﻿/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-35112/2019

г. Краснодар

17 июня 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 июня 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца – прокуратуры Краснодарского края (ИНН 2309054252, ОГРН 1032304930020) – Рябоконева А.В. (удостоверение), от третьих лиц: Денисенко Андрея Алексеевича, от общества с ограниченной ответственностью «Калининский водоканал» – Ковалевского М.В. (доверенность от 16.03.2021), в отсутствие ответчиков: администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799), индивидуального предпринимателю Газаралиевой Галины Петровны (ИНН 615424127595, ОГРНИП 315231100024772), третьих лиц: Департамента транспорта и дорожного хозяйства администрации муниципального образования город Краснодар, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Калюжного Никиты Сергеевича, Газаралиева Руслана Адиловича, акционерного общества «Краснодаргоргаз», акционерного общества «НЭСК-электросети», извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы прокуратуры Краснодарского края, Денисенко Андрея Алексеевича и Калюжного Никиты Сергеевича на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.10.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2021 по делу № А32-35112/2019, установил следующее.

Прокуратура Краснодарского края (далее – прокурор, прокуратура) обратилась в арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования город Краснодар (далее – администрация), индивидуальному предпринимателю Газаралиевой Г.П. (далее – предприниматель) о признании недействительным (ничтожным) договора от 23.08.2018 № 4300023639 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:18801 площадью 21 452 кв. м, расположенного по ул. Лесопарковой, 11 в г. Краснодаре; применении последствий недействительности сделки путем признания отсутствующим права аренды предпринимателя в отношении данного участка с погашением соответствующей записи в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент транспорта и дорожного хозяйства администрации муниципального образования город Краснодар, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Денисенко А.А., Калюжный Н.С., ООО «Калининский водоканал» (далее – водоканал), Газаралиев Р.А., АО «Краснодаргоргаз» и АО «НЭСК-электросети».

Решением от 19.10.2020, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 03.02.2021, в иске отказано. Суды исходили из отсутствия предусмотренных параграфом 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) оснований для квалификации договора от 23.08.2018 № 4300023639 в качестве недействительной сделки. Образование земельного участка в зоне зеленых насаждений общего пользования с видом разрешенного использования – коммунальное обслуживание – не противоречит градостроительному регламенту. Проектируемая дорога, на которую указывает прокурор, не может являться препятствием для предоставления спорного участка в аренду, поскольку не проходит через спорный участок. Площадь земельного участка, равная 21 452 кв. м, для вида использования – коммунальное обслуживание – обусловлена сложившимся землепользованием и функциональными особенностями объектов недвижимости.

В кассационной жалобе прокурор просит отменить судебные акты и удовлетворить заявленные требования. Заявитель указывает на то, что спорный участок не мог быть предоставлен в аренду предпринимателю. Объект аренды расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами. В соответствии с градостроительными регламентами для зон зеленых насаждений общего пользования данный участок не предназначен для использования в целях размещения и эксплуатации объектов водозаборных скважин. Разрешение на строительство спорных объектов не выдавалось. В границы земельного участка включена проектируемая дорога. Площадь земельного участка в 80 раз больше площади расположенных не нем объектов предпринимателя. 

Денисенко А.А. и Калюжный Н.С. в кассационной жалобе просят отменить судебные акты и удовлетворить иск прокурора. По мнению заявителей, 03.08.2011 спорный участок не мог быть предоставлен в аренду АНО «Профессиональное развитие» (далее – организация), поскольку у данного лица отсутствовал ОКВЭД, позволяющий использовать участок для строительства водозабора. На момент заключения договора аренды в границах указанного земельного участка уже имелись объекты недвижимости (водозаборные скважины № 73000 глубиною 212 м, № 72999 глубиною 363 м и № 72998 глубиною 720 м), не принадлежащие на каком-либо праве организации. Участок находился в третьем поясе санитарно-охранной зоны. Впоследствии указанные водонапорные скважины поставлены на государственный кадастровый учет по подложным документам, после чего были фактически присвоены путем незаконной регистрации на них права собственности за предпринимателем. Согласно общедоступным сведениям ЕГРН перечисленные водонапорные скважины завершены строительством (как объекты недвижимости) в 2008 году. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 21.07.2015 осуществлена регистрация (запись № 23-23/001-23/001/813/2015-5217) договора о передаче прав и обязанностей от 08.07.2015 по договору аренды. При этом организация к моменту заключения договора перенайма была ликвидирована на основании решения Советского районного суда города Краснодара от 18.09.2014 по делу № 2-4676/2014 и исключена из реестра юридических лиц 10.04.2015. В полученных 01.12.2020 Арбитражным судом Краснодарского края документах (представленных на электронном носителе) отражен и закреплен факт грубейшего нарушения порядка формирования земельных участков, предоставленных в аренду предпринимателю. Данные участки сформированы за счет территории, являющейся территорией соседних кварталов, в частности, улицы Новостроек. Апелляционный суд неправомерно отказал в их истребовании. Суд апелляционной инстанции грубейшим образом нарушил процессуальные нормы, не обеспечил надлежащего качества видеоконференц-связи. В остальном доводы жалобы повторяют доводы жалобы прокурора.

