ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-140467/23-37-1131

г. Москва

05 декабря 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 28 ноября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 05 декабря 2023 года

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Скачковой Ю.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Манько Е.А.

рассмотрев в судебном заседании дело

по исковому заявлению ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ (344002, РОССИЯ, РОСТОВСКАЯ ОБЛ., ГОРОД РОСТОВНА-ДОНУ Г.О., РОСТОВ-НА-ДОНУ Г., БОЛЬШАЯ САДОВАЯ УЛ., Д. 68, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 17.07.2009, ИНН: 

<

***>)

к ответчику ИНДИВИДУАЛЬНОМУ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЮ ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 02.10.2019)

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 30.05.2017 № 1516 за период с 13.07.2022 по 21.06.2023 в размере 981 496 руб. 72 коп., неустойки (пени) за период с 21.09.2022 по 21.06.2023 в размере 32 101 руб. 38 коп.

При участии:

от истца – ФИО2, по доверенности от 17.11.2023;

от ответчика – ФИО3, по доверенности от 19.09.2023 № б/н.

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (ТУ Росимущества в Ростовской области, Территориальное управление, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с  иском  Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИП ФИО1, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 30.05.2017 № 1516 за период с 13.07.2022 по 21.06.2023 в размере 981 496 руб. 72 коп., неустойки (пени) за период с 21.09.2022 по 21.06.2023 в размере 32 101 руб. 38 коп.

Иск мотивирован не исполнением ответчиком обязательств по указанному договору аренды в части оплаты.

Истец поддержал заявленные требования по доводам иска и возражений на отзыв.

Ответчик против иска возражал по доводам отзыва.

От ответчика через канцелярию суда поступил встречный иск. В судебном заседании 28.11.2023 ответчик поддержал ходатайство о принятии встречного иска, приложений не представил.

Рассмотрев ходатайство ответчика, суд отказал в принятии встречного иска и огласил резолютивную часть определения. 

Суд, рассмотрев исковые требования, выслушав истца и ответчика, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (Арендодатель)  и ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие» (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 30.05.2017 № 1516.

Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081929:1, общей площадью 16566 кв.м, расположенный по адресу: Россия, 

<

...>.

В соответствии с условиями договора аренды срок аренды устанавливается с 31.05.2016 по 16.09.2054 года.

07.07.2022 между ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие» и ИП ФИО1 было заключено соглашение о замене стороны в обязательстве. Обязанность нового арендатора, ИП ФИО1, возникла с даты государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, расположенный на арендуемом земельном участке.

Согласно выписке из ЕГРН право собственности ФИО1 на объект зарегистрировано 13.07.2022.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 установлено, что в силу статей 552 Гражданского кодекса РФ, 35 Земельного кодекса РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Следовательно, перемена лица в обязательстве происходит в указанном случае в силу закона, и покупатель недвижимого имущества становится стороной договора аренды земельного участка, заключенного собственником участка с прежним собственником недвижимости, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды земельного участка или нет. Таким образом, покупатель объекта недвижимого имущества обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком с момента регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

Размер арендной платы определяется Арендодателем пропорционально соотношению площади объектов недвижимости, находящихся в собственности (пользовании) арендатора, к общей площади объектов недвижимости, расположенных на земельном участке и последующем умножении на площадь земельного участка.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за  использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, статьи 39.7 ЗК РФ плата за пользование публичным участком относится к категории регулируемых цен.

Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, условиями договора аренды земельного участка и уведомлением ТУ Росимущества в Ростовской области от 02.02.2022 № 61-СВ-12/779 размер арендной платы в 2022 году составил 986 189,06 рублей в год.

Размер арендной платы в 2023 году согласно уведомлению от 24.03.2023 № 61-НЗ-12/3459 составил 1 040 429,46 рублей в год.

Согласно условиям договора арендная плата вносится на основании п. 3.2 Договора, арендатор обязан перечислять арендную плату ежеквартально не позднее 20 числа последнего месяца квартала.

ИП ФИО1 не исполняет принятые на себя обязательства и внесению арендной платы, в результате чего за период с 13.07.2022 по 21.06.2023 у нее образовалась задолженность по арендной плате в размере 981 496,72 руб.

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф или пени) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Договорная неустойка устанавливается по взаимному соглашению сторон в соответствии с их волей. При установлении ее размера, порядка исчисления, соотношения с убытками и других условий применения стороны свободны (ст.ст. 1, 9, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 5.2. Договора аренды истец начислил ответчику неустойку  (пени) за период с 21.09.2022 по 21.06.2023 в размере 32 101,38 руб.

