Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-26837/2018

17 июля 2020 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  13 июля 2020 года

Полный текст решения изготовлен  17 июля 2020 года

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:

судьи Бугорской Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Балахниной Ю.А., 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (место нахождения: 191144, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

ответчик: общество  с ограниченной ответственностью «Балтийская                  промышленно-строительная компания» (место нахождения: 190020, Санкт-Петербург, Нарвский 

<

...>, лит. А, пом. 10-Н, ком. 1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третьи лица:

1) ФИО1

2) ФИО2 

3) ФИО3

о взыскании задолженности, неустойки,

при участии:

от истца: ФИО4 (на основании доверенности от 30.12.2019)

от ответчика: не явился (извещен)

от третьих лиц: не явились (извещены)

у с т а н о в и л:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Балтийская промышленно-строительная компания» (далее – Общество, ответчик) о взыскании 704 999,01 руб. по договору от 01.11.2005 № 13/ЗКС-0362, из которых 58 5537,23 руб.– задолженность по арендной плате за период с 01.07.2016 по 31.12.2017, 119 461,78 руб.– пени за период с 12.07.2016 по 24.11.2017. 

Определением суда от 15.03.2018 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). Ответчику предложено представить отзыв на заявленные требования.

 24.04.2018 в суд поступил отзыв ответчика, согласно которому Ответчик против удовлетворения иска возражал с приложением документов в обоснование заявленных возражений. 

Определением от 07.05.2018 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства на основании части 5 статьи 227 АПК РФ  ввиду необходимости исследования дополнительных доказательств, назначив предварительное и основное судебные заседания на 12.07.2018.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования, заявил ходатайство в порядке статьи 66 АПК РФ об истребовании доказательств из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.

Ответчик, надлежащим образом извещённый о времени и месте рассмотрения спора, в судебное заседание не явился. 

Суд в порядке статей 136, 137 АПК РФ завершил предварительное судебное заседание и перешел к рассмотрению дела в судебном заседании. Определением от 12.07.2018 из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление Росреестра) истребованы сведения о первичной регистрации права собственности на квартиры в жилых домах по адресу: 

<

...>, лит. А, д. 14, лит. А,  д. 22а, лит. А, судебное заседание отложено на 06.09.2018.

В судебном заседании истец поддержал заявленные исковые требования, ответчик возражал против удовлетворения иска, заявил ходатайство об отложении судебного заседания для представления дополнительных доказательств.

Протокольным определением от 06.09.2018 судебное заседание отложено на 27.09.2018.

Протокольным определением от 27.09.2018 судебное заседание отложено на 11.10.2018.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования, заявил ходатайство об истребовании дополнительных доказательств по делу. 

Ответчик, надлежащим образом извещённый о времени и месте рассмотрения спора, в судебное заседание не явился.

В связи с неполнотой представленных сведений, суд истребовал из Управления Росреестра сведения о первичной регистрации права собственности на квартиры в жилых домах по адресу: 

<

...>, лит. А, д. 14, лит. Б; сведения о собственниках объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А, с момента ввода объекта в эксплуатацию.

Из Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (далее – Служба) истребованы: технические планы на жилые дома, расположенные по адресам: 

<

...>, лит. А, д. 14, лит. Б; сведения об объединении указанных выше жилых домов в единый объект недвижимости.

Определением от 11.10.2018 судебное заседание отложено на 22.11.2018.

28.10.2018, 13.11.2018 в арбитражный суд из Росреестра и Службы поступили истребованные судом документы. 

В судебном заседании истец поддержал исковые требования, ходатайствовал об отложении рассмотрения дела в связи с необходимостью ознакомления с представленными в материалы дела документами. 

Ответчик, надлежащим образом извещённый о времени и месте рассмотрения спора, в судебное заседание не явился. 

Из Управления Росреестра также поступили дополнения к ответу на запрос суда, согласно которым правообладателями подземной автостоянки по адресу: Санкт-Петербург,    ул. Ново-Александровская, д. 12, корп. 2, лит. А на праве общей долевой собственности являются ФИО1, ФИО2, ФИО3. 

