АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

 

 

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-143/2019

г. Чебоксары

20 июня 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 20.06.2019.

 

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Цветковой С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в заседании суда дело по иску 

индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРНИП:307213836000024 ИНН:212503211532, с.  Порецкое,  Порецкий  район, Чувашская Республика, 

к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом Администрации города Чебоксары, ОГРН:1022101131293 ИНН:2126002000, г.Чебоксары, Чувашская Республика, пр. Московский д. 33 а

об урегулировании разногласий,

третьи лица - Администрация города Чебоксары Чувашской Республики, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 428032, Чувашская Республика, г. Чебоксары, пул. К. Маркса, д. 36; общество с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр", ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 400050, 

<

...>,  оценщик ФИО3,

при участии:

от истца: ФИО4 по доверенности от 27.09.2017,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее  - Предприниматель, истец) обратился в арбитражный суд с иском к   Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом Администрации города Чебоксары (далее – Комитет, ответчик) об урегулировании разногласий между ответчиком (продавец)  и истцом (покупатель), возникших при заключении договора №Н- купли-продажи нежилого помещения №3, общей площадью 82,4 кв.м., расположенного на пятнадцатом этаже жилого пятнадцатиэтажного кирпичного дома (Литера А), с  подвалом (Литера А1), находящегося по адресу: 

<

...>, обремененного залоговым обязательством; считать указанный договора заключенным 15.11.2018 в редакции проекта, направленного покупателю – истцу письмом ответчика от 16.10.2018 №6669, за исключением пунктов 1.3, 2.1 договора, которые изложить в следующей редакции:

Пункт 1.3: "1.3 Выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 1 350 599 (Один миллион триста пятьдесят тысяч пятьсот девяносто девять) рублей без учета НДС".

Пункт 2.1: "2.1 Оплата выкупной стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (Шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

- в течение 59-ти месяцев по 22 509 (Двадцать две тысячи пятьсот девять) рублей ежемесячно;

- в течение 60-го месяца 22 568 (Двадцать две тысячи пятьсот шестьдесят восемь) рублей. Путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения".

Определением суда от 13.03.2019 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Агентство оценки собственности" ФИО5 и ФИО6; производство по делу приостановлено до получения экспертного заключения. 

Определением суда от 17.04.2019 производство по делу возобновлено, в связи с поступлением заключение экспертов.

С учетом заключения экспертов истец уточнил исковые требования, просил урегулировать разногласия между ответчиком (продавец)  и истцом (покупатель), возникших при заключении договора №Н- купли-продажи нежилого помещения №3, общей площадью 82,4 кв.м., расположенного на пятнадцатом этаже жилого пятнадцатиэтажного кирпичного дома (Литера А), с  подвалом (Литера А1), находящегося по адресу: 

<

...>, обремененного залоговым обязательством; считать указанный договора заключенным 15.11.2018 в редакции проекта, направленного покупателю – истцу письмом ответчика от 16.10.2018 №6669, за исключением пунктов 1.3, 2.1 договора, которые изложить в следующей редакции:

Пункт 1.3: "1.3 Выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 1 755 450 (Один миллион семьсот пятьдесят пять тысяч четыресто пятьдесят) рублей без учета НДС".

Пункт 2.1: "2.1 Оплата выкупной стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (Шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

- в течение 59-ти месяцев по 29 257 (Двадцать девять тысяч двести пятьдесят семь) рублей ежемесячно;

- в течение 60-го месяца 29 287 (Двадцать девять тысяч двести восемьдесят семь) рублей. Путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения".

Суд на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял уточнение исковых требований.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация города Чебоксары Чувашской Республики, общество с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр", оценщик ФИО3.

Ответчик явку своего представителя не обеспечил, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Третьи лица явку своих представителей не обеспечили, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания.

На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.

Выслушав объяснения представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании договора № 2261 от 14.01.2016 аренды нежилого помещения муниципальному собственности 

<

...> Комитет (арендодатель) сдал, а Предприниматель (арендатор) принял в аренды (во временное пользование) нежилое помещение № 3, расположенное на пятнадцатом этаже жилого пятнадцатиэтажного  кирпичного дома с подвалом общей площадью 82,4 кв.м, срок действия договора установлен с 18.06.2016 по 17.01.2021 (описание объекта аренды – приложение 1 к договору).

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи 14.01.2016.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 14.03.2016.

 

В силу статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Предприниматель является лицом, отвечающим требованиям статьи 3 Закона 159-ФЗ для заключения договора на приобретение муниципального имущества, в этой части спор между сторонами отсутствует.

В соответствии со статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Заключение договора купли-продажи в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является для ответчика обязательным.

