АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А35-4031/2020

23 декабря 2020 года

г. Курск

Резолютивная часть решения объявлена  16.12.2020

Решение в полном объеме изготовлено 23.12.2020.    

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Бесединой А.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании материалы дела по иску

общества с ограниченной ответственностью «Ипотечная компания «Черноземье» 

к обществу с ограниченной ответственностью «Дольщик» 

о признании незаключенным договора участия в долевом строительстве №48Б от 02.09.2011,

третьи лица: ООО «Экспобанк», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, финансового управляющего ФИО2 - ФИО3

В  судебном заседании участвуют представители:

от истца: не явился, извещен надлежащим образом,

от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом;

от третьих лиц:

от ООО «Экспобанк»: ФИО4 – по доверенности от 19.08.2019,

от управляющего ФИО2 - ФИО3 – предъявлен паспорт.

от иных лиц: не явились, извещены надлежащим образом.

Общество с ограниченной ответственностью «Ипотечная компания «Черноземье» обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Дольщик» о признании незаключенным договора участия в долевом строительстве №48Б от 02.09.2011, расходов по оплате государственной пошлины.

Определением суда от 25.06.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено ООО «Экспобанк», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области.».

Определением суда от 02.12.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, был привлечен финансовый управляющий ФИО2 - ФИО3

На рассмотрении суда находится ходатайство об объединении в одно производство №А35-4031/2020 и №А35-7830/2020. 

Представитель ООО «Экспобанк» и финансовый управляющий ФИО3 возражали против удовлетворения ходатайства.

Согласно части 2 статьи 130 АПК РФ арбитражный суд первой инстанции вправе объединить несколько однородных дел, в которых участвуют одни и те же лица, в одно производство для совместного рассмотрения.

В соответствии с частью 2.1 статьи 130 АПК РФ арбитражный суд первой инстанции, установив, что в его производстве имеются несколько дел, связанных между собой по основаниям возникновения заявленных требований и (или) представленным доказательствам, а также в иных случаях возникновения риска принятия противоречащих друг другу судебных актов, по собственной инициативе или по ходатайству лица, участвующего в деле, объединяет эти дела в одно производство для их совместного рассмотрения.

Однако наличие взаимной связи дел не является единственным условием для решения вопроса об объединении арбитражных дел в одно производство.

Из приведенных норм следует, что объединение дел в одно производство преследует цель процессуальной экономии и ускорения рассмотрения возникшего спора, а также предотвращения риска принятия противоречащих друг другу судебных актов.

В соответствии с пунктом 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств», дела, связанные между собой по основаниям возникновения заявленных требований и (или) представленным доказательствам могут быть объединены в одно производство для совместного рассмотрения при условии, что это не приведет к чрезмерному затягиванию процесса по первому делу.

В то же время вопрос об объединении нескольких однородных дел в одно производство решается по усмотрению арбитражного суда первой инстанции с учетом конкретных обстоятельств, и является правом, а не обязанностью арбитражного суда, которое он может использовать при наличии процессуальной целесообразности объединения дел для выполнения задач арбитражного судопроизводства, перечисленных в статье 2 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Проанализировав поступившее ходатайство, суд отказывает в его удовлетворении в связи с тем, что объединение дел в данном случае не поспособствует быстрому и правильному их рассмотрению, приведет к затягиванию сроков рассмотрения дел в суде, усложнению процесса в рамках одного дела.

Неявка лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не препятствует рассмотрению спора в их отсутствие по существу по имеющимся в материалах дела документам.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Ипотечная компания «Черноземье», расположенное по адресу:  307177, 

<

...>, А, зарегистрировано в качестве юридического лица 01.07.2003, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>.

Общество с ограниченной ответственностью «Дольщик», расположенное по адресу: 633142, 

<

...>, зарегистрировано в качестве юридического лица 30.11.2016 за ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>.

02.09.2011 между ООО «Ипотечная компания «Черноземье» и ЗАО «Курское промышленное финансовое общество» был заключен договор № 48Б, согласно которому (в редакции дополнительного соглашения №5 от 19.10.2017) застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиры и нежилые помещения в многоквартирном доме по ул. Мира в микрорайоне № 14 г. Железногорска общей площадью 4001,48 кв.м., в том числе:

