ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А61-2208/2017

11 мая 2018 года

г. Ессентуки

Резолютивная часть постановления объявлена 03 мая 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 мая 2018 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего Годило Н.Н.,

судей: Бейтуганова З.А., Джамбулатова С.И., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам суда первой инстанции дело № А61-2208/2017 

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Энергос» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к закрытому акционерному обществу «БОРМИ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО – Алания (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), ФИО2, ФИО3 

с участием в деле третьего лица - филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Северная Осетия – Алания – Алания (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании незаконным раздела земельного участка с КН 15:09:04:0902:0012 площадью 16 009 кв.м. на два самостоятельных участка с КН 15:09:04:0902:0018 площадью 10 865 кв.м. и КН 15:09:04:0902:0019 площадью 5 144 кв.м.; о признании незаконным раздела земельного участка с КН 15:09:04:0902:0018 площадью 10 865 кв.м. на два самостоятельных участка с КН 15:09:004092:294 площадью 5 175 кв.м. и КН 15:09:004092:295 площадью 5 690 кв.м.; об обязании Управления Росреестра по РСО-Алания снять с государственного кадастрового учета земельные участки с КН 215:09:004092:294, КН 15:09:004092:295, КН 15:09:04:0902:0019 и восстановить в государственном кадастре недвижимости земельный участок с КН 15:09:04:0902:0012 площадью 16009 кв.м.

при участии в судебном заседании: 

от общества с ограниченной ответственностью «Энергос»: представитель ФИО4 (по доверенности № 1-юр от 01.02.2018),

от закрытого акционерного общества «БОРМИ»: ФИО5 (исполняющий директор), представитель ФИО6 (по доверенности от 27.10.2017),

в отсутствие  иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Энергос» (далее - ООО «Энергос», истец) обратилось в Арбитражный суд РСО-Алания с заявлением к Закрытому акционерному обществу «Борми» (далее - ЗАО «Борми», ответчик) о признании незаконным раздела земельного участка с кадастровым номером (далее – КН)15:09:04:0902:0012 площадью 16 009 кв.м. на два самостоятельных участка с КН 15:09:04:0902:0018 площадью 10 865 кв.м. и КН 15:09:04:0902:0019 площадью 5144 кв.м; о признании незаконным раздела земельного участка с КН 15:09:04:0902:0018 площадью 10865 кв. м. на два самостоятельных участка с КН 15:09:004092:294 площадью 5175 кв.м и КН 15:09:004092:295 площадью 5690 кв.м.; об обязании филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Северная Осетия – Алания (далее – филиал «ФКП Росреестра» по РСО- Алания) снять с кадастрового учета земельные участки с КН 15:09:004092:294 площадью 5175 кв.м., КН 15:09:04:0902:0018 площадью 10865 кв.м. и КН 15:09:04:0902:0019 площадью 5144 кв.м; восстановлении в государственном кадастре недвижимости земельный участок с КН 15:09:04:0902:0012 площадью 16009 кв.м.; признании отсутствующим право собственности на земельный участок с КН 15:09:004092:295, расположенный по адресу: 

<

...> зарегистрированное за ФИО2 и ФИО3 по 1/2 доли в праве в общей долевой собственности; признании отсутствующим право собственности на земельный участок с КН 15:09:004092:294, расположенный по адресу: 

<

...> зарегистрированное за ЗАО «Борми»; обязать Управление Росреестра по РСО-Алания в течение десяти дней со дня вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу зарегистрировать за ООО «Энергос» право собственности на земельный участок с КН 15:09:04:0902:0012 площадью 16009 кв.м (с учетом уточнения исковых требований).

