АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-52742/2018

г. Краснодар«17» апреля 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 27 марта 2019 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 17 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-52742/2018

по иску индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ОГРНИП 315774600138151 ИНН 

<

***>)

к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, администрации муниципального образования Абинский район

о внесении изменений в договор аренды земельного участка, взыскании убытков, 

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, - Управления Росреестра по Краснодарскому краю,

при участии в судебном заседании представителя истца – ФИО2 (по доверенности от 20.01.2017), представителей департамента имущественных отношений Краснодарского края – ФИО3 (по доверенности от 08.11.2018), ФИО4 (по доверенности от 07.02.2019), представителя администрации муниципального образования Абинский район – ФИО5 (по доверенности от 16.01.2019), 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент), администрации муниципального образования Абинский район (далее – администрация) со следующими требованиями:

-  взыскать с администрации и департамента убытки в сумме 396 456 рублей 38 копеек и судебные расходы 10 929 рублей;

- обязать администрацию и департамент изменить договор №8801000153 аренды земельного участка для сельскохозяйственного использования от 01.06.2015 в части площади земельного участка с кадастровым номером 23:01:0000000:389 площадью 1 461 390 кв.м: исключить площадь 487 731,53 кв. м с учетными кадастровыми номерами согласно кадастрового паспорта земельного участка от 22.04.2015: 1, 4, 7, 10, 12, 13, 17, 19, 24, 25, 31, 34, 36, 37, 38, 39, 40, 43, 44, 46, 47, 50, 54, 56, 57, 58, 60, 63, 70, внести изменения в договор №8801000153 аренды земельного участка для сельскохозяйственного использования от 01.06.2015, изложив пункт 1.1 в следующей редакции: «Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из фонда перераспределения земель Краснодарского края (земли сельскохозяйственного назначения) с кадастровым номером 23:01:0000000:389 общей площадью 973658,47 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Абинский район, в границах земель колхоза «Родина», с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования.

Исковые требования мотивированы тем, что после заключения договора аренды земельного участка выяснилось, что участок состоит из 47 контуров, из которых 29 контуров непригодны для сельскохозяйственного использования как заросшие лесом, с отсутствием подъездных путей, переувлажненные. В исключении из договора аренды непригодных для использования контуров было отказано, в связи с тем, что участок получен по результатам публичной процедуры. Между тем, часть контуров расположена внутри лесного массива квартала Холмского участкового лесничества Абинского лесничества, на участке также расположен жилой дом с постройками, который имеет собственника, часть контуров расположена в охранных зонах курганов, также имеются линии электропередач, железобетонные опоры линий электропередач, наложение части участка на водоохранную зону водного объекта. Администрация, заключив договор аренды земельного участка, включающего водный объект, фактически распорядилась частью водного объекта. Земельный участок не может быть полностью использован по назначению. Убытки рассчитаны истцом как арендная плата за фактически неиспользуемую им площадь земельного участка в размере 487 731,53 кв. м.

Истец обратился с ходатайством от 18.01.2019 об уточнении исковых требований, в котором просил: 

- взыскать с администрации убытки в размере 317 638 рублей 37 копеек и судебные расходы в размере 9 353 рубля государственной пошлины и 5000 рублей за юридическую помощь, 

- обязать департамент изменить договор №8801000153 аренды земельного участка для сельскохозяйственного использования от 01.06.2015 в части площади земельного участка 1 461 390 кв. м с кадастровым номером 23:01:0000000:389: исключить площадь 487731,53 кв. м с учетными кадастровыми номерами согласно кадастрового паспорта земельного участка от 22.04.2015: 1, 4, 7, 10, 12, 13, 17, 19, 24, 25, 31, 34, 36, 37, 38, 39, 40, 43, 44, 46, 47, 50, 54, 56, 57, 58, 60, 63, 70, внести изменения в договор №8801000153 аренды земельного участка для сельскохозяйственного использования от 01.06.2015, изложив пункт 1.1 в следующей редакции: «Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из фонда перераспределения земель Краснодарского края (земли сельскохозяйственного назначения), с кадастровым номером 23:01:0000000:389, общейплощадью 973658,47 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Абинский район, в границах земель колхоза «Родина», с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования (т. 1, л.д. 152 – 161).