Определением от 22.11.2018 указанные физические лица привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судебное заседание отложено на 17.01.2019.

Протокольным определением от 17.01.2019 в связи с направлением запроса в Службу о предоставлении дополнительных документов по делу судебное заседание отложено на 14.02.2019. 

Протокольным определением от 14.02.2019 судебное заседание отложено на 04.04.2019.

25.03.2019 в суд от Службы поступили истребованные судом документы.

В судебных заседаниях 17.01.2019, 14.02.2019 истцом  заявлено ходатайство об отложении рассмотрения дела в связи с необходимостью представления расчета задолженности исходя из сведений, полученных из Управления Росреестра. В судебном заседании истец поддержал исковые требования, расчет задолженности не представил, заявил повторное ходатайство об отложении рассмотрения дела. Представитель ответчика, являющийся также представителем ФИО2, в судебном заседании против удовлетворения иска возражал, против удовлетворения ходатайства истца об отложении судебного разбирательства не возражал. Остальные третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Определением от 04.04.2019 судебное заседание отложено на 23.05.2019. 

Протокольным определением от 23.05.2019 судебное заседание отложено на 11.07.2019.

Распоряжением заместителя председателя Арбитражного суда города                    Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.07.2019 дело передано в производство судьи Бугорской Н.А.

Протокольным определением от 11.07.2019 судебное заседание отложено на 19.09.2019.

В судебное заседание явился представитель истца, поддержал исковое заявление, ответчик возражал по исковым требованиям. От истца поступило ходатайство об отложении судебного заседания в связи с необходимостью представить дополнительные доказательства. Определением от 19.09.2019 судебное заседание отложено на 11.11.2019.

Истец и третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. В связи с неявкой истца и третьих лиц определением от 11.11.2019 судебное заседание отложено на 16.01.2020.

Протокольными определениями от 16.01.2020 судебное заседание отложено на 13.02.2020.

Протокольным определением от 13.02.2020 судебное заседание отложено на 12.03.2020.

Протокольным определением от 12.03.2020 судебное заседание отложено на 23.04.2020.

Определением от 23.04.2020 дата судебного заседания изменена на 25.05.2020.

Протокольным определением от 25.05.2020 судебное заседание отложено на 15.06.2020.

Протокольным определением от 15.06.2020 судебное заседание отложено на 13.07.2020.

В судебное заседание явился представитель истца, который поддержал заявленные требования, представил в суд справочный расчет задолженности, с учетом представленных ранее документов ответчиком в отношении  земельного участка.

Ответчик и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие на основании статьи 156 АПК РФ.

Заслушав позицию истца, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства, суд установил следующее.

Между Комитетом по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 01.11.2005 № 13/ЗКС-0362 (в редакции дополнительных соглашений от 13.07.2009 № 2, от 27.03.2013 № 3) (далее – Договор).

Согласно пунктам 1.1, 1,2 Договора в редакции указанных дополнительных соглашений арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять земельный участок, относящийся к землям поселений, кадастровый номер 78:12:0714802:22, площадью 19 291 кв.м, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, ул. Ново-Александровская, д. 22а, лит. А, для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого комплекса со встроенными помещениями ми подземными автостоянками.

Размеры и порядок внесения платежей по Договору определен разделом 4 Договора (пункты 4.1-4.13).

В соответствии с пунктом 4.10 Договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала

Как следует из пункта 8.3 Договора, в случае нарушения условия, содержащегося в пункте 4.10 Договора, арендатору начисляются пени в размере 0,1% от просроченной суммы задолженности за каждый день просрочки.

В связи с образовавшейся задолженностью по арендной плате за периоды с 01.07.2016 по 30.09.2016, 01.01.2017 по 31.03.2017, с 01.07.2017 по 30.09.2017, с 01.10.2017 по 31.12.2017 Комитет направил в адрес Общества претензию от 24.11.2017 № 12994-пр./17 с требованием перечислить сумму задолженности, включая начисленные за просрочку внесения арендной платы пени, в течение пяти дней с момента получения претензии.