Определениями суда от 31.10.2017 и от 21.12.2017 к участию в делу в качестве соответчиков привлечены Управление Росреестра по РСО-Алания, ФИО2, ФИО3 

Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 10.04.2018 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что истцом пропущен срок исковой давности, что в силу статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение от 10.04.2018 отменить, принять по делу новый судебный акт. Апеллянт ссылается на то, что судом первой инстанции нарушены нормы процессуального права, выразившиеся в не принятии уточнения исковых требований. Вывод суда о том, что истцом пропущен срок исковой давности является необоснованным, поскольку срок исковой давности начинает течь с момента фактической утраты владения вещью, в данном случае фактическое владение спорным земельным участком не прекращалось, следовательно, срок исковой давности не пропущен.

Определением от 10.04.2018  на основании пункта 2 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела № А61-2208/2017 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дел судом первой инстанции.

В судебном заседании представитель ООО «Энергос» заявленные требования поддержал в полном объеме.

Представители ЗАО «БОРМИ» возражали  против доводов искового заявления.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена 18.04.2018 в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» http://arbitr.ru/ в соответствии с положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, апелляционный суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции до принятия судебного акта истцом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлены уточнения исковых требований, согласно которым истец просил: признать отсутствующим право собственности на земельный участок с КН 15:09:004092:295, расположенный по адресу: 

<

...> зарегистрированное за ФИО2 и ФИО3 по 1/2 доли в праве в общей долевой собственности; признать отсутствующим право собственности на земельный участок с КН 15:09:004092:294, расположенный по адресу: 

<

...> зарегистрированное за ЗАО «Борми»; обязать Управление Росреестра по РСО-Алания в течение десяти дней со дня вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу зарегистрировать за ООО «Энергос» право собственности на земельный участок с КН 15:09:04:0902:0012 площадью 16009 кв.м. 

Суд первой инстанции отказал обществу с ограниченной ответственностью «Энергос» в принятии уточнений исковых требований. 

В свою очередь, апелляционный суд полагает, что при заявлении уточненных исковых требований истец действовал в соответствии с правами, предоставленными ему нормой статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Уточненные требования, по сути, представляют собой дополнение первоначально заявленных требований. Требование о признании отсутствующим право собственности на земельный участок с КН 15:09:004092:295 и КН 15:09:004092:294; а также об обязании Управления Росреестра по РСО-Алания в течение десяти дней со дня вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу зарегистрировать за ООО «Энергос» право собственности на земельный участок с КН 15:09:04:0902:0012 площадью 16009 кв.м., представляет собой только конкретизацию оснований к первоначально заявленному требованию, с учетом тех обстоятельств, которые заявлены в качестве оснований иска. При этом в качестве основания как первоначально поданного иска, так и уточненных требований указано приобретение истцом земельного участка 15:09:04:0902:0012. 

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что истец заявляет новые исковые требования с иным предметом и основанием, не соответствует обстоятельствам настоящего дела.

Допущенное судом нарушение процессуального закона является существенным, влекущим отмену решения в любом случае (части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В связи с чем, решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия – Алания от 01.02.2018 по делу № А61-2208/2017 на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене.

По существу спора судом установлено следующее.

АО «Борми» на основании Государственного акта № 94 (Сев-Ос-01-00-00194) на праве постоянного бессрочного пользования, выданным на основании решения Администрации г.Владикавказа №46 от 29.04.1994 предоставлен земельный участок площадью 0,5388 га по ул.Московской в г.Владикавказе для строительства автозаправочной станции. 

Постановлением АМС г.Владикавказа № 649 от 27.12.2000 в постоянное пользование ЗАО «Борми» был прирезан дополнительный земельный участок площадью 10 661 кв.м. к существующей территории автозаправочной станции №1 по ул.Московской под строительство станции технического обслуживания и автомойки. 

Постановлением АМС г. Владикавказа от 22.09.2006 №1912 ЗАО «Борми» для содержания и эксплуатации АЗС был предоставлен в собственность земельный участок с КН 15:09:04:0902:0012 площадью 1,6009 га по ул. Московской 16. 16.07.2007 между АМС г. Владикавказа и ЗАО «Борми» заключен Договор №400-07 купли-продажи указанного земельного участка с КН 15:09:04:0902:0012 площадью 1,6009 га по ул. Московской 16.

