АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-52724/2022

г. Краснодар

20 сентября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 сентября 2023 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Драбо Т.Н., в отсутствие в судебном заседании истца – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 

<

***>), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Гран-При» (ИНН 

<

***>), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.04.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2023 по делу № А32-52724/2022, установил следующее.

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Гран-При» (далее – общество) о взыскании 883 062 рублей 33 копеек задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0203027:10 площадью 3178 кв. м, расположенным на территории парка «Ривьера» в Центральном районе города Сочи, с 01.01.2021 по 30.06.2022 и 140 059 рублей 74 копеек неустойки.

Исковые требования основаны на положениях статей 309, 310, 314, 330, 424, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и мотивированы ненадлежащим исполнением обществом обязательств по договору аренды земельного участка от 14.03.2002 № 4900002428.

Решением от 24.04.2023, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 27.06.2023, в удовлетворении исковых требований отказано. При разрешении настоящего спора суды учли обстоятельства, установленные в рамках дел№ А32-52885/2021 и А32-2643/2020 (с участием этих же сторон), в которых договор аренды от 14.03.2002 № 4900002428 квалифицирован в качестве недействительной (ничтожной) сделки; установлен факт нахождении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:10 во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта; а также фактическое пользование обществом как собственником объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке. Ввиду отсутствия действующего договора аренды земельного участка, сложившиеся между сторонами гражданско-правовые отношения подлежат регулированию нормами о неосновательном обогащении. Исходя из пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с Основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление № 582), утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее – Основные принципы). Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 (далее – постановление № 531), вступившим в силу 12.08.2017, Основные принципы дополнены принципом № 7 (учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют). Поскольку земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203027:10 ограничен в обороте, постольку арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и не может превышать размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют. Размер земельного налога в отношении земельных участков, занятых объектами торговли и общественного питания, составляет 0,85% согласно пункту 10 решения Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 № 231 (ред. от 25.10.2017) «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи» (вместе с «Порядком о земельном налоге», «Перечнем земель, занятых объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса и служащих для удовлетворения нужд города») (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2018). Исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка 23:49:0203027:10, равной 30 895 912 рублям 18 копейкам и ставки земельного налога 0,85%, плата за фактическое пользование спорным земельным участком с 01.01.2021 по 30.06.2022 составляет 393 922 рубля 60 копеек. Согласно представленному в материалы дела акту сверки взаимных расчетов сторон по состоянию на 01.01.2021 у арендатора имелась переплата в размере 97 220 рублей 80 копеек. Установив наличие внесенных обществом платежей, суды пришли к выводу об имеющейся на стороне общества переплате, вследствие чего отказали в удовлетворении исковых требований. В связи с недействительностью (ничтожностью) договора аренды от 14.03.2002 № 4900002428 оснований для начисления неустойки суды не усмотрели, так как в данном случае отсутствует соглашение сторон о порядке, основаниях, размере договорной ответственности.

В кассационной жалобе администрация просит решение от 24.04.2023 и постановление суда апелляционной инстанции от 27.06.2023 отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме. Доводы жалобы сводятся к наличию оснований для взыскания с ответчика долга по арендной плате и неустойке с 01.01.2021 по 30.06.2022.

Отзыв на кассационную жалобу в суд округа не представлен. Участвующие в деле лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в первую инстанцию, с учетом следующего.

Как установлено судами, постановлением администрации от 20.07.1999 № 604/6 «О разрешении муниципальному учреждению культуры "Парк культуры и отдыха "Ривьера" завершения проектирования и строительства ООО "Гран-При" детского спортивно-развлекательного центра на территории парка "Ривьера" в Центральном районе» муниципальному учреждению культуры «Парк культуры и отдыха "Ривьера"» (далее – парк) разрешено завершение проектирования и строительства детского спортивно-развлекательного центра в составе аттракциона «детский автодром» и кафе на земельном участке площадью 3178 кв. м на территории парка «Ривьера» по ул. Егорова в Центральном районе г. Сочи, в зоне курортных парков по генплану города в экономико-планировочной зоне С-1-а.

