Арбитражный суд Пензенской области

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-97, факс: +78412-55-36-96, http://penza.arbitr.ru

       ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    

РЕШЕНИЕ

Дело №А49-6656/2021

г. Пенза

28 апреля 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена  27 апреля 2022 года

В полном объеме решение изготовлено 28 апреля 2022 года 

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Новиковой С. А., при  ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бидзян Ц.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Управления муниципального имущества 

<

...>, Пенза г., 440000; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Эколог» (Московская ул., влд 17, офис 307, Пенза г., 440026; ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>)

третьи лица: акционерное общество «Метан» (ФИО1 ул., д.1 А, Пенза г., 440066; ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Прогресс» (Мебельная ул., д.61Б, Пенза г., 440003, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), администрация 

<

...>, Пенза г., 440000, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Управление градостроительства и архитектуры 

<

...>, Пенза г., 440000, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью  «Пензанефтесинтез+»  (проспект Победы, 81-6, Пенза г., 440047, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о взыскании 477348 руб. 59 коп., о расторжении договора и о возврате земельного участка

при участии:

от истца - представитель ФИО2 (доверенность)  

от ответчика - генеральный директор ФИО3 (паспорт, выписка из ЕГРЮЛ)

У С Т А Н О В И Л:

Управление муниципального имущества города Пензы обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Эколог» и с учетом принятого судом увеличения размера исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ просило взыскать сумму 1330497 руб. 67 коп.,  в том числе: 936568 руб. 73 коп. – задолженность по внесению арендной платы за период с марта 2019 года по февраль 2021 года по договору аренды земельного участка от 05.11.2015 № 114/15, 393928 руб. 94 коп. – пени за период с 12.03.2019 по 15.02.2021; о расторжении договора аренды земельного участка от 05.11.2015 № 114/15 и об обязании возвратить по акту приема-передачи арендованный земельный участок расположенный по адресу: 

<

...>. Требования заявлены на основании ст.ст. 309, 450, 452, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением от 13.04.2022 судом в соответствии со ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) принято уменьшение суммы иска до 477348 руб. 59 коп.,  в том числе: 366077 руб. 14 коп. – задолженность по внесению арендной платы за период с марта 2019 года по 11 февраля 2021 года по договору аренды земельного участка от 05.11.2015 № 114/15, 111271 руб. 45 коп. – пени за период с 12.03.2019 по 11.02.2021.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске. Пояснил, что не возражает против снижения размера пени до двукратной ставки рефинансирования ЦБ РФ.

 Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования в части взыскания задолженности в сумме признал 366077 руб. 14 коп. В отношении пени просил суд применить ст. 333 ГК РФ и снизить размер пени до однократной ставки рефинансирования ЦБ РФ, что по расчету ответчика составило за спорный период 20064 руб. 13 коп. Требования о расторжения договора аренды и о возврате земельного участка не признал, поскольку на спорном земельном участке располагается объект капитального строительства не принадлежащий истцу.

  Заявление представителя ответчика о признании иска в части взыскания задолженности в сумме 366077 руб. 14 коп. подписано полномочным лицом (генеральным директором ФИО3), не противоречит действующему законодательству и не нарушает прав и законных интересов других лиц. При таких обстоятельствах арбитражный суд, изучив материалы дела, считает возможным принять признание ответчиком иска в части взыскания задолженности в сумме 366077 руб. 14 коп. в соответствии с ч. 3 ст. 49 АПК РФ.

Представители 3-их лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом в порядке, предусмотренном ст.123 АПК РФ.

В соответствии со ст.156 АПК РФ суд, с учетом мнения представителей истца и ответчика, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие 3-их лиц. 

Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, арбитражный суд установил.

В силу ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из материалов дела 5 ноября 2015 года между УМИ администрации г. Пензы (в настоящее время – УМИ г.Пензы, Арендодатель) и ЗАО «Светотехника» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка, предназначенного для строительства, № 114/15 (далее – Договор), по условиям которого Арендодатель передал Арендатору в пользование на условиях аренды земельный участок кадастровый номер 58:29:3016001:38 площадью 3700 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, для строительства многоквартирного жилого дома застройки выше 5 этажей (пункты 1.1 и 1.2 Договора).

Договор заключен на срок 10 лет с 16.07.2015 по 16.07.2025 (п. 3.1 Договора) и зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается соответствующей отметкой на Договоре. 

