АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-4808/2022

г. Краснодар

23 января 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 января 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Драбо Т.Н., при ведении протокола помощником судьи Зубко А.Н., с участием в судебном заседании, проводимом с использованием систем видеоконференц-связи, при содействии Арбитражного суда Ростовской области, представителей истца – Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 18.01.2022), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Региональное управление недвижимым имуществом» (ИНН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 11.01.2023), в отсутствие представителей третьих лиц: Департамента автомобильных дорог и организации дорожного движения города Ростова-на-Дону, Департамента транспорта города Ростова-на-Дону, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.07.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2022 по делу № А53-4808/2022, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону(далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к ООО «Региональное управление недвижимым имуществом» (далее – общество) о расторжении договора аренды от 12.10.1994 № 4349 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0031571:235 площадью 507 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>; возложении на общество обязанности в течение пятнадцати дней, с момента вступления судебного акта в законную силу, освободить и передать департаменту по акту приема-передачи указанный земельный участок.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент автомобильных дорог и организации дорожного движения города Ростова-на-Дону, Департамент транспорта города Ростова-на-Дону.

Решением от 06.07.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 04.10.2022, в удовлетворении искового заявления отказано. Судебные акты мотивированы отсутствием предусмотренных законом оснований для расторжения договора аренды от 12.10.1994 № 4349. Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0031571:235 площадью 507 кв. м предоставлен для использования в целях устройства и эксплуатации остановочных комплексов, в том числе торговая площадь 24 кв. м. Таким образом, при заключении договора аренды стороны согласовали размещение на земельном участке торговых объектов. Совершая на протяжении длительного периода (более 20 лет) последовательные действия, включая принятие арендных платежей в отсутствие претензий к арендатору, департамент допускал текущее использование земельного участка как соответствующее условиям договора. Расторжение долгосрочного договора в судебном порядке является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, сохранение же договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны; наличие таких оснований не установлено. Кроме того, нестационарные торговые объекты, находящиеся по адресу: 

<

...>, включены в действующую схему размещения нестационарных торговых объектов (НТО) на территории города Ростова-на-Дону, утвержденную постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 31.12.2015 № 1379 (ред. 04.05.2022). При этом площадь, на которой фактически размещены НТО, составляет 193 кв. м, что не выходит за пределы, определенные действующей схемой размещения НТО. Заявление о расторжении договора не отвечает требованиям добросовестности (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс).

В кассационной жалобе департамент просит решение от 06.07.2022 и постановление суда апелляционной инстанции от 04.10.2022 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, указывая, что заключение договора аренды от 12.10.1994 № 4349 преследовало цель реконструкции и строительства остановок муниципального пассажирского транспорта в г. Ростове-на-Дону с разработкой соответствующих проектов остановочных комплексов. Общество как арендатор обязано эксплуатировать остановочный комплекс в соответствии с разрешенным использованием  (целевым назначением) – устройство остановочных комплексов и их эксплуатация (не для осуществления торговой деятельности в НТО). По сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) земельному участку с кадастровым номером 61:44:0031571:235 площадью 507 кв. м, имеющему адресный ориентир: 

