АРБИТРАЖНЫЙ  СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ  ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-46014/2017

г. Нижний Новгород                                                                         «28» апреля 2018 года

 

резолютивная часть решения объявлена 20 апреля 2018 года,

в полном объеме решение изготовлено 28 апреля 2018 года,

 

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Бодровой Натальи Владимировны (шифр дела 14-1080),

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Спектр», город Москва (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью «Первая Мельница», город Нижний Новгород  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области,

о взыскании 4 085 408 руб. 34 коп. неосновательного обогащения и убытков,

 

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от истца: ФИО2 (доверенность от 09.02.2018),

от ответчика: ФИО3 (доверенность от 30.01.2018), ФИО4 (паспорт, выписка из ЕГРЮЛ), 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Спектр» (далее - ООО «Спектр») обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Первая Мельница» (далее - ООО «Первая Мельница») о взыскании 2 955 905 рублей 99 копеек неосновательного обогащения, 1 129 502 рублей 35 копеек убытков, причиненных истцу в связи с уклонением ответчика от подписания дополнительного соглашения № 7 к договору аренды № 27/2011 от 01.07.2011.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области (далее - Управление).

В судебном заседании представитель ООО «Спектр» иск поддержал в полном объеме.

Представители ООО «Первая Мельница» устно в судебном заседании признали иск в размере 15 000 рублей, составляющих оплату по договору от 27.06.2016 № 32, заключенному ООО «Зебра-НН» и ООО «Спектр», на изготовление информационной надписи (таблички). О частичном признании ответчиком иска в протоколе судебного заседания от 20.04.2018 сделана запись.

Остальные требования истца ответчик в представленных отзывах и его представитель устно в судебном заседании отклонили, ссылаясь на совокупность следующих обстоятельств:

- ООО «Первая Мельница» в соответствии с договором аренды от 01.07.2011 № 27/2011 не является лицом, ответственным за содержание объекта культурного наследия; согласно пункту 3 статьи 48 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Закон № 73-ФЗ) в редакции, действующей на дату вынесения предписания от 18.03.2014, бремя содержания объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия несет собственник такого объекта с учетом требований настоящего Закона, если иное не установлено договором между собственником и пользователем данного объекта культурного наследия; соглашение о несении ответчиком обязанности по содержанию объекта культурного наследия сторонами в рамках договора от  01.07.2011 № 27/2011 не заключено,

- понесенные ООО «Спектр» расходы в размере 2 955 905 рублей 99 копеек на ремонт объекта культурного наследия, являются следствием вынесенного в отношении истца предписания от 18.03.2014 № 29/2; на указанную дату ответчик не являлся лицом, ответственным за содержание указанного объекта, поскольку не имел охранных обязательств, заключенных с Управлением,

- в отношении исковые требований о взыскании 2 955 905 рублей 99 копеек истец пропустил срок исковой давности,

- в материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующих о согласовании проведения выполненных работ на заявленную сумму с арендатором,

- требования о взыскании 1 129 502 рублей 35 копеек убытков не подлежат удовлетворению, поскольку истец не воспользовался правом на увеличение арендной платы, предусмотренным дополнительным соглашением к договору аренды.

Управление представило в суд отзыв, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя третье лица.

Как следует из материалов дела, ООО «Спектр» (арендодатель) и ООО «Первая мельница» (арендатор) заключили договор аренды от 01.07.2011 № 27/2011, согласно условиям которого арендодатель передает во временное владение и пользование, а арендатор принимает в аренду, недвижимое имущество, поименованное в приложении № 1 к настоящему договору и расположенное по адресу: 

<

...>.

Согласно пункту 1.2 договора недвижимое имущество предназначено для использования арендатором по собственному усмотрению, но не в противоречии с целевым назначением недвижимого имущества.

В силу пункта 2.2.15 договора арендатор обязан содержать арендуемое имущество за свой счет в полной исправности, соблюдать технические, санитарные, противопожарные, строительные и иные требования, предъявляемые к пользованию нежилыми помещениями своевременно исполнять предписания государственных служб.

Дополнительным соглашением от 07.12.2011 № 2 арендодатель передал арендатору отдельно стоящее здание (мельница и зерноочистительное отделение, механическая мастерская, газофицированная котельная) с пристроями ЛИТМ1, ЛИТМ2, назначение: нежилое, шестиэтажный, общая площадь 10 836,1 кв.м., инвентаризационный номер 22:401:900:000085390, лит. ММ1М2, кадастровый (или условный) номер 52:18:03:0094:0000:22:401:900:000085390. Указанное имущество передано ответчику по акту приема-передачи от 07.12.2011.

Данный объект является объектом культурного наследия регионального значения «Комплекс мукомольной мельницы ФИО5. 2. Корпус мельницы», подлежащий охране на основании решения Нижегородского Облсовета народных депутатов от 31.08.1993 № 288-м, что отражено в подпункте «а» пункта 2 дополнительного соглашения от 07.12.2011.