01.08.2007 между ЗАО «Борми» (далее - Продавец) и ООО «Энергос» (далее - Покупатель) заключен Договор № 1 купли-продажи нежилого здания (АЗС), в соответствии с которым продавец передал в собственность покупателя нежилое здание (АЗС) с оборудованием общей площадью 194 кв.м., расположенное по адресу: РСО- Алания, 

<

...> КН 15:09:0000183:0049:06/2000-231/2/А. 

26.10.2007 между ЗАО «Борми» и ООО «Энергос» заключен Договор № 3 купли- продажи земельного участка с КН 15:09:04:0902:0012 общей площадью 0,5144 га, расположенный по адресу: РСО-Алания, 

<

...>. 

27.10.2007 между ЗАО «Борми» и ООО «Энергос» составлен акт приема-передачи, согласно которому ЗАО «Борми» передало, а ООО «Энергос» приняло земельный участок с КН 15:09:04:0902:0012 общей площадью 0,5144 га, расположенный по адресу: РСО-Алания, 

<

...>. 

09.08.2008 земельный участок с КН 15:09:04:0902:0012 разделен на два самостоятельных участка: с КН 15:09:04:0902:0018 общей площадью 10 865 кв.м.; с КН 15:09:04:0902:0019 общей площадью 5 144 кв.м. 

27.09.2008 за ЗАО «Борми» зарегистрировано право собственности на земельные участки с КН 15:09:04:0902:0018 и КН 15:09:04:0902:0019. 

16.06.2009 ЗАО «Борми» и ООО «Энергос» обратились в УФРС по РСО-Алания с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с КН 15:09:04:0902:0019 общей площадью 5 144 кв.м. 

12.07.2009 в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрирован переход права собственности от ЗАО «Борми» к ООО «Энергос» на земельный участок с КН 15:09:04:0902:0019 общей площадью 5 144 кв.м. и последнему выдано свидетельство государственной о государственной регистрации права собственности на этот участок. 

30.05.2017 ЗАО «Борми» произвел раздел земельного участка с КН 15:09:04:0902:0018 площадью 10 865 кв.м. на два новых самостоятельных участка с КН 15:09:004092:294 площадью 5 175 кв.м. и КН 15:09:004092:295 площадью 5 690 кв.м. (том 1, л.д. 55-56).

Истец, не согласившись с разделом земельного участка с КН 15:09:04:0902:0012 на два самостоятельных участка КН 15:09:04:0902:0018 и КН 15:09:04:0902:0019, разделом земельного участка с КН 15:09:04:0902:0018 на два состоятельных участка КН 15:09:004092:294 и КН 15:09:004092:295, обратился в суд с настоящим иском.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. В силу абзаца третьего статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора) собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В абзаце 4 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22) разъяснено, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу данного положения иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Для признания права отсутствующим истец должен привести доказательства отсутствия правовых оснований для государственной регистрации права ответчика на спорный объект недвижимого имущества, а также подтвердить основания возникновения своего права на спорное имущество.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 58 Постановления № 10/22 лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Возможность применения такого способа защиты как признание зарегистрированного права отсутствующим разъяснена в пункте 52 названного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Указано, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.01.2012 № 12576/11 сформулировал правовой подход, согласно которому иск о признании права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством (иски о признании права, о применении последствий недействительности сделки, об истребовании имущества из чужого незаконного владения и т.д.).

Из приведенных разъяснений следует, что применение такого способа защиты как признание права собственности в обязательном порядке должно быть сопряжено с сохранением истцом фактического владения спорным объектом. В то время как в отношении иска о признании права отсутствующим такого ограничения не установлено. Такой способ защиты доступен и невладеющему собственнику в том случае, когда таковой не нуждается в защите владения и восстановление его прав в полной мере обеспечивается корректировкой реестра.

