﻿﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

22 января 2020 года

Дело №

А21-3005/2019

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 января 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Захаровой М.В.,             Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Балтстройинвест» Егорова В.С. (доверенность от 05.06.2018), 

рассмотрев 15.01.2020 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа «Город Калининград» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 09.08.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2019 по делу                             № А21-3005/2019,

у с т а н о в и л:

Администрация городского округа «Город Калининград», адрес: 236006, Калининградская обл., Калининград, пл. Победы, д. 1, ОГРН 1023900770222, ИНН 3903016790 (далее – Администрация), обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Балтстройинвест», адрес: 263029, Калининградская обл., Калининград,                    ул. Горького, д. 81, ОГРН 1023900761873, ИНН 3905045966 (далее – Общество), о взыскании 797 647 руб. 89 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 по договору аренды от 25.11.2013 № 011876 и                      65 332 руб. 06 коп. пеней за период с 01.01.2018 по 30.01.2019.

Решением суда от 09.08.2019 в удовлетворении иска отказано.	

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда                        от 29.10.2019 данное решение оставлено без изменения. 

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, просит решение и постановление отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении требований. 

Податель жалобы считает ошибочными выводы судов об отсутствии у ответчика возможности использовать арендуемый земельный участок в целях, предусмотренных договором аренды; полагает, что препятствием к использованию земельного участка по назначению явился не факт его нахождения в  зоне объекта археологического исследования, а возбуждение уголовного дела, в рамках которого был наложен запрет осуществления каких-либо мероприятий с земельным участком в целях сохранения доказательств по уголовному делу. 

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит отказать в ее удовлетворении и оставить судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель Общества возражал против  удовлетворения кассационной жалобы.

Администрация, участвующая в деле и надлежаще извещенная о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд не направила, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы. 

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между  Администрацией (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор от 25.11.2013 № 011876 аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью 5 058 кв.м с кадастровым номером 39:15:151411:126, расположенного по Ленинскому пр. в Московском районе города Калининграда.

Согласно пункту 1.3 договора (в редакции дополнительного соглашения                   от 14.06.2016 № 011876-1) земельный участок предоставляется арендатору для строительства административно-делового центра с подземной автостоянкой.

Пунктом 2.1 предусмотрено, что срок аренды земельного участка устанавливается с момента подписания договора и по 04.11.2016.

В силу пункта 1.4 договора (в редакции дополнительного соглашения                    от 14.06.2016 № 011876-1) земельный участок имеет следующие обременения: часть земельного участка площадью 567 кв.м с кадастровым номером 39:15:151411:126, учетным номером 1 является охранной зоной инженерных коммуникаций, часть земельного участка площадью 185 кв.м с кадастровым номером 39:15:151411:126/2  и часть земельного участка площадью 312 кв.м с кадастровым номером 39:15:151411:126/3 имеют режим использования в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации                           от 24.02.2009 № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон».

Помимо этого в  соответствии с пунктом 1.5 договора в отношении указанного земельного участка установлены следующие ограничения в использовании: арендатору необходимо соблюдать требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В пункте 3.7 стороны определили, что арендатор обязан соблюдать обременения по режиму использования части земельного участка и не проводить капитальную застройку, раскопки, посадки многолетних насаждений, обеспечить беспрепятственный доступ городских служб для обслуживания инженерных коммуникаций.

Договор и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 4.1  и 4.2 договора в течение всего срока аренды земельного участка арендатор уплачивает арендную плату за представленный земельный участок, арендная плата начисляется с 05.11.2013.

Согласно пункту 4.3 договора арендатор обязан ежеквартально, не позднее 10 дней по окончании каждого квартала (за исключением IV квартала, плата за который вносится не позднее 10 декабря текущего года), вносить арендную плату.

В соответствии с пунктом 4.10 договора в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок (пункт 4.3 договора) с арендатора взимается неустойка в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день осуществления расчета, от просроченной суммы арендной платы за каждый календарный день задержки, начиная со дня следующего за установленным днем уплаты.

Комитет архитектуры и строительства Администрации городского округа выдал Обществу разрешение от 11.08.2016 № 39-RU39301000-180-2016 на строительство административно-делового центра с подземной автостоянкой  сроком действия до 11.08.2018 в соответствии с представленной Обществом проектной документацией.

Уведомлением от 31.10.2017 № ОКН-2511 Служба государственной охраны объектов культурного наследия Правительства Калининградской области (далее – Служба) сообщила, что на арендуемом Обществом земельном участке с кадастровым номером 39:15:151411:126 выявлен объект археологического наследия «Участок культурного слоя города Кенигсберга, остатки древних укреплений (участок вала Первых Вальных укреплений г. Кенигсберга 1-й половины ХVII в.), участок Хабербергского некрополя», который в соответствии с приказом от 31.10.2017 № 289 поставлен на учет, границы его территории утверждены в установленном порядке. 

В этом же уведомлении Служба указала Обществу на необходимость выполнения следующих мероприятий по обеспечению сохранности выявленного объекта археологического наследия, обязательных к выполнению до проведения земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ: обеспечить разработку проекта обеспечения сохранности выявленного объекта, обеспечить проведение историко-культурной экспертизы проекта, согласовать его со Службой, обеспечить реализацию мер по обеспечению сохранности  объекта и выполнить указанные меры.

Впоследствии Служба направила в адрес Общества предписание                  от 31.10.2017 о приостановлении производства изыскательских, земляных строительных, мелиоративных, хозяйственных работ на указанном земельном участке, поскольку работы по строительству административно-делового центра могут ухудшить состояние  выявленного объекта археологического наследия. 

