61/2023-53703(2) 

 

ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,  

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А12-450/2022

г. Саратов

29 ноября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 ноября 2023 года. Полный текст постановления изготовлен 29 ноября 2023 года. 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе  

председательствующего судьи Борисовой Т.С., судей Дубровиной О.А., Коляровой А.Ф. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного  общества «Балкан Плаза» на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 22  сентября 2023 года по делу № А12-450/2022  

по исковому заявлению акционерного общества «Балкан Плаза» (ИНН 

<

***>, ОГРН  

<

***>)  

к Департаменту муниципального имущества Администрации Волгограда (ИНН  

<

***>, ОГРН 

<

***>),  

обществу с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» (ИНН 

<

***>, ОГРН  

<

***>)  

о признании величины рыночной стоимости земельного участка недостоверной, 

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Балкан Плаза» (далее - истец, АО «Балкан Плаза», общество)  обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области к Департаменту муниципального  имущества Администрации Волгограда (далее - Департамент), обществу с ограниченной  ответственностью «Аналитик Центр» (далее - ООО «Аналитик Центр») с исковым  заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, в котором просило:  

- признать недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка с  кадастровым номером 34:34:030071:4, расположенного по адресу: г. Волгоград, бул. 30- летия Победы, д. 90, определенную в соответствии с отчетом ООО «Аналитик Центр»  

 № 256/21 от 16.02.2021 об установлении рыночной стоимости земельного участка в  размере 6 432 000 рублей.  

- установить действительную величину рыночной стоимости земельного участка  площадью 1932 кв. м, с кадастровым номером 34:34:030071:4, расположенного по адресу:  г. Волгоград, бул. 30-летия Победы, д. 90, в соответствии с его назначением (видом  разрешенного использования) в размере 5 621 547 рублей с 14.01.2020, для использования  при расчете арендной платы по договору аренды земельного участка от 31.10.2018  

 № 11515. 

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 22 сентября 2023 года по  делу № А12-450/2022 в удовлетворении требований отказано.  

АО «Балкан Плаза», не согласившись с принятым судебным актом, обратилось в  Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой,  ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, просит  решение суда первой инстанции отменить, требования удовлетворить.  

 Апеллянт считает ошибочными выводы суда о том, что арендатор согласился с  размером платы, рассчитанным Департаментом с применением в формуле расчета  величины рыночной стоимости земельного участка в уведомлении, полученном  Арендатором 17.03.2021, не заявлял возражений, вносил арендную плату в указанном  Арендодателем размере, с иском обратился только спустя 6 месяцев с момента изменения  арендной платы. Как указывает заявитель жалобы, общество не совершало конклюдетных  действий, поскольку договор в части размера арендной платы изменяется в  одностороннем порядке, поэтому во избежание негативных последствий в виде  расторжения договора в связи с невнесением Арендатором арендной платы последний  добросовестно исполнял встречные обязательства. По мнению апеллянта, АО «Балкан  Плаза» реализовало свое право на ознакомление с внесенными изменениями при расчете  арендной платы и на обращение в суд в пределах срока исковой давности. Жалоба  мотивирована недостоверностью отчета, подготовленного ООО «Аналитик Центр». По  мнению истца, применение в расчете рыночной стоимости, определенной ООО  «Аналитик Центр», является обязательным, однако эта величина не является  обоснованной, существенно завышена, что нарушает законные права и интересы АО  «Балкан Плаза», являющегося арендатором данного земельного участка.  

Подробнее доводы изложены в апелляционной жалобе. 

ООО «Аналитик Центр» в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации не представлен письменный отзыв на жалобу, в котором  указывает, что является ненадлежащим ответчиком по делу.  

Департаментом письменный отзыв на жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации не представлен.  

Представители Департамента, АО «Балкан Плаза» и ООО «Аналитик Центр» в  судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела лица, участвующие  в деле, извещены надлежащим образом путем направления почтовых извещений в  порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, и размещением информации о времени и месте судебного  заседания на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети  «Интернет» в соответствии с требованиями абзаца 2 части 1 статьи 121 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации.  

Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 27.10.2023. 

Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении лиц,  участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, руководствуясь частью 3  статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает  возможным рассмотреть дело в отсутствие их представителей.  

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом  апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и  отзыва на неё, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в  обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам,  правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм  процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к  следующим выводам.  

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком  (арендодатель) заключен договор аренды № 11515 от 31.10.2018 земельного участка с  кадастровым № 34:34:030071:4, площадью 1 932, 00 кв.м, расположенного по адресу 

<

...> (далее - договор).  

Земельный участок предоставлен для эксплуатации здания магазина с пристройкой  (пункт 1.2. договора).  

Арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10 числа текущего  месяца (пункт 2.6).  

На основании пункта 2.11. договора размер арендной платы по договору является  определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного увеличения  (уменьшения) величин показателей, используемых для ее расчета, а также изменения  порядка (способа) ее расчета, в результате принятия органами государственной власти  Российской Федерации, Волгоградской области, органами местного самоуправления  Волгограда, соответствующих нормативно-правовых актов. В этом случае арендатор  самостоятельно производит расчет арендной платы.  

Таким образом, арендная плата по договору является регулируемой, определяемой  в порядке, установленном законодательными актами органов государственной власти  Российской Федерации и Волгоградской области. Стороны Договора обязаны  руководствоваться предписанным размером арендной платы на земельные участки, и не  вправе применять другой размер арендной платы.  

Порядок расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в  муниципальной собственности Волгограда и предоставленные в аренду без торгов  утвержден решением Волгоградской городской Думы от 16 июля 2013 года № 79/2438  (далее - Порядок расчета арендной платы)  

Расчет арендной платы по заключаемому Договору аренды осуществлен в  соответствии с Порядком расчета арендной платы, приказа Комитета экономической  политики и развития Волгоградской области от 04 февраля 2020г. № 4-н «Об  установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка»,  постановления Администрации Волгограда от 27 марта 2020г. № 282 «Об утверждении  значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных  пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, применяемого при  определении размера арендной платы за земельные участки, расположенные на  территории городского округа город-герой Волгоград, предоставленные в аренду без  торгов, находящихся в муниципальной собственности Волгограда», приказа комитета  экономической политики и развития Волгоградской области от 18 февраля 2021 г. № 7-н  «Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного  участка».  

14.01.2020 вступило в силу Постановление Администрации Волгограда от  30.12.2019 № 1541 «Об утверждении значений коэффициента категории арендатора  земельного участка из земель населенных пунктов, применяемого при определении  размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной  собственности Волгограда и предоставленные в аренду без торгов», согласно пункту 12  которого коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных  пунктов установлен в размере 1 для лица, использующего земельные участки для  

размещения (эксплуатации) объектов, предназначенных для осуществления торговой  деятельности.  

С 14.01.2020 арендная плата рассчитывается Арендодателем по формуле путем  умножения рыночной стоимости земельного участка (С), определяемой на основании  результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной  деятельности, на коэффициент минимальной доходности земельного участка (Кмд) и  коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на  котором расположены объекты недвижимости (Кказ) (пункт 2.1.11 Решение  Волгоградской городской думы от 16.07.2013 № 79/2438 «Об утверждении Порядка  расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной  собственности Волгограда и предоставленные в аренду без торгов (в редакции изменений,  утвержденных решением Волгоградской городской Думы от 11 июля 2018 года  

 № 68/2048). 

Извещением Департамент уведомил ООО «Плаза» о годовом размере арендной  платы за использование земельного участка, предоставленного по договору аренды с  применением величины рыночной стоимости 6 432 000 руб., а именно  

- с 14.01.2020 в размере 515 846 рублей 40 копеек; - с 01.04.2021 в размере 444 451 рубль 20 копеек. 

Извещение получено ООО «Балкан Плаза» 17 марта 2021 года.  

