ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-6082/2018

город Ростов-на-Дону

10 октября 2019 года

15АП-11591/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 октября 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего Глазуновой И.Н.,

судей Илюшина Р.Р., Нарышкиной Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу федерального казенного учреждения "Управление федеральных автомобильных дорог "Тамань" федерального дорожного агентства" 

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.05.2019 по делу № А32-6082/2018 (судья Савин Р.Ю.)

по иску федеральному казенному учреждению "Управление федеральных автомобильных дорог "Тамань" федерального дорожного агентства" к обществу с ограниченной ответственностью "Агро" об определении возмещения за изымаемые объекты,

при участии:

от истца: ФИО2 (доверенность от 23.10.2018), ФИО3 (доверенность от 18.03.2019),

от ответчика: ФИО4 (доверенность от 01.10.2018),

УСТАНОВИЛ:

федеральное казенное учреждение «Управление федеральных автомобильных дорог «Тамань» Федерального дорожного агентства» (далее – истец, учреждение) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Агро» (далее - общество, ответчик) об определении стоимости возмещения за изъятие для нужд Российской Федерации следующих земельных участков общества: с кадастровым номером 23:30:0601000:2482; с кадастровым номером 23:30:0601000:2483; с кадастровым номером 23:30:0601000:2485; с кадастровым номером 23:30:0601000:2486 в общем размере 514 750 рублей.

Исковые требования мотивированы тем, что спорные участки изъяты у ответчика для государственных нужд по решению суда в рамках иного дела. При этом между сторонами имеется спор о величине возмещения за изъятие земельных участков ответчика для государственных нужд. 

Решением Арбитражного суда Краснодарского краяот 17.05.2019 по делу № А32-6082/2018 иск удовлетворен частично.  Обществу с ограниченной ответственностью «Агро» определено возмещение: за изъятие земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2482 в размере 2 593 000 рублей;  за изъятие земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2483 в размере 508 000 рублей; за изъятие земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2485 в размере 792 000 рублей; за изъятие земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2486 в размере 678 000 рублей. В удовлетворении требований о взыскании убытков отказано. С федерального казенного учреждения «Управление федеральных автомобильных дорог «Тамань» Федерального дорожного агентства» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Агро» взыскано 35000 рублей расходов на производство судебной экспертизы.

Суд первой инстанции, принимая решение, руководствовался заключением первоначально проведенной по делу судебной экспертизы (заключение эксперта ООО «Оценочная компания «Квартал-Эксперт» ФИО5 от 05.05.2018 №2-Э), при этом, не приняв в качестве надлежащих доказательств по делу, представленный истцом отчет об оценке от 23.06.2017, подготовленный в досудебном порядке ОАО «Союзгипрозем» по заданию истца, а также результаты повторной судебной экспертизы по делу (заключение эксперта ООО «АФК-Аудит» ФИО6 от 14.09.2018 №900/2018, а также уточнения к данному заключению №900). 

Истец обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. Жалоба по существу мотивирована следующими доводами.

Суд первой инстанции, принимая как надлежащее доказательство по делу и основывая на нем свое решение заключение эксперта ООО «Оценочная компания «Квартал-Эксперт» ФИО5 от 05.05.2018 №2-Э,  не привел достаточных доводов о таких пороках представленного истцом отчета об оценке от 23.06.2017, подготовленного в досудебном порядке ОАО «Союзгипрозем», которые свидетельствуют о его недостоверности. Кроме того, само по себе назначение по делу повторной экспертизы по тем же вопросам, что и первоначальная, говорит о недостоверности и неполноте заключения эксперта ООО «Оценочная компания «Квартал-Эксперт» ФИО5 от 05.05.2018 №2-Э, положенного в основу решения суда. Назначая повторную экспертизу, суд первой инстанции согласился с доводами истца о пороках первоначальной экспертизы, однако в решении по делу суд первой инстанции сам противоречит своим ранее сделанным выводам о имеющихся недостатках в заключении эксперта по первоначальной судебной экспертизе. 

