АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

      Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело №А65-15875/2017 

Дата принятия решения – 19 декабря 2018 года 

Дата объявления резолютивной части – 18 декабря 2018 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Савельевой А.Г.,

при  ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания помощником судьи Г.И.Хайруллиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области, г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Обществу с ограниченной ответственностью "Металлопрофилькомплектация", г.Набережные Челны, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 66188333 руб. 31 коп. неосновательного обогащения; об урегулировании разногласий по цене, возникших при заключении договора аренды,

с участием:

от истца – ФИО1, доверенность от 24.09.2018г.,

от ответчика – ФИО2, доверенность от 15.06.2017г.,

                          ФИО3, доверенность от 27.11.2018г.,

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области, г.Казань (далее - истец), обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Металлопрофилькомплектация", г.Набережные Челны (далее - ответчик) о взыскании  66188333 руб. 31 коп. неосновательного обогащения и обязании заключить договор аренды.

В судебном заседании 23.06.2017г. истец требования поддержал, представил дополнительные пояснения, указал, что ответчиком испрашивались земельные участки полностью, а не только под объектами, поэтому и расчёт ведётся исходя из всей площади земельных участков.

Ответчик иск не признал, представил письменный отзыв, заявил о частичном пропуске срока исковой давности, представил контррасчёт неосновательного обогащения исключительно под объектами недвижимости, в части обязания заключить договор аренды ответчик просил отказать.

В судебное заседание 21.08.2017г. представил уточнение второго требования, просил урегулировать разногласия по цене, возникшие при заключении договора аренды.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.02.2018г., оставленным без изменения Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2018г., исковые требования удовлетворены частично, с Общества с ограниченной ответственностью "Металлопрофилькомплектация", г.Набережные Челны в пользу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и  Ульяновской области, г.Казань, взыскано  33833689 руб. 69 коп. неосновательного обогащения, а также урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора аренды между истцом и ответчиком в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 16:50:080110:16 и 16:50:080110:14 в части годового размера арендной платы, он установлен равным 6220170 руб. – в отношении земельного участка с кадастровым номером 16:50:080110:16 и 5662882 руб. в отношении земельного участка с кадастровым номером 16:50:080110:14.

При этом суд исходил из того обстоятельства, что ответчик не доказал факт пользования земельным участком в размере меньшем, чем он испрашивал. В части же определения размера платы за земельный участок суд исходил из заключения, выполненного по заявке ответчика.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 08.10.2018г. состоявшиеся судебные акты были отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

При этом суд кассационной инстанции указал, что при взыскании неосновательного обогащения за пользование земельными участками, судами первой и второй инстанций не дана оценка доводам ответчика о формировании спорных земельных участков без его согласия и участия, о наличии на них объектов, принадлежащих иным лицам. Также суд кассационной инстанции указал, что,  учитывая период взыскания с ответчика неосновательного обогащения 2014-2017 годы, суду следовало определить, насколько определенная в 2014 году отчетами об оценке № 12/236, № 12/237, представленных при рассмотрении другого арбитражного дела с иным предметом доказывания, величина рыночной стоимости арендной платы может быть признана актуальной, и применимой для расчета арендной платы, как в спорный период, так и на будущие периоды.

В связи с тем, что между сторонами имелся спор относительно размера арендной платы, ответчиком в материалы дела представлены отчеты об оценке рыночной ставки арендной платы спорного здания, полученные стороной во внесудебном порядке, которые, в соответствии со статьей 89 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и согласно разъяснениям содержащимся в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу. Такие отчеты возможно суду признать документами, допускаемыми в качестве доказательства.

Согласно абзацу 2 пункта 3 постановления № 23 если при рассмотрении дела возникли вопросы, для разъяснения которых требуются специальные знания, и согласно положениям Кодекса экспертиза не может быть назначена по инициативе суда, то при отсутствии ходатайства или согласия на назначение экспертизы со стороны лиц, участвующих в деле, суд разъясняет им возможные последствия незаявления такого ходатайства (отсутствия согласия).

Суд кассационной инстанции указал, что материалы дела не содержат сведений о разъяснении истцу правовых последствий отказа от проведения судебной экспертизы, несовершения такого процессуального действия.

Относительно выводов судов в части удовлетворения требований теруправления урегулирования разногласий годовой арендной платы спорных земельных участков, судом кассационной инстанции прямо указано, что в отсутствии согласованной сторонами площади передаваемых в аренду земельных участков, определить в судебном порядке размер годовой арендной платы не представляется возможным.

Кроме того, на момент принятия решения ввиду отмены оснований для заключения договора аренды и отказа арендатора в заключении договора аренды до изменения вида разрешенного использования оснований для урегулирования разногласий не имеется.

