ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А28-714/2022

г. Киров

13 апреля 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 апреля 2023 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Волковой С.С.,

судей Ившиной Г.Г., Минаевой Е.В., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии в судебном заседании представителя ответчика ФИО2

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческого предприятия «Сезон»

на решение Арбитражного суда Кировской области от 14.10.2022 по делу № А28-714/2022, 

по иску Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческому предприятию «Сезон» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

о расторжении договора аренды нежилого помещения,

установил:

Департамент муниципальной собственности администрации города Кирова (далее – истец, Департамент) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческому предприятию «Сезон» (далее – ответчик, Общество) о расторжении договора аренды нежилого помещения (здания) от 11.04.2001 № 3183 и освобождении арендуемого помещения.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 14.10.2022 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, Общество обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе ответчик указывает, что с учетом длительности арендных отношений (более 20 лет), а также погашения практически всей задолженности по арендной плате на момент рассмотрения спора судом расторжение договора является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 19.11.2021 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 20.11.2021 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Истец в отзыве на апелляционную жалобу опроверг доводы ответчика.

В судебном заседании представитель ответчика поддержала доводы жалобы, представила письменное выступление с письмами Департамента, приобщенными к материалам дела ранее.

Указанные документы приобщены судом апелляционной инстанции к материалам дела.

В судебном заседании представитель истца поддержала доводы отзыва, пояснила, что основанием для подачи иска о расторжении договора аренды явилось нарушение обязательств по внесению арендной платы.

В силу статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв до 31.01.2023 до 15 ч. 30 мин., кроме того рассмотрение дела откладывалось до 09.03.2023, 12.04.2023.

В судебном заседании после перерыва представитель ответчика поддержала занятую по делу правовую позицию, истец явку представителей не обеспечил.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.  

Как следует из материалов дела, муниципальному образованию «Город Киров» принадлежит нежилое помещение - подвал площадью 289,5 кв. м по адресу: 

<

...>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 24.06.2021 № КУВИ-002/2021-77724691.

11.04.2001 Департамент (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения (здания) № 3183 (с учетом дополнительных соглашений, в том числе дополнительного соглашения от 09.07.2002) (далее - договор), предметом которого является нежилое помещение, право на аренду которого предоставлено решением городской комиссии по использованию нежилых помещений от 15.02.2001 № 424. Нежилое помещение (приложение №1) по адресу: 

<

...>, используется под бытовые услуги (пункты 1.1, 1.2 договора), подписан акт приема-передачи. Договор заключен на неопределенный срок (пункт 1 дополнительного соглашения от 01.02.2005). Права и обязанности сторон определены в разделе 2 договора.

Согласно пункту 2.2.6 договора арендатор обязуется вносить арендную плату по договору в установленные пунктами 3.2, 3.3 сроки, а также производить отплату по отдельным договорам, указанным в пункте 2.2.4 договора.

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца в размере 1/12 части годовой суммы (пункт 3.2 договора).

Пунктом 3.3 договора установлено, что размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке при корректировке показателей в методике расчета арендной платы за нежилые помещения, утвержденной городской Думой, а также при ежегодном изменении, производимом в соответствии с распоряжением главы администрации города Кирова. Арендодатель письменно уведомляет арендатора об изменении арендной платы (пункт 3.4 договора).

Размер годовой арендной платы на 2021 год составил 234 073,52 руб. (с НДС), о чем арендатор был уведомлен письмом от 18.12.2020 №176 (получено Обществом 21.01.2021). Без НДС размер годовой арендной платы составил 195 061,27 руб.

Согласно пункту 5.2 договора по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут в случаях нарушения договора, в том числе когда арендатор имеет сумму задолженности, превышающую двухмесячный размер арендной платы.

11.08.2021 истец направил в адрес ответчика претензию от 09.08.2021 № 1107, в которой указал, что по состоянию на 31.07.2021 за Обществом числится задолженность по арендной плате по договору аренды от 11.04.2001 № 3183 за период с 01.08.2019 по 31.07.2021 в размере 140 491,37 рублей, а также начислена неустойка в размере 11 796,47 рублей, потребовал в десятидневный срок с момента получения претензии оплатить образовавшуюся задолженность. Претензия получена ответчиком 16.08.2021. 

