СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-8522/2022-ГК

г. Пермь

14 ноября 2022 года

Дело № А60-68843/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 ноября 2022 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Дружининой О.Г., 

судей  Гуляевой Е.И., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от истца: ФИО2, паспорт, доверенность от 03.03.2021;

от ответчика: ФИО3, паспорт, доверенность от 04.12.2020;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

конференции апелляционную жалобу истца, индивидуального предпринимателя ФИО4,

на решение Арбитражного суда Свердловской области 

от 18 мая 2022 года

по делу № А60-68843/2021

по иску индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 305590230400022)

к публичному акционерному обществу «Банк Синара» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании задолженности по договору аренды, пени,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее - ИП ФИО4, истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к публичному акционерному обществу «Банк Синара» (далее – ответчик, ПАО «Банк Синара», Банк) о взыскании задолженности по договору аренды в сумме 358 502 руб. 42 коп. и пени в сумме 254 293 руб. 91 коп. с продолжением начисления по день вынесения решения суда.

Решением арбитражного суда от 18.05.2022 исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскана неустойка в размере 147 839 руб. 83 коп. В остальной части в иске отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ИП ФИО4 обжаловала решение суда первой инстанции в апелляционном порядке, в жалобе просит решение отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ее заявитель приводит доводы о том, что произведенные ответчиком работы, продиктованные спецификой его деятельности, хотя и являются изменениями, но не несут характера улучшения - изменения в благоприятную сторону. Для дальнейшего использования помещения в иных коммерческих целях необходимо привести его в обычное состояние. Считает, что в соответствии с пунктами 2.3.3, 2.4.2, 3.8 договора, надлежащий порядок возмещения стоимости неотделимых улучшений подразумевает не только получение арендатором разрешения арендодателя на осуществление такого рода улучшений, но и согласование с арендодателем объема и стоимости указанных улучшений. Ссылается на то, что несоблюдение указанного порядка согласования влечет невозможность требовать арендатором возмещения затрат на производство указанных неотделимых улучшений. По мнению истца, права арендодателя, рассчитывающего на погашение задолженности по арендным платежам в полном объеме, были нарушены недобросовестным поведением арендатора, который не согласовав объем и стоимость работ, произвел зачет по встречным требованиям, которые не были признаны арендодателем.

ПАО «Банк Синара» в отзыве на апелляционную жалобу выразило возражения против ее удовлетворения.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 13.04.2006 между ИП ФИО4 (арендодатель) и ПАО «СКБ-банк» (в настоящее время – ПАО «Банк Синара») (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения № 2.6.5.-2-106, на основании которого Банк принял во временное владение и пользование за плату встроенное помещение (лит. А) общей площадью 392,4 кв.м на 1 и 2 этаже 9-10 этажного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>.

С учетом дополнительных соглашений к договору № 2 от 15.02.2011, № 4 от 15.02.2016 срок действия договора определен по 01.04.2021.

Согласно п. 1.2 договора помещение предоставлялось для размещения филиала Банка в целях осуществления Банком банковской деятельности.

Согласно пункту 3.1 договора, в редакции дополнительного соглашения № 2 от 15.02.2011, общая сумма ежемесячной арендной платы составляет 300 000 руб.

Арендатор ежемесячно, не позднее 10-го числа оплачивает арендодателю арендную плату (пункт 3.4 договора).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из наличия оснований для удовлетворения исковых требований частично.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По расчетам истца сумма задолженности по арендной плате составляет 358 502 руб. 42 коп.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик пояснил, что Банком в спорном помещении осуществлены ремонтные работы, в том числе по договорам подряда № 2.6.5-2-158 от 02.06.2006, № 1133/06/2.3.1-2-106 от 22.06.2006, № 2.6.2-2-356 от 30.10.2006, № 2.6-2-409 от 20.11.2006, № 38.5-12-1096 от 25.07.2012, № 38.5-13-995 от 27.08.2013, № 628 от 30.06.2017. При подписании договора Банком получено от ИП ФИО4 разрешение на реконструкцию арендуемого помещения в целях осуществления Банком банковской деятельности. Предпринимателем также согласован эскизный проект дополнительного офиса по адресу: 

<

...>, что подтверждается подписью последней на данном эскизном проекте. Кроме того, исходя из эскизного проекта доп. офиса по адресу: 

<

...>, для 1 и 2 этажа, подписанного арендодателем, ИП ФИО4 согласовала производство планируемых банком неотделимых улучшений помещения, в том числе установку кассового узла и гипсокартонных перегородок, кондиционеров. Банк также ссылается на судебные акты по делу № А60-45860/2021, которым было отказано в иске ИП ФИО4 о возложении на ПАО «Банк Синара» обязанности привести помещение в соответствие с Приложением № 1 к Договору № 2.5.6-2-106 от 13.04.2006 (ч. 2 ст. 69 АПК РФ).