При новом рассмотрении дела в заседании 20.11.2018г. истец требования поддержал, с учётом постановления кассационной инстанции не уточнил, на вопрос суда указал, что вид разрешенного использования земельного участка в настоящее время не изменён.

Ответчик требования не признал, представил письменный отзыв с учётом постановления кассационной инстанции, заявил о пропуске срока исковой давности по части требований.

На вопрос суда о назначении экспертизы, ответчик отказался от заявления такого ходатайства, полагает, что его должен заявлять истец. При этом ответчик считает, что вопрос определения площади земельного участка, необходимой для использования объектов недвижимости ответчика, может быть разрешен путём совместного осмотра.

Истец от назначения экспертизы также отказался.

Суд обязал стороны произвести совместный осмотр, результат оформить актом и представить в суд.

В судебном заседании 18.12.2018г. истец представил акт обследования от 06.12.2018г., который со стороны ответчика не подписан, заявил ходатайство о привлечении третьим лицом Федерального казенного предприятия «Казанский завод точного машиностроения», поскольку данной организации на праве оперативного управления принадлежат объекты, которые расположены на спорных земельных участках – для точного установления, на каких участках и где они расположены.

В удовлетворении ходатайства о привлечении третьего лица судом отказано, поскольку собственником всех этих объектов, о которых упоминает истец, согласно выписке из ЕГРН является Российская Федерация, право распоряжения имуществом от имени которой возложены на истца. Следовательно, права и интересы лица, которого наделяет имуществом собственник, в данном случае не могут быть затронуты.

На вопрос суда о необходимости разъяснять последствия незаявления ходатайства о назначении судебной экспертизы, стороны указали, что последствия им ясны и понятны, необходимости их разъяснять нет. Ходатайство о назначении судебной экспертизы как по определению размера платы за пользование земельным участком, так и по определению площади, необходимой для использования принадлежащих ответчику объектов недвижимости, ни истцом ни ответчиком не заявлено.

Истец поддержал требования в заявленном виде. 

Ответчик требования не признал по мотивам, изложенным в отзыве.

Исследовав представленные документы, заслушав представителей сторон, суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований в силу следующего.

Из материалов дела следует, что 23.04.2013г. ответчик обратился к истцу с заявлением о предоставлении на праве аренды двух смежных земельных участков площадью 5,3022 га (кадастровый номер 16:50:080110:14) и площадью 5,8240 га (кадастровый номер 16:50:080110:16), расположенных по адресу 

<

...>. На данных земельных участках расположены объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

При этом право собственности на объекты недвижимости, расположенные на данных земельных участках, перешло к ответчику в 2010 году в соответствии с Соглашением об удовлетворении требований за счет имущества, заложенного по договору ипотеки, без обращения в суд от 22.04.2009 (прежний собственник – ООО НПФ «Союз»). На момент перехода права собственности на объекты недвижимости к ответчику земельные участки № 16:50:080110:14 и № 16:50:080110:16 сформированы не были. В то время существовал один земельный участок с кадастровым номером 16:50:080110:1 общей площадью 218 736 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Цех № 13, на котором помимо объектов недвижимости ответчика находились объекты недвижимости иных собственников.

Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Республике Татарстан от 29.09.2014г. №287-р земельные участки площадью 5,3022 га (кадастровый номер 16:50:080110:14) и площадью 5,8240 га (кадастровый номер 16:50:080110:16), расположенные по адресу 

<

...>, предоставлены ООО "Металлопрофилькомплектация" на праве аренды на срок 49 лет. Размер арендной платы установлен в размере 25 140 000 руб. в год согласно отчетам №2 28/14-15 и №2 28/14-16 «Об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка, расположенного по адресу: Россия, РТ, г.Казань, Приволжский район, ул.Крутовская, д.20» от 20.06.014г., составленный ООО «Международный независимый центр оценки», г.Санкт-Петербург.

ООО "Металлопрофилькомплектация", не согласившись с размером арендной платы, заключил договор с ИП ФИО4 договор оценки №171 от 20.11.2014г., которой  были подготовлены соответствующие отчёты.

ООО "Металлопрофилькомплектация", полагая недостоверной определенную величину рыночной стоимости земельных участков, а отчетов №228/14-15, №228/14-16 - не соответствующими нормам федерального законодательства об оценке, обратился с иском в суд о признании недействительными отчетов № 228/14-15, № 228/14-16 от 20.06.2014г.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.11.2015г. по делу А65-9490/2015 были признаны недействительными отчеты ООО «Международный независимый центр оценки» № 228/14-15, № 228/14-16 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка, расположенного по адресу Россия, Республика Татарстан, г.Казань, Приволжский район, ул.Крутовская, д.20 от 20.06.2014г.