Помимо этого Служба в письме от 19.01.2018 № ОКН-126 уведомила Общество о возбуждении 24.11.2017 в отношении последнего уголовного дела № 11701270012022618 по признакам состава преступления, предусмотренного частью 2 статьи 243 Уголовного кодекса Российской Федерации, а также сообщило, что в рамках этого уголовного дела планируется проведение историко-культурной археологической экспертизы, в связи с чем запретила осуществление каких-либо работ на территории  выявленного объекта археологического наследия «Участок культурного слоя города Кенигсберга, остатки древних укреплений (участок вала Первых Вальных укреплений              г. Кенигсберга 1-й половины ХVII в.), участок Хабербергского некрополя».

Общество неоднократно обращалось в Отдел полиции № 2 УМВД России по Калининградской области с запросами от 28.03.2018 и 01.06.2018 о возможности проведения работ по обеспечению сохранности выявленного объекта археологического наследия.

В своих письмах от 23.04.2018 № 3/187801729030 и от 05.07.2018                        № 3/187803150320, а также в постановлении от 05.07.2018 об отказе в удовлетворении ходатайства старший следователь 2-го отдела СУ УМВД России по Калининграду  Васильков И.В. указал на невозможность проведения любых видов работ на земельном участке в связи с тем, что это может повлечь срыв следственных действий в рамках уголовного дела № 11701270012022618.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калининградской области от 10.06.2019 по делу № А21-2284/2019 удовлетворен иск Администрации и признано отсутствующим право собственности Общества на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:151411:131 со степенью готовности 11%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 39:15:151411:126.

Администрация, ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором условий договора и наличие задолженности по арендной плате в размере   595 802 руб. 82 коп. за период  с 01.01.2018 по 31.12.2018 и пеням в сумме           32 775 руб. 65 коп., направила в адрес Общества претензию от 02.11.2018                         № И-КИИ-17/26814, в которой потребовала оплатить задолженность и неустойку.

Поскольку данная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, установил, что в спорный период арендатор не имел возможности пользоваться земельным участком в соответствии с целями, установленными договором от 25.11.2013, по независящим от арендатора обстоятельствам, в том числе по причине нахождения арендуемого участка  в зоне объекта археологического наследия, о чем арендатор не знал и не мог знать на момент заключения договора аренды. В связи с этим суд отказал в удовлетворении требований Администрации в полном объеме.

Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда и оставила решение без изменения. 

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены принятых по делу судебных актов в связи со следующим.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (пункт 1 статьи 612 ГК РФ).

Как указано в пункте 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким образом, арендатор должен обеспечить своевременное перечисление арендодателю арендной платы в размере и порядке, определенными договором аренды.

По правилам пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Применительно к земельным участкам их назначение определяется принадлежностью к определенной категории земель и видом разрешенного использования земельного участка.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В пункте 4 Обзора судебной практики № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, разъяснено, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Договор аренды носит взаимный характер, невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он утрачивает право на получение арендной платы.

Суды первой и апелляционной инстанций, проанализировав приведенные правовые положения и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ доказательства, в том числе приказы об установлении границ территории выявленного объекта археологического наследия и о приостановлении работ по строительству нежилого здания, установили, что земельный участок, переданный арендатору, был предоставлен для строительства административно-делового центра с подземной автостоянкой, однако представленными в материалы дела доказательствами подтверждаются обстоятельства, препятствующие использованию Обществом земельного участка в соответствии с целями, предусмотренными договором аренды. При этом суды установили, что невозможность использования земельного участка в соответствии с целями, предусмотренными договором, обусловлена обстоятельствами, которые не могли быть известны арендатору на момент заключения договора. 

При таком положении суды пришли к обоснованному выводу о недоказанности Администрацией факта пользования Обществом спорным земельным участком в спорный период ввиду установленного запрета на проведение на нем каких-либо работ, а также наличия объективных, не зависящих от воли арендатора обстоятельств невозможности строительства на спорном участке нежилого здания. 

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ Администрация не представила объективных, достоверных и достаточных доказательств наличия у Общества реальной возможности использования спорного участка.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций  пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для взыскания арендной платы и пеней с ответчика, который в спорный период не имел фактической возможности использовать земельный участок в целях, согласованных с арендодателем при заключении договора аренды.

Суды правильно квалифицировали спорные правоотношения, с достаточной полнотой выяснили и дали надлежащую оценку как представленным в дело доказательствам, так и установленным по делу обстоятельствам, в связи с чем пришли к обоснованным и правомерным выводам.

Вопрос достоверности, относимости, допустимости и взаимной связи доказательств разрешается судом в каждом конкретном случае, исходя из обстоятельств дела. При этом определение круга допустимых и относимых доказательств входит в круг вопросов, рассмотрение которых не относится к компетенции суда, рассматривающего дело в порядке кассационного производства. Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. 

Суд кассационной инстанции не находит оснований для иной оценки доказательств и обстоятельств. Нарушений судами норм статей 64 - 71 АПК РФ при исследовании и оценке представленных сторонами доказательств кассационной инстанцией не установлено, в связи с чем доводы Администрации подлежат отклонению. Доказательств, свидетельствующих об ином, в материалы дела не представлено.

Несогласие подателя жалобы с произведенной судами оценкой фактических обстоятельств дела не свидетельствует о неправильном применении норм материального права и не может быть положено в обоснование отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке.

Доводы кассационной жалобы не содержат обстоятельств, которые не были проверены и учтены судами при рассмотрении дела и могли повлиять на обоснованность и законность принятых по делу судебных актов либо опровергнуть выводы судов первой и апелляционной инстанций. 

При рассмотрении дела и вынесении судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены решения и постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 09.08.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2019 по делу № А21-3005/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации городского округа «Город Калининград» – без удовлетворения.

 

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

Судьи

М. В. Захарова

Т.И. Сапоткина