Из материалов дела следует, ЗАО «Борми» предоставлен в собственность земельный участок с КН 15:09:04:0902:0012 площадью 1,6009 га по ул. Московской 16 для содержания и эксплуатации АЗС.

01.08.2007 между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи  нежилого здания (АЗС) с оборудованием общей площадью 194 кв.м., расположенное по адресу: РСО-Алания, 

<

...> КН 15:09:0000183:0049:06/2000-231/2/А. 

Согласно акту приема-передачи от 27.10.2007 истцу по договору купли-продажи передано: здание АЗС № 1, забор АЗС № 1, колонки на АЗС № 1, навес на АЗС № 1, автобетонное покрытие, резервуары металлические, фискальный регистратор штрих ФР-К.

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации  принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, все, прочно связанные с земельными участками объекты, следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора) при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев прямо указанных в данной норме (пункт 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

В силу указанных норм гражданского и земельного законодательства с момента регистрации права собственности на недвижимое имущество, находящееся на спорном земельном участке, истец приобрел право собственности на земельный участок, находящийся под объектом недвижимости.

Так, договор купли-продажи нежилого здания АЗС от 01.08.2007 зарегистрирован в Управлении  Федеральной регистрационной службе по Республики Северная Осетия-Алания 02.07.2009. 

Следовательно, с даты регистрации права собственности (02.07.2009) на недвижимое имущество, истец приобрел право собственности на земельный участок, находящийся под объектом недвижимости.

В соответствии с пунктом 60 постановления № 10/22 после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества, при этом покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В данном случае до регистрации в установленном порядке договора купли-продажи объекта недвижимости истец является фактическим владельцем указанного объекта, однако титульным правом собственности на имущество, а, следовательно, и на весь земельный участок обладал ответчик.

В свою очередь, 09.08.2008 ответчиком произведен раздел земельного участка с КН 15:09:04:0902:0012 на два самостоятельных участка: с КН 15:09:04:0902:0018 общей площадью 10 865 кв.м.; с КН 15:09:04:0902:0019 общей площадью 5 144 кв.м.

Так, поскольку право собственности истца на АЗС, расположенное на спорном земельном участке зарегистрировано 02.07.2009, следовательно, ЗАО «Борми» как титульный владелец спорного земельного участка обладал правом на раздел земельного участка с КН 15:09:04:0902:0012. 

При таких обстоятельствах, произведенный ответчиком раздел земельного участка с КН 15:09:04:0902:0012 на два самостоятельных участка: с КН 15:09:04:0902:0018 общей площадью 10 865 кв.м.; с КН 15:09:04:0902:0019 общей площадью 5 144 кв.м, является законным.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца о признании незаконным раздела земельного участка с КН 15:09:04:0902:0012 площадью 16 009 кв.м. на два самостоятельных участка с КН 15:09:04:0902:0018 площадью 10 865 кв.м. и КН 15:09:04:0902:0019 площадью 5144 кв.м.

Рассматривая остальные требования истца, суд апелляционной инстанции приходит к следующему выводу.

Согласно статье 134 Гражданского кодекса Российской Федерации если различные вещи соединены таким образом, который предполагает их использование по общему назначению (сложная вещь), то действие сделки, совершенной по поводу сложной вещи, распространяется на все входящие в нее вещи, поскольку условиями сделки не предусмотрено иное.

В свою очередь, комплекс АЗС как объект недвижимости является сложной вещью. Отдельные объекты этого имущества относятся к комплексу АЗС, составляют в совокупности одну вещь и являются единым объектом гражданских прав. Здания и сооружения автозаправочной станции, входят в состав комплекса АЗС, технологически связаны между собой и используются совместно по общему назначению, в связи с чем являются единым объектом гражданских прав.

01.08.2007 между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи  нежилого здания (АЗС) с оборудованием общей площадью 194 кв.м., расположенное по адресу: РСО-Алания, 

<

...> КН 15:09:0000183:0049:06/2000-231/2/А. 

