АРБИТРАЖНЫЙ СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Краснодар                                                                           Дело № А32-5137/2022

Резолютивная часть решения суда оглашена 19.10.2022 года.

Полный текст решения суда изготовлен 09.11.2022 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе  судьи Савина Р.Ю.  при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в судебном заседании  дело по исковому заявлению 

истец: администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

ответчик: ООО «Пансионат с лечением «Лазуревый берег» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

третьи лица:

1. ООО «Орпола»,

2. Индивидуальный предприниматель ФИО1,

3. Управление Росреестра по Краснодарскому краю,

о расторжении договора аренды земельного участка от 25.11.2015 № 40000005125 с кадастровым номером 23:40:0402010:20 площадью 159 068 кв. м., расположенного по адресу: 

<

...>,

указать, что решение является основанием для исключения из сведений ЕГРН записи о государственной регистрации договора аренды от 25.11.2015 № 4000005125 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402010:20, 

указать, что решение является основанием для погашения регистрационной записи от 06.09.2017 № 23:40:0402010:20- 23/012/2017- 2 договора субаренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402010:20,

при участии в заседании:

от истца: ФИО2 – по доверенности,

от ответчика: ФИО3, ФИО4 – по доверенности,

от третьих лиц: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее – истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Пансионат с лечением «Лазуревый берег»  (далее – ответчик, общество) с требованиями:

- расторгнуть договор аренды от 25.11.2015 № 40000005125 земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402010:20 площадью 159 068 кв. м., расположенного по адресу: 

<

...>;

- указать, что решение является основанием для исключения из сведений ЕГРН записи о государственной регистрации договора аренды от 25.11.2015 № 4000005125 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402010:20;

- указать, что решение является основанием для погашения регистрационной записи от 06.09.2017 № 23:40:0402010:20-23/012/2017-2 договора субаренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402010:20.

Требования мотивированы нарушением ответчиком условий договора аренды.

Как следует из материалов дела, на основании определения суда от 16.05.2022 экспертам ООО «СтройЭкспертИндустрия» ФИО5 и ФИО6 поручено проведение судебной экспертизы.

Суд счел необходимым возобновить производство по делу в судебном заседании 12.10.2022, поскольку в материалы дела поступило заключение эксперта.

Представитель истца настаивал на требованиях, просил объявить перерыв для подготовки позиции с учетом заключения эксперта.

Представители ответчика возражали против требований.

В судебном заседании 12.10.2022 объявлен перерыв до 19.10.2022 в 16-00.

После перерыва заседание продолжено.

Представитель истца полагал, что заключение эксперта является неполным, с выводами не согласился, представил письменные пояснения и рецензию на заключение эксперта.

Представители ответчика настаивали на своей позиции, ходатайствовали об отложении судебного заседания для представления дополнительных доказательств в обоснование отзыва, пояснили, что не могут пока представить разрешение администрации на 2021 год для размещения объектов нестационарной торговли на спорном земельном участке.

Представитель администрации возражал против отложения судебного заседания.

Ходатайство отклонено в связи с необоснованностью.

Ответчик в представленном ранее отзыве ссылался на то, что спорный земельный участок используется им в соответствии с разрешенным видом использования, поскольку расположенные на нем строения необходимы для эксплуатации пансионата, принадлежащего ответчику.

Третьи лица отзывы не представили, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте уведомлены надлежащим образом.

Изучив и оценив представленные в дело доказательства, суд считает, что требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что на основании постановления администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 16.10.2015 № 3323 «О предоставлении ООО «Пансионат с лечением «Лазуревый берег» в аренду земельного участка по ул. Туристической, 5 в г. Геленджике для размещения пансионата», постановления администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 20.11.2015 № 3715 «О внесении изменений в постановление администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 16.10.2015 № 3323 «О предоставлении ООО «Пансионат с лечением «Лазуревый берег» в аренду земельного участка по ул. Туристической, 5 в г. Геленджике для размещения пансионата» между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 25.11.2015 № 4000005125, согласно которому арендодатель передал арендатору в пользование земельный участок с кадастровым номером 23:40:0402010:20 площадью             159 068 кв. м., расположенный по адресу: 

<

...>, сроком на 49 лет.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 10.12.2021 № КУВИ-002/2021-165593465 между ответчиком и ФИО1 заключен договор субаренды.