15 июня 1999 года парк и общество заключили договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 15.06.1999 № 974, который зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству города Сочи 15.06.1999. Пунктом 6 постановления администрации от 20.07.1999 № 604/6 предписано выдать разрешение на строительство детского спортивно-развлекательного центра в составе аттракциона «детский автодром» и кафе.

Постановлением администрации от 26.01.2000 № 46/1 «Об утверждении акта приемки в эксплуатацию законченного строительством детского спортивно-развлекательного комплекса по ул. Егорова, 1 в Центральном районе» утвержден акт от 26.11.1999 приемки в эксплуатацию законченного строительством детского спортивно-развлекательного комплекса в составе: «картодром» общей площадью 0,154 га; кафе на 40 посадочных мест общей площадью 410,8 кв. м, в том числе торговая площадь 354,3 кв. м; касса площадью 6,8 кв. м.

На основании акта приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта от 26.11.1999, постановления администрации от 26.01.2000 № 46/1 «Об утверждении акта приемки в эксплуатацию законченного строительством детского спортивно-развлекательного комплекса по ул. Егорова, 1 в Центральном районе» за обществом зарегистрировано право собственности на картодром детского спортивно-развлекательного центра площадью 1537 кв. м по адресу: 

<

...>, о чем 17.02.2000 в ЕГРН сделана регистрационная запись № 23-01.19-3.1.2000-75.3 и выдано свидетельство о праве собственности от 18.02.2000 серии КК 029219.

На основании акта приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта от 26.11.1999, постановления администрации от 26.01.2000 № 46/1 «Об утверждении акта приемки в эксплуатацию законченного строительством детского спортивно-развлекательного комплекса по ул. Егорова, 1 в Центральном районе» за обществом зарегистрировано право собственности на кафе детского спортивно-развлекательного центра (литеры А, а) площадью 410,8 кв. м по адресу: 

<

...>, о чем 17.02.2000 в ЕГРН сделана регистрационная запись № 23-01.19-3.1.2000-75.1 и выдано свидетельство о праве собственности от 18.02.2000 серии КК 029210.

На основании акта приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта от 26.11.1999, постановления от 26.01.2000 № 46/1 за обществом зарегистрировано право собственности на кассу детского спортивно-развлекательного центра (литера Б) площадью 6,8 кв. м по адресу: 

<

...>, о чем 19.05.2000 в ЕГРН сделана регистрационная запись № 23-01.19-3.2.2000-58 и выдано свидетельство о праве собственности от 22.05.2000 серии КК 111975.

В соответствии с договором от 14.03.2002 № 2428 о переоформлении договора аренды земельного участка от 15.06.1999 № 974, заключенного с парком, земельный участок площадью 3178 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, район Центральный, ул. Егорова, передан в аренду обществу сроком до 31.12.2024.

Администрация, полагая, что на стороне общества имеется задолженность по арендным платежам, направила ему претензию от 28.02.2022 № 2758/02.01-30 с требованием об уплате долга и пени (т. 1, л. д. 14).

Неурегулирование спора в досудебном порядке послужило основанием обращения администрации с иском в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса.

В случае отсутствия договорных отношений правовым основанием для взыскания с фактических пользователей земельных участков неосновательно сбереженных ими денежных средств являются статья 1102 Гражданского кодекса, а также положения Земельного кодекса. С лица, которое фактически пользуется земельным участком, не принадлежащим ему на каком-либо праве, взыскивается не земельный налог, а неосновательное обогащение в размере арендной платы по требованию публичного собственника земельного участка (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2011 № 8251/11, от 17.12.2013 № 12790/13).

Если лицо неосновательно сберегло денежные средства, подлежащие уплате за пользование земельным участком, оно обязано возвратить собственнику земли неосновательное обогащение в размере, равном арендной плате, на основании норм главы 60 Гражданского кодекса (определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2014 № 305-ЭС14-442).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса, обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 3 статьи 39.7 Земельного кодекса порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности различных уровней, устанавливается соответствующими органами.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 16, 19 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснил регулируемый характер арендной платы по договору аренды находящегося в публичной собственности земельного участка, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, применимость изменений регулируемой арендной платы (формулы расчета, ее компонентов, ставок арендной платы) к отношениям, возникшим после таких изменений, а также право арендодателя по договору с регулируемой арендной платой требовать ее внесения в установленном на соответствующий период регулирующим органом размере без дополнительного изменения договора.

Пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса предписано определять размер арендной платы за земельный участок, находящийся в публичной собственности, в соответствии с Основными принципами, установленными Правительством Российской Федерации. Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582.

Постановлением Правительства Российской Федерации № 531 Основные принципы дополнены принципом учета наличия предусмотренных законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, применяемым с 12.08.2017. Размер арендной платы в таком случае не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2019 № 305-ЭС19-4399 сформулирована следующая правовая позиция. Поскольку Основные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов. Действующий с 12.08.2017 названный принцип учета наличия предусмотренных законодательством ограничений применяется в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

Если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, выше размера, указанного в названном принципе, арендная плата подлежит исчислению с применением этого принципа (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019).

Руководствуясь принципом 7 (учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют), суды признали правомерным применение при исчислении платы за фактическое пользование спорным земельным участком ставки земельного налога в размере 0,85%, установленной в отношении земельных участков, занятых объектами торговли и общественного питания. Суды исходили из того, что в границах ограниченного в обороте (вторая зона округа горно-санитарной охраны курорта) земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:10 расположены объекты недвижимости, принадлежащие обществу на праве собственности.

Коллегия кассационной инстанции полагает, что судебные акты состоялись без учета следующего.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением № 582. В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса).

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса).

Как указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.07.2018 № 32-КГ18-8, нормами градостроительного, земельного и гражданского законодательства предусмотрен запрет передачи в частную собственность земель (территорий) общего пользования.

Разрешая спор, суды не учли, что общество является собственником недвижимого имущества, расположенного на земельном участке площадью 3178 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203027:10 на территории муниципального парка «Ривьера» в Центральном районе г. Сочи. То есть, исходя из положений пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса, данный земельный участок не может быть предоставлен в собственность, поскольку относится к территории общего пользования (парк).

При этом принцип № 7 подлежит применению только в случае, когда на публичном земельном участке, ограниченном в обороте в силу пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса, расположены здания (сооружения), принадлежащие арендатору на праве собственности. То есть, когда единственным препятствием приватизации земельного участка служит предусмотренное пунктом 5 статьи 27 Земельного кодекса основание (ограничение земельного участка в обороте).

Аналогичный правовой подход приведен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 01.09.2022 № 310-ЭС22-15910 по делу № А84-4272/2019.

Поскольку в рассматриваемом случае принцип № 7 не подлежал применению, –  обжалуемые судебные акты нельзя признать принятыми при правильном применении норм материального права.

Также суд кассационной инстанции полагает, что судам надлежало проверить правомерность применения при расчете задолженности ставки земельного налога в размере  0,85%, установленной в отношении земельных участков, занятых объектами торговли и общественного питания, при том, что ответчик является собственником таких объектов, как картодром, кафе и касса.

Поскольку суды не установили все обстоятельства, необходимые для правильного разрешения спора, а в силу требований части 2 статьи 287 Кодекса у суда кассационной инстанции отсутствуют полномочия по установлению дополнительных обстоятельств и исследованию доказательств, решение и постановление следует отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, дать надлежащую оценку доводам лиц, участвующим в деле, исследовать все обстоятельства, правильно ставки арендной платы, подлежащие применению при расчете платы за фактическое пользование спорным земельным участком, после чего разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права. Кроме того, судам надлежит исследовать вопрос о ничтожности договора аренды от 14.03.2002 № 2428 на основании судебных актов по делам № А32-52885/2021 и А32-2643/2020 (на которые сослались суды в качестве преюдициальных), в которых требования об оспаривании договора не заявлялись, и соответствующие выводы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.04.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2023 по делу № А32-52724/2022 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.А. Анциферов

Т.Н. Драбо