16.11.2021 Департамент направил ответчику претензию от 12.11.2021, в которой указал, что по состоянию на 12.10.2021 за обществом числится задолженность по арендной плате договору аренды от 11.04.2001 № 3183 и пени в размере 176 767,00 рублей, на основании пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовал расторгнуть договор аренды и освободить арендуемое помещение, сдав его Департаменту по акту приема-передачи. Претензия получена Обществом 10.12.2021.

Требование ответчиком добровольно не исполнено, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 26.01.2022 по делу №А28-13367/2021 с ответчика в пользу Департамента взыскана неустойка в сумме 11796,47 рублей за несвоевременное внесение арендных платежей по договору за период с 11.01.2019 по 31.07.2021.

Суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца пояснила, что основанием для подачи иска о расторжении договора аренды явилось нарушение обязательств по внесению арендной платы в срок и в размере, предусмотренные договором.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 5.2 договора предусмотрен случай расторжения договора аренды по требованию арендодателя: когда арендатор имеет сумму задолженности, превышающую двухмесячный размер арендной платы.

Размер годовой арендной платы на 2021 год составил 234 073,52 руб. с НДС, без НДС размер годовой арендной платы составил 195 061,27 руб. Следовательно, двухмесячный размер арендной платы составляет 32 510,22 руб.

Судом первой инстанции установлено, материалами дела подтверждено и ответчиком не опровергнуто, что арендная плата вносилась Обществом нерегулярно, просрочки носили систематический характер.

Ненадлежащее исполнение обязанности по оплате арендных платежей по спорному договору, начиная с января 2019 года по июль 2021 года, подтверждено решением Арбитражного суда Кировской области от 26.01.2022 по делу №А28-13367/2021.

Согласно представленному истцом 04.07.2022 в материалы дела расчету задолженности на момент направления претензии от 09.08.2021 № 1107 (11.08.2021) и на момент направления претензии от 12.11.2021 (16.11.2021) задолженность ответчика по арендным платежам превышала двухмесячный размер арендной платы. Учитывая данные справки о начисленных и уплаченных суммах арендной платы (л. д. 97-98), по состоянию на день предъявления иска (26.01.2022) задолженность ответчика по арендным платежам также превышала двухмесячный размер арендной платы.

Проанализировав все расчеты задолженности и справки о начисленных и уплаченных суммах арендной платы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что за весь период с августа 2019 года ответчиком ни разу своевременно не внесена арендная плата. 

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Учитывая допущенное ответчиком нарушение договора (наличие суммы задолженности, превышающей двухмесячный размер арендной платы), направление истцом претензии о необходимости исполнения обязательств с предложением расторгнуть договора, требования Департамента о расторжении договора и возврате переданных по договору помещений подлежат удовлетворению.

Указание ответчика на то, что он каждый месяц вносил арендную плату, не является основанием для отказа в расторжении договора по причине того, что каждый месяц ответчик вносил арендную плату не в срок и не в размере, установленных договором, допуская при этом образование задолженности, превышающей двухмесячный размер арендной платы. 

Ссылка ответчика на пункт 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» не принимается апелляционным судом в связи с тем, что частичное гашение задолженности в период рассмотрения дела судом не является устранением нарушений в разумный срок.

Кроме того, само по себе погашение задолженности в разумный срок после получения должником соответствующего уведомления не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений. В противном случае недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.08.2016 № 309-ЭС16-10089).

Факт погашения основной задолженности в период рассмотрения арбитражным судом дела о ее взыскании не является основанием для отказа в удовлетворении требований о расторжении договора, поскольку неоднократное нарушение ответчиком платежной дисциплины при рассмотрении настоящего дела доказано истцом и не опровергнуто ответчиком, что свидетельствует о существенности нарушения ответчиком условий заключенного договора с истцом, правомерно рассчитывающим на надлежащее исполнение обязательств, возложенных на арендатора (статья 450 ГК РФ).

Иные возражения ответчика, в том числе об устранении нарушений, указанных в акте проверки от 15.12.2020, правового значения не имеют, поскольку основанием для обращения в арбитражный суд с требованием о расторжении договора послужило нарушение обязательств по внесению арендной платы в срок и в размере, предусмотренных договором.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования.

Апелляционным судом исследованы все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводов суда первой инстанции и не могут рассматриваться в качестве основания для отмены или изменения принятого им судебного акта.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Кировской области от 14.10.2022 по делу № А28-714/2022 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Кировской области от 14.10.2022 по делу № А28-714/2022 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческого предприятия «Сезон» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Кировской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий                                      

С.С. Волкова

 

Судьи         

                                   Г.Г. Ившина

                                  Е.В. Минаева