Согласно акту приема-передачи от 27.10.2007 истцу по договору купли-продажи передано: здание АЗС № 1, забор АЗС № 1, колонки на АЗС № 1, навес на АЗС № 1, автобетонное покрытие, резервуары металлические, фискальный регистратор штрих ФР-К.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение; при этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК).

При этом согласно статье 135 Гражданского кодекса Российской Федерации по общему правилу вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи.

Поскольку указанные в акте приема-передачи резервуары, навесы и другие перечисленные строения не могут быть самостоятельным предметом гражданского оборота, государственная регистрация права собственности на сооружение или единый недвижимый комплекс - автозаправочную станцию, на наш взгляд, также подтверждает факт возникновения права собственности и на вспомогательные вещи - резервуары, навесы и т.п.

Как следует из материалов дела после заключения договора купли-продажи АЗС, но до регистрации перехода права собственности на данный объект, ответчиком произведен раздел земельного участка с КН 15:09:04:0902:0012 на два самостоятельных участка: с КН 15:09:04:0902:0018 общей площадью 10 865 кв.м.; с КН 15:09:04:0902:0019 общей площадью 5 144 кв.м.

В результате разделения на  земельном участке с КН 15:09:04:0902:0018 общей площадью 10 865 кв.м. расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие на праве собственности истцу. В качестве доказательства данного факта, в материалы дела представлен  акт обследования земельного участка от 27.10.2017 года, составленный Северо-Осетинским производственным отделением Северо-Кавказского филиала АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», технический паспорт нежилого здания многотопливной АЗС (том № 5 л.д. 26-52).

Из представленного истцом акта обследования земельного участка от 27.10.2017 года, составленного Северо-Осетинским производственным отделением Северо-Кавказского филиала АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», технического паспорта нежилого здания многотопливной АЗС, следует, что в результате раздела земельного участка с КН 15:09:04:0902:0012, на земельные участки: с КН 15:09:04:0902:0019 общей площадью 5 144 кв.м. (зарегистрировано право собственности за ООО «Энергос») и с КН 15:09:04:0902:0018 общей площадью 10 865 кв.м. (осталось в собственности ЗАО «Борми»), часть объектов входящих единый недвижимый комплекс многотопливная АЗС (ворота – лит. XI, части ограждений – лит. II и III, резервуар хранения бензина ТИП-25 – лит. XII, резервуар хранения дизтоплива ТИП-62 – лит. – XIII, резервуар для аварийного слива – лит. XIV), остались расположены за пределами земельного участка с КН 15:09:04:0902:0019, а значит расположены на земельном участке принадлежащем ЗАО «Борми».  

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что комплекс АЗС расположен не только на земельном участке общей площадью 0,5144 га, но и на всем земельном участке общей площадью 1,6009 га (в состав которого включен земельный участок общей площадью 0,5144 га).

Таким образом, истцу в силу закона с момента регистрации права собственности на АЗС также перешло исключительное право на земельный участок с кадастровым номером 15:09:04:0902:0018 общей площадью 10 865 кв.м. на тех же условиях и в том же объеме, что было у прежнего его собственника. 

Следовательно, после государственной регистрации заключения договора купли-продажи АЗС от 01.08.2007 истец приобрел право собственности на земельный участок 15:09:04:0902:0018 общей площадью 10 865 кв.м. расположенный под проданным объектом недвижимости, в силу закона вне зависимости от государственной регистрации и действий продавца уклонившегося от оформления перехода права на данный объект.

Ссылка ответчика на нахождение на земельном участке принадлежащего ему здания Литер Б, которое не входит в состав АЗС отклоняется, поскольку ответчиками в материалы дела не представлены правоустанавливающие документы на данное здание, позволяющие его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества.