В рамках настоящего дела истец, заявляя исковые требования о взыскании неосновательного обогащения и установлении размера арендной платы для целей заключения договора, исходит из заключения судебной экспертизы №414/СЭ/2015, проведенной в рамках дела А65-9490/2015, полагая, что в данном случае уже был определен размер арендной платы.

На основании пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В рассматриваемом споре под неосновательностью пользования следует понимать отсутствие оснований для безвозмездного пользования чужим земельным участком, а под неосновательным обогащением - денежные средства, которые исходя из принципа платности землепользования, установленного подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, должно выплачивать лицо, пользующееся земельным участком. В силу указанных правовых норм у лица, фактически использующего земельный участок, возникает обязанность вносить плату за землепользование.

Положения статьи 1102, части 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают обязанность по возмещению неосновательного сбережения при пользовании чужим имуществом без наличия к тому предусмотренных законом или договором оснований.

Таким образом, в предмет доказывания по иску, заявленному на основании статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, входят следующие обстоятельства: факт и период пользования ответчиком земельным участком, отсутствие у ответчика законных оснований для использования данного имущества, размер неосновательного обогащения.

Распоряжением теруправления от 11.12.2012 № 469-р в соответствии с поручением Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 22.11.2012 № ПП-10/53427 осуществлен раздел земельного участка с кадастровым номером 16:50:080110:1, площадью 218 736 кв. м, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Приволжский район, ул. Крутовская, д. 20, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование цех № 13, находящиеся в собственности Российской Федерации на 5 земельных участках, в том числе и спорные земельные участки с кадастровым номером 16:50:080110:14 площадью 53 022 кв. м, с кадастровым номером 16:50:080110:16 площадью 58 240 кв. м.

На момент раздела исходного земельного участка, право собственности ответчика на железнодорожные пути и склады, находящиеся на этом земельном участке, было зарегистрировано.

В силу положений пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

 По утверждению ответчика, не опровергнутого истцом, образование спорных земельных участков происходило без согласия общества.

До обращения теруправления с настоящим иском ответчик обращался к истцу с просьбой привести их вид разрешенного использования с фактическим использованием – железнодорожные пути необщего пользования для ведения хозяйственной деятельности, связанной с погрузочно-разгрузочными работами на железнодорожном транспорте. Однако теруправлением в удовлетворении заявления общества было отказано со ссылкой на наличие задолженности по оплате за пользование земельными участками, необходимости погашения долга, а также на то, что вопрос об изменении вида разрешенного использования будет рассмотрен после заключения между обществом и теруправлением договора аренды перечисленных земельных участков указанной площади. Также до принятия решения по существу спора ответчик обращался к истцу с заявлением об отсутствии необходимости использовать спорные земельные участки такой площади, просьбой провести межевание (разделить, выделить) земельные участки под объектами недвижимости общества необходимых для их дальнейшей эксплуатации, но получил отказ.

Предъявляя исковые требования о взыскании неосновательного обогащения за всю площадь земельных участков с кадастровыми номерами  16:50:080110:14 и 16:50:080110:16 полностью, в связи с испрашиванием этой площади самим ответчиком, истцом не учтено, что обращение общества в 2013 году с заявлением о предоставлении в аренду спорных земельных участков нельзя признать в настоящее время согласованием указанной площади, поскольку после определения истцом платы за их пользование ответчик отказался от заключения договора аренды, о чем свидетельствует отказ общества от иска к теруправлению об урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров аренды спорных земельных участков (определение Арбитражный суд Республики Татарстан от 19.10.2016 по делу № А65-9765/2016). 

На данное обстоятельство также обращено внимание суда кассационной инстанции в Постановлении от 08.10.2018г. по настоящему делу.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здания, сооружения, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования.

Следует учесть, что истец обращаясь с иском обязан доказать размер неосновательного обогащения и основания возникновения обязательств в силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем именно на теруправлении лежит обязанность предоставить доказательства о площади используемого ответчиком земельного участка в спорный период. 

Указанный вывод сделан судом кассационной инстанции в Постановлении от 08.10.2018г. по настоящему делу.

Таким образом, в данном случае бремя доказывания размера фактически используемого ответчиком земельного участка и размера платы за это, возложено на истца.

Между тем, истцом при новом рассмотрении дела не было сделано уточнения исковых требований ни в части площади, ни в части размера платы. О назначении судебной экспертизы не было заявлено, несмотря на предложения суда. О последствиях незаявления такого ходатайства  истец осведомлён, что пояснил его представитель в судебном заседании 18.12.2018г.

На основании изложенного, с учётом абзаца 2 пункта 3 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», дело рассмотрено судом по имеющимся доказательствам.