Приведенные судом первой инстанции замечания относительно заключения эксперта ООО «АФК-Аудит» ФИО6 от 14.09.2018 №900/2018, а также уточнения к данному заключению №900 (по результатам повторной экспертизы) не основаны на материалах дела. Отметку о предупреждении эксперта об уголовной ответственности заключение №900 содержит. Также указанный судом порок в заключении от 14.09.2018 №900/2018 в виде исключения затратного метода исследования не мог привести к недостоверности всего заключения в целом. Принимая заключение по первоначальной судебной экспертизе, суд первой инстанции не привел доводов и оснований, по которым отклонил замечания истца по такой экспертизе. 

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения как законный и обоснованный, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

От истца в материалы дела поступили пояснения относительно вопроса определения даты рыночной оценки, согласно которым истец указал на то, что, по его мнению, дата рыночной оценки в данном случае не имеет значения, поскольку рыночная стоимость земельного участка может быть пересмотрена в судебном порядке только при наличии сомнений в достоверности отчета об оценке. По мнению истца, рыночную стоимость участка следует определять на дату предшествующую решению суда об изъятии участка. 

Также от истца в материалы дела поступили письменные замечания относительно двух экспертных заключений, по экспертизам, проведенным в суде первой инстанции. 

От ответчика в материалы дела поступили пояснения относительно нарушений, допущенных в отчете об оценке №СГМ/16-63/13 от 23.06.2013, согласно которым ответчик привел доводы, по которым данный отчет не может считаться надлежащим доказательством по делу. Также ответчиком  представлены пояснений по вопросу о допущенных нарушениях в заключении эксперта №900/2018 от 14.09.2018 (повторная экспертиза ,проведенная в суде первой инстанции).

В определениях суда апелляционной инстанции от 24.07.2019, 21.08.2019  суд обязал эксперта ООО «АФК-Аудит» ФИО6 представить в материалы дела письменные мотивированные пояснения относительно применения им понижающего коэффициента в связи с неиспользованием участков и того, исследовался им вопрос об использовании участков, указанных в качестве  аналогов при проведении повторной экспертизы (заключение эксперта №900/2018 от 14.09.2018). 

От ООО «АФК-Аудит» в материалы дела поступили пояснения по вопросу, поставленному судом. Согласно позиции экспертной организации при проведении повторной экспертизы эксперт исследовал вопрос об использовании участков, указанных в качестве  аналогов, приведенные объекты-аналоги являлись используемыми, а спорные участки не использовались, поэтому эксперт применил понижающий коэффициент для подобранных объектов-аналогов на уровне 26,47%.

 От сторон в материалы дела также поступили дополнительные пояснения относительно применения экспертом при проведении повторной экспертизы понижающего коэффициента.

В судебное заседание представитель истца доводы жалобы поддержал, настаивал на удовлетворении жалобы, против удовлетворения ходатайства ответчика о приобщении дополнительных документов возражал.

В судебном заседании представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, поддержал ранее заявленное ходатайство о приобщении к материалам дела заключения специалиста №01/05-2019 от 27.05.2019 (рецензия на заключение эксперта ФИО6 №213/2019 от 14.02.2019), а также ответа СРО «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» №51 от 13.09.2019  на запрос ответчика от 03.09.2019 о правомерности применения экспертом ФИО6  корректировок по объектам аналогам при проведении повторной экспертизы по делу. 

Рассмотрев заявленное ответчиком ходатайство о приобщении дополнительных документов,  суд апелляционной инстанции находит основания для его частичного удовлетворения и приобщения к материалам дела ответа СРО «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» №51 от 13.09.2019  на запрос ответчика от 03.09.2019 о правомерности применения экспертом ФИО6  корректировок по объектам аналогам при проведении повторной экспертизы по делу, в то же время в приобщении рецензии, подготовленной по заданию ответчика на заключение эксперта ФИО6 №213/2019 от 14.02.2019 суд апелляционной инстанции отказал, поскольку при наличии в материалах дела состоявшихся судебных экспертных заключений, данный документ не отвечает критериям допустимости, достаточности и необходимости, подлежит возвращению заявителю. 