Во исполнение условий Договора истец передал в арендное пользование ответчика земельный участок, о чем сторонами составлен и подписан акт приема-передачи от 05.11.2015.

В соответствии с пунктами 3.2 и 3.3 Договора арендная плата за пользование земельным участком начисляется с даты, указанной в акте приема-передачи земельного участка, и составляет 1159482 руб. 97 коп. в год, 96623 руб. 58 коп. в месяц.

В пункте 3.5 Договора стороны предусмотрели право Арендодателя в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в случаях, установленных данным пунктом Договора.

Согласно пункту 3.6 Договора арендная плата подлежит внесению Арендатором ежемесячно в сумме не менее месячного арендного платежа не позднее 10-го числа месяца, за который производится платеж.

Впоследствии 15 декабря 2015 года между ЗАО «Светотехника» и ИП ФИО4 заключен договор уступки прав и обязанностей по Договору, по условиям которого ЗАО «Светотехника» уступило, а ИП ФИО4 принял в полном объеме права и обязанности арендатора по Договору.

Уступка прав по Договору зарегистрирована Управлением Росреестра по Пензенской области 19.10.2016.

20 октября 2016 г. между ИП ФИО4 и ООО «Эколог» заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, предназначенного для строительства, № 114/15 от 5 ноября 2015 года, по условиям которого ИП ФИО4 уступил, а ООО «Эколог» приняло в полном объеме все права и обязанности арендатора по Договору.

По условиям договора уступки прав и обязанностей от 20.10.2016 по договору аренды земельного участка, предназначенного для строительства, № 114/15 от 5 ноября 2015 года (пункт 3) ООО «Эколог» несет обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком за период с 1 сентября 2016 года.

Уступка прав и обязанностей по Договору зарегистрирована Управлением Росреестра 27.10.2016.

С учетом изложенного ответчик обладает всеми правами и несет все обязанности арендатора по Договору.

Уведомлением от 02.11.2016 года, направленным в адрес ООО «Эколог», истец известил ответчика об изменении размера арендной платы за пользование земельным участком (с 06.11.2016 арендная плата составляет 1246444 руб. 19 коп. в год и 103870 руб. 35 коп. в месяц; с 01.01.2017 – 1405433 руб. 90 коп. в год и 117119 руб. 49 коп. в месяц), что соответствует п. 3.5 Договора.

Уведомлением от 15.01.2018 года, направленным в адрес ООО «Эколог», истец в соответствии с п. 3.5 Договора известил ответчика об изменении размера арендной платы за пользование земельным участком (с 01.01.2018 арендная плата составляет 1089211 руб. 27 коп. в год и 90767 руб. 61 коп. в месяц).

  На основании постановления Правительства Пензенской области от 08.10.2015 №552-пП «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пензенской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов», приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26.11.2018 №673-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории «земли населенных пунктов» и объектов недвижимого имущества – сооружений, расположенных на территории Пензенской области», истец уведомил ответчика о том, что сумма ежегодной арендной платы с 01.01.2019 составила 629952 руб. 47 коп. (52496 руб. 04 коп. в месяц), а с 01.01.2020 – 508026 руб. 19 коп. в год (42335 руб. 52 коп. в месяц).

Уведомлением от 27.05.2020, направленным в адрес ответчика истец известил ответчика о том, что  с 27.05.2020 арендная плата составляет 243852 руб. 57 коп. в год (20321 руб. 05 коп. в месяц).

  24.02.2021 истец направил в адрес ответчика уведомление от 11.01.2021 известив ответчика о том, что с 01.01.2021 арендная плата составляет 367404 руб. 54 коп. в год (30617 руб. 04 коп. в месяц)

  В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013) (далее – Пленум № 73) при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. 

  В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

  Таким образом, поскольку договор аренды земельного участка №114/15 от 05.11.2015 был заключен после введения в действие Земельного кодекса, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата.

     Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Постановлением Пленума № 73 внесено указанное разъяснение, оно опубликовано на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 21.03.2013. В связи с этим правовая позиция, изложенная в данном Постановлении, является обязательной. При этом по смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату. 

    Данная правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 №12404/09, от 15.03.2012 №15117/11, от 17.04.2012 №15837/11.

