещен 

 

установил:

Федеральное государственное унитарное предприятие «Главное военно-строительное управление №3» (далее – Предприятие) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Аналитический центр «Кронос» (далее – Общество) о признании недействительной стоимости объектов оценки, указанной в отчете об оценке №ГК-187-05/129 от 28.07.2017.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Судебный пристав-исполнитель Межрайонного отдела по исполнению особых исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов России по ФИО1 Фаритовна, УФССП по Санкт-Петербургу.

От истца поступило ходатайство о замене стороны ее правопреемником, поскольку ФГУП "Главное военно-строительное управление №3" прекратило свою деятельность путем реорганизации в форме присоединения к ФГУП "Главное военно-строительное управление №14".

Суд, учитывая позиции сторон и представленные в материалы дела доказательства, удовлетворяет указанное ходатайство.

В судебном заседании от 30.11.2017 истцом заявлено ходатайство о проведении  экспертизы.

            Определением от 21.12.2017 производство по делу приостановлено; удовлетворено ходатайство о проведении экспертизы.

16.05.2018 в арбитражный суд поступило заключение эксперта ООО «Центр экспертиз и оценки».

Протокольным определением от 24.05.2018 производство по делу возобновлено. 

В судебном заседании представитель Предприятия поддержал заявленные требования. Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявления. Иные участвующие в деле лица надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, однако их представители в суд  не явились; дело рассмотрено в их отсутствие. 

Как следует из материалов дела, 08.08.2016 судебным приставом-исполнителем возбуждено сводное исполнительное производство № 13928/16/78022-СД, в отношении должника ФГУП «ГВСУ №3».

17.03.2017 и 27.03.2017 судебным приставом вынесено постановление о наложении ареста на выявленное имущество должника, о чем, в соответствии со ст. ст. 69, 80 ФЗ «Об исполнительном производстве», составлен акт о наложении ареста (описи имущества) на имущество должника.

Постановлением №78022/17/8852222442 судебного пристава-исполнителя МОСП по ИОИП ФИО4 от 24.08.2017 приняты результаты оценки в соответствии с отчетом №ГК-187-05/129 от 28.07.2017 об оценке арестованного имущества, принадлежащего должнику, на сумму 216005933 руб. без учета НДС.

В соответствии с указанным постановлением определена стоимость принадлежащего заявителю на праве собственности недвижимого имущества:

- Нежилое здание (топливно-заправочный пункт), кадастровый номер 78:42:0018241:1231, площадь объекта: 74,2 кв.м., адрес: Санкт-Петербург, 

<

...> руб.;

-  Противопожарный резервуар, производственный корпус, кадастровый номер 78:42:0018241:1230, площадь объекта: 100 куб. м., адрес: Санкт-Петербург, 

<

...> руб.;

- Цех по ремонту металлоконструкций и строительных машин, кадастровый номер 78;42:0018241:1051, площадь объекта: 1382,5 кв.м., адрес: Санкт-Петербург, 

<

...> руб.;

- Административно-бытовой корпус, производственный корпус, кадастровый номер 78:42:0018241:1049, площадь объекта: 7243,8 кв.м., адрес: Санкт-Петербург, 

<

...> руб.;

- Склад горюче, смазочных материалов, кадастровый номер 78:42:0018241:1055, площадь объекта: 228,2 кв.м., адрес: Санкт-Петербург, 

<

...> лит. К – 1163559 руб.;

- Насосная станция и очистные сооружения мойки машин, кадастровый номер 78:42:0018241:1053, адрес: Санкт-Петербург, 

<

...> лит Ж – 1109322 руб.;

- Автостоянка, кадастровый номер 78:42:0018241:1036, площадь объекта: 2110,2 кв..м., адрес: Санкт-Петербург, 

<

...> лит. Д – 16061017 руб.;

- Очистные сооружения ливневых стоков, кадастровый номер: 78:42:0018241:1232, площадь объекта: 591 куб.м., адрес: Санкт-Петербург, 

<

...> лит. X – 2016102 руб.;

- Склад лакокрасок, кадастровый номер: № 78:42:0018241:1024, площадь объекта: 1 102,6 кв.м., адрес: Санкт-Петербург, 

<

...> руб.;

- Склад кирпичный, кадастровый номер: № 78:42:0018241:1057, площадь объекта: 782,9 кв..м., адрес: Санкт-Петербург, 

<

...> д . 67 лит.П – 35898331 руб.;

- Административный корпус с «Модулем», кадастровый номер: 78:42:0018241:1059, площадь объекта: 3111,9 кв.м., адрес: Санкт-Петербург, 

<

...> руб.;

- Контрольно-пропускной пункт, кадастровый номер: 78:42:0018241:1056, площадь объекта: 16,8 кв.м., адрес: Санкт-Петербург, 

<

...> руб.;

- Право аренды на земельный участок кадастровый номер объекта: 78:42:0018241:9, площадь объекта 70366,0 адрес: Санкт-Петербург, 

<

...> руб.