В связи с образовавшейся задолженностью в адрес ответчика Территориальным управлением была направлена претензия от 05.05.2023 № 61-НЗ-12/5296 с требованием об оплате задолженности по арендной плате и пени.

Претензия истца оставлена ответчиком без удовлетворения.

Суд отклоняет доводы ответчика в связи со следующим.

Согласно п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Из указанных положений, с учетом п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, а также правовой позиции, изложенной в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (постановление Пленума от 24.03.2005 № 11), следует, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (постановление Пленума от 17.11.2011 № 73) при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

На основании Распоряжения Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону от 16.09.2005 № 2206 был заключен Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081929:1 с множественностью лиц на стороне арендатора от 30.12.2005 № 28644 между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону и ОАО Коммерческий банк «Петрокоммерц» (правопреемник - ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие»),

28.10.2015 на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081929:1, общей площадью 16566 кв.м, расположенный по адресу: Россия, 

<

...>, было зарегистрировано право собственности Российской Федерации.

На основании регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок с собственниками помещений, расположенных на данном земельном участке, был заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. 

Таким образом, между ТУ Росимущества в Ростовской области и ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие» был заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 30.05.2017 № 1516. 

07.07.2022между ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие» и ИП ФИО1 было заключено соглашение о замене стороны в обязательстве. Обязанность нового арендатора, ИП ФИО1, возникла с даты государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, расположенный на арендуемом земельном участке. Согласно выписке из ЕГРН право собственности ФИО1 на объект зарегистрировано 13.07.2022.

Ссылка ответчика на то, что она не была ознакомлена с соглашением о замене стороны в обязательстве, несостоятельна ввиду того, что данное соглашение подписано со стороны ИП ФИО1

Кроме того, замена стороны в обязательстве по договору аренды зарегистрирована в ЕГРН. Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081929:1, ИП ФИО1 является арендатором по договору аренды земельного участка с 12.07.2022.

Согласно п. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

Следовательно, арендатором земельного участка является лицо, которое в ЕГРН указано как обладающее правом аренды.

Согласно п. 3.1 Договора аренды от 30.05.2017 № 1516 арендатор ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие» (после замены стороны в обязательстве - ИП ФИО1) уплачивает арендную плату за 8/100 долей в праве аренды земельного участка.

Ответчик в своем отзыве указывает, что является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 61:44:0050527:195, расположенного по адресу: 

<

...>,  общей площадью 1307,7 кв.м и помещения, принадлежащие ей на праве собственности, занимают 3,44% от общей площади здания. По мнению ответчика, размер арендной платы не пропорционален доле помещения ответчика в общей площади здания.

Вместе с тем, каких-либо документов, подтверждающих какую именно долю от общей площади здания занимают помещения (например, справка МУПТИиОН), ответчиком не представлено.

Кроме того, ответчик указывает, что согласно выписке из ЕГРН общая площадь здания с кадастровым номером 61:44:0081929:19 составляет 38008,7 кв.м.

 Согласно актуальной выписке из ЕГРН от 24.10.2023 площадь здания с кадастровым номером 61:44:0081929:19 составляет 1358,2 кв.м. Таким образом, информация представленная ответчиком, не является допустимым доказательством.

Довод ответчика о том, что арендная плата по данному договору должна устанавливаться в размере 1,5% от кадастровой стоимости участка в соответствии с пп. Г п. 3 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, не имеет правовых оснований. Ответчик не обосновал применение данной ставки.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При указанных обстоятельствах взысканию с ответчика в пользу истца подлежит задолженность в размере 981 496 руб. 72 коп. и неустойка в размере 32 101 руб. 38 коп.

Госпошлина в размере 23 136 руб. 00 коп. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 307-310, 330, 425, 552, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 65, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 02.10.2019) в пользу ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ (344002, РОССИЯ, РОСТОВСКАЯ ОБЛ., ГОРОД РОСТОВ-НА-ДОНУ Г.О., РОСТОВ-НА-ДОНУ Г., БОЛЬШАЯ САДОВАЯ УЛ., Д. 68, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 17.07.2009, ИНН: 

<

***>) долг 981 496 руб. 72 коп., пени 32 101 руб. 38 коп., всего 1 013 598 (Один миллион тринадцать тысяч пятьсот девяносто восемь) руб. 10 коп.

Взыскать с ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 02.10.2019) в доход Федерального бюджета РФ 23 136 (двадцать три тысячи сто тридцать шесть) руб. 00 коп. госпошлину.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                                                   Ю.А. Скачкова