17.08.2018 (т. 2, л.д. 96) Предприниматель обратился в Комитет с заявлением о реализации преимущественного  права на приобретение арендуемого муниципального помещения в собственность.

15.10.2018 Администрацией г. Чебоксары принято постановление № 2007 об утверждении условий приватизации, которым предусмотрена приватизация арендуемого Предпринимателем помещения с установлением стоимости (продажной цены) на основании  отчета об определении рыночной стоимости № 5210/18 от 04.10.2018, подготовленного ООО "Аналитик Центр", в размере 3 020 763 руб. (без учета НДС).

Письмом от 16.10.2018 № 039-6669 Комитет предложил истцу подписать приложенный проект договора купли-продажи нежилого помещения  по указанной цене в течение 30 дней со дня получения.

Письмом, полученным Комитетом 16.11.2018, Предприниматель направил протокол разногласий к договору купли-продажи нежилого помещения, в котором стоимость помещения указал в размере 1 350 599 руб. без учета НДС.

Отказ Комитета от согласования протокола разногласий явился мотивом обращения истца в суд с требованием по настоящему делу.

В соответствии с частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Абзацем 2 части 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при отклонении протокола разногласий (в случае не достижения сторонами согласия по условиям договора) либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.

Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами.

В соответствии со статьями 12 и 13 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Предпринимателем представлена рецензия к отчету № 5210/18 от 04.10.2018, выполненная оценщиком ФИО7, имеющим квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, выданный на основании решения Федерального бюджетного учреждения "Федеральный ресурсный центр по  организации подготовки управленческих кадров" от 20.12.2017 сроком на три года, являющимся членом некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки",  в которой указывается, что с учетом исправления ошибок в корректировках стоимость выкупаемого помещения составит 1 350 599 руб. без учета НДС.

В ходе рассмотрения дела в целях устранения существующих между сторонами спора разногласий судом в соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Агентство оценки собственности".

В соответствии с заключением экспертов № 07/2019 от 15.04.2019 в результате проведенного исследования установлено, что при составлении отчета № 5210/18 от 04.10.2018 оценщиком допущены нарушения законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности, отступления от общепринятых в профессиональной практике принципов и методов оценки, в связи с чем отчет не соответствует требованиям закона, федеральных стандартов оценки и существующим принципам и методикам оценки, данные несоответствия и допущенные ошибки в расчетах существенным образом повлияли на достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки; рыночная стоимость нежилого помещения на дату подачи Предпринимателем заявления о реализации преимущественного права на выкуп составила 1 755 450 руб.

Оценив заключение экспертов согласно статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает необходимым при разрешении спора принять рыночную стоимость нежилого помещения, в размере, определенном по результатам судебной экспертизы. Выводы экспертов основаны на фактических данных, полученных в результате  проведенных исследований, логически последовательны, мотивированы со ссылками на нормы действующего законодательства, основания для критической оценки выводов эксперта отсутствуют.

При этом требование истца о признании договора купли-продажи нежилого помещения заключенным с 15.11.2018 оставляются без удовлетворения, поскольку в силу разъяснений, содержащихся в пункте 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской  Федерации от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации). Определение иного момента заключения договора противоречит  приведенным разъяснениям.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 11.07.2014 № 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" при частичном удовлетворении требования неимущественного характера  расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу.

Согласно пункту 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статья 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера.

Исходя из изложенного, с учетом положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации понесенные истцом расходы по оплате государственной пошлины в судебной экспертизы подлежат возмещению ответчиком.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом Администрации города Чебоксары  (продавцом)  и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (покупателем), возникшие при заключении договора №Н- купли-продажи нежилого помещения №3, общей площадью 82,4 кв.м., расположенного на пятнадцатом этаже жилого пятнадцатиэтажного кирпичного дома (Литера А), с  подвалом (Литера А1), находящегося по адресу: 

<

...>, обремененного залоговым обязательством, пункты 1.3, 2.1 договора изложить в следующей редакции:

Пункт 1.3: "1.3 Выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 1 755 450 (Один миллион семьсот пятьдесят пять тысяч четыреста пятьдесят) рублей без учета НДС".

Пункт 2.1: "2.1 Оплата выкупной стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (Шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

- в течение 59-ти месяцев по 29 257 (Двадцать девять тысяч двести пятьдесят семь) рублей ежемесячно;

- в течение 60-го месяца 29 287 (Двадцать девять тысяч двести восемьдесят семь) рублей. Путем внесения Покупателем денежных средств на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения".

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом Администрации города Чебоксары в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 6 000 руб. (Шесть тысяч рублей) расходов по оплате государственной пошлины, 20 000 руб. (Двадцать тысяч рублей) расходов по оплате судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики-Чувашии в течение одного месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

 

Судья

С.А. Цветкова