Полагая, что отчет об оценке №ГК-187-05/129 не соответствует закону, нарушает права и законные интересы Предприятия в сфере предпринимательской и экономической деятельности, поскольку указанная в нем стоимость арестованного имущества должника является недостоверной и не соответствует реальной рыночной стоимости данного имущества, Предприятие обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Судом была назначена судебная экспертиза, перед  экспертом были поставлены вопросы.

1. Соответствует ли отчет №ГК-187-05/129 от 28.07.2017 от исполнителя - Общества с ограниченной ответственностью «КРОНОС» об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ФИО5, Саперная ул., д. 67, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности?

2. Какова рыночная стоимость недвижимого имущества на дату проведения оценки, 28.07.2017, а именно:

- Нежилое здание (топливно-заправочный пункт), кадастровый номер 78:42:0018241:1231, площадь объекта: 74,2 кв.м., адрес: Санкт-Петербург, 

<

...> лит.У;

-  Противопожарный резервуар, производственный корпус, кадастровый номер 78:42:0018241:1230, площадь объекта: 100 куб. м., адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>;

- Цех по ремонту металлоконструкций и строительных машин, кадастровый номер 78;42:0018241:1051, площадь объекта: 1382,5 кв.м., адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>;

- Административно-бытовой корпус, производственный корпус, кадастровый номер 78:42:0018241:1049, площадь объекта: 7243,8 кв.м., адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>;

- Склад горюче, смазочных материалов, кадастровый номер 78:42:0018241:1055, площадь объекта: 228,2 кв.м., адрес: Санкт-Петербург, 

<

...> лит. К;

- Насосная станция и очистные сооружения мойки машин, кадастровый номер 78:42:0018241:1053, адрес: Санкт-Петербург, 

<

...> лит Ж;

- Автостоянка, кадастровый номер 78:42:0018241:1036, площадь объекта: 2110,2 кв..м., адрес: Санкт-Петербург, 

<

...> лит. Д;

- Очистные сооружения ливневых стоков, кадастровый номер: 78:42:0018241:1232, площадь объекта: 591 куб.м., адрес: Санкт-Петербург, 

<

...> лит. X;

- Склад лакокрасок, кадастровый номер: № 78:42:0018241:1024, площадь объекта: 1 102,6 кв.м., адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>;

- Склад кирпичный, кадастровый номер: № 78:42:0018241:1057, площадь объекта: 782,9 кв..м., адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>;

- Административный корпус с «Модулем», кадастровый номер: 78:42:0018241:1059, площадь объекта: 3111,9 кв.м., адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>;

- Контрольно-пропускной пункт, кадастровый номер: 78:42:0018241:1056, площадь объекта: 16,8 кв.м., адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>;

- Право аренды на земельный участок кадастровый номер объекта: 78:42:0018241:9, площадь объекта 70366,0 адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>.

3. Влияет ли на рыночную стоимость указанных спорных объектов ограниченный срок реализации, установленный Федеральным законом № 229-ФЗ (двухмесячный срок проведения торгов – статья 36 Закона №229-ФЗ).

Из заключения эксперта следует, что выполненный Обществом отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости можно с наибольшей долей вероятности считать достаточными и достоверными, а также позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиков  при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Отчет Общества соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Величина рыночной стоимости на дату оценки – 28.07.2017 года составляет: 241888000 руб. 

Таким образом, определенная оценщиком рыночная стоимость спорного имущества находиться в пределах минимального  значения рыночной стоимости, определенной в рамках судебной экспертизы. При таких обстоятельствах, принимая во внимание факт реализации спорного имущества в ограниченный период времени и в рамках исполнительного производства, суд не находит оснований для признания отчета оценщика недостоверным.

Согласно  ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ,  под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Таким образом, Закон об оценочной деятельности признает вероятностный характер определения рыночной стоимости и, следовательно, предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в т.ч. в рамках судебной экспертизы по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

Полученная в результате проведения оценки величина рыночной стоимости объектов, указанная в Отчете об оценке рыночной стоимости объектов, находится в диапазоне стоимостей, указанных экспертом.

Никакого существенного занижения стоимости спорных объектов, определенной в обжалуемом отчете, а также  недостоверности спорной оценки судом не установлено.

Частью 1 статьи 85 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон № 229-ФЗ) установлено, что оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 85 Закона № 229-ФЗ при наличии установленной законом обязанности по привлечению оценщика для оценки имущества или имущественного права судебный пристав-исполнитель выносит постановление об оценке не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика, а стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее 10 дней со дня их извещения о произведенной оценке.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.10.2012 № 6083/12, несмотря на то, что Закон № 229-ФЗ не содержит положений о том, что величина стоимости объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, он не наделяет судебного пристава-исполнителя полномочиями по изменению стоимости величины этой оценки, а также не предусматривает порядок внесения подобных изменений.