    Учитывая, что объектом арендных отношений является земельный участок, относящийся к землям, государственная собственность на которые не разграничена, то, следовательно, порядок определения размера арендной платы за пользование таким земельным участком подлежит публичному регулированию и устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

  В связи с тем, что ответчиком арендные платежи за период с марта 2019 года по февраль 2021 года не внесены, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском и просил взыскать с ответчика задолженность в сумме 936568 руб. 73 коп. за период с марта 2019 по февраль 2021 и пени в сумме 393928 руб. 94 коп. за период с 12.03.2019 по 15.02.2021.

  В процессе рассмотрения дела, в связи с тем, что на основании договора от 12.01.2021 ООО «Эколог» уступил свои права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка №114/15 от 05.11.2015 ООО «Пензанефтесинтез+», который был зарегистрирован Управлением Росреестра по Пензенской области в установленном законом порядке 12.02.2021, а также в связи с тем, что вступившим в законную силу решением Пензенского областного суда от 27.07.2020 по делу № 3а-201/2020 был признан недействующим с даты его принятия пункт 2.1 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пензенской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Пензенской области от 08.10.2015 № 552-пП «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пензенской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов» в первоначальной редакции, а также в редакции постановлений Правительства Пензенской области от 02.08.2016 № 395-пП, от 23.01.2017 № 17-пП, на основании которого истец производил расчет арендной платы до 27.05.2020 года, истец уточнил исковые требования и просит взыскать с ответчика задолженность по внесению арендной платы за период с марта 2019 года по 11 февраля 2021 года в сумме 366077 руб. 14 коп. и пени в сумме 111271 руб. 45 коп. за период с 12.03.2019 по 11.02.2021.

      При этом истец обоснованно произвел расчет размера арендной платы на основании Постановления Правительства Пензенской области № 940-пП от 04.12.2009 года «Об утверждении Порядка определения размера, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности Пензенской области, а также за пользование земельными участками на территории Пензенской области, государственная собственность на которые не разграничена» за период с 01.03.2019 по 26.05.2020. 

      Согласно пункту 2.1.1 Порядка, утвержденного Постановлением №940-пП, размер годовой арендной платы арендуемого земельного участка определялся по формуле: А = Ксзу х НСт. х Квд х Кка, где А – годовой размер арендной платы, Ксзу – кадастровая стоимость земельного участка (в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка), НСт – налоговая ставка земельного налога, установленная нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, Квд – коэффициент дифференциации вида деятельности арендатора, который устанавливается актами органов местного самоуправления муниципальных районов и городских округов Пензенской области (п. 1.4 Порядка). 

     На территории города Пензы коэффициенты дифференциации вида деятельности арендатора были установлены Постановлением Администрации г. Пензы от 08.12.2010 года №1375 «Об утверждении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за пользование земельными участками на территории города Пензы, государственная собственность на которые не разграничена».

     Таким образом, годовой размер арендной платы в соответствии с п.2.1.1 Порядка, утвержденного Постановлением Правительства Пензенской области №940-пП от 04.12.2009 с 01.01.2019 исходя из кадастровой стоимости спорного земельного участка – 8128419 руб., умноженной на ставку земельного налога – 0,3% и коэффициент дифференциации вида деятельности арендатора – 5,9, составит 143873 руб. 02 коп., а ежемесячный – 11989 руб. 42 коп.

     Постановлением Правительства Пензенской области от 19.06.2020 №412-пП действие п.2.1. Порядка №552-пП приостановлено с 26.05.2020 до 01.01.2021.

     Постановлением Правительства Пензенской области от 26.05.2020 №354-пП, вступившим в законную силу с 27.05.2020, внесены изменения в Порядок определения размера арендной платы, утвержденный Постановлением Правительства Пензенской области от 08.10.2015 года №552-пП. Данный порядок дополнен пунктом 2.2. согласно которому, до 01.01.2021 годовой размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пензенской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, рассчитывается исходя из 3% от кадастровой стоимости земельного участка.

    В связи с чем, с 27.05.2020 исходя из 3% от кадастровой стоимости спорного земельного участка – 8128419 руб. ежегодный размер арендной платы составит 243852 руб. 57 коп., а ежемесячный – 20321 руб. 05 коп.

              В соответствии с Постановлением Правительства Пензенской области от 24.12.2020 №923-пП п.2.1. Порядка определения размера арендной платы, утвержденного Постановлением Правительства Пензенской области от 08.10.2015 года №552-пП изложен в следующей редакции: с 01.01.2021 годовой размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пензенской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, за исключением случаев, указанных в разделе 1 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле: А = Ксзу x 4,52%, где: А - годовой размер арендной платы; Ксзу - кадастровая стоимость земельного участка (в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости относительно сведений о земельном участке).