Кроме того, в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика пояснил, что данное здание Литер Б использовалось АЗС в качестве складского помещения («бытовки»), следовательно, является вспомогательным объектом основной вещи, переданной истцу по договору купли-продажи от 01.08.2007.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации к покупателю здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость переходят также и права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего их собственника.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", сделки, воля сторон которых направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Таким образом, действующим земельным законодательством определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Кроме того потребность в защите владения у истца в данном случае отсутствует, поскольку, как установлено судом, на спорных земельных участках (КН 15:09:04:0902:0018, КН 15:09:04:0902:0019) расположены строения общества. Соответствующее право предопределено статьей 35 Земельного кодекса РФ.

Как следует из материалов дела, 30.05.2017 ответчиком произведен раздел земельного участка с КН 15:09:04:0902:0018 площадью 10 865 кв.м., в следствии чего, образованы два самостоятельных участка: КН 15:09:004092:294 площадью 5 175 кв.м. и КН 15:09:004092:295 площадью 5 690 кв.м.

Как указано выше, истцу в силу закона с момента регистрации права собственности на АЗС также перешло вещное право также на земельный участок с кадастровым номером 15:09:04:0902:0018 на тех же условиях и в том же объеме, что было у прежнего его собственника. 

Следовательно, после государственной регистрации заключения договора купли-продажи АЗС от 01.08.2007 ответчик утратил право собственности на земельный участок на указанный земельный участок под проданным объектом недвижимости.

Общие правила и условия образования земельных участков определены статьей 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1). 

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков (пункт 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации). Следовательно, согласие на раздел земельного участка может быть дано только его собственником.

Согласно части 1 статьи 68 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент раздела земельного участка) землеустройство  включает в себя мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, описанию местоположения и (или) установлению на местности границ объектов землеустройства, организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации.

Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» (статья 70 Земельного кодекса Российской Федерации) (в редакции, действующей на момент раздела земельного участка).

В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Федеральный закон № 221-ФЗ) государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений.

В силу части 3 названной статьи государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Статьей 3 Федерального закона № 221-ФЗ предусмотрено, что кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией Российской Федерации и Федеральным конституционным законом от 17.12.1997 № 2-ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации», в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости (далее - орган кадастрового учета).

Снятие с учета объекта недвижимости, как следует из части 2 статьи 16, части 6 статьи 20, статьи 23 Федерального закона № 221-ФЗ, осуществляется, если иное не установлено данным законом, на основании заявления собственников объекта недвижимости по решению органа кадастрового учета.

При рассмотрении спора установлено, что здания и сооружения автозаправочной станции, входят в состав комплекса АЗС, технологически связаны между собой и используются совместно по общему назначению, в связи с чем являются единым объектом гражданских прав, вследствие чего не усматривается возможности выделения земельного участка для эксплуатации помещения Литер Б, как самостоятельного объекта недвижимости, из чего следует заключить, что применительно к обстоятельствам данного дела, земельный участок с КН 15:09:04:0902:0018 площадью 10 865 кв.м. являлся неделимым. 

Кроме того, ЗАО «Борми» на момент раздела 30.05.2017 земельного участка с КН 15:09:04:0902:0018 не обладал правом собственности на него, следовательно, произведенный по его инициативе раздел является незаконным.

Таким образом, произведенный ЗАО «Борми» раздел земельного участка с КН 15:09:04:0902:0018 площадью 10 865 кв.м является незаконным, в связи с чем, требование истца в данной части являются обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

С учетом изложенного, исходя из совокупности приведенных правовых норм, судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворения требований истца об обязании филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республики Северная Осетия-Алания снять земельный участок с кадастровыми номерами 15:09:004092:292 площадью 5 175 кв.м., 15:09:004092:295 площадью 5690 кв.м. с кадастрового учета и восстановить в государственном кадастре недвижимости земельный участок с кадастровым номером 15:09:040902:0018 площадью 10 865 кв.м.