Не согласившись с размером рыночной стоимости земельного участка с  кадастровым номером 34:34:030071:4 АО «Плаза» ООО «Оценочная фирма «Вирго»,  согласно отчету № 145-2/07-13, подготовленному ООО «Оценочная фирма «Вирго»,  рыночная стоимость участка составляет 4 757 000 руб.  

ООО «Плаза» выразило несогласие с отчетом от 16 февраля 2021 г. № 256/21,  выполненном ООО «Аналитик Центр» и 18.11.2021 обратилось в Департамент с  заявлением о перерасчете арендной платы, приложив копию отчета № 145-2/07-13,  подготовленному ООО «Оценочная фирма «Вирго» (т. 1, л.д. 40).  

Письмом от 20.12.2021 Департамент отказал АО «Плаза» в применении в расчете  сторон отчета № 145-2/07-13, подготовленного ООО «Оценочная фирма «Вирго» (т. 1, л.д.  41).  

13 января 2022 года ООО «Плаза», ссылаясь на недостоверность отчета об оценке  от 16 февраля 2021 г. № 256/21 ООО «Аналитик Центр», обратилось в арбитражный суд с  вышеназванным исковым заявлением.  

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, пришел к  выводам, что арендатор согласился с договором аренды и размером арендной платы с  учетом рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке от 16 февраля 2021 г.  

 № 256/21, выполненном ООО «Аналитик Центр»; требования истца по существу  направлены на внесение изменений в договор аренды земельного участка в части  установления иного размера арендной платы, вопреки установленному законом порядку, а  также достигнутым ранее договоренностям сторон.  

В соответствии с частью 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства  арбитражный суд апелляционной инстанции по имеющимся в деле и дополнительно  представленным доказательствам повторно рассматривает дело.  

Таким образом, процессуальный закон обязывает суд апелляционной инстанции  оценить представленные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному  на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в  деле доказательств, и отразить в судебном акте мотивы, по которым он пришел к своим  выводам, принял или отклонил доводы лиц, участвующих в деле, со ссылкой на законы и  иные нормативные правовые акты, исходя из принципов равноправия сторон и  

состязательности процесса (статьи 8, 9, 71, 168, 169, 185 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации).  

Суд апелляционной инстанции в ходе судебного разбирательства пришел к  следующим выводам.  

Согласно части 3 статьи 6 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об  оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) результаты  проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в  порядке, установленном законодательством Российской Федерации.  

В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел  об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее -  Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 92)  разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки,  определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска  возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом  предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного  органа, должностного лица, органов управления юридического лица.  

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта  оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным  органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления  юридического лица).  

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного  органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена  обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки)  без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки,  то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь  рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно,  самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не  допускается.  

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки,  определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска  невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках  рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого  решения (в том числе о признании сделки недействительной, об оспаривании  ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным  решения органа управления юридического лица и др.).  

В соответствии со статьей 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о  достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в  отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта,  указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с  установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или  договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации,  регулирующим оценочную деятельность. Суд вправе обязать стороны совершить сделку  по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях  обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской  Федерации.  

Таким образом, в случае если рыночная стоимость земельного участка,  находящегося в публичной собственности, которая подлежит применению при  определении размера арендной платы, устанавливается привлеченным оценщиком,  данный отчет носит обязательный характер для сторон договора.  

В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки  возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным  органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления  юридического лица) (абзац четвертый пункта 1 Информационного письма Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации № 92).  

Также реализация права арендатора на справедливую и законную арендную плату  может обеспечиваться, например, посредством оспаривания соглашения об изменении  арендной платы (либо одностороннего уведомления).  