Пунктами 4.3.1, 4.3.4 договора установлена обязанность арендатора в полном объеме выполнять все условия договора аренды; использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Согласно пункту 3.1.4 договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования земельным участком при невыполнении арендатором обязанностей, в том числе установленных пунктами 4.2.2, 4.3.2, 4.3.4 - 4.3.13 договора.

Согласно акту осмотра земельного участка от 06.07.2021, составленному специалистами администрации, земельный участок с кадастровым номером 23:40:0402010:20 частично не освоен, не используется в соответствии с целью его предоставления, на спорном земельном участке расположены 1-этажные строения, в которых проживают граждане на постоянной основе, а также строения из деревянных и металлических конструкций. На части арендуемого обществом земельного участка, расположенной вблизи городской набережной, расположены также вагончики-бытовки, душевые, туалеты, строения, предназначенные для проживания, а также объекты торговли, предоставления услуг и общественного питания.

Администрацией было выдано разрешение от 03.07.2017 № 23-303000-316-2017 на строительство «Комплекса гостиниц «Лазуревый берег» по ул. Туристической, 5 в г. Геленджике. Первый этап строительства» Реконструкция апарт-отеля, сроком действия до 03.04.2018.

Данное разрешение на строительство неоднократно продлялось администрацией по инициативе ответчика (до 08.08.2019 года).

Впоследствии ответчик обращался в администрацию с заявлением о продлении разрешения на строительство от 03.07.2017 № 23-303000-316-2017, однако в продлении было отказано по различным основаниям (нарушение порядка подачи обращения, несоответствие вида разрешенного использования земельного участка проектной документации, параметров объектов капитального строительства, несоответствие предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, которые установлены правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, отсутствие заключения управления государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края).

Вступившим в законную силу заочным решением Геленджикского городского суда от 20.05.2019 к делу № 2-1471/2019 удовлетворены требования администрации о признании отсутствующим права собственности ООО «Орпола» и граждан ФИО7, ФИО8, ФИО9 на недвижимое имущество, здании апартамент-отеля с кадастровым номером 23:40:0402010:143, расположенное по адресу: 

<

...>.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.11.2021 по делу № А32-33351/2021 ООО «Пансионат с лечением «Лазуревый берег» было отказано в удовлетворении требований о признании права собственности на здание апарт-отеля площадью 9 440,10 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

Вышеуказанным судебным актом установлено, что общество возвело самовольную постройку на арендованном земельном участке, легализацию которой пытается осуществить, минуя административный порядок, закрепленный законодательством.

По мнению администрации,  в течение трехлетнего периода ответчик не реализовал свое право на осуществление строительства и реконструкции имеющегося объекта капитального строительства, чем существенно нарушил условия договора аренды от 25.11.2015 № 4000005125.

Администрацией 30.07.2021 в адрес общества было направлено письмо от 28.07.2021 № 110-15-10122/21-37-05, в котором было разъяснено о необходимости устранения выявленных нарушений.

В ответ на вышеуказанное письмо ответчик сообщил о принятии мер к использованию земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402010:20 в соответствии с видом разрешенного использования, а также о планируемом демонтаже нестационарных торговых объектов.

Письмом от 21.10.2021 ответчик сообщил, что ранее выявленные нарушения по функционированию кемпинга, размещению нестационарных торговых объектов устранены.