Статьей 12 Закона № 135-ФЗ и пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" установлено, что отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом № 135-ФЗ, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки устанавливает Закон № 135-ФЗ, критерии оценки имущества закреплены в Федеральных стандартах оценки, которые должны использоваться оценщиком, в частности в Федеральном стандарте оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297.

В соответствии со статьей 11 Закона № 135-ФЗ в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

На основании положений Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, отчет оценщика должен содержать все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включать в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке; итоговую величину стоимости объекта оценки; ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости; задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки; принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; сведения о заказчике оценки и об оценщике, подписавшем отчет об оценке, а также о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор; описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - также реквизиты юридического лица и балансовую стоимость данного объекта оценки (при наличии); анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта, используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Оценка имущества должна определяться оценщиком с учетом цели оценки (определение стоимости для последующей принудительной реализации в рамках процедуры исполнительного производства) и корректировки рыночной стоимости, исходя из условий продажи в ограниченные сроки.

В рассматриваемом случае отчет о проведенной оценке арестованного имущества содержит сведения о том, что оценка объекта произведена специалистом-оценщиком с учетом рыночной стоимости имущества и цели оценки - определение возможной цены реализации объекта в рамках исполнительного производства. Непосредственно в отчете стоимость определена как рыночная. В рамках данного отчета стоимость объекта определялась оценщиком с учетом положений статей 87 - 90 Закона № 229-ФЗ, цели оценки и корректировки рыночной стоимости, исходя из условий продажи в ограниченные сроки, то есть при наличии обстоятельств, о которых заранее известно оценщику и которые могут оказать влияние на определяемую оценщиком рыночную стоимость имущества.

Статьей 3 Закона № 135-ФЗ установлено, что под рыночной стоимостью объекта оценки для целей настоящего Федерального закона понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Определение рыночной стоимости имущества в исполнительном производстве производится в целях его реализации в ходе осуществления мер принудительного исполнения в порядке, предусмотренном статьей 87 Закона № 229-ФЗ.

Согласно статье 87 Закона № 229-ФЗ реализация имущества ограничена сроками и является вынужденной. Данные обстоятельства являются фактором, влияющим на определение стоимости оцениваемого объекта, они были известны оценщику из постановления судебного пристава-исполнителя и поэтому обоснованно учтены им при определении рыночной стоимости имущества.

В соответствии с пунктом 14 Приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 (ред. от 06.12.2016) "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)" итоговая величина стоимости может быть представлена в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления либо в виде интервала значений, если такое представление предусмотрено законодательством Российской Федерации или заданием на оценку.

Из материалов дела усматривается, что в задании на оценку указаны иные допущения, прямо указано на отсутствие необходимости определения возможного диапазона стоимости.

При таких обстоятельствах заявление удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы по делу в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ надлежит возложить на заявителя.

В соответствии со ст. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Согласно п. 3.10 Методических рекомендаций по организации работы по оценке арестованного имущества (утв. ФССП России 24.07.2013 № 01-9), оценка, произведенная оценщиком, может быть рекомендована для совершения сделки в течение шести месяцев. В случае истечения шестимесячного срока действия отчета об оценке судебный пристав-исполнитель в течение одного месяца со дня истечения указанного срока привлекает оценщика для повторной оценки имущества должника в порядке, установленном ст. 5 Закона № 229-ФЗ.

В соответствии с п. 50 Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» в резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или по делам об оспаривании результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве.

Учитывая вышеизложенные выводы относительно достоверности результатов оценки, суд считает возможным установить надлежащую оценку спорного имущества в соответствии с результатами отчета №ГК-187-05/129 для последующей его реализации в рамках сводного исполнительного производства № 13928/16/78022-СД.

Руководствуясь ст.ст. 48, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

решил:

Произвести замену истца по делу - Федеральное государственное унитарное предприятие «Главное военно-строительное управление № 3» в порядке процессуального правопреемства на Федеральное государственное унитарное предприятие «Главное военно-строительное управление № 14» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 117556, 

<

...>).

В удовлетворении заявленных Федеральным государственным унитарным предприятием «Главное военно-строительное управление № 14» требований отказать.

Установить надлежащую оценку спорного имущества должника в соответствии с результатами отчета об оценке от 28.07.2017 №ГК-187-05/129 (исполнитель: общество с ограниченной ответственностью «Аналитический Центр «КРОНОС») для последующей его реализации в рамках сводного исполнительного производства № 13928/16/78022-СД.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                            Соколова Н.Г.