ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-66040/2024

13 марта 2025 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     27 февраля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме  13 марта 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Г.В. Лебедева,

судей  Е.И. Трощенко, Н.Ф. Орловой,

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1,

при участии:  

от истца (заявителя): не явился, извещен;

от ответчика (заинтересованного лица):        1) ФИО2, доверенность от 25.12.2024; ФИО3, доверенность от 08.10.2024;

                                                                       2)  не явился, извещен;

от 3-го лица: не явился, извещен;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-1042/2025) общества с ограниченной ответственностью «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад» на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.11.2024 по делу №А56-66040/2024, принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад» о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации,

заинтересованные лица:     1) Управление Росреестра по Санкт-Петербургу,

                                                    2) индивидуальный предприниматель ФИО4,

третье лицо – Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад» (далее также – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением об оспаривании уведомления Управления Росреестра по Санкт-Петербургу (далее также – Управление, заинтересованное лицо) от 20.06.2024 № 001/2024-24181565, об обязании осуществить государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве от 29.05.2024 № 177514/0524-ЦГ29/8/Г-ЭС, о взыскании расходов по уплате государственной пошлины.

В последующем судом приняты уточнения основания требований, согласно которым Обществом испрашивается признание незаконным уведомления от 20.06.2024 № КУВД-001/2024-24181565, обязание осуществить государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве.

Арбитражным судом первой инстанции к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее также - предприниматель).

Определением арбитражного суда от 24.09.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (далее также – третье лицо).

Решением арбитражного суда от 28.11.2024 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Вынесенное решение обжаловано заявителем в апелляционном порядке.

Испрашивая отмену обжалуемого судебного акта и удовлетворение требований заявителя в полном объеме, податель жалобы ссылается на незаконность и необоснованность решения, отмечая при этом неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, фактическую недоказанность установленных судом обстоятельств, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела,  а также нарушение норм материального права.

В отзыве на апелляционную жалобу заинтересованное лицо просит оставить обжалуемое решение без изменения, жалобу – без удовлетворения, отмечая законность решения и правомерность спорных действий Управления.

В отзыве на апелляционную жалобу третье лицо оставляет разрешение спора на усмотрение суда и просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

Присутствовавший в судебном заседании представитель заинтересованного лица против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Представители иных лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения жалобы, в судебное заседание не явились, что рассмотрению дела не препятствует (часть 3 статьи 156, статья 266 АПК РФ).

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено арбитражным судом, 07.06.2024 Общество обратилось в Управление с заявлением №КУВД-001/2024- 24181565 о государственной регистрации договора № 177514/0524-ЦГ29/8/Г-ЭС участия в долевом строительстве от 29 мая 2024 года (Договор), подписанного заявителем (в качестве застройщика) и индивидуальным предпринимателем ФИО4 (в качестве участника долевого строительства).

Уведомлением от 20 июня 2024 года № КУВД-001/2024-24181565 (Уведомление) Управление приостановило действия по государственной регистрации Договора до 19.09.2024.

Причиной приостановления государственной регистрации Договора послужило несоответствие формы и (или) содержания документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства Российской Федерации, а именно, то обстоятельство, что предметом Договора являлось нежилое помещение, которое после ввода объекта в эксплуатацию застройщик обязан передать участнику долевого строительства, тогда как согласно выданному разрешению на строительство в указанном объекте предусмотрено размещение иных объектов недвижимости, а именно машино-мест в количестве 100 шт.

Полагая приостановление государственной регистрации необоснованным, нарушающим права и законные интересы Общества, последнее оспорило Уведомление в судебном порядке.

Арбитражный суд первой инстанции по результатам оценки доводов сторон и представленных доказательств по правилам главы 7 АПК РФ пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Заслушав представителей заинтересованного лица, оценив доводы жалобы, отзывов и исследовав имеющиеся материалы, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта, так как отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 АПК РФ).

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 АПК РФ).

Из изложенных правил следует, что ненормативный правовой акт, решение или действие (бездействие) государственных органов могут быть признаны арбитражным судом незаконными при наличии в совокупности следующих условий: несоответствия такого действия (бездействия) или акта требованиям действующего законодательства и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее также – Закон №218-ФЗ) Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит, в том числе из кадастра недвижимости (реестра объектов недвижимости) и реестра прав на недвижимость (реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества).

Ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляется на основе принципов единства технологии его ведения на всей территории Российской Федерации, достоверности и доступности его сведений (часть 1 статьи 7 Закона №218-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 14 Закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно части 2 статьи 14 Закона №218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе, являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

На основании части 1 статьи 26 Закона №218-ФЗ в редакции, действовавшей в спорный период, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 названной нормы); форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 названной нормы).

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее также – Закон №214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из положений абзаца 3 пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ) следует, что к недвижимым вещам отнесены также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места).