№п/п

№ квартиры

Проектная площадь

этаж

1

55

92,61

1

2

56

60,83

1

3

57

54,16

1

4

58

45,77

1

5

59

53.75

1

б

60

99,98

1

7

61

92,61

2

8

62

60,83

2

9

63

54,16

2

10

65

53,75

2

11

66

99,98

2

12

109

104,86

1

13

68

60,83

3

14

69

54,16

3

15

71

53,75

3

16

72

99,98

3

17

73

92,61

4

18

75

54,16

4

19

77

53,75

4

20

78

99,98

4

21

79

92,61

5

22

81

54,16

5

23

84

99,98

5

24

85

92,61

6

25

161

60.47

9

26

89

53,75

6

27

90

99,98

6

28

91

92,61

7

29

92

60,83

7

30

155

60,47

8

31

95

53,75

7

32

96

99,98

7

33

97

92,61

8

34

98

60,83

8

35

99

54,16

8

36

158

50,09

9

37

101

53,75

8

38

102

99,98

8в

39

103

92,61

9

40

104

60,83

9

41

105

54,16

9

42

106

45,77

9

43

108

99,98

9

44

Нежилое офисное помещение

436,5

Цокольный этаж в осях 3-4

45

Нежилое офисное помещение

436,5

Цокольный этаж в осях 5-6

ИТОГО

4001,48

на земельном участке с кадастровым номером: 46:30:000012:142, а участник обязуется принять участие в строительстве этого жилого дома. 

Договор был зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии Курской области 05.10.2011, номер записи 46-46-07/065/2011-290.

Цена жилых квартир и нежилых офисных помещений, указанных в п. 1.1. настоящего договора, составляет 72 026 640 рублей, из расчета 18000 рублей за 1 кв.м. проектной общей площади (п.2.1).

Согласно п.2.1.1., в сумму Договора входит оплата за:

- проектную площадь квартир;

- проектную площадь нежилых офисных помещений.

Пунктом 2.2 закреплено, что в стоимость квартир и нежилых офисных помещений входят следующие виды работ с приобретением (закупкой) изделий и материалов;

- подготовки стен и потолков под молярные работы (штукатурка стен, выравнивание потолков);

-  устройство бетонной стяжки под линолеум и полы;

-  установка оконных блоков из ПВХ;

- устройство системы отопления

- устройство системы вентиляции;

- устройство сети водопровода и канализации;

- электромонтажные работы, без установки светильников;

- монтаж и установка газового оборудования;

- слаботочные работы;

- установка входного дверного блока в квартиру и общий тамбур.

Участник обязуется уплатить Застройщику сумму стоимости квартир и нежилых офисных помещений, указанную в п. 2.1. настоящего договора, путем перечисления на расчетный счет Застройщика, а также иным способом по соглашению сторон 01 декабря 2015 г., но не ранее сдачи дома в эксплуатацию. Допускается досрочная оплата (п.2.3).

Застройщик обязуется в силу п.3.2.1. договора выполнить комплекс работ, связанных со строительством, и сдать в эксплуатацию жилой дом по адресу: 

<

...> (строительный) не позднее третьего квартала 2014 года.

Гарантийный срок на передаваемые ЗАСТРОЙЩИКОМ квартиры и нежилые офисные помещения составляет 5 (Пять) лет (п.6.1).

15.01.2018 между ООО «Ипотечная компания «Черноземье», ЗАО «Курское промышленное финансовое общество» и ООО «Дольщик» заключен договор уступки прав требования, в соответствии с которым ЗАО «Курское промышленное финансовое общество» передает, а ООО «Дольщик» принимает право требования от ООО «Ипотечная компания «Черноземье» 43 квартир общей площадью 3 128,48 кв.м.и 2 нежилых офисных помещения общей площадью 873 кв.м. стоимостью 72026640 руб. в строящемся многоквартирном доме по ул. Мира, микрорайон № 14, г. Железногорска Курской области.

Согласно позиции истца, включение в договор условия о внесении платы после сдачи дома в эксплуатацию противоречит императивным требованиям, предъявляемым к договору долевого строительства, целям Закона № 214-ФЗ и нарушает баланс интересов участников договора.

В связи с чем, пункт 2.3 договора от 02.09.2011 № 48Б нельзя считать соответствующим требованиям части 3 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в редакции, действовавшей на момент его заключения.

Полагая, что сторонами не согласовано одно из существенных условий договора № 48Б от 02.09.2011, а именно, его порядок расчетов, истец обратился в суд с требованием о признании данного договора незаключенным.

Ответчик в письменном отзыве заявленные требования отклонил, указав, что дополнительным соглашением №7 от 17.08.2018г. к договору №48Б участия в долевом строительстве, стороны внесли изменения, в соответствии с которыми ООО «Дольщик» является участником строительства жилого дома №48Б с офисными помещениями в цокольном этаже по улице Мира в микрорайоне №14 г. Железногорска Курской области, где предметом договора выступают 33 квартиры и 2 офисных помещения, общей проектной площадью 3 378,56 кв.м., которые Застройщик обязан передать Участнику после ввода дома в эксплуатацию, на общую сумму 60 814 080 (шестьдесят миллионов восемьсот четырнадцать тысяч восемьдесят) рублей 00 копеек.