Однако 11.11.2021 по результатам выезда на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0402010:20 комиссией в составе сотрудников администрации было установлено, что земельный участок частично не освоен, не используется в соответствии с целью его предоставления, на земельном участке расположены 1-этажные строения, в которых проживают граждане на постоянной основе, а также строения из деревянных и металлических конструкций, кроме того,  на части земельного участка, находящегося вблизи городской набережной, расположены вагончики-бытовки. Также часть арендованного земельного участка находится в неудовлетворительном санитарном состоянии, территория не благоустроена, заброшена, на земельном участке имеется строительный мусор и сорная растительность.

Таким образом, меры, направленные на освоение спорного земельного участка и устранение существенных нарушений договора аренды, обществом не предприняты, в связи с чем, в адрес ответчика было направлено соглашение о расторжении договора аренды от 25.11.2015 № 4000005125.

Однако ответчик отказался от подписания данного соглашения о расторжении  спорного договора аренды.

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением. 

При решении вопроса об обоснованности исковых требований суд руководствуется следующим.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. Из указанной нормы следует, что предъявление иска, с учетом характера нарушенного права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется способами, установленными данной нормой, а именно путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа если иные способы не приведут к более быстрому и эффективному восстановлению нарушенных, либо оспариваемых прав и интересов.

Выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой истца, между тем он должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение заявленных требований приведет к восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав и законных интересов путем удовлетворения заявленных истцом требований.

Согласно ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства, порождающих гражданские права и обязанности. К числу последних относятся гражданские права и обязанности, возникающие вследствие неосновательного обогащения.

В п. 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон  договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном  нарушении  договора  другой  стороной.  Существенным  признается  нарушение  договора  одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

В соответствии с нормой ч.1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Частью 2 ст. 452 ГК РФ установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Если основанием  расторжения  договора  аренды  является  неисполнение  арендатором возложенных  на  него  обязанностей,  арендодатель  до  обращения  в  суд  с  иском  о досрочном  расторжении  договора  обязан  направить  арендатору  письменное предупреждение  о необходимости исполнения им  обязательства  в  разумный  срок (ч. 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п.2 статьи 452 ГК РФ, пункт 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. №  66).  В  указанных  нормах  не  содержится  указаний  на  то,  что  письменное предупреждение  о  необходимости  исполнения  обязательства  в  разумный  срок  не может быть изложено в одном письме с предложением о расторжении договора.

Материалами дела подтверждается, что истец в адрес ответчика направил уведомление о расторжении договора аренды от 12.11.2021 № 110-15449/21-37-05, а также подписанное соглашение о расторжении договора аренды.

Однако ответа на данные уведомления истцом получено не было.

Таким образом, досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден.

Пунктами 4.3.1, 4.3.4 договора предусмотрена обязанность арендатора в полном объеме выполнять все условия договора аренды; использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Как указано в пункте 3.1.4 договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования земельным участком при невыполнении арендатором обязанностей, в том числе установленных пунктами 4.2.2, 4.3.2, 4.3.4 - 4.3.13 договора.

Согласно п. 1.1. договора аренды спорный земельный участок передан ответчику с видом разрешенного использования - «для размещения пансионата».

Согласно представленному в материалы дела акту обследования от 11.11.2021 спорный земельный участок частично не освоен, не используется в соответствии с целью его предоставления, на земельном участке расположены 1-этажные строения, в которых проживают граждане на постоянной основе, а также строения из деревянных и металлических конструкций, кроме того,  на части земельного участка, находящегося вблизи городской набережной, расположены вагончики-бытовки. Часть арендованного земельного участка находится в неудовлетворительном санитарном состоянии, территория не благоустроена, заброшена, также на земельном участке имеется строительный мусор и сорная растительность.

С целью установления всех объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, определением суда от 16.05.2022 по ходатайству истца по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «СтройЭкспертИндустрия» ФИО5 и ФИО6

На разрешение экспертов  поставлены следующие вопросы: 

1. Какие объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0402010:20? 

2. В случае положительного ответа на первый вопрос изобразить графически объекты недвижимости относительно границ указанного земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402010:20.

3. Какова площадь земельного участка, необходимого для использования, обслуживания и эксплуатации объектов недвижимости, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402010:20? 