В отношении указанного объекта ООО «Спектр» и Управление заключили охранное обязательство от 02.12.2011 № 405/11С, в соответствии с пунктом 1 которого ООО «Спектр» обязалось соблюдать правила охраны, реставрации и использования объекта культурного наследия, нести полную ответственность за сохранность объекта.

После передачи объекта культурного наследия по договору аренды Управлением  и ООО «Первая мельница» заключено охранное обязательство от 29.05.2014 № 96/14П.

Прокуратура Канавиского района 16.12.2015 в отношении ООО «Первая Мельница» вынесла предписание, которым обязало ответчика устранить следующие нарушения, связанные с содержание объекта культурного наследия: на фасаде здания имеются обширные разрушения облицовки, штукатурки, трещины в штукатурке, выкрашивание раствора из швов облицовки, кирпичной и мелкоблочной кладки, повреждение и износ металлических покрытий на выступающих частях стен, разрушение водосточных труб, мокрые и ржавые пятна, потеки и высолы, общее загрязнение поверхности, цокольная часть здания подвергается, природным воздействиям, из-за которых наблюдается частичное разрушение исторической кирпичной кладки здания.

Кроме того, Управлением вынесено предписание от 13.05.2016 об установке информационной надписи на объекте культурного наследия.

Указанные нарушение ООО «Первая Мельница» не устранены, в связи с чем ООО «Спектр» произвело ремонтные работы объекта культурного наследия за свой счет, в подтверждение чего в материалы дела представлены:

- договор от 27.06.2016 № 32, заключенный ООО «Спектр» (заказчик) и ООО «Зебра-НН» об изготовлении информационной надписи на объект культурного наследия; работы по указанному договору оплачены ООО «Спектр» в размере 15 000 рублей платежным поручением от 05.07.2016 № 33291;

- договор подряда от 11.02.2016 № 01-2016, заключенный ООО «Спектр» (заказчик) и ООО Научно-исследовательское предприятие «Этнос», о разработке проектной документации на проведение работ по консервации (сохранению) объекта культурного наследия; оплата по указанному договору осуществлена ООО «Спектр» в сумме 626 806 рублей платежными поручениями от 04.03.2016 № 29243 и от 23.06.2016 № 32815,

- договор подряда от 06.07.2017 № 15-2017, заключенный ООО «Спектр» (заказчик) и ООО Научно-исследовательское предприятие «Этнос», на осуществление работ по научному руководству и авторскому надзору, фотофиксации и составлению научно-реставрационного отчета; оплата по указанному договору осуществлена ООО «Спектр» в размере 114 100 рублей платежным поручением от 25.07.2017 № 46371,

- договор подряда от 29.05.2017 № 29-05/17, заключенный ООО «Спектр» (заказчик) и ООО Строительно-реставрационное предприятие «Наследие», на проведение комплекса противоаварийных работ по сохранению объекта культурного наследия; оплата по указанному договору осуществлена ООО «Спектр» в сумме                  2 200 000 рублей платежными поручениями от 11.07.2017 № 46024 и от 29.08.2017 № 47569.

Таким образом, ООО «Спектр» понесло расходы по ремонту объекта культурного наследия в сумме 2 955 905 рублей 99 копеек.

Претензией от 11.10.2017 ООО «Спектр» потребовало от ООО «Первая Мельница» возместить указанные затраты. Отказ ответчика послужил основанием для обращения с настоящим исковым заявлением в суд.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 615, пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества, поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, которые определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 данного Кодекса.

В пункте 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (пункт 1 статьи 15, пункт 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Применение такой меры гражданско-правовой ответственности, как возмещение убытков, возможно при доказанности совокупности нескольких условий: противоправности действий (бездействия) причинителя убытков, причинной связи между противоправными действиями (бездействием) и возникшими убытками, наличия и размера понесенных убытков.

Согласно разъяснениям, сформулированным в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 3 статьи 48 Закона № 73-ФЗ, в редакции, действующей на дату заключения дополнительного соглашения № 2 к договору аренды, бремя содержания объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия несет собственник такого объекта с учетом требований настоящего Закона, если иное не установлено договором между собственником и пользователем данного объекта культурного наследия.

В силу статьи 55 Закона № 73-ФЗ обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия является охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия.

В соответствии с пунктом 2.2.15 договора аренды от 01.07.2011 № 27/2011, а также в силу обязательств, принятых ответчиком по охранному обязательству от 29.05.2014, ООО «Первая Мельница» обязано содержать объект культурного наследия  в надлежащем состоянии.

Вопреки указанным требованиям ООО «Первая Мельница» данные обязанности не исполнило.

Довод ООО «Первая Мельница» о том, что оно не является лицом, уполномоченным содержать объект культурного наследия противоречит условиям договора и охранного обязательства № 96/14П. Необходимость заключения каких-либо дополнительных договоров к договору аренды, в случае передачи в аренду объекта культурного наследия, действующим законодательством не предусмотрена.

Кроме того, согласно письму Управления от 21.03.2018 № 518/14-1135 условия охранных обязательств от 02.12.2011 № 405/11С и от 29.05.2014 № 96/14П в отношении объекта культурного наследия регионального значения «Комплекс мукомольной мельницы ФИО5. 2. Корпус мельницы» подлежит выполнению арендатором - ООО «Первая Мельница» с момента заключения договора.