24.09.2020 Банком в адрес арендодателя было направлено письмо № 38.3.2-645 от 23.09.2020 об одностороннем отказе от исполнения договора, с указанием даты приема-передачи нежилого помещения на 09.10.2020. Указанное письмо Банка было получено ИП ФИО4 14.10.2020.

09.10.2020 Банком в одностороннем порядке составлен акт приема-передачи нежилого помещения по договору аренды, в котором Банком, кроме прочего, было указано, что помещение освобождено от имущества Банка, закрыто на замок и опечатано, ключи в количестве 3 экземпляров направлены в офис «Пермский» по адресу: 

<

...>.

В период с октября 2020 года по 01.04.2021 помещение было закрыто, какие-либо работы в помещении Банком не производились.

23.03.2021 Банк направил в адрес ИП ФИО4 письмо № 38.3.2-258 от 23.03.2021, в котором Банк просил в связи с окончанием срока действия договора аренды 01.04.2021 произвести приемку помещения 01.04.2021 и подписать акт приема-передачи. Указанное письмо Банка было получено адресатом 24.03.2021.

02.04.2021 Банком получена от ИП ФИО4 претензия, в которой указывалось на необходимость привести нежилое помещение в соответствие Приложению № 1 Договора, а также произвести оплату арендной платы за период с 09.10.2020 по 01.05.2021.

Основанием для направления претензии послужила передача помещения в ином состоянии, по сравнению с тем, которое было получено Банком.

В связи с отказом истца от принятия помещения, 07.04.2021 письмом № 38.3.2-305 Банк уведомил арендодателя о том, что 01.04.2021 состоялась передача помещения от Банка арендодателю в одностороннем порядке; в письме Банком было указано, что помещение передано в исправном состоянии с учетом нормального износа.

30.11.2021Банком получено от ИП ФИО4 требование (вх. №01-2477 от 30.11.2021) о погашении задолженности по договору аренды нежилого помещения № 2.6.5-2-106 от 13.04.2006.

29.12.2021в ответ на указанное требование Банк направил письмо от 28.12.2021 № 971, в котором указал, что арендная плата в размере 1 354 400, 78 руб. за период с 10.10.2020 по 31.03.2021 включительно уплачена Банком 31.03.2021, в связи с чем, Банк считает, что задолженность по арендной плате по договору аренды отсутствует, а требования об оплате задолженности по арендной плате необоснованными. В связи с тем, что эксплуатационные расходы за указанный в требовании период были оплачены Банком в полном размере в установленные Договором аренды сроки на основании полученных от Арендодателя счетов, требование об оплате процентов, начисленных за несвоевременную оплату эксплуатационных расходов по Договору аренды, предъявлено неправомерно и не подлежит удовлетворению.

Банк считает, что в связи с тем, что начиная с 01.04.2017 общая сумма ежемесячной арендной платы за все Помещения составляла 300 000 руб. (в редакции дополнительного соглашения № 5 от 22.04.2016 к договору аренды нежилого помещения № 2.6.5.-2-106 от 13.04.2006), то общая сумма арендной платы за период с 01.10.2020 по 01.04.2021 составила 1 800 000 руб., без НДС.

По расчетам Банка арендная плата за период с 01.10.2020 по 09.10.2020 включительно составила 87 096,78 руб., и была оплачена Банком 06.10.2020.

В связи с чем, арендная плата за период с 10.10.2020 по 31.03.2021 включительно составила 1 712 903, 22 руб.

В соответствии с п. 3.8 договора Банк произвел зачет стоимости согласованных с ИП ФИО4 неотделимых улучшений арендуемого помещения (установки кассового узла, кондиционеров, перегородок) в размере 358 502 руб. 44 коп., с учетом износа, в счет арендной платы.

Оставшаяся часть арендной платы в размере 1 354 400, 78 руб. за период с 10.10.2020 по 31.03.2021 включительно была уплачена Банком 31.03.2021.

Таким образом, по мнению ответчика, обязательство по оплате арендной платы прекращено исполнением и зачетом.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные ответчиком возражения, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 623 ГК РФ, согласно которым арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, проанализировав положения п. 1.2, 2.4.1, 2.4.2 договора, предусматривающие возможность изменения технических характеристик арендованного помещения в целях приведения его в состояние, позволяющее использовать для размещения филиала Банка и осуществления в нём банковской деятельности, установив, что истец согласовал эскизный проект дополнительного офиса банка по адресу арендованного помещения, который охватывает весь объем производимых улучшений, также руководствуясь общими положениями гражданского законодательства о зачете (статья 410 ГК РФ), признал произведенный арендатором зачет неотделимых улучшений соответствующим закону и прекращающим обязательство арендатора по внесению арендной платы.

С указанными выводами суда апелляционный суд согласиться не может.

Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с пунктом 2.3.3 договора арендатор обязуется не производить реконструкции помещений, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без письменного согласия арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемых помещений производить только с письменного разрешения арендодателя.