Указанное ходатайство от 18.01.2019 об уточнении исковых требований судом рассмотрено и удовлетворено в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Определением от 11.02.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

В судебном заседании, проводившемся с перерывом с 20 по 27 марта 2019 года, представитель истца просил исковые требования удовлетворить в полном объеме. Представители департамента и администрации просили в иске отказать, также представитель департамента настаивал на несоблюдении досудебного порядка по иску об изменении договора аренды земельного участка, в связи с чем, просил в этой части исковые требования оставить без рассмотрения.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд пришел к выводу об оставлении без рассмотрения исковых требований в части изменения договора аренды земельного участка, в связи с несоблюдением обязательного досудебного порядка по требованию об изменении договора, а также об отказе в исковых требованиях в части взыскания убытков.

В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации  требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано следующее: «Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452».

Данное положение пункта 2 статьи 452 ГК РФ предполагает соблюдение стороной, инициирующей спор об изменении договора, строго формального порядка направления другой стороне проекта соглашения о внесении изменений в договор, содержащего конкретные и определенные условия, которые другой стороной могут быть приняты либо отклонены.

Внесение изменений в договор аренды земельного участка происходит посредством заключения сторонами дополнительного соглашения к договору, содержащему новые условия договора, а потому другой стороне должен быть направлен проект такого дополнительного соглашения до обращения с иском об изменении договора.

При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора относительно земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данный вывод сформулирован в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", подлежит применению и к рассматриваемой ситуации. В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованная в заключении договора сторона направляет другой стороне, для которой заключение договора обязательно, оферту (проект договора). Последняя должна в течение тридцати дней со дня получения проекта рассмотреть его и направить оференту извещение об акцепте, отказе от него либо извещение об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора). Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса). Таким образом, требование о понуждении заключить договор в отношении земельного участка, в том числе дополнительное соглашение об изменении условий договора, может быть заявлено в суд только после направления истцом уполномоченному органу (для которого заключение такого договора является обязательным), оферты (проекта договора) и получения от обязанной стороны отказа от акцепта либо неполучения ответа на свое предложение в установленный законом срок. Спор, связанный с понуждением к заключению дополнительного соглашения к договору аренды, предполагает в целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора направление оферты в виде проекта дополнительного соглашения, содержащего все существенные условия, который мог бы быть подписан уполномоченным органом либо не подписан. В последнем случае истец мог бы обратиться в суд с приложением данного проекта и доказательством соблюдения досудебного порядка урегулирования спора и требовать понуждения заключить договор (дополнительное соглашение) на предложенных им условиях. Устанавливая особенности предоставления земельных участков, в том числе регулируя вертикальные административно-правовые отношения при предоставлении земельных участков, нормы Земельного кодекса Российской Федерации не отменяют необходимость соблюдения досудебного порядка при обращении с иском по правилам п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2014 по делу №А32-21731/2014). 

В настоящем деле истцом не представлено доказательств обращения в департамент с офертой (проектом дополнительного соглашения), содержащей все существенные условия дополнительного соглашения, предлагаемого истцом департаменту или администрации для заключения в целях изменения договора аренды земельного участка. 

Представленное департаментом в судебном заседании письменное обращение главы КФХ ФИО1 от 02.08.2018 в адрес руководителя департамента имущественных отношений Краснодарского края (т. 3, л.д. 204) таким проектом дополнительного соглашения об изменении договора аренды не является, поскольку в этом обращении истец просит департамент «вывести данную землю из договора аренды и провести перерасчет арендной платы», «провести уточнения в договоре аренды и произвести перерасчет аренды за 3 года», то есть конкретные новые условия, на которых должен быть, по мнению истца, заключен договор аренды, в данном обращении отсутствуют. 