Согласно пункту 29 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее также – ГрК РФ) машино-место - предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Из положений пункта 2 статьи 2 Закона №214-ФЗ следует, что к объектам долевого строительства также отнесено машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

При этом в силу требований пункта 1 части 4 статьи 4 Закона №214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, данное условие является существенным.

Согласно части 4.1 названной статьи условия договора участия в долевом строительстве, предусмотренные частями 4 статьи 4 Закона №214-ФЗ, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора.

Заявителем на государственную регистрацию был представлен Договор, предметом (объектом) которого являлось нежилое помещение, которое после ввода объекта в эксплуатацию застройщик обязан передать участнику долевого строительства (нежилое помещение на 1,2,3,4,5,6,7 этаже №1-н, площадью 3 588,5 кв. м., оси 1-7/А-Е (в составе которого имеется помещение хранения 91 автомобиля (2,3,4,5,6,7 этажи)); нежилое помещение на 1 этаже №3-н, площадью 460.7 кв. м., оси 1-6/А-Е (в составе которого имеется помещение хранения 9 автомобилей (1 этаж)), находящиеся по адресу: Санкт-Петербург, территория предприятия «Ручьи», участок 15. 9 этап строительства. Многоэтажная автостоянка корпус 349.2).

Вместе с тем, как установлено Управлением и судом, согласно выданному разрешению на строительство от 06.04.2018 № 78-007-0407-2018 в строящемся здании предусмотрено размещение иных объектов недвижимости, а именно машино-мест в количестве 100 шт.

Приведенное обстоятельство (определение сторонами в качестве предмета договора участия в долевом строительстве нежилых помещений вместо предусмотренных разрешением на строительство машино-мест (самостоятельных объектов недвижимости и долевого строительства) правомерно квалифицировано заинтересованным лицом при приостановлении государственной регистрации как несоответствующее требованиям действующего законодательства.

По условиям разрешительной документации застройщик обязался построить, в том числе многоэтажную автостоянку корпус 349.2 (9 этап строительства), наряду с многоквартирным жилым домом.

По сведениям РГИС земельный участок с кадастровым номером 78:11:0005606:75 расположен в зонах ТЗЖ2, Т1Ж2-2, ТД1-2.

Согласно пункту 1.10 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» в пределах названных территориальных зон при виде разрешенного использования - малоэтажная многоквартирная жилая застройка, среднеэтажная и многоэтажная жилая застройка предусмотрено 1 машино-место на 80 кв.м. общей площади квартир.

Как верно отмечено судом, нормативно предусмотрено требование в виде строительства автостоянок для личного пользования при строительстве многоквартирных жилых домов, которое фактически было реализовано (обеспечено) при выдаче разрешения на строительство многоэтажной автостоянки корпус 349.2 (9 этап строительства).

При этом в Договоре в качестве объекта долевого строительства обозначено нежилое помещение, которое, в свою очередь, определено, как совокупность помещений 1-Н и 3-Н, имеющих назначение «нежилое помещение», а также пять помещений вспомогательного характера.

Таким образом, фактически передаче участнику долевого строительства подлежит все здание многоэтажной автостоянки.

Судом обоснованно учтено, что строительство здания, содержащего нежилые помещения, а не машино-места, в данном случае противоречит градостроительному законодательству, предусматривающему нормы обеспечения жилых помещений местами для парковки транспортных средств проживающих в них лиц, а также не соответствует публичным интересам, в защиту которых данные нормы установлены.

При этом, при государственной регистрации права собственности на нежилые помещения после окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию, предусмотренные законодательством механизмы невозможно будет применить ввиду отсутствия у нежилых помещений видов разрешенного использования, а заложенные при планировке территории нормы обеспеченности местами для хранения автомобилей не будут соблюдены.

Оснований для иных выводов в приведенной части суд апелляционной инстанции не находит.

Помимо изложенного, по результатам оценки фактических обстоятельств рассматриваемой ситуации, предмета и цели сделки (Договора), арбитражный суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что на правоотношения предпринимателя и заявителя положения Закона №214-ФЗ не распространяются.

Установив совокупность данных обстоятельств, а также законность действий заинтересованного лица, арбитражный суд правомерно оставил заявленные требования без удовлетворения.

Доводы подателя жалобы подлежат отклонению за необоснованностью, как не нашедшие подтверждения при рассмотрении дела.

Несогласие лица, участвующего в деле, с результатом судебной оценки представленных доказательств, сделанной по правилам главы 7 АПК РФ, иной подход такого лица к толкованию и применению норм права, отличный от судебного, сам по себе не является основанием для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Нарушения норм материального, процессуального права, влекущие отмену либо изменение обжалуемого решения, судом апелляционной инстанции не установлены.

Понесенные судебные расходы остаются на подателе апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.11.2024 по делу № А56-66040/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Г.В. Лебедев

Судьи

Е.И. Трощенко

 Н.Ф. Орлова