   В связи с чем, с 01.01.2021 исходя из 4,52% от кадастровой стоимости спорного земельного участка – 8128419 руб. ежегодный размер арендной платы составит 367404 руб. 54 коп., а ежемесячный – 30617 руб. 05 коп.

   Таким образом, учитывая вышеизложенное, истец обоснованно предъявил требование о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.03.2019 по 11.02.2021 в сумме 366077 руб. 64 коп.

  В письменном заявлении представитель ответчика исковые требования о взыскании задолженности в сумме 366077 руб. 64 коп. признал в полном объеме. 

  Признание ответчиком исковых требований в сумме 366077 руб. 64 коп. судом принято  в соответствии с ч. 3 ст. 49 АПК РФ.

  В соответствии с частью 3 статьи 70 АПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств.

  В силу ч. 4 ст. 170 АПК РФ в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения может быть указано только на признание иска ответчиком и принятие его судом. 

  Учитывая, что земельный участок предоставлялся ответчику по договору аренды, условия, сроки и порядок оплаты предусмотрены договором аренды, указанные сроки оплаты ответчиком нарушены, задолженность подтверждена материалами дела и признана ответчиком, поэтому арбитражный суд приходит к выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика долга в размере 366077 руб. 64 коп. заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению в соответствии со ст.ст. 307, 309, 614  ГК РФ и ст. 65 ЗК РФ.

  Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика  пени в сумме 111271 руб. 45 коп. за период с 12.03.2019 по 11.02.2021.

  Требование истца о взыскании с ответчика пени за нарушение сроков внесения арендной платы суд считает обоснованным, поскольку в силу ст. 330 ГК РФ в случае просрочки исполнения обязательств должник обязан уплатить кредитору определенную денежную сумму, в данном случае – пени, размер которых определен п. 5.1. договора аренды земельного участка №114/15 от 05.11.2015 и составляет 0,1 % невнесенной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

  Вместе с тем, представителем ответчика заявлено о снижении размера пени в связи с его явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства до однократной ставки рефинансирования ЦБ РФ. 

  По правилам п.1 ст. 333 ГК РФ, подлежащая уплате неустойка может быть уменьшена судом, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

   Согласно п.71. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Пленум №7) указано, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

   При этом бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ) (п.73 Пленума №7).

  Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.) (п.74. Пленума №7).

  Как указано в п.75. Пленума № 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

  В соответствии с п.77. Пленума № 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

  К выводу о наличии или отсутствии оснований для снижения суммы неустойки суд приходит в каждом конкретном случае при оценке имеющихся в деле доказательств по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.

  Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.2000 № 263-О указал, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

  Учитывая, что одним из критериев для установления несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств является установление чрезмерно высокого процента неустойки, что в данном случае имеет место быть, так как предусмотренный договором размер неустойки – 0,1% за каждый день просрочки составляет 36,5 % годовых, что явно несоразмерно последствиям нарушения обязательства ответчиком. Кроме того, неустойка (пени) является одним из способов обеспечения обязательств, а не средством обогащения, поэтому арбитражный суд приходит к выводу о том, что имеются основания для применения положений ст. 333 Гражданского кодекса РФ.

   В п. 2 Постановления Пленума ВАС  РФ № 81 от 22.12.2011 года «О некоторых вопросах применения ст. 333 Гражданского кодекса РФ» указано, что разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

  Согласно представленному ответчиком расчету пени, исходя из однократной ставки рефинансирования ЦБ РФ действующей в период нарушения обязательства, она составляла от 4,25% до 7,75% годовых. 

   В связи с чем, арбитражный суд признает ответственность явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства, поскольку ответственность по гражданским правоотношениям носит компенсационный характер, размер неустойки по договору – 0,1% в день от неоплаченной суммы очень велик, и принимая во внимание, что неустойка (пени) является одним из способов обеспечения обязательств, а не средством обогащения, поэтому, в соответствии со статьей 333 ГК РФ арбитражный суд уменьшает размер пени до двукратной ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей в соответствующие периоды, что составит сумму 40128 руб. 26 коп. 

  В остальной части требование истца о взыскании неустойки (пени) удовлетворению не подлежит.