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на жалобу, дополнительных пояснений сторон, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, основанием для обращения истца в суд с иском послужили следующие обстоятельства. 

В рамках делу № А32-50016/2017 был рассмотрен спор по иску учреждения к обществу об изъятии земельных участков с кадастровыми номерами 23:30:0601000:2482; 23:30:0601000:2483; 23:30:0601000:2485; 2 23:30:0601000:2486 (далее – изымаемые земельные участки) и определении возмещения за изымаемые объекты.

Распоряжением Росавтодора от 29.04.2016 № 728-р принято решение о резервировании земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2160 общей площадью 93 499 кв. м, в связи с чем, 01.12.2016 установлено обременение данного земельного участка в пользу Российской Федерации сроком на три года, регистрационная запись № 23-23/044-23/044/018/2016-2720/1. 

В результате раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2160 образовано пять земельных участков, в отношении четырех из которых истец заявил требования об изъятии, а именно участки  с кадастровым номером 23:30:0601000:2482 общей площадью 10 671 кв. м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах ОАО АФ «Южная»; с кадастровым номером 23:30:0601000:2483 общей площадью 2 091 кв. м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах ОАО АФ «Южная»; с кадастровым номером 23:30:0601000:2485 общей площадью 3 261 кв. м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах ОАО АФ «Южная»; с кадастровым номером 23:30:0601000:2486 общей площадью 2 789 кв. м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах ОАО АФ «Южная». 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.02.2018 по делу № А32-50016/2017 исковые требования учреждения частично удовлетворены. Прекращено право собственности общества на образованные из земельного участка земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:30:0601000:2160 площадью 93499 кв. м. земельные участки с кадастровыми номерами 23:30:0601000:2482; 23:30:0601000:2483; 23:30:0601000:2485; 23:30:0601000:2486, которые изъяты в собственность Российской Федерации. Требования об определении размера компенсации за изымаемые объекты выделены в отдельное производство с присвоением порядкового номера № А32-6082/2018. 

Письмом от 14.03.2016 № 1/726 истец уведомил ответчика о том, что в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601000:2160 подлежит изъятию для нужд Российской Федерации в целях обеспечения реализации строительства объекта «Строительство транспортного перехода через Керченский пролив» (далее – Объект) (в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 11.08.2014 № 790, распоряжением Правительства Российской Федерации от 30.01.2015 № 118-р). 

Учреждение также уведомило общество о том, что размер возмещения за изымаемые земли будет определен в соответствии с земельным и гражданским законодательством, о чем общество будет проинформировано дополнительно. 

В связи с изъятием земельных участков письмом от 18.07.2017 № 1/1719 учреждение направило обществу проект Соглашения в связи с изъятием путем прекращения права собственности на земельные участки в целях обеспечения реализации проекта «Строительство транспортного перехода через керченский пролив» (далее – Соглашение), которым определен размер компенсации за изымаемые объекты на основании отчета об оценке от 23.06.2017 № СГМ/16-63/13 (далее – Отчет от 23.06.2017) (пункт 1 статья 2 Соглашения). 

Письмо от 18.07.2017 № 1/1719 получено адресатом 10.08.2017. 

На основании договора № СГМ/16-63 от 01.07.2016 и задания на оценку от 19.06.2017, заключенного между ООО «СГМ-Мост» и ОАО «Союзгипрозем», ООО «Союзгипрозем» произвело оценку рыночной стоимости земельных участков с  кадастровыми номерами 23:30:0601000:2482; 23:30:0601000:2483; 23:30:0601000:2485; 23:30:0601000:2486, а также размера убытков, причиненных обществу изъятием данных участков для федеральных нужд. 

Согласно Отчету от 23.06.2017 рыночная стоимость изымаемых земельных участков по состоянию на 08.09.2016 составила 513 000 рублей, размер убытков, причиненных изъятием, составил 1 750 рублей.  Размер возмещения по состоянию на 08.09.2016 составил 514 750 рублей.