Поскольку указанная претензия оставлена Обществом без удовлетворения, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

Пунктом 1 статьи Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким образом, в силу статей 606, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Исполнение обязательств может обеспечиваться способами, предусмотренными частью 1 статьи 329 ГК РФ, включая неустойку.

В силу статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Возражая против удовлетворения заявленных исковых требований, ответчик в отзыве на иск и дополнении к нему ссылается на прекращение действия договора аренды земельного участка в связи с введением в эксплуатацию многоквартирных жилых домов, расположенных на земельном участке, а также указывает, что после завершения строительства предусмотренного Договором объекта и окончания реализации инвестиционного проекта не имеет правомочий по пользованию и владению спорным земельным участком. По мнению ответчика, при таких обстоятельствах требование истца о внесении арендной платы без предоставления ответчику прав в отношении арендованного земельного участка является неправомерным.

Суд отклоняет вышеуказанные доводы ответчика как несостоятельных в связи со следующим.

Согласно статье 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГКРФ, другими законами или договором.

Пунктом 10.1 Договора определено, что дополнения и изменения, вносимые в Договор, оформляются дополнительными соглашениями сторон.

Между тем, Договор в установленном порядке не изменен и не расторгнут.

В соответствии с пунктом 13 статьи 39.20 ЗК РФ особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации    (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Частью 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ №О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон N 189-ФЗ) предусмотрено, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 16 Закона № 189-ФЗ).

Как установлено частью 3 статьи 16 Закона № 189-ФЗ, в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие ЖК РФ любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В соответствии с частью 5 статьи 16 Закона № 189-ФЗ со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из вышеприведенных правовых норм, момент перехода права собственности на земельный участок определен для земельных участков, сформированных до введения в действие ЖК РФ и прошедших государственный кадастровый учет – с 01.03.2005, а для несформированных – с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета по волеизъявлению собственников помещений в многоквартирном доме.

Поскольку земельные участки под возведенными жилыми домами на спорном земельном участке в установленном законом порядке не сформированы, земельный участок в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах не переходил. При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что Договор не является измененным или прекращенным, обязанность Общества по внесению арендной платы по Договору не прекратилась.

В соответствии с представленными ООО «Балтийская                                 промышленно-строительная компания» техническими паспортами и планом построенных зданий, Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга приобщил в материалы дела справочный расчет задолженности за период с 01.07.2016 по 31.12.2017.

Согласно информации, изложенной в указанных документах: площадь застройки под многоквартирным домом (1-очередь) - 2845 кв.м, под паркингом (II - очередь) - 2384, 5 кв.м.

 При этом сведения о площади застройки под многоквартирным домом                          (III - очередь) в представленных ответчиком документах отсутствуют. 

Следовательно для расчета ставки арендной платы используется площадь              14 061, 5 кв.м.

Кроме того,  согласно ответа на запрос суда от 19.11.2018 №1-10540,  Управление Росреестра по Санкт-Петербургу сообщило, что в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о регистрации прав на квартиры в жилом доме по адресу: 

<

...>, лит.Б (III - очередь).

Из представленного истцом справочного расчета размера задолженности и пени по Договору следует, что сумма задолженности Общества перед Комитетом по Договору составляет 576 678,15 руб., в том числе 477 777,99 руб. основного долга по арендной плате за указанные периоды, 98 900,16 руб. пени, начисленных на основании пункта 8.3 Договора за просрочку внесения арендной платы по Договору. 

 Данный расчет судом проверен и признан арифметически верным, в связи с чем суд полагает, что заявленные истцом требования подлежат удовлетворению в части указанных в расчете сумм основного долга и пени, в остальной части заявленные требования следует отклонить, так как они не подтверждены по праву и размеру.

В соответствии с частью 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.

Пунктом 1 статьи 110 АПК РФ установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно пункту 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

р е ш и л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Балтийская промышленно-строительная компания» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга задолженность по договору аренды от 01.11.2005 № 13/ЗКС-0362 477 777,99 руб., а также пени в размере 98 900,16 руб.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Балтийская промышленно-строительная компания» в доход федерального бюджета расходы по оплате государственной пошлины в размере 14 534 руб. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья                                                                                                      Бугорская Н.А.