АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-15920/2023

03 декабря 2024 года

город Омск

 

Резолютивная часть решения оглашена 19.11.2024

Полный текст решения изготовлен 03.12.2024

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ширяй И.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Курышевой А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Мир В и К» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судебного пристава-исполнителя отдела судебных приставов по Ленинскому административному округу города Омска ФИО1,

Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 7 по Омской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

общества с ограниченной ответственностью «Компания Холидей» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

о расторжении договора купли-продажи,

в судебном заседании приняли участие:

от департамента имущественных отношений Администрации города Омска - ФИО2 по доверенности от 26.03.2024 (сроком на 1 год), предъявлено служебное удостоверение,

от общества с ограниченной ответственностью «Мир В и К» (посредством веб-конференции) - ФИО3 по доверенности от 09.01.2024 (сроком на 1 год), личность удостоверена паспортом,

У С Т А Н О В И Л:

департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – истец, Департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением от 25.08.2023 № Ис-ДИО/12027 (вх. от 05.09.2023 № 255242) о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения от 14.06.2017 № 247; об обязании общества с ограниченной ответственностью «Мир В и К» (далее – ответчик, ООО «Мир В и К», Общество) возвратить по акту приёма-передачи нежилое строение с кадастровым номером 55:36:16 01 03:3453 (литера Б), площадью 140,2 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, а также земельный участок с кадастровым номером 55:36:16 01 03:6095, общей площадью 1 551 кв.м в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Определением Арбитражного суда Омской области от 11.09.2023 возбуждено производство по делу.

Определением от 09.01.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены судебный пристав-исполнитель отдела судебных приставов по Ленинскому административному округу города Омска ФИО1, Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы № 7 по Омской области и общество с ограниченной ответственностью «Компания Холидей».

Последние, надлежащим образом извещённые о времени и месте рассмотрения спора, явку представителей не обеспечили. 

Учитывая, что ответчик о времени и месте рассмотрения дела извещён надлежащим образом, при этом информация о движении дела дополнительно размещена на сайте арбитражного суда в сети «Интернет», суд полагает право всех заинтересованных лиц на участие в процессе и представление интересов обеспеченным.

На основании статьи 156 АПК РФ спор рассмотрен в отсутствие представителей третьих лиц по имеющимся доказательствам.

Департамент мотивирует заявленное требование систематическим нарушением обязательств по оплате со стороны Общества.

Последнее указало на невозможность удовлетворения иска, поскольку ответчик оплатил значительную часть рассроченного долга, а расчёт финансовых санкций, определённых Департаментом расчётным способом, является недостоверным.

Ознакомившись с представленными в материалы дела документами, выслушав доводы представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

14.06.2017 между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) заключён договор купли-продажи № 247 (далее – договор), по условиям которого продавец передаёт в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить нежилое строение с земельным участком, а именно: нежилое строение с кадастровым номером 55:36:16 01 03:3453 (литера Б), площадью 140,2 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> (ЛАО) (объект 1) и земельный участок, общей площадью 1 551 кв.м, с кадастровым номером 55:36:16 01 03:6095, с разрешённым использованием: коммунальное обслуживание с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание. Почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Ленинский административный округ, ул. 2-я Транспортная, д. 4. Категория земель: земли населённых пунктов (объект 2) (пункт 1).

Также, пунктами 4.1 - 4.5 договора установлено, что цена за приобретаемый объект 1 составляет сумму в размере 2 192 000 руб.; цена за приобретаемый объект 2 составляет сумму в размере 883 000 руб. Оплата за объект 1 производится в рассрочку в течение восьми лет договора путём ежеквартального перечисления денежных средств равными частями до 25 числа последнего месяца отчётного квартала. На сумму денежных средств, на которую предоставлена рассрочка, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже. Сумма начисленных процентов уплачивается покупателем одновременно с оплатой ежеквартального платежа. Оплата за объект 2 производится в течение 30 дней со дня подписания договора.

Истец указывает, что ответчик систематически нарушает обязательства по оплате, подтверждая свои доводы состоявшимися судебными актами по делам №№ А46-6377/2023, А46-6559/2023, А46-18084/2021, А46-6910/2019, а также требованиями об уплате долга от 26.01.2023 № Исх-ДИО/962, от 07.09.2022 № Исх-ДИО/12124, от 20.04.2021 № Исх-ДИО/6213, от 20.05.2020 № Исх-ДИО/2889, от 09.10.2020 № Исх-ДИО/9989, от 01.11.2018 № Исх-ДИО/16448.

Поскольку в досудебном порядке требования ответчиком исполнены не были, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском. 