При таких обстоятельствах возможность самостоятельного оспаривания рыночной  стоимости земельного участка принадлежащего на праве аренды, при начислении  арендной платы находящегося в публичной собственности земельного участка должна  определяться в зависимости от конкретных обстоятельств дела. В случае незаконного  изменения арендодателем порядка определения арендной платы, арендатор вправе  обратиться в суд за защитой своего права, при этом им может быть оспорена  односторонняя сделка по изменению регулируемой платы, а также избран иной способ  защиты, направленный на пресечение незаконных действий по неверному расчету  арендной платы, в случае ее изменения в порядке установления для регулируемой платы,  поскольку принцип эффективного правосудия, предполагает возможность превентивной  судебной защиты субъекта гражданского оборота от действий уполномоченного органа,  то есть допускается активная правовая охрана интересов арендатора от еще не  состоявшихся, но потенциальных неизбежных последствий.  

Вместе с тем, если методика расчета размера арендной платы изменилась в период  действия договора аренды, например: ранее при заключении договора аренды размер  арендной платы в соответствии с нормативным актом определялся исходя из кадастровой  стоимости земельного участка, а в последующем исходя из рыночной стоимости  земельного участка, при этом рыночная стоимость земельного участка, находящегося в  публичной собственности, является одной из составляющей формулы расчета размера  арендной платы и устанавливается привлеченным оценщиком, отчет которого носит  обязательный характер, арендатор вправе оспорить рыночную стоимость такого  земельного участка, так как в рассматриваемом случае изменение рыночной стоимости  земельного участка не влияет на действительность договора аренды, а требования  арендатора направлены на установление действительной рыночной стоимости земельного  участка для целей расчета арендной платы по договору аренды и уплаты справедливого  размера арендной платы (определение Верховного Суда Российской Федерации от  10.04.2020 № 306-ЭС20-3519 по делу № А12-40898/2018).  

Как указано выше. расчет арендной платы произведен Арендодателем в  соответствии с пунктом 2.1.11 раздела 2 Порядка расчета арендной платы, в редакции  решения Волгоградской городской Думы от 11.07.2018 № 68/2048, по следующей  формуле: А= С x Кмд x Кказ где:  

А - величина арендной платы; С - рыночная стоимость земельного участка,  определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с  законодательством об оценочной деятельности; Кмд - коэффициент минимальной  доходности земельного участка; Кказ - коэффициент категории арендатора земельного  участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.  

Абзац восьмой пункта 2.1.11 раздела 2 Порядка расчета арендной платы  следующего содержания: «До установления администрацией Волгограда значений  коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов  для расчета арендной платы значения коэффициента категории арендатора земельного  участка из земель населенных пунктов принимаются равными 1», признан  недействующим решением Волгоградского областного суда от 22.03.2019 по делу  

 № 3а-171/2019 со дня вступления решения суда в законную силу. 

Постановлением Администрации Волгограда от 30.12.2019 № 1541 «Об  утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель  населенных пунктов, применяемого при определении размера арендной платы за  земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Волгограда и  предоставленные в аренду без торгов" были утверждены соответствующие значения  данного коэффициента.  

В соответствии с пунктом 2 данное постановление вступает в силу со дня  официального опубликования (опубликован в газете "Городские вести. ФИО2 -  Сталинград - Волгоград", № 2, 14.01.2020).  

Соответственно, пункт 2.1.11 раздела 2 Порядка расчета арендной платы, в  редакции решения Волгоградской городской Думы от 11.07.2018 № 68/2048, применяется  с 14.01.2020.  

Между сторонами договор аренды заключен 31 октября 2018 года.  В период действия договора изменился расчет размера годовой арендной платы.  

Одной из составляющих формулы является величина рыночной стоимости  земельного участка, которая устанавливается привлеченным Департаментом оценщиком и  является для арендатора обязательной.  

АО «Балкан Плаза», не обжалуя нормативно установленный порядок определения  платы за предоставленный ему в аренду участок, не согласилось с размером его рыночной  стоимости, определенным на основании указанного выше отчета, выполненного по заказу  Департамента, считает его завышенным, по существу требования истца направлены на  установление действительной рыночной стоимости земельного участка для целей расчета  арендной платы по договору аренды и уплаты справедливого размера арендной платы.  