Приведенные в уточненных исковых требованиях условия, которые истец просит обязать департамент внести в договор аренды земельного участка, в письменном обращении от 02.08.2018 не указаны. Содержание изменений, которые должны быть внесены департаментом в договор аренды земельного участка, истцом в обращении от 02.08.2018 не конкретизировано. 

Заявленные в настоящем деле исковые требования (с учетом их уточнения) в данном виде в департамент в порядке досудебного урегулирования спора об изменении договора аренды не направлялись. В исковых требованиях предприниматель просит исключить определенную площадь -  487 731,53 кв. м, с указанием конкретных учетных кадастровых номеров (1, 4, 7, 10, 12, 13, 17, 19, 24, 25, 31, 34, 36, 37, 38, 39, 40, 43, 44, 46, 47, 50, 54, 56, 57, 58, 60, 63, 70), тогда как в письменном обращении в департамент от 02.08.2018 данная площадь земельного участка, которую истец просит исключить из договора, и данные кадастровые номера подлежащих исключению из договора аренды частей земельного участка не названы. 

То есть истцом сформулированы по сути требования, которые не были предметом досудебного рассмотрения департамента как стороны договора аренды земельного участка. 

Также из материалов дела не следует, что до обращения с настоящим иском в арбитражный суд истец направлял в департамент проект соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, выражающий новую редакцию пункта 1.1 договора, приведенную им в иске, а именно: «Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из фонда перераспределения земель Краснодарского края (земли сельскохозяйственного назначения), с кадастровым номером 23:01:0000000:389, общейплощадью 973658,47 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Абинский район, в границах земель колхоза «Родина», с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования».

Поскольку в письменном обращении истца в департамент от 02.08.2018 не предложена новая редакция изменяемых условий договора аренды, а сформулированные в исковом заявлении новые условия договора аренды земельного участка ранее в департамент в виде проекта дополнительного соглашения не направлялись, в переписке с департаментом в данном виде конкретизированы не были, суд не может считать соблюденным досудебный порядок по требованию об изменении договора аренды земельного участка. 

В соответствии со статьей 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, подлежат оставлению без рассмотрения исковые требования об обязании департамент изменить договор №8801000153 аренды земельного участка для сельскохозяйственного использования от 01.06.2015 в части площади земельного участка 1 461 390 кв. м с кадастровым номером 23:01:0000000:389: исключить площадь 487731,53 кв. м с учетными кадастровыми номерами согласно кадастрового паспорта земельного участка от 22.04.2015: 1, 4, 7, 10, 12, 13, 17, 19, 24, 25, 31, 34, 36, 37, 38, 39, 40, 43, 44, 46, 47, 50, 54, 56, 57, 58, 60, 63, 70, внести изменения в договор №8801000153 аренды земельного участка для сельскохозяйственного использования от 01.06.2015, изложив пункт 1.1 в следующей редакции: «Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из фонда перераспределения земель Краснодарского края (земли сельскохозяйственного назначения), с кадастровым номером 23:01:0000000:389, общейплощадью 973658,47 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Абинский район, в границах земель колхоза «Родина», с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования».

В удовлетворении исковых требований о взыскании убытков в размере 317 638 рублей 37 копеек суд считает необходимым отказать.

Из материалов дела видно, что договор аренды земельного участка от 01.06.2015 №8801000153 заключен в порядке публичной процедуры, в соответствии с которой информация о возможном предоставлении земельного участка в аренду была доведена до неопределенного круга лиц посредством извещения на официальном сайте администрации Абинского района. После такой публикации поступило единственное заявление о предоставлении земельного участка, которое было направлено истцом (т. 1, л.д. 98).

В соответствии с договором аренды неотъемлемым приложением к договору является кадастровый паспорт земельного участка от 22.04.2015 (т. 1, л.д. 78).

Из кадастрового паспорта земельного участка от 22.04.2015 видно, что участок является многоконтурным, состоит из 47 контуров (т. 1, л.д. 79 – 82).

Таким образом, при заключении договора аренды земельного участка истцу было достоверно известно о составе земельного участка и его образовании из 47 контуров.