<

...>, установлен вид разрешенного использования – для устройства остановочного комплекса; для общего пользования (уличная сеть). При проведении контроля за соблюдением условий договора аренды от 12.10.1994 № 4349 установлено, что на данном земельном участке расположен торгово-остановочный комплекс, помещения которого используются для осуществления торговли; также на обследуемом участке имеются прилавки с фруктами и овощами, свежей рыбой и одеждой. Таким образом, объект аренды общество использует с нарушением условий договора и цели его заключения. Суды не учли, что порядок размещения НТО на территории города Ростова-на-Дону утвержден постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 30.12.2015 № 1351 «О размещении нестационарных торговых объектов на территории города Ростова-на-Дону» (далее – постановление № 1351, Порядок). В соответствии с пунктом 1.1 Порядка размещение НТО, представляющих собой временные сооружения или временные конструкции, не связанные прочно с земельным участком, вне зависимости от наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижные сооружения на землях или земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования «Город Ростов-на-Дону», на землях или земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, площадью, не превышающей 99 кв. м, включительно, осуществляется на основании договоров о размещении НТО сроком не более 10 лет, в соответствии со схемой размещения НТО. Вместе с тем площадь земельного участка, предоставленного по договору аренды от 12.10.1994 № 4349 и дополнительному соглашению от 16.03.2017 № 1 к нему, составляет 507 кв. м.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, настаивая на том, что применительно к обстоятельствам настоящего спора ответчиком не допущено существенного нарушения условий договора аренды от 12.10.1994 № 4349, которое может служить основанием для его расторжения. Использование спорного земельного участка по договору аренды не нарушает нормы действующего земельного и градостроительного законодательства. На протяжении всего периода пользования земельным участком (более 20 лет) департамент начислял обществу арендные платежи по договору от 12.10.1994 № 4349 с применением коэффициента торговли; кадастровая стоимость земельного участка также определена исходя из такого коэффициента.

На основании статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) судебное заседание проведено путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ростовской области.

В судебном заседании, проводимом с использованием систем видеоконференц-связи, представители департамента и общества поддержали позиции своих доверителей. Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд (арбитражный суд, организующий проведение судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи) не обеспечили, извещены на основании статей 121, 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, Администрация г. Ростова-на-Дону (арендодатель) и товарищество с ограниченной ответственностью ИВП «Оазис» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 12.10.1994 № 4349, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору, а последний принял в аренду земельный участок площадью 0,0507 га, в том числе торговая площадь 24 кв. м, для устройства остановочных комплексов и их эксплуатации, расположенный по адресу: 

<

...>, в соответствии с постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от 10.10.1994 № 1378, сроком на 49 лет (т. 1, л. д. 52 – 55).

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 19.04.2000 по делу № А53-10129/1999 утверждено мировое соглашение, в соответствии с которым ООО ИВП «Оазис» обязалось в счет погашения кредиторской задолженности перед ООО «Юридическо-бухгалтерское агентство "Юрос"» передать последнему все права и обязанности арендатора по договорам, указанным в приложении.

Во исполнение определения от 19.04.2000 по делу № А53-10129/1999, решения от 15.09.2015 по делу № А53-15203/2015 департамент и ООО «ЮБА "Юрос"» заключили дополнительное соглашение от 16.03.2017 № 1 к договору от 12.10.1994 № 4349 аренды земельного участка, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор –  принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:44:0031571:235 площадью 507 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, для использования в целях устройства остановочных комплексов и их эксплуатации. В соответствии с пунктом 2.1 данного соглашения срок аренды установлен с l2.10.1994 до 10.10.2043. Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 19.04.2017 (т. 1, л. д. 29 – 35).

ООО «ЮБА "Юрос"» и общество заключили договор от 08.08.2017 № 1/17 уступки прав и обязанностей арендатора, по которому арендатор передает новому арендатору права и обязанности, предусмотренные договором аренды от 12.10.1994 № 4349 земельного участка, а также дополнительным соглашением к нему от 16.03.2017 № 1 (т. 1, л. д. 48 – 51).

13 декабря 2018 года общество обратилось в департамент с заявлением о внесении изменений в договор аренды от 12.10.1994 № 4349 в части цели использования арендуемого земельного участка с «для устройства остановочного комплекса» на «для устройства торгово-остановочного комплекса» путем заключения дополнительного соглашения к указанному договору.

24 января 2019 года департамент отказал обществу, мотивируя тем, что вид разрешенного использования земельного участка (61:44:0031571:235) согласно выписке из ЕГРН установлен для устройства остановочного комплекса.

17 декабря 2019 года при проведении контроля за соблюдением условий договора аренды от 12.10.1994 № 4349 департамент установил, что на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0031571:235 площадью 507 кв. м, расположенном по адресу (адресный ориентир): 

<

...>, расположен торгово-остановочный комплекс, помещения которого используются, в том числе для оказания услуг по ремонту сотовых телефонов, под предприятие общественного питания; также на данном участке расположены прилавки с фруктами и овощами, свежей рыбой и одеждой.