Согласно пункту 2.4.2 договора арендатор вправе по согласованию с арендодателем осуществлять ремонтные работы в помещении, производить неотделимые и отделимые улучшения без нарушения целостности помещения, необходимые для размещения филиала, в том числе в соответствии с требованиями Банка России и иных уполномоченных государственных органов. Производимые арендатором отделимые улучшения являются его собственностью. Объем и стоимость неотделимых улучшений должны быть согласованы с арендодателем.

В соответствии с п. 3.8. договора стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без разрешения арендодателя, возмещению не подлежат. Неотделимые улучшения, производимые арендатором по разрешению арендодателя, засчитываются в размер арендной платы, с учетом износа при расторжении договора.

Таким образом, с учетом буквального содержания условий договора, апелляционный суд соглашается с доводами истца о том, что надлежащий порядок возмещения стоимости неотделимых улучшений подразумевает не только получение арендатором разрешения арендодателя на осуществление такого рода улучшений, но и согласование с арендодателем объема и стоимости указанных улучшений.

Из материалов дела усматривается, что истцом лишь было согласовано изменение конфигурации помещений, оборудование кассового узла и другие работы, необходимые для приведения помещения в соответствие с требованиями к офису банка, что подтверждается письменным согласием истца, выданным при подписании договора аренды, а также согласованием истцом эскизного проекта дополнительного офиса.  В частности к указанному выводу пришли суды при рассмотрении дела № А60-45860/2021.

При этом сметы затрат, стоимость улучшений помещения с истцом не согласовывались и акты об улучшении арендуемого помещения после произведенных ответчиком работ сторонами не составлялись и не подписывались.

Следует учитывать, что зачету подлежит не стоимость проведенных ремонтных работ, а стоимость неотделимых улучшений.

Кроме того, из представленных ответчиком документов невозможно сделать вывод о том, что выполненные работы относятся к неотделимым улучшениям. Предоставленные в материалы дела договоры подряда от 02.06.2006 №2.6.5-2-158, от 22.06.2006 №1133/06/2.3.1-2-106, от 30.10.2006 №2.6.2-2-356, от 20.11.2006 №2.6-2-409, от 25.07.2012 № 38.5-12-1096, от 27.08.2013 № 38.5-12-995, от 30.06.2017 № 628 свидетельствуют о проведении в офисе банка строительных и отделочных работ, монтаже оборудования, являющихся необходимыми для функционирования офиса банка. Даты производства работ и монтажа оборудования свидетельствуют о безусловном их износе к дате освобождения арендатором помещения. 

Таким образом, оснований для проведения зачета неотделимых улучшений в счет внесения арендной платы не имеется. В противном случае возникает ситуация, при которой арендатор произвел улучшения, которые необходимы исключительно для осуществления им банковской деятельности, и фактически оплатил их за счет арендодателя.

В отсутствие доказательств оплаты внесения арендных платежей, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об удовлетворении требований истца о взыскании 358 502 руб. 42 коп.

Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки в сумме 254 293 руб. 91 коп. с продолжением начисления по день фактической оплаты суммы долга.

В силу пункта 2 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности, неустойкой.

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п. 5.3 договора за просрочку внесения арендной платы, указанной в п. 3.1, и платежей, указанных в п. 3.2. договора, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки, начиная с первого дня просрочки.

Истец начислил неустойку в сумме 254 293 руб. 91 коп. за период с 10.10.2020 по 22.12.2021 с продолжением начисления по день вынесения решения суда.

Согласно пункту 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства.

Расчет неустойки истца, судом апелляционной инстанции проверен и признан верным.

При наличии просрочки оплаты арендных платежей, требования истца о взыскании неустойки в общем размере 254 293 руб. 91 коп. следует признать обоснованными.

Вместе с тем, следует учесть следующее.

Согласно статье 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации.

В период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве) (пункт 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» с 01.04.2022 на территории Российской Федерации сроком на 6 месяцев введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей.

Таким образом, в период действия указанного моратория установленная неустойка по день фактической уплаты долга не подлежит начислению.

С учетом приведенных норм и установленных обстоятельств, суд апелляционной инстанции признает, что требование истца о взыскании неустойки подлежат удовлетворению по 31.03.2022 (с учетом Постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497).

При изложенных обстоятельствах, решение суда от 18.05.2022 подлежит отмене (п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ), исковые требования – удовлетворению.

На основании ст. 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе подлежат отнесению на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 176, 258, 268, 269, 270, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 мая 2022 года по делу № А60-68843/2021 отменить.

Иск удовлетворить.

Взыскать с публичного акционерного общества «Банк Синара» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 305590230400022) задолженность по оплате аренды в размере 612 796 руб. 35 коп., в том числе 358 502 руб. 42 коп. – сумма задолженности по ежемесячным арендным платежам, 254 293 руб. 91 коп.  – сумма процентов на сумму задолженности по ежемесячным арендным платежам с последующим начислением процентов на сумму долга до 31.03.2022.

Взыскать с публичного акционерного общества «Банк Синара» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 305590230400022) расходы по оплате государственной пошлины по иску в размере 15 260 руб., по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

О.Г. Дружинина 

 

Судьи

Е.И. Гуляева 

 

В.В. Семенов