При рассмотрении требований истца в части признания отсутствующим права собственности на земельный участок с КН 15:09:004092:295 и 15:09:004092:294, суд апелляционной инстанции считает необходимым указать следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Так, ЗАО «Борми» по договорам купли-продажи от 22.05.2017 и 01.06.2017 земельный участок с КН 15:09:004092:295 площадью 5 690 кв.м. продан ФИО2 и ФИО3 В свою очередь, ЗАО «Борми» по состоянию на 22.05.2017 и 01.06.2017 собственником отчуждаемого земельного участка не являлось, земельный участок в силу закона находился в собственности истца. Также по указанным выше основаниям ЗАО «Борми» не является собственником земельного участка 15:09:004092:294.

Таким образом, на основании договоров купли-продажи от 22.05.2017 и 01.06.2017 к покупателям (ФИО2 и ФИО3) не могло перейти право собственности на спорный земельный участок, поскольку продавец указанным правом не обладал. Следовательно, данные договоры купли-продажи заключены в нарушение требований статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и имеют признаки злоупотребления правом при их заключении, указанные договоры в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации являются недействительными (ничтожными).

Истцом заявлено требование о признании зарегистрированных прав отсутствующими (абзац 3 пункта 3 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010).

Поскольку основанием регистрации за ФИО2 и ФИО3 права собственности земельного участка явились ничтожные сделки, истец, как лицо, в чьем фактическом владении и собственности в настоящее время находится земельный участок, вправе требовать погашения в ЕГРП записей, основанных на ничтожных сделках, и восстановления своих прав на земельные участок.

В пункте 52 постановления № 10/22 разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданского кодекса Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Избранный истцом способ защиты соответствует указанным рекомендациям.

В связи с чем, подлежит признанию отсутствующим право собственности на земельный участок кадастровым номером 15:09:004092:295 площадью 5690 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> зарегистрированное за ФИО2 и ФИО3 по ½ доли в праве собственности и отсутствующим права собственности на земельный участок кадастровым номером 15:09:004092:294 площадью 5175 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> зарегистрированное за ЗАО «Борми».

По смыслу статьи 6, части 1 статьи 168, части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, отраженных в иске.

Как следует из поданного искового заявления, воля истца, со ссылкой на указанные фактические обстоятельства дела, направлена на внесение сведений в ЕГРП о своём возникшем праве на спорный земельный участок.

 В порядке пункта 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010  № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со статьей 148 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или статьей 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор, и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.

 В соответствии с пунктом 1 статьи 164, пунктом 1 статьи 131, пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» переход права собственности по договору купли-продажи, заключенному между покупателем и продавцом, подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 61 постановления № 10/22 разъяснено, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Материалами дела подтвержден факт исполнения договора купли-продажи от 01.08.2007, в том числе в части передачи продавцом АЗС покупателю. Кроме того, переход права собственности на объект недвижимого имущества АЗС зарегистрирован в установленном законом порядке.

В свою очередь, в силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации истец приобрел право собственности на земельный участок, находящийся под объектом недвижимости. 

Следовательно, ответчик уклонился от офрмления права собственности на земельный участок кадастровым номером 15:09:040902:0018 площадью 10 865 кв.м., а следовательно, и от последующей регистрации перехода права собственности.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что требования истца о внесении в реестр сведений о своем возникшем праве на спорный объект недвижимого имущества, основано на положениях пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса и подлежит удовлетворению в силу требований ст. 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Довод ответчика о пропуске срока исковой давности судом апелляционной инстанции подлежит отклонению на основании следующего.

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности равен трем годам. Исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 208 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, на спорном земельном участке имеются объекты недвижимости, принадлежащие истцу, которые фактически из его владения не выбывали. Следовательно, расположенный под указанными объектами недвижимости земельный участок из владения истца не выбывал и имеются основания для применения в настоящем деле положений абзаца 3 пункта 57 постановления от 29.04.2010 № 10/22, согласно которому в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

При таких обстоятельствах, истцом срок исковой давности не пропущен.