4. Соответствуют ли технические характеристики здания апартамент-отеля с кадастровым номером 23:40:0402010:143 техническим характеристикам, указанным в разрешении на строительство № 23-303000-316-2017 от 03.07.2017?

В заключении от 18.08.2022 № 02-187/21 эксперты пришли к следующим выводам.

В границах земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402010:20 общей площадью 159 068 кв.м., расположенном по адресу: 

<

...>, расположен пансионат с лечением «Лазуревый берег», который состоит из следующих объектов недвижимости:

- одноэтажное здание - административный корпус (литер А, а, а1, а2), назначение - нежилое, общей площадью 306,1 кв.м.. площадью застройки 386 кв.м., с условным кадастровым номером 23-23-12/030/2006-970;

- одноэтажное здание - насосная (литер Ш1), назначение - нежилое, общей площадью 66,4 кв.м., площадью застройки 113 кв.м., с условным кадастровым номером 23-23-12/046/2007-113, с подземным резервуаром площадью застройки 521 кв.м.;

- одноэтажное здание - склад (литер Е), назначение - нежилое, общей площадью 93,8 кв.м., площадью застройки 114 кв.м., с условным кадастровым номером 23-23-12/025/2007-335;

- одноэтажное здание - склад (литер Д, д), назначение - нежилое, общей площадью 114,4 кв.м., площадью застройки 116 кв.м., с условным кадастровым номером 23-23-12/033/2007-172;

- одноэтажное здание - склад (литер И, и, и1, и2), назначение - нежилое, общей площадью 203,9 кв.м., площадью застройки 240 кв.м., с условным кадастровым номером 23-23-12/025/2007-422;

- одноэтажное здание - склад (литер К), назначение - нежилое, общей площадью  161,8 кв.м., площадью застройки 201 кв.м., с условным кадастровым номером 23-23-12/030/2006-969;

- одноэтажное здание - спальный корпус (литер Л1), назначение лечебно-санаторное, общей площадью 272,7 кв.м., площадь номеров - 146,7 кв.м. на 24 места, площадью застройки 334 кв.м., с условным кадастровым номером 23:40:1:14.2001-216;

- пятиэтажное здание - спальный корпус (литер М), назначение - лечебно-санаторное, общей площадью 5 927,7 кв.м., площадь номеров – 3 960 кв.м. на 660 мест, площадью застройки 1 305 кв.м., с условным кадастровым номером 23:40:1:14.2001-207;

- пятиэтажное здание - спальный корпус (литер Н), назначение - лечебно-санаторное, общей площадью 5 143,1 кв.м., площадь номеров -3 214,0 кв.м. на 535 мест, площадью застройки 1 871 кв.м., с кадастровым номером 23:40:0402010:832;

- двухэтажное здание - спальный корпус № 2 (литер 01), назначение - лечебно-санаторное, общей площадью 591,4 кв.м., площадь номеров 334,2 кв.м. на 55 мест, площадью застройки 367 кв.м., с условным кадастровым номером 23:40:1:14.2001-209;

- двухэтажное здание - спальный корпус № 4 (литер Ш), назначение - лечебно-санаторное, общей площадью 832,6 кв.м. , площадь номеров 419,2 кв.м. на 69 мест, площадью застройки 422 кв.м,, с условным кадастровым номером 23:40:1:14.2001-210;

- одноэтажное здание - спальный корпус № 8 (литер И1, и1, и1(1), и 1(2)), назначение - нежилое, общей площадью 209,7 кв.м,, площадь номеров 91,1 кв.м. на 15 мест, площадью застройки ~ 281,0 кв.м., с условным кадастровым номером 23-23-12/034/2007-360;

- одноэтажное здание - столовая (литер К1), назначение - общественное питание, общей площадью 1 272,7 кв.м., с условным кадастровым номером 23:40:1:14.2001-211;

- одноэтажное здание - центральный тепловой пункт (литер Щ1), назначение - нежилое, общей площадью 135,7 кв.м., площадью застройки 159,0 кв.м., с условным кадастровым номером 23-23-12/033/2007-226;