При таких обстоятельствах, истец как предприниматель и глава крестьянского (фермерского) хозяйства, мог и должен был удостовериться до заключения договора аренды в состоянии каждого из контуров земельного участка, осмотреть их, выяснить возможность сельскохозяйственного использования каждого из контуров земельного участка.

В соответствии с пунктом 1.2 договора аренды фактическое состояние участка соответствует условиям договора и целевому назначению участка.

В судебном заседании представитель истца признал, что отдельные контуры земельного участка используются им в целях агротуризма, выращивания натуральных овощей и фруктов.

Суд приходит к выводу, что настоящим иском предприниматель добивается исключения из участка его наименее привлекательных частей и возврата арендных платежей, которые приходятся на площадь таких непригодных для сельскохозяйственного использования частей, в качестве убытков.

Земельный участок предоставлялся истцу в аренду как единый объект, и отыскание истцом арендных платежей, которые он ранее внес, в виде убытков, рассчитанных как стоимость пользования теми частями участка, которые истец считает негодными для сельскохозяйственного использования, представляется суду недопустимым.  

Необходимым условием ответственности в виде убытков является причинно-следственная связь между действиями причинителя убытков и наступившими имущественными последствиями.

Между тем, в данном случае между действиями администрации и расходами истца по оплате за пользование теми частями участка, которые являются непригодными для сельскохозяйственного производства, лежат действия самого истца, которые сознательно выбрал заключение договора аренды и принял земельный участок без замечаний.

Суд также учитывает, что земельный участок предоставлялся не для строительства, а для сельскохозяйственного использования.

Приведенные истцом обстоятельства (сдача в аренду частей земельного участка, относящихся к лесному фонду, водным объектам, занятых принадлежащим другому лицу жилом домом и постройками), могут выступать основанием для оспаривания договора аренды земельного участка как недействительной (ничтожной) сделки, совершенной в отношении земель лесного, водного фонда, но не для взыскания убытков в размере арендной платы, поскольку истец не мог не видеть, что передаваемый ему в аренду земельный участок в рядке его частей непригоден для сельскохозяйственного использования, однако истец решился на заключение данного договора, принятие земельного участка со всеми его контурами и ведение сельскохозяйственной деятельности на нем. 

Следовательно, положительные экономические результаты использования земельного участка представлялись истцу более значимыми по сравнению с отрицательным эффектом в виде внесения платы за части участка, не пригодные для эффективного сельскохозяйственного использования. Однако в данном деле истец добивается исключения невыгодных с коммерческой точки зрения частей участков и отыскания в виде убытков тех арендных платежей, которые он ранее внес за непригодные для сельскохозяйственного использования части. 

При таких обстоятельствах, арбитражный суд не находит возможным взыскание убытков. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 49, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

ходатайство от 18.01.2019 об уточнении исковых требований удовлетворить.

Исковые требования в части обязания департамента имущественных отношений Краснодарского края изменить договор №8801000153 аренды земельного участка для сельскохозяйственного использования от 01.06.2015 в части площади земельного участка 1 461 390 кв. м с кадастровым номером 23:01:0000000:389, исключения площадь 487 731,53 кв. м с учетными кадастровыми номерами согласно кадастрового паспорта земельного участка от 22.04.2015: 1, 4, 7, 10, 12, 13, 17, 19, 24, 25, 31, 34, 36, 37, 38, 39, 40, 43, 44, 46, 47, 50, 54, 56, 57, 58, 60, 63, 70; внесения изменения в договор №8801000153 аренды земельного участка для сельскохозяйственного использования от 01.06.2015, с изложением пункта 1.1 в следующей редакции: «Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из фонда перераспределения земель Краснодарского края (земли сельскохозяйственного назначения), с кадастровым номером 23:01:0000000:389, общейплощадью 973658,47 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Абинский район, в границах земель колхоза «Родина», с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования», - оставить без рассмотрения.

В иске о взыскании убытков с администрации муниципального образования Абинский район в размере 317 638 рублей 37 копеек – отказать.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.

СудьяА.Л. Назыков