После отмены состоявшихся судебных актов кассационной инстанцией, ни истцом, ни ответчиком не отрицается тот факт, что ответчик в действительности не пользуется всей площадью спорных земельных участков. 

Между тем, в силу статьи 35 Земельного кодекса Российской федерации, необходимо определить не только площадь под непосредственно объектом недвижимости, но и площадь, необходимую для его использования.

В акте обследования земельных участков от 06.12.2018г., не подписанном со стороны ответчика, на листе 8 указано, что общая ориентировочная площадь, необходимая для нормального использования объектов недвижимости = 14998 кв.м. Между тем, данный акт не содержит данных, откуда и по каким причинам принята именно эта площадь, в нём отсутствуют какие-либо расчёты. Этот акт не является заключением какого-либо специалиста.

В пункте 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что предельные размеры площади части земельного участка определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ с учетом утвержденных норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

При определении площади земельного участка, необходимой для использования, должны определяться основополагающие параметры исследуемого объекта:

- месторасположение земельного участка, на котором расположены объекты;

- основные характеристики земельного участка;

- расположение объектов  в структуре земельного участка;

- функциональное назначение объектов, согласно данным технической документации.

 Следующим этапом обычно следует этап натурного обследования, в рамках которого устанавливается фактическое расположение исследуемых объектов, фактическое функциональное их назначение, фактические границы земельного участка, а также зданий и сооружений, не указанных в документации.

 Далее осуществляется подбор комплекса строительных норм и правил, регламентирующих формирование земельных участков для зданий той или иной функциональной направленности, после чего осуществляется  детальный подбор необходимого состава элементов инфраструктуры для каждого из объектов и определяется значение площадей земельных участков, необходимых для эксплуатации объектов без учета их взаимного расположения в структуре земельного участка, с учетом их взаимного расположения в структуре земельного участка.

Кроме того, зафиксированная на участках техника также должна распределяться на территории земельного участка с соблюдением требований строительных норм и правил по её размещению.

Ссылка истца на необходимость пояснений лица, во владении которого находятся объекты недвижимости, указанные в ЕГРН в качестве расположенных на этих участках – о той площади, которую они используют, не может быть принята во внимание, поскольку данные обстоятельства не должны подменять собой процесс четкого расчёта площади, необходимой для использования объектов недвижимости ответчика. Кроме того, данные действия истца свидетельствуют о его попытке создать уже новые доказательства, провести фактическое разделение участка уже в процессе рассмотрения дела, тогда как обязанностью истца, в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является представление в суд готовых, собранных заранее доказательств.

Таким образом, весь перечень указанных мероприятий по определению площади, используемой ответчиком в отсутствие законных оснований, истец должен был провести до обращения в суд с соответствующим требованием, либо заявить соответствующие ходатайство о проведении экспертизы по этому вопросу. 

Поскольку истцом самостоятельно площадь земельных участков, фактически используемых ответчиком, не уточнена, об экспертизе не заявлено, суд пришёл к выводу о преждевренности заявленного требования о взыскании неосновательного обогащения до определения соответствующих площадей.

На основании изложенного, требование о взыскании неосновательного обогащения не подлежит удовлетворению судом.

Истцом также заявлено требование об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельных участков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 606, пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Наряду с другими условиями договора арены земельного участка, существенным условием заключения данного договора является согласование сторонами площади арендуемых земельных участков. 

Из материалов дела бесспорно следует, что до обращения теруправления в суд с настоящим иском и период его рассмотрения стороны не пришли к соглашению о площади передаваемых в аренду земельных участков. 

Кроме того, в материалах дела отсутствует подписанный сторонами договор аренды спорных земельных участков. 

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. 

В отсутствии подписанного обществом договора аренды, последнее не является лицом, для которого в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора является обязательным.

В отсутствии согласованной сторонами площади передаваемых в аренду земельных участков, определить в судебном порядке размер годовой арендной платы не представляется возможным.

Распоряжением от 19.06.2016 № 180-р признано утратившим силу распоряжение от 29.09.2014 № 287-р «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Металлопрофилькомплектация» в аренду земельных участков находящихся в федеральной собственности». 

Таким образом на момент принятия решения ввиду отмены оснований для заключения договора аренды и отказа арендатора в заключении договора аренды до изменения вида разрешенного использования оснований для урегулирования разногласий не имеется, что прямо указано в Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 08.10.2018г. по настоящему делу.

В силу изложенного, суд также отказывает в удовлетворении исковых требовании об урегулировании преддоговорных разногласий.

Госпошлина по иску в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  подлежит отнесению на истца, однако он освобождён от её уплаты в силу закона.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169   Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый Арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

СудьяА.Г. Савельева