Отзывы на жалобы в суд не поступили.

В судебном заседании представители сторон повторили свои доводы и возражения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

Как видно из материалов дела, постановлением администрации от 22.06.2018 № 2561 утверждена схема расположения земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:18801 на кадастровом плане территории площадью 21 452 кв. м по ул. Лесопарковой, г. Краснодара, образуемого путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0000000:407 (площадью 12 976 кв. м), 23:43:0000000:16367 (площадью 6440 кв. м) и 23:43:0000000:14700 (площадью 2 036 кв. м).

Администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) подписали договор от 23.08.2018 № 4300023639 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:18801 площадью 21 452 кв. м, расположенного по ул. Лесопарковой, 11 в г. Краснодаре, с видом разрешенного использования «Для коммунального обслуживания», сроком до 15.07.2038.

28 сентября 2019 года предприниматель и Газаралиев Р.А. подписали соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 23.08.2018 № 4300023639, которое зарегистрировано в установленном законом порядке 09.01.2020; в реестр прав на недвижимость внесена запись об обременении объекта недвижимости арендой в пользу Газаралиева Р.А.

Суды установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:16367 по ул. Листопадной, 14/1 образован и предоставлен водоканалу в аренду с видом разрешенного использования: объекты инженерного обеспечения городского значения (объекты водо-, газо-, тепло-, энергоснабжения и т.п.). Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:14700 по ул. Бульвар Строителей, 82/А, образован и предоставлен ООО «Артезиана-Юг» в аренду с видом разрешенного использования: для размещения водозабора. Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:407 по ул. Лесопарковой, 11, образован и предоставлен организации в аренду с видом разрешенного использования: для размещения водозабора. Земельный участок, образованный в результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0000000:16367, 23:43:0000000:14700 и 23:43:0000000:407, и поставленный на кадастровый учет с кадастровым номером 23:43:0000000:18801, предоставлен на праве аренды предпринимателю и имеет вид разрешенного использования: коммунальное обслуживание. Согласно сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город Краснодар, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:18801 расположен в I, II и III поясах санитарной охраны артезианских скважин.

Фактическим пользователем земельного участка и недвижимого имущества на нем является водоканал на основании договора аренды имущества от 28.12.2018 № 38 и договора субаренды земельного участка от 05.02.2020.

Прокурор, полагая, что договор аренды от 23.08.2018 № 4300023639 является недействительной (ничтожной) сделкой, обратился с иском в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационных жалобах, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Статьей 52 Кодекса прокурор управомочен на обращение в арбитражный суд с иском о признании недействительной сделки, совершенной органами местного самоуправления, и о применении последствий ее недействительности. В указанные дела, рассматриваемые арбитражным судом, прокурор также вправе вступить на любой стадии арбитражного процесса с процессуальными правами и обязанностями лица, участвующего в деле, в целях обеспечения законности (часть 5). 

Пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокурорам предписано участвовать в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса сделка, являющаяся ничтожной, недействительна независимо от признания ее таковой судом. Статьей 167 Гражданского кодекса установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В обоснование заявленных требований истец указал на то, что объект аренды расположен в границах зоны рекреационного назначения (городские зеленые насаждения общего пользования), то есть в границах территории общего пользования (частично территория не зонирована); в его границы включена территория, предназначенная для автомобильной дороги по ул. Новостроек (от ул. Листопадной до ул. Лесопарковой) с идентификационным номером 03 401 ОП МГ 1041 протяженностью 1,25 км; в границах спорного земельного участка расположен частично проезд в гравийном исполнении шириной 3 – 4 м; на спорном земельном участке расположено 13 объектов предпринимателя, которые являются самовольными; общая площадь спорного земельного участка (21 452 кв. м) многократно превышает площадь расположенных на нем объектов недвижимости (267,5 кв. м).