  Оснований для снижения размера неустойки до однократной ставки рефинансирования ЦБ РФ суд не усматривает.

  Истцом также заявлено требование о досрочном расторжении договора аренды земельного участка №114/15 от 05.11.2015, в связи с тем, что ответчиком в нарушение условий договора в течение четырех месяцев и более не вносились арендные платежи.

Согласно п.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ особым образом предусмотрено, что досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 ГК РФ, данная норма Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

 Согласно части 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

  Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Информационном письме от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

  Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. 

В п. 3 ст. 619 ГК РФ указано, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч.3 ст. 619 ГК РФ).

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (пункты 28, 29, 30) разъяснил, что договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным. Арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора по основанию неисполнения арендатором возложенных на него обязанностей обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Таким образом, при рассмотрении исковых требований о досрочном расторжении договора аренды по основанию, установленному пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ, суд обязан установить следующие обстоятельства: неисполнение арендатором возложенной на него договором обязанности по уплате арендных платежей более двух раз подряд, направление арендодателем арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок и предложения о расторжении договора.

  В рамках настоящего дела требование о расторжении Договора аренды основано на длительном более четырех месяцев не внесением арендных платежей, что является существенным нарушением условий Договора аренды. 

 Так, в п. 6.3.4. Договора стороны согласовали, что Договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя по решению суда при невнесении арендной платы в течение четырех месяцев и более месяцев независимо от ее следующего внесения. 

  В качестве доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истцом к исковому заявлению приложена претензия 03.12.2020 №7/5813, в которой истец известил ответчика о том, что в случае невыполнения указанных в ней требований о погашении задолженности и пени до 14.01.2021, Управление будет вынуждено обратиться в суд с исковым заявление о расторжении Договора аренды и о возврате земельного участка.

Вместе с тем, данное предупреждение не содержит предложения расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок.

Управление лишь уведомило ответчика о наличии у него права на обращение в суд с иском о расторжении Договора аренды, что не может считаться предложением расторгнуть Договор по смыслу ст. 452 ГК РФ.

Иные доказательства соблюдения претензионного порядка в отношении требования о расторжении договора аренды истцом не представлены.

Более того, из пояснений представителя истца, данных в судебном заседании, следует, что претензия, содержащая предложение о расторжении Договора аренды, истцом в адрес ответчика не направлялась.

При таких обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу о том, что истцом не соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора в отношении требования о расторжении Договора аренды.

В силу пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

Ввиду вышеизложенного требование истца о расторжении договора аренды земельного участка от 05.11.2015 № 114/15 подлежит оставлению судом без рассмотрения. 

В связи с чем, оснований для возврата спорного земельного участка на основании ст.622 ГК РФ не имеется и исковые требования в данной части удовлетворению не подлежат.

Кроме того, требование о возврате земельного участка не подлежит удовлетворению и по тому основанию, что истец обратился к ненадлежащему ответчику, в связи с тем, что на основании договора уступки права требования от 12.01.2021 права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 58:29:3016001:38, расположенного по адресу: 

<

...>, перешли к новому арендатору – ООО «Пензанефтесинтез+».

В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

В соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 333.40 НК РФ при признании ответчиком иска, в том числе по результатам проведения примирительных процедур, до принятия решения судом первой инстанции возврату истцу подлежит 70 процентов суммы уплаченной им государственной пошлины, а 30% относится на ответчика.

Однако, поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины, и она им не уплачена, поэтому государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика непосредственно в федеральный бюджет в сумме 3096 руб. (30%) по требованию о взыскании долга, а в сумме 1564 руб. по требованию о взыскании пени также подлежит взысканию в федеральный бюджет пропорционально размеру удовлетворенных требований. Всего с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4660 руб.

Руководствуясь п.2 ч.1 статьи 148, статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, -

Р Е Ш И Л :

Исковое заявление Управления муниципального имущества города Пензы о расторжении договора аренды №114/15 от 05.11.2015 оставить без рассмотрения.

Исковые требования Управления муниципального имущества города Пензы удовлетворить частично. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Эколог» в бюджет муниципального образования город Пенза сумму 406205 руб. 40 коп., в том числе: 366077 руб. 14 коп. – долг, 40128 руб. 26 коп. – пени.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Эколог» в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 7434 руб.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд г.Самара через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.

 

Судья       С. А. Новикова