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, суд полагает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно пункту 3 статьи 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключённым, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

Как следует из пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В этой связи судам необходимо учесть, что в случае, когда сторона противопоставляет недобросовестность в исполнении обязательства (неправомерное поведение) неосмотрительному осуществлению прав и обязанностей со стороны контрагента, предлагая суду прийти к выводу о необходимости принятия решения в пользу недобросовестной стороны и против неосмотрительной, нужно исходить из того, что большей ценностью для гражданского оборота при подобной альтернативе обладают интересы его неосмотрительного участника в сравнении с интересами недобросовестного.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По смыслу положений пункта 1 статьи 485 и пункта 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу положений статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

На основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьёй 395 ГК РФ.

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (пункт 4 статьи 486 ГК РФ).

На основании статьи 12 ГК РФ, с учётом разъяснений, данных в пункте 65 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в рассматриваемом случае истец вправе избрать способ защиты своего нарушенного права, предусмотренный пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В соответствии с положениями статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно правовой позиции, отраженной в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путём уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения указанного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 2 статьи 450.1 ГК РФ предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или изменённым. Пунктом 2 статьи 453 ГК РФ установлено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

При этом в силу пункта 2 статьи 489 ГК РФ когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платёж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В рассматриваемом случае пунктом 4.3 договора предусмотрена рассрочка оплаты, а значит, подлежит применению правило статьи 489 ГК РФ.

В настоящем деле совокупность признаков, которые установил суд, и на которые предварительно указывал истец в ходе судебного разбирательства, не свидетельствуют о намеренном недобросовестном поведении и существенном нарушении обязательства со стороны ООО «Мир В и К».

Как указывалось выше, по условиям договора установлено, что цена нежилого строения составляет 2 192 000 руб. и оплачивается ежеквартально (до 25 числа) в рассрочку сроком на 8 лет; цена за земельный участок составляет 883 000 руб. и оплачивается в течение 30 дней со дня подписания договора.

Общая цена договора составляет 3 075 000 руб. (2 192 000 руб. + 883 000 руб.).

Платёж за земельный участок оплачен Обществом в полном объёме.

При этом на дату принятия решения ответчик внёс 2 696 283,87 руб.

В то же время суд соглашается с порядком расчёта, применяемым Департаментом.

Так, в пункте 4.4 договора стороны согласовали, что на сумму оплаты, на которую предоставлена рассрочка, производится начисление процентов. Сумма начисленных процентов уплачивается покупателем одновременно с оплатой ежеквартального платежа.

По правилу статьи 319 ГК РФ сумма произведённого платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.

В рассматриваемой ситуации проценты уплачиваются одновременно с суммой периодического платежа, т.е. задолженность по процентам также будет учитываться при определении цены товара в целях применения статьи 489 ГК РФ. 

Однако суд принимает во внимание замечания ООО «Мир В и К» в части арифметики - о том, что расчёт суммы процентов, произведённый Департаментом, не соответствует условиям договора, с учётом предоставленной ответчику рассрочки, поскольку рассчитывается на начальную сумму, без учёта произведённых Обществом оплат.

Исключая возможность удовлетворения иска, суд исходит из того обстоятельства, что ООО «Мир В и К», будучи заинтересованным в продлении правоотношений и сохранении объектов недвижимости, проданных в рассрочку, своими действиями по оплате лишило Департамент права выбора, предоставленного продавцу пунктом 4 статьи 486 ГК РФ (по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора).

В данном случае ООО «Мир В и К» произвело платежи на сумму, превышающую половину цены товара (статья 489 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

При разрешении настоящего спора судом учитывается, что расторжение договора купли-продажи является крайней мерой, применяемой к недобросовестному покупателю в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. 

В настоящем же случае, с учётом начавшихся в 2020 году экономических сложностей в ведении хозяйственной деятельности имели место объективные предпосылки для снижения платежеспособности ответчика. При этом Общество продолжает производить платежи, хоть и в недостаточном объёме. На этот случай сторонами согласована неустойка в размере 0,1% от суммы, подлежащей уплате за каждый день просрочки платежа (пункт 5.2 договора).

В рассматриваемом случае расторжение договора в связи с просрочкой внесения оплаты суд считает несоразмерным последствием степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон, противоречащим пункту 2 статьи 489 ГК РФ, как следствие, не усматривает оснований для признания поведения Общества недобросовестным.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 АПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

в иске отказать.

Решение вступает в законную силу и может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, 

<

...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, 

<

...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия настоящего решения на бумажном носителе может быть направлена в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья                                                                                                          И.Ю. Ширяй