Отказывая в иске, суды исходили из того, что оспариваемое соглашение не противоречит закону. Образование земельного участка в зоне зеленых насаждений общего пользования с видом разрешенного использования – коммунальное обслуживание – не противоречит градостроительному регламенту. Автомобильная дорога по ул. Новостроек отсутствует в схеме размещения объектов местного значения генерального плана муниципального образования город Краснодар. Образованный земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:18801 не менялся в границах, его площадь (21 452 кв. м) осталась неизменной; участок представляет собой единое землепользование, которое использовалось под сооружениями в этом объеме. Для водозаборных сооружений, расположенных на спорном земельном участке, ЗСО составляют: для первого пояса ЗСО – 50 м, для второго пояса ЗСО – 60 м.

Между тем суды не учли следующее.

Исключительный характер права на приобретение земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на приобретение участка, занятого этим зданием, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

По смыслу положений Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) об исключительном праве на приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственниками расположенных на них объектов недвижимости, оно имеет целью обеспечение собственникам возможности эксплуатации таких объектов; земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены по указанному основанию только для целей эксплуатации уже существующих зданий, сооружений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 № 8536/13).

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.06.2014 № 1152/14 сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

В материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства того, что предпринимателю для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимого имущества (площадью 267,5 кв. м) необходима вся площадь (21 452 кв. м) спорного земельного участка.

При этом сложившийся порядок землепользования не является достаточным основанием для определения необходимой площади земельных участков. Указание судебных инстанций на то, что зоны санитарной охраны составляют: для первого пояса – 50 м, для второго пояса – 60 м, не подтверждает необходимость предоставления предпринимателю всей площади спорного участка. Арифметический расчет, из которого можно было бы сопоставить площадь поясов зон санитарной охраны и земельного участка, материалы дела не содержат.

Кроме того, в предмет доказывания по настоящему спору входит, в том числе проверка легитимности соглашения, на основании которого предприниматель приобрел спорные объекты недвижимости (водного хозяйства), и объем переданных по этому соглашению прав.

Согласно пункту 1 постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» (далее- постановление № 3020-1) объекты государственной собственности, указанные в приложении № 1 к постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся и от ведомственной подчиненности предприятий, относятся исключительно к федеральной собственности. В пункте 4 раздела 2 приложения № 1 в числе объектов государственной собственности названы предприятия и объекты геологической, картографо-геодезической, гидрометеорологической службы контроля за состоянием и охраны окружающей среды и природных ресурсов.

Суды не учли специфику объектов недвижимости (скважин), для эксплуатации которых предоставлен спорный земельный участок. Вопросы о том, кем (уровень собственности) и когда (год постройки) фактически построены скважины; не затрагиваются ли при рассмотрении спора права Российской Федерации, судами не исследованы. 

Суждения судов о том, что расположенная в границах земельного участка гравийная дорога не является препятствием для реализации собственником права на получение участка в аренду, сделаны без оценки доводов третьих лиц о том, что вопрос о расположении на участке этой дороги был предметом исследования прокуратуры и не подвергался сомнению, а органы муниципальной власти при рассмотрении данного дела в суде осуществили ряд действий, направленных на ее исключение. 

Поскольку данные обстоятельства не были учтены судебными инстанциями, их выводы нельзя признать законными и обоснованными.

В соответствии с частью 1 статьи 288 Кодекса основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таким образом, обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, истребовать и исследовать техническую документацию (кадастровые паспорта) объектов водного хозяйства, уточнить субъектный состав ответчиков (с учетом состоявшейся переуступки прав), проверить их поведение на предмет добросовестности (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), установить все существенные для правильного разрешения спора обстоятельства, исследовать имеющиеся в материалах дела (дополнительно представленные лицами, участвующими в деле) доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, дать оценку их доводам (возражениям), разрешить спор при правильном применении норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.10.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2021 по делу № А32-35112/2019 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий							            Е.Г. Соловьев

Судьи										            В.Е. Епифанов 

										            И.В. Сидорова