В отношении указанных объектов недвижимости ООО «Дольщик» произвел оплату в обусловленном размере (с учетом дополнительного соглашения №7) и задолженности по данному договору перед ООО «ИК «Черноземье» не имеет, и не может иметь, поскольку оплата произведена платежным поручением №13 от 12.05.2020 ООО «Дольщик» перечислило ООО «ИК «Черноземье» сумму 3 690 804,6 руб., а так же зачетом встречных однородных требований:

- Денежное требование ООО «Дольщик» к ООО «Ипотечная компания «Черноземье» по Кредитному договору № 

<

***> от 05.09.2011г., заключенному с ООО «Строительно-монтажное управление-4 плюс», с учетом Договора об уступке прав (требований) № 1/20-Ц/МСБ от 12.05.2020, заключенного между ООО «Экспобанк» и ООО «Дольщик», по Договору поручительства № Ю01-11-021П/01 от 05.09.2011, заключенному с ООО «Ипотечная компания «Черноземье» в обеспечение исполнения обязательств ООО «Строительно-монтажное управление-4 плюс», в размере 57 123 275,4 (пятьдесят семь миллионов сто двадцать три тысячи двести семьдесят пять) рублей 40 копеек;

- Денежное требование ООО «Ипотечная компания «Черноземье» к ООО «ДОЛЬЩИК» по Договору №48Б участия в долевом строительстве жилого дома №48Б с офисными помещениями в цокольном этаже по улице Мира в микрорайоне №14 г. Железногорска Курской области от 02.09.2011г., заключенному с ЗАО «Курское промышленное финансовое общество», с учетом Договора уступки прав № 4 от 15.01.2018г., заключенного между ООО «Ипотечная компания «Черноземье», ЗАО «Курское промышленное финансовое общество» и ООО «ДОЛЬЩИК», в размере 57 123 275,4 (пятьдесят семь миллионов сто двадцать три тысячи двести семьдесят пять) рублей 40 копеек.

В письменных пояснениях ООО «Экспобанк» указало, что между Банком (цедент) и ответчиком (цессионарий) был заключен договор уступки права требования №1/20-Ц/МСБ от 12.05.2020г. (договор цессии), в соответствии с которым к последнему перешли права требования долга по Кредитному договору № 

<

***> от 05.09.2011г. (далее по тексту - «Кредитный договор»), заключенного между Банком и Обществом с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление-4 плюс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) (далее по тексту - «Должник», «ООО «СМУ-4+»). Размер уступаемых прав требований составляет 57 123 275,4 (пятьдесят семь миллионов сто двадцать три тысячи двести семьдесят пять) рублей 40 копеек.

Помимо кредитных обязательств по договору цессии к Цессионарию в соответствии с нормами ГК РФ перешли и права требования по обеспечительным сделкам, заключенным Цедентом с третьими лицами в обеспечение исполнения Должником своих обязательств по Кредитному договору, в том числе и к ООО «ИК «Черноземье» (перечень содержится в п. 1.2. договора цессии).

Права требования, уступаемые Цессионарию в соответствии с настоящим Договором, являются переданными с момента заключения настоящего Договора.

Таким образом, с 12.05.2020 новым кредитором должников (Заемщика/поручителей/залогодателей) является ООО «Дольщик», соответствующие уведомления были направлены в адреса заинтересованных лиц.

Как следует из материалов дела, ООО «Дольщик», как участник долевого строительства по договору строительства жилого дома №48Б с офисными помещениями в цокольном этаже по улице Мира в микрорайоне №14 г. Железногорска Курской области на основании Договора участия в долевом строительстве №48Б от 02.09.2011г. с учетом договора уступки права требования №4 от 15.01.2018г. (далее - договор цессии №4), произвел оплату путем зачета встречных однородных требований, исполнив, тем самым, свои обязательства по оплате цены договора в полном объеме.

Действующее законодательство РФ предусматривает возможность сторонам произвести расчет по обязательствам путем взаимозачетов.

Разновидностью исполнения обязательства является зачет встречного требования. Под зачетом понимается способ прекращения обязательства посредством взаимного погашения двух однородных по содержанию прав требования. При этом прекращаются сразу два обязательства -основное и встречное.

В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил.