- семиэтажное, в том числе два этажа подземных здание, назначение - апартамент-отель, общей площадью 8 478,5 кв.м., площадью застройки 1 073,0 кв.м., с кадастровым номером 23:40:0402010:2039:

- одноэтажное здание - трансформаторная подстанция (ТП), назначение нежилое, площадью 65,4 кв.м.;

- одноэтажное здание - летний домик, назначение - нежилое, площадью 123,8 кв.м.;

- одноэтажное здание, назначение - нежилое, площадью 33,4 кв.м.;

- одноэтажное здание, назначение - нежилое, площадью 68,5 кв.м.;

- одноэтажное здание, назначение - нежилое, площадью 46,0 кв.м.;

- одноэтажное здание - летний домик, назначение - нежилое, площадью 91,7 кв.м.;

- одноэтажное здание - летний домик, назначение - нежилое, площадью 43 кв.м.;

- одноэтажное здание - летний домик, назначение - нежилое, площадью 56 кв.м.;

- одноэтажное здание - летний домик, назначение - нежилое, площадью 69 кв.м.;

- одноэтажное здание - летний домик, назначение - нежилое, площадью - 74 кв.м.;

- одноэтажное здание - гараж, назначение - нежилое, площадью 607 кв.м.

Так же в границах исследуемого земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402010:20, предусмотрено:

 - устройство элементов благоустройства необходимых для эксплуатации исследуемых объектов, в виде: аллей (пешеходных зон-тротуаров), подъездных дорог;

- устройство малых архитектурных форм, в виде: зон отдыха (лавочек, игровых, физкультурных площадок);

- устройство подземных инженерных сетей обеспечения исследуемых объектов: водоснабжение, канализация, теплоснабжение, электроснабжение.

Площадь, указанная в правоустанавливающих документах на исследуемый земельный участок с кадастровым номером 23:40:0402010:20, по адресу: 

<

...>, является необходимой и достаточной для эксплуатации расположенного на нем пансионата с лечением «Лазурный берег».

Согласно разрешительной документации (разрешение на строительство № 23-303000-316-2017 от 03.07.2017) на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0402010:20, площадью 159 068 кв.м., по адресу: 

<

...>,   разрешается реконструкция объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:40:0402010:143 (кадастровый номер до реконструкции).

Также эксперт указал, что расположенный на спорном земельном участке объект капитального строительства с кадастровым номером 23:40:0402010:2039 (кадастровый номер после реконструкции в соответствии со сведениями ЕГРН) – апартамент-отель, право собственности на который зарегистрировано за ответчиком, соответствует характеристикам, указанным в разрешении на строительство от 03.07.2017 № 23-303000-316-2017 и соответствует техническим характеристикам и параметрам.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Частью 1 статьи 71 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Согласно части 2 данной статьи арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Стороны возражали против заключения экспертов, представили рецензии на него.

Суд критически оценивает выводы экспертов относительно апартамент-отеля на основании следующего.

Как указано выше, администрацией было выдано разрешение от 03.07.2017 № 23-303000-316-2017 на строительство «Комплекса гостиниц «Лазуревый берег» по ул. Туристической, 5 в г. Геленджике. Первый этап строительства» Реконструкция апарт-отеля, сроком действия до 03.04.2018.

Данное разрешение на строительство неоднократно продлялось администрацией по инициативе ответчика (до 08.08.2019 года).

Впоследствии ответчик обращался в администрацию с заявлением о продлении разрешения на строительство от 03.07.2017 № 23-303000-316-2017, однако как было указано выше, в продлении было отказано по различным основаниям.

Согласно письму Департамента архитектуры и градостроительства администрации МО Геленджик от 19.06.2019 № 110-52-4696/19-01-11 отказано во вводе в эксплуатацию в связи с изменение параметров строительства.