Отчет от 23.06.2017 прошел экспертизу на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативноправовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартов и правил оценочной деятельности (на подтверждение стоимости объекта оценки) в экспертном совете Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (экспертное заключение № 1398/2017-3 от 30.06.2017). 

Статьей 2 Соглашения определен порядок взаиморасчетов сторон, пунктом 2 которой установлено, что в соответствии с Отчетом от 23.07.2017 сумма, подлежащая уплате обществу, составляет 514 750 рублей. 

Поскольку общество не подписало Соглашение, учреждение обратилось в арбитражный суд с иском об определении стоимости возмещения за изъятие для нужд Российской Федерации следующих земельных участков общества.

Общество в настоящем деле не оспаривает наличие предусмотренных законом оснований изъятия принадлежащих ему земельных участков, однако не согласно с определением стоимости возмещения за изъятие.

Пунктом 2 распоряжения Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 25.03.2015 N 519-р на учреждение (ФКУ УПРДОР «Тамань») возложена обязанность обеспечить в установленном порядке выполнение комплекса мероприятий в целях изъятия выкупа земельных участков, указанных в приложении к названному распоряжению; обеспечить уведомление лиц, у которых изымаются земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества в целях обеспечения реализации проекта; заключить соглашение о выкупе земельных участков, указанных в приложении к распоряжению, обеспечить государственную регистрацию права собственности Российской Федерации на изъятые земельные участки, обеспечить государственную регистрацию настоящего распоряжения в территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. 

Согласно пункту 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) в редакции, действующей с 01.04.2015, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. 

В силу положений части 5 указанной статьи Гражданского кодекса, в редакции, действующей с 01.04.2015, правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 56.2 данного Кодекса (за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 настоящей статьи), а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство.

 В соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества. 

Одновременно с проектом соглашения об изъятии недвижимости, направляемым правообладателю изымаемой недвижимости в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, направляются следующие документы: кадастровые паспорта земельных участков, подлежащих изъятию, а также кадастровые паспорта расположенных на таких земельных участках зданий, сооружений, помещений в них, объектов незавершенного строительства; отчет об оценке рыночной стоимости изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или об оценке рыночной стоимости прав на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению в связи с изъятием, а также отчет об оценке размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества; отчет об оценке земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества, предоставляемых взамен изымаемых, или оценке стоимости права, на котором предоставляются земельные участки взамен изымаемых, в случае, если условиями соглашения об изъятии недвижимости предусмотрено предоставление земельных участков или иных объектов недвижимого имущества взамен изымаемых объектов недвижимого имущества.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 10.12.2015, указано, что независимо от того, какие действия по подготовке к заключению соглашения о выкупе земельного участка были произведены до 01.04.2015, после указанной даты процедура подготовки и заключения такого соглашения, предусмотренная положениями главы VII.1 Земельного кодекса должна быть соблюдена в полном объеме.

 Соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство (пункт 1 статьи 56.10 Земельного кодекса). 

 Проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом, принявшим решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества. 

Проект соглашения об изъятии недвижимости направляется правообладателю заказным письмом с уведомлением о вручении (пункт 2, 3 статьи 56.10 Земельного кодекса). Одновременно с проектом соглашения об изъятии недвижимости правообладателю изымаемой недвижимости направляется ряд документов, в том числе кадастровые паспорта земельных участков, подлежащих изъятию в соответствии с соглашением, отчет об оценке рыночной стоимости изымаемых участков, а также отчет об оценке размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков (пункт 4 статьи 56.10 Земельного кодекса).

 Проект соглашения об изъятии недвижимости считается полученным правообладателем изымаемой недвижимости со дня вручения ему заказного письма или со дня возврата отправителю в соответствии с Федеральным законом от 17.07.1999 № 176- ФЗ «О почтовой связи» данного заказного письма. 