Суд апелляционной инстанции считает, что извещение Департамента об изменении  размера арендной платы, полученное истцом 17.03.2021, является односторонней сделкой  и не требует от арендатора согласия. Возможность оспорить применение используемой  Арендодателем в расчете арендной платы величины рыночной стоимости до изменения в  одностороннем порядке договора (издания акта государственным органом либо принятия  решения должностным лицом или органом управления юридического лица) у арендатора  отсутствовала.  

Истец не знал о новой рыночной стоимости до фактического изменения арендной  платы, не имел возможности ознакомиться с отчетом.  

В извещении Департамента (т. 1, л.д. 38-39), направленном в адрес ООО «Плаза»,  не содержится сведений об отчете от 16 февраля 2021 г. № 256/21, выполненном ООО  «Аналитик Центр», об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым  номером 34:34:030071:4, равно как не содержится ссылок на отчет от 16 февраля 2021 г.   № 256/21  

То обстоятельство, что арендатором по договору аренды производились платежи в  соответствии с рыночной стоимостью, установленной в отчете об оценке № 256/21 от  16.02.2021 в размере 6 432 000, 00 руб., само по себе не свидетельствует о согласии  арендатора с величиной рыночной стоимости, напротив последовательное принятие  арендатором мер, а именно поручение проведения оценки ООО «Волгоград-Консалтинг»,  направление Департаменту предложения о перерасчете размера арендной платы,  обращение в арбитражный суд, объективно свидетельствует об обратном.  

При этом внесение арендной платы в установленном размере это обязанность  арендатора, неисполнение которой может быть признано существенным нарушением  договора и влечь для последнего неблагоприятные последствия в виде требований  Арендодателя о его расторжении и начислении санкций за просрочку внесения платежа.  

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права  по иску лица, право которого нарушено.  

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в  соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 196 ГК РФ).  

В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение  срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о  нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите  этого права.  

Определение момента, с которого начинает течь срок исковой давности по  конкретному требованию связано с установлением фактических обстоятельств  относительно того, когда арендатор, каковым в данном случае является АО «Плаза»,  узнал или должен был узнать о нарушении субъективного гражданского права.  

В данном случае срок исковой давности, о применении котором стороной не  заявлялось, истцом не пропущен, поскольку об изменении размера арендной платы и  рыночной стоимости земельного участка в размере 6 432 000, 00 руб. истец узнал  17.03.2021, с иском в арбитражный суд обратился 13.01.2022.  

Целью обращения общества в суд является установление достоверной величины  арендной платы за пользование земельным участком, арендатор защищает свое право на  справедливую и законную арендную плату.  

Поскольку между сторонами имеется спор о рыночной стоимости земельного  участка, определением Арбитражного суда Волгоградской области от 22.03.2022 по делу  назначена экспертиза, производство которой поручено экспертам общества с  ограниченной ответственностью «Волгоград-Консалтинг».  

В материалы дела представлено заключение эксперта № 22/04/11 от 11.04.2022 (т.2,  л.д. 68-105).  

Согласно заключению эксперта ООО «Волгоград-Консалтинг», оценщик неверно  определил характеристику местоположения объекта оценки, использовал аналоги, с  максимальной удельной стоимостью, не обосновав отказ от использования других  доступных данных, что привело к значительному нарушению итогового значения  стоимости.  

В результате эксперт ООО «Волгоград-Консалтинг» пришел к выводу, что отчет об  оценке № 256/21 от 16.02.2021, не соответствует требованиям законодательства по  оценочной деятельности, оценщиком допущены ошибки, которые значительно повлияли  на результат оценки.  

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:030071:4 по  состоянию на 14.01.2020 составляет 5 621 547 руб.  

В соответствии с главой 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации экспертиза является одним из видов доказательств.  

Целью экспертного исследования является извлечение сведений об относящихся к  делу фактах, с помощью заключения эксперта устанавливаются или опровергаются факты,  входящие в предмет доказывания по делу или имеющие значение для проверки иных  доказательств по делу.  

Правовой статус заключения эксперта определен законом в качестве  доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного  характера, вместе с тем оно подлежит оценке судом наравне с другими представленными  доказательствами в соответствии со статьями 64, 71, 86 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации.  