Департамент направил претензию от 17.12.2019 № 59-30-23/06-ПЗК в адрес общества, в которой предложил устранить выявленные нарушения условий договора аренды в срок до 16.01.2020.

В письме от 16.01.2020 общество сообщило департаменту, что использует арендуемый земельный участок согласно целевому назначению.

По итогам повторного осмотра земельного участка департамент установил, что требования претензии не исполнены, о чем составлен акт от 17.01.2020№ 85 (т. 1, л. д. 16).

Уведомлением от 17.01.2020 № 59.30-1/06-УП обществу предложено в срок до 31.01.2020 расторгнуть договор аренды от 12.10.1994 № 4349 (т. 1, л. д. 15).

Неурегулирование возникшего спора в досудебном порядке послужило основанием предъявления департаментом иска в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом.Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 Гражданского кодекса). Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

Спорные правоотношения возникли из договора аренды, в силу чего подпадают под правовое регулирование общих норм обязательственного права, содержащихся в части первой Гражданского кодекса, а также подлежат специальному регулированию нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и главы 34 части второй Гражданского кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу пункта 1 статьи 614 данного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу абзаца 2 статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статьи 307, 309 Гражданского кодекса).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса.

Договор аренды подлежит прекращению, в частности, когда арендатор использует земельный участок не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде (абзац второй подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса).

На основании статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество.

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450).

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

Согласно статье 71 Кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды от 12.10.1994 № 4349 и освобождении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0031571:235 площадью 507 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>. По смыслу пункта 5 постановления главы Администрации города Ростова-на-Дону от 10.10.1994 № 1378 (т. 1, л. 

<

...>) земельные участки, включая спорный, предоставлялись правопредшественнику общества именно для устройства торгово-остановочного комплекса. Совершая на протяжении длительного периода (более 20 лет) последовательные действия, включая принятие арендных платежей (по ставке согласно виду использования участка) в отсутствие претензий к арендатору, арендодатель допускал текущее использование объекта аренды как соответствующее условиям договора. Нестационарные торговые объекты, находящиеся по адресу: 

<

...>, включены в действующую схему размещения НТО на территории города Ростова-на-Дону, утвержденную постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 31.12.2015 № 1379 (ред. 04.05.2022). Доказательства наступления или возможности наступления каких-либо негативных для арендодателя последствий действиями арендатора, материалы дела не содержат. Расторжение долгосрочного договора аренды в судебном порядке является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений – нецелесообразно и невыгодно для другой стороны (наличие таких оснований не установлено). Заявление о расторжении договора аренды не отвечает требованиям добросовестности (статья 10 Гражданского кодекса).

Таким образом, не установив достаточных оснований для расторжения договора от 12.10.1994 № 4349 аренды земельного участка по требованию арендодателя, судебные инстанции отказали в удовлетворении исковых требований.

Следует также отметить, что решением от 22.07.2021 по делу № А53-10282/2021 со схожими обстоятельствами департаменту отказано в иске о расторжении аналогичного договора от 12.10.1994 № 4344 аренды другого земельного участка ввиду недоказанности арендодателем факта ненадлежащего использования арендатором объекта аренды. Определением суда апелляционной инстанции от 08.09.2021 по названному делу производство по апелляционной жалобе прекращено в связи с отказом департамента от апелляционной жалобы.

Согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, приведенной, в том числе, в определении от 17.02.2015 № 274-О, статьи 286 – 288 Кодекса, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела.

Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо. Соответствующая правовая позиция отражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570.

Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.

Пределы полномочий кассационного суда регламентированы статьями 286, 287 Кодекса, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.

Основания для отмены или изменения решения и апелляционного постановления по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.07.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2022 по делу № А53-4808/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев, в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.А. Анциферов

Т.Н. Драбо