Довод об отсутствии факта владения истцом спорными земельными участками, подлежит отклонению, поскольку факт владения подтвержден исполнением договора купли-продажи от 01.08.2007, в результате которого истцу переданы объекты недвижимого имущества расположенные как на земельном участке с КН 15:09:04:0902:0019, так с КН 15:09:04:0902:0018. Данный вывод основан на реализации принципа единства судьбы строения и земельного участка, сформированного для его эксплуатации и на котором расположено данное строение.

Ссылка на то, что земельный участок площадью 10 661 кв.м. предоставлен под иные цели (под строительство станции технического обслуживания и автомойки), судом апелляционной инстанции отклоняется.

Постановлением АМС г. Владикавказа от 22.09.2006 № 1912  ЗАО «Борми» для содержания и эксплуатации АЗС предоставлен в собственность спорный земельный участок, право собственности на который, зарегистрировано за ответчиком 23.10.2007.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 23.10.2007 вид разрешенного использования для данного земельного участка установлен: «для содержания и эксплуатации АЗС». 

При таких обстоятельствах, спорный земельный участок площадью 10 661 кв.м. предоставлен ответчику в собственность именно для содержания и эксплуатации АЗС.

Согласно части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в срок, не превышающий трех месяцев со дня поступления апелляционной жалобы вместе с делом в арбитражный суд апелляционной инстанции. О переходе к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции выносится определение с указанием действий лиц, участвующих в деле, и сроков осуществления этих действий.

На отмену решения арбитражного суда первой инстанции указывается в постановлении, принимаемом арбитражным судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску относятся пропорционально удовлетворенным требованиям. В связи с чем с ответчиков подлежит взысканию в пользу истца по 4 000 руб.  судебных расходов по иску.

Поскольку апелляционная жалоба истца удовлетворена судом апелляционной инстанции, то  государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ответчиков в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В связи с чем с ответчиков подлежит взысканию в пользу истца по 1 000 руб. судебные расходы по апелляционной жалобе.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия – Алания от 01.02.2018 по делу № А61-2208/2017 отменить.

Принять по делу № А61-2208/2017 новый судебный акт.

Признать незаконным раздел земельного участка кадастровым номером 15:09:040902:0018 площадью 10 865 кв.м. на два земельных участка кадастровыми номерами 15:09:004092:294 площадью 5 175 кв.м., 15:09:004092:295 площадью 5690 кв.м.

Решение в данной части является основанием для снятия с государственного кадастрового учета земельных участков кадастровыми номерами 15:09:004092:292 площадью 5 175 кв.м., 15:09:004092:295 площадью 5690 кв.м. и восстановлении в государственном кадастре недвижимости земельного участка кадастровым номером 15:09:040902:0018 площадью 10 865 кв.м.

Признать отсутствующим право собственности на земельный участок кадастровым номером 15:09:004092:295 площадью 5690 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> зарегистрированное за ФИО2 и ФИО3 по ½ доли в праве собственности.

Признать отсутствующим право собственности на земельный участок кадастровым номером 15:09:004092:294 площадью 5175 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> зарегистрированное за ЗАО «Борми».

Зарегистрировать переход права собственности ООО «Энергос» на основании договора купли-продажи от 01.08.2007 г., ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации на земельный участок кадастровым номером 15:09:040902:0018 площадью 10 865 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>.

В удовлетворении остальных требований ООО «Энергос» отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества «БОРМИ» 4 000 судебных расходов в пользу ООО «Энергос».

Взыскать с ФИО2 4 000 судебных расходов по иску в пользу ООО «Энергос».

Взыскать с ФИО3 4 000 судебных расходов по иску в пользу ООО «Энергос».

Взыскать с закрытого акционерного общества «БОРМИ» в пользу ООО «Энергос» судебные расходы по апелляционной жалобе в размере 1000 рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «Энергос» судебные расходы по апелляционной жалобе в размере 1000 рублей.

Взыскать с ФИО3 в пользу ООО «Энергос» судебные расходы по апелляционной жалобе в размере 1000 рублей.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

ПредседательствующийН.Н. Годило

Судьи:З.А. Бейтуганов 

С.И. Джамбулатов