Ссылка ответчика на то, что выполненные истцом работ по ремонту объекта  связано с устранением нарушений, выявленных Управлением при осуществлении проверки от 18.04.2014 в отношении ООО «Спектр» , судом не принимается. На указанную дату спорное имущество было передано в надлежащем состоянии ответчику без возражений по акту приема-передачи от 07.12.2011. ООО «Первая Мельница» было поставлено в известно арендодателем, о том, что переданный объект является объектом культурного наследия (памятником градостроительства и архитектуры).

Наличие неудовлетворительного состояния объекта культурного наследия зафиксировано в предписании прокуратуры от 16.12.2015, в указанный период времени обязанности по содержанию данного объекта также была возложена на арендатора - ООО «Первая Мельница».

Размер расходов на ремонт объекта культурного наследия, предъявленных истцом ко взысканию, ответчик не оспорил.

В части взысканию 15 000 рублей расходов на изготовление информационной таблички иск признал.

Тот факт, что данные требования предъявлены истцом как неосновательное обогащение не препятствует суду квалифицировать заявленные исковые требования в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указание ООО «Первая Мельница» на пропуск истцом срока исковой давности и необходимость его исчисления с даты проведения Управлением проверки в отношении ООО «Спектр», не принимается судом, поскольку основано не неверном толковании ответчиком норм материального права.

Таким образом, установив совокупность необходимых условий для взыскания убытков, суд удовлетворяется иск в части взыскания с ответчика реального ущерба в размере 2 955 905 рублей 99 копеек в виде стоимости восстановительных работ.

Исковые требования ООО «Спектр» о взыскании с ООО «Первая Мельница» убытков в размере 1 129 502 рублей 35 копеек, причиненных истцу в связи с уклонением ответчика от подписания дополнительного соглашения № 7 к договору аренды № 27/2011 от 01.07.2011, не подлежат удовлетворению в силу следующих обстоятельств.

Пунктом 5 дополнительного соглашения от 01.10.2015 № 6 к договору аренды от  01.07.2011 № 27/2011 предусмотрено, что размер постоянной арендной платы за период с 01.10.2015 по 31.03.2018 года включительно составляет 871 087 рублей в месяц. Арендодатель вправе не чаще, чем один раз в год произвести индексацию арендной платы в размере 10%. В этом случае стороны подписывают соответствующее дополнительное соглашение к договору аренды.

ООО «Спектр» направило ООО «Первая Мельница» уведомление от 02.10.2016 об индексации на 10 % постоянной арендной платы, с приложением дополнительного соглашения № 7 об увеличении арендной платы до 958 195 рублей 70 копеек в месяц.

Указанное дополнительное соглашение ООО «Первая Мельница» не подписало и не согласовало, продолжая оплачивать арендную плату в размере равном 871 087 рублей в месяц.

Истец обратился к ответчику с претензией от 11.10.2017, в которой просил оплатить 1 129 502 рублей 35 копеек недоплаченной арендной платы за период с октября 2016 года по октябрь 2017 года.

В соответствии с абзацем 2 пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что норма пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации является диспозитивной и стороны вправе изменять размер арендной платы по соглашению.

На основании пунктов 2, 3 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено, что письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 данного Кодекса (пункт 3 статьи 434), согласно которой совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Из приведенных норм следует, что соглашение об изменении арендной платы по договору, заключенному в письменной форме, должно быть совершено в письменной форме, к которой приравниваются конклюдентные действия лица, направленные на внесение соответствующих изменений.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 5 Информационного письма от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» отметил, что совершение конклюдентных действий может рассматриваться как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме. В указанных разъяснениях отмечено, что акцептом в форме конклюдентных действий признается внесение арендатором арендной платы по новым ставкам, предложенным арендодателем.

Из материалов дела следует, что истец после направления ответчику уведомления об увеличении размера ежемесячной арендной платы, продолжал выставлять акты на оплату в спорный период, указывая в них размер арендной платы 871 087 рублей в месяц. Ответчик в период с октября 2016 года по октябрь 2017 года оплачивал арендную плату по договору в указанном размере, без возражений со стороны ООО «Спектр». При этом мотивов, по которым акты на протяжении столь длительного времени выставлялись с суммами арендной платы, без учета индексации истец не приводит.

Оценив указанные обстоятельства, суд пришел к выводу о согласовании сторонами в спорный период арендной платы в размере 871 087 рублей в месяц, установленной в пунктом 5 дополнительного соглашения от 01.10.2015 № 6 к договору аренды от 01.07.2011 № 27/2011, и отсутствии правовых оснований для взыскания с ответчика убытков в порядке статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Расходы по оплате государственной пошлине относятся на стороны в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Первая Мельница», город Нижний Новгород (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Спектр», город Москва (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 2 955 905 рублей 99 копеек неосновательного обогащения, 31 421 рубль расходов на оплату государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения. 

Решение может быть обжаловано в Арбитражный  суд Волго-Вятского округа, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока  подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                      Н.В. Бодрова