Суд апелляционной инстанции, оценив доказательства в их совокупности и  взаимосвязи, принимая во внимание досудебный отчет № 145-2/07-13 от 22.07.2021,  составленный ООО «Оценочная фирма «Вирго», изучив заключение эксперта ООО  «Волгоград-Консалтинг» № 22/04/11 от 11.04.2022, признает судебную экспертизу  допустимым и достоверным доказательством, составленным с соблюдением требований  статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, которое  

содержит методы исследования, является ясным и полным, выводы носят категоричный  характер при отсутствии противоречий.  

Лица, участвующие в деле, не опровергли изложенные в экспертном заключении  выводы, не представили соответствующие доказательства порочности проведенной ООО  «Волгоград-Консалтинг» судебной экспертизы вследствие неполноты исследованных  материалов и сделанных выводов, равно как не представили доказательств  недостоверности проведенной по делу судебной экспертизы по иным основаниям.  

При таких обстоятельствах, исковые требования АО «Балкан Плаза» о признании  недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером  34:34:030071:4, расположенного по адресу: г. Волгоград, бул. 30-летия Победы, д. 90,  определенной в соответствии с отчетом ООО «Аналитик Центр» № 256/21 от 16.02.2021  об установлении рыночной стоимости земельного участка в размере 6 432 000 руб.  доказаны по праву и подлежат удовлетворению. Действительную величину рыночной  стоимости земельного участка площадью 1932 кв. м, с кадастровым номером  34:34:030071:4, расположенного по адресу: г. Волгоград, бул. 30-летия Победы, д. 90, в  соответствии с его назначением (видом разрешенного использования) следует установить  на основании заключения эксперта ООО «Волгоград-Консалтинг» № 22/04/11 от  11.04.2022 в размере 5 621 547 рублей с 14.01.2020, для использования при расчете  арендной платы по договору аренды земельного участка от 31.10.2018 № 11515.  

В отношении исковых требований к ответчику ООО «Аналитик Центр» суд  апелляционной инстанции отмечает следующее.  

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об  оспаривании оценки имущества, определенной независимым оценщиком» разъяснено, что  в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения  конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения  должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о  признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании  недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует  учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого  оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).  

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами  главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по  ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может  быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87  АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в  качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно  предмета спора (статья 51 АПК РФ).  

В связи с изложенным в иске к ООО «Аналитик Центр» следует отказать.  

При принятии решения судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства,  имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют представленным в дело  доказательствам, что в силу положений статьи 270 АПК РФ является основанием для  отмены обжалуемого судебного акта и принятия судом апелляционной инстанции нового  решения.  

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации постановление, выполненное в форме электронного документа,  направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном  порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме  ограниченного доступа не позднее следующего дня после его принятия.  

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 22 сентября 2023 года по делу  № А12-450/2022 отменить.  Принять по делу новый судебный акт.  Исковые требования удовлетворить. 

Признать недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка с  кадастровым номером 34:34:030071:4, расположенного по адресу: г. Волгоград, бул. 30- летия Победы, д. 90, определенную в соответствии с отчетом ООО «Аналитик Центр»  

 № 256/21 от 16.02.2021 об установлении рыночной стоимости земельного участка в  размере 6 432 000 рублей.  

Установить действительную величину рыночной стоимости земельного участка  площадью 1932 кв. м, с кадастровым номером 34:34:030071:4, расположенного по адресу:  г. Волгоград, бул. 30-летия Победы, д. 90, в соответствии с его назначением (видом  разрешенного использования) в размере 5 621 547 рублей с 14.01.2020, для  использования при расчете арендной платы по договору аренды земельного участка от  31.10.2018 № 11515.  

В иске к обществу с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» - отказать.   Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную  силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского  округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через  арбитражный суд первой инстанции.  

Председательствующий судья Т.С. Борисова 

Судьи   О.А. Дубровина  

ФИО3