Вступившим в законную силу заочным решением Геленджикского городского суда от 20.05.2019 к делу № 2-1471/2019 удовлетворены требования администрации о признании отсутствующим права собственности ООО «Орпола» и граждан ФИО7, ФИО8, ФИО9 на недвижимое имущество, расположенное в здании апартамент-отеля с кадастровым номером 23:40:0402010:143, расположенное по адресу: 

<

...>.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.11.2021 по делу № А32-33351/2021 ООО «Пансионат с лечением «Лазуревый берег» было отказано в удовлетворении требований о признании права собственности на здание апарт-отеля площадью 9 440,10 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

Согласно пункту 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В силу пункта 3 статьи 69 АПК РФ выводы об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции, являются преюдициальными для арбитражного суда.

Вышеуказанными судебными актами установлено, что общество возвело самовольную постройку на арендованном земельном участке, легализацию которой пытается осуществить, минуя административный порядок, закрепленный законодательством.

В решении суда от 14.09.2021 по делу № А32-19222/2018 указано, что в рамках дела № А32-19222/2018 (суд кассационной инстанции) и гражданского дела № 2-1471/19 суды пришли к выводу о наличии у спорного объекта (апартамент-отеля) признаков самовольной постройки.

Также в отзыве администрация указывает на следующее. 

Факт проведения ответчиком монтажно-строительных работ в 2022 году нашел свое отражение в материалах дела №А32-59728/2021 о признании права собственности ООО «Пансионат с лечением «Лазуревый берег» на здание апарт-отеля общей площадью 9 440,1 кв.м по ул. Туристической, 5 в г. Геленджике. Как следует из материалов вышеназванного дела, ООО «Пансионат с лечением «Лазуревый берег» заявил ходатайство об изменении предмета иска на признание права собственности на здание апарт-отеля общей площадью 8 922,7 кв.м по ул. Туристической, 5 в г. Геленджике. 

Таким образом, ответчиком по настоящему делу были проведены монтажно-строительные работы в самовольно возведенном объекте - апарт-отеле, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0402010:20, в отсутствие разрешительной документации, что является существенным нарушением пункта 4.3.10 договора аренды от 25 ноября 2015 года №4000005125 и основанием для его досрочного расторжения. 

Более того, вышеназванные монтажно-строительные работы были проведены в отсутствие государственного строительного надзора, что указывает на недобросовестное поведение ответчика.

Кроме того, в обоснование своих требований администрация ссылается на то, что на земельном участке расположены 1-этажные строения, в которых проживают граждане на постоянной основе, а также строения из деревянных и металлических конструкций и  вагончики-бытовки.

Как указано в заключении эксперта на спорном земельном участке расположено 9 летних домиков, являющиеся объектами недвижимости.

В судебном заседании 19.10.2022 представитель ответчика не оспаривал довод администрации о том, что в незаконно возведенных летних домиках проживают граждане, пояснил, что данные лица являются работниками пансионата, но доказательств в материалы дела не привел и представил в материалы дела копии исковых заявлений к данным гражданам с требованиями о выселении из летних домиков.

Также в Геленджикском районном суде находилось дело  № 2-2267/10, в рамках которого рассматривались требования ФИО10 к ООО «Пансионат с лечением «Лазуревый берег» о признании права собственности на жилой дом Литер Ф1, расположенный по ул. Туристической, 5 в г. Геленджике.

Вступившим в законную силу решением Геленджикского районного суда от 27.10.2010 по делу № 2-2267/10 в удовлетворении требований отказано.

В данном решении суда указано, что представитель общества пояснил, что строение Литер Ф1 является самовольной постройкой, расположенной на земельном участке, представленном в аренду пансионату для размещения апарт-отеля, а не для проживания граждан. Государственная регистрация прав на данную самовольную постройку не произведена, и она подлежит сносу, а истица выселению.

Кроме того, в данном решении судом установлено, что согласно техническому паспорту строение Литер Ф1 с пристройкой ф1 являются самовольными постройками, право собственности, владения и пользования на них не зарегистрировано.