Не препятствует зачету тот факт, что встречные однородные требования возникли из разных правовых оснований.

В силу ст. 410 ГК РФ для зачета достаточно заявления одной стороны, т.е. зачет - это односторонняя сделка, и согласия другой стороны не требуется.

В этой связи полагаем, что форма произведенных зачетов, соответствует требованиям ГК РФ и соблюдена ООО «Дольщик» в полной мере. Оплата договора участия в долевом строительстве №48Б от 02.09.2011г. путем зачета не нарушает ничьих прав и интересов, а напротив свидетельствует о надлежащем исполнении участником долевого строительства, в данном случае ООО «Дольщик», своих обязательств перед Застройщиком.

При условии, что зачеты, как форма оплаты по договору, стороной истца не оспорены, т.е. приняты и с ними согласны. Доказательства обратного отсутствуют.

Как известно в настоящее время строительство дома по указанному в договоре участия в долевом строительстве адресу завершено, получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, т.е. у Застройщика возникают обязанности по передаче объектов недвижимости участникам долевого строительства, в т.ч. и ООО «Дольщик. При таких обстоятельствах, зная, что в ближайшей перспективе дом будет сдан и у компании застройщика возникнет законная обязанность по передаче объектов участникам по ДДУ, действия ООО «ИК «Черноземье» по оспариванию договора участия в долевом строительстве от 02.09.2011г. по основаниям его, якобы, не оплаты, ничем иным, как злоупотреблением своими правами не является, что в силу ст. 10 ГК РФ является недопустимым.

В данном случае злоупотребление правом со стороны ООО «ИК «Черноземье» влечет нарушение права другого лица - ООО «Дольщик» на возможность получения того, на что он вправе был рассчитывать, заключая договор участия в долевом строительстве, а именно жилые и два офисных помещения.

Той же ст. 10 ГК РФ предусмотрена добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

С учетом изложенного полагаем, что в действиях ООО «Дольщик» по оплате Договора участия в долевом строительстве №48Б от 02.09.2011г. с учетом договора уступки права требования №4 от 15.01.2018г., путем зачета встречных однородных требований, принцип добросовестности и разумности соблюден и применен, злоупотребления своими правами, повлекшие нарушения требований закона, равно как и прав и интересов других лиц, не имеется.

Арбитражный суд считает уточненные исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом. 

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В силу пункта 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации  предусмотрены определенные способы защиты гражданских прав.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с рассматриваемым требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права потребовать исполнения определенного обязательства от ответчика, наличия у ответчика обязанности исполнить это обязательство и факта его неисполнения последним.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такового признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В предмет доказывания по иску о признании договора долевого участия недействительным, входят в том числе, обстоятельства заключенности (незаключенности) этого договора, соответствия (несоответствия) оспариваемого условия положениям действующего законодательства.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу Согласно части 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ (в ред. от 10.07.2012 № 118-ФЗ, действовавшей на момент заключения договора) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 3 статьи 4 Закона № 214-ФЗ (в ред. от 10.07.2012 № 118-ФЗ, действовавшей на момент заключения договора) договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное  не  предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в ред. от 10.07.2012 № 118-ФЗ), договор должен содержать:

- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

-срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

- цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

- гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным (пункт 5 статьи 4 указанного закона).

Объект долевого строительства согласован сторонами в п.1.1 договора. 

Как видно из договора участия в долевом строительстве №48 Б от 02.09.2011, цена данного договора определена в денежном выражении и согласована сторонами в указанной сумме.

Порядок уплаты цены договора предусмотрен сторонами в пункте 2.3 договора.

В п. 3.2.1 содержится указание на срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

В разделе 6 договора стороны согласовали гарантийный срок на объект долевого строительства.

Договор участия в долевом строительстве №48Б от 02.09.2011 прошел государственную регистрацию 08.09.2011 в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии Курской области 05.10.2011, номер записи 46-46-07/065/2011-290.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Толкуя текст названного договора и волю сторон при их подписании по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом условий заключенных сторонами дополнительных соглашений, суд приходит к выводу о достижении между сторонами соглашения о порядке расчетов по договору в приведенной форме.

Также суд учитывает, что исходя из правовой позиции, отраженной в пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств.

С учетом изложенного, договор участия в долевом строительстве №48Б от 02.09.2011 следует признать заключенным.

Таким образом, суд отказывает в удовлетворении исковых требований.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд относит судебные расходы по уплате государственной пошлины на истца. 

Руководствуясь статьями 6, 10, 65, 70, 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Ипотечная компания «Черноземье» отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в  Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Курской области.

Судья    А.Ю. Беседина