Вступившим в законную силу решением Геленджикского районного суда от 26.08.2021 по делу № 2-1197/2021 отказано в удовлетворении требований ФИО10 и ФИО10 к администрации  муниципального образования город-курорт Геленджик и ООО «Пансионат с лечением «Лазуревый берег» об установлении факта постоянного проживания с 24.03.2000 по настоящее время в жилом доме Литер Ф1, по адресу: 

<

...>.

В решении суда также указано, что в судебном заседании представитель общества пояснил, что занимаемое заявителями помещение является самовольно возведенной постройкой. Кроме того, в данном решении судом установлено, что согласно техническому паспорту строение Литер Ф1 с пристройкой ф1 являются самовольными постройками, право собственности и пользования на них не зарегистрировано, данная постройка не соответствует СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условия проживания в жилых зданиях и помещениях».

Суд отмечает, в вышеуказанном деле № 2-1197/2021 от общества в судебном заседании принимал участие представитель по доверенности ФИО3, которая также представляет интересы ответчика в настоящем деле.

Однако ответчик до обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением не принял каких-либо мер по сносу самовольных построек (летних домиков) и выселению проживающих в них граждан.

Таким образом, судом установлено, что на спорном земельном участке кроме апарт-отеля незаконно возведены иные объекты недвижимости – 9 летних домиков, в которых проживают на постоянной основе граждане, не имеющие какого-либо отношения к пансионату.

Суд не соглашается с выводами эксперта относительно соразмерности площади спорного земельного участка, поскольку при расчете площади эксперт учитывал летние домики, между тем, данные объекты недвижимости возведены незаконно и не являются объектами, необходимыми для эксплуатации пансионата.

Из вышеизложенного, суд считает, что условия заключенного между сторонами договора существенно нарушены.

Рассмотрев по существу требование истца о расторжении договора аренды земельного участка, суд пришел к выводу о том, что оно законно и обоснованно.

Следовательно, требования истца о расторжении договора аренды № 4000005125 от 25.11.2015 подлежат удовлетворению.

В связи с расторжением договора аренды земельного участка суд считает необходимым указать в резолютивной части решения на прекращение регистрационной записи об аренде земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости.

Кроме того, согласно сведениям из ЕГРН в отношении  спорного земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402010:20  зарегистрировано обременение в пользу ФИО1 в виде договора субаренды от 01.07.2017 (дата государственной регистрации: 06.09.2017; номер государственной регистрации: 23:40:0402010:20-23/012/2017-1).

Поскольку суд удовлетворил требования о расторжении договора аренды, то запись об обременении в пользу ФИО1 в виде субаренды также подлежит исключению из сведений ЕГРН.

При таких обстоятельствах, с учетом ст. ст. 333.17, 333.37 Налогового кодекса РФ, ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд считает необходимым оплату госпошлины отнести на ответчика в размере 6 000 руб., так как требования истца подлежат удовлетворению.

Руководствуясь  статьями  110, 156, 167-170, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

Производство по делу возобновить.

Ходатайство ответчика об отложении заседания отклонить.

Расторгнуть заключенный между Администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 

<

***>) и ООО «Пансионат с лечением «Лазуревый берег» (ИНН 

<

***>) договор аренды № 4000005125 от 25.11.2015 земельного участка кадастровый номер 23:40:0402010:20.

Настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402010:20 арендой, зарегистрированной в пользу ООО «Пансионат с лечением «Лазуревый берег», на основании договора аренды от 25.11.2015 № 4000005125 (дата государственной регистрации: 13.01.2016; номер государственной регистрации: 23-23/012-23/012/806/2015-10720/2), а также регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402010:20 субарендой, зарегистрированной в пользу ФИО1, на основании договора субаренды от 01.07.2017 (дата государственной регистрации: 06.09.2017; номер государственной регистрации: 23:40:0402010:20-23/012/2017-1).

Взыскать с ООО «Пансионат с лечением «Лазуревый берег» 6000 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

 

Судья                            Р.Ю. Савин