Организация, подавшая ходатайство об изъятии, на основании которого было принято решение об изъятии, вправе вручить проект соглашения об изъятии недвижимости правообладателю изымаемой недвижимости с распиской в получении (пункты 6, 7 статьи 56.10 Земельного кодекса). 

Правообладатель изымаемой недвижимости подписывает соглашение об изъятии недвижимости и направляет его в уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, в организацию, подавшую ходатайство об изъятии (пункт 8 статьи 56.10 Земельного кодекса). 

Правообладатель изымаемой недвижимости вправе подписать соглашение об изъятии недвижимости и направить его лицам, указанным в пункте 8 настоящей статьи, либо направить указанным лицам уведомление об отказе в подписании соглашения об изъятии недвижимости или предложения об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения. К предложениям об изменении размера возмещения должны быть приложены обосновывающие это изменение документы (пункт 9 статьи 56.10 Земельного кодекса). 

В случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости (пункт 10 статьи 56.10 Земельного кодекса).

В силу пунктов 1 и 2 статьи 281 Гражданского кодекса за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. 

В пункте 1 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, указано следующее. 

По требованию уполномоченного органа исполнительной власти, органа местного самоуправления суд принимает решение о выкупе земельного участка, определяя при этом размер выкупной цены и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. 

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством (пункт 2 статьи 281 Гражданского кодекса). 

Размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Законом № 135-ФЗ с учетом особенностей, установленных настоящей статьей (пункт 1 статьи 56.8 Земельного кодекса). 

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством (пункт 2 статьи 56.8 Земельного кодекса). 

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, в разъяснении по вопросам № 7,8 указано следующее. 

По смыслу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было. Если собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. 

В пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015 также разъяснено, что выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент рассмотрения спора судом.

В целях определения суммы, подлежащей возмещению, по заданию учреждения независимым оценщиком подготовлен Отчет от 23.06.2017, в ходе составления которого оценщиком  выбраны 17 предложений по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, расположенных в Темрюкском районе Краснодарского края. Так, стоимость квадратного метра варьируется от 18,33 рублей (пос. Сенной Темрюкского района) до 56,15 рублей (пос. Прогресс Темрюкского района). Оценщиком также приведена таблица объектов-аналогов (всего 5 объектов) для изымаемых земельных участков. При определении рыночной стоимости объектов оценки использованы затратный, сравнительный и доходный подходы.

 Указанный отчет прошел экспертизу в экспертном совете Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», по результатам которой экспертом ФИО7 подготовлено экспертное заключение № 1398/2017-3 от 30.06.2017. Экспертом сделан вывод о соответствии Отчета от 23.06.2017 Закону № 135- ФЗ, федеральным стандартам оценки, ССО РОО 2015, а также заданию на оценку. 

Оспаривая указанный отчет и заключение, ответчик представил заключение № 037 от 19.11.2018 (далее – Заключение от 19.11.2018) о результатах рецензирования Отчета от 23.06.2017, подготовленный ООО «Алгоритм-Лаборатория экспертных решений». 

Из содержания Заключения от 19.11.2018 следует, что объекты аналоги № 2,3 Отчета от 23.06.2017, не имеют асфальтированного подъездного пути, то есть имеют худшие характеристики по сравнению с объектом оценки. 

Оценщиком установлено 17 предложений по продаже земельных участков, для сравнения выбрано всего 5 объектов-аналогов, при этом основания исключения иных предложений в Отчете от 23.06.2017 отсутствуют (в нарушение пункта 22в ФСО № 7). 

В отчете от 23.06.2017 не раскрыта методология определения убытков в нарушение пункта 5 ФСО № 3. В связи с изложенным по результатам рецензирования в Заключении № 37 сделан вывод о несоответствии Отчета от 23.06.2017 требованиям законодательства об оценочной деятельности. 

Суд первой инстанции правомерно не принял как надлежащие доказательство Заключение от 19.11.2018 о результатах рецензирования Отчета от 23.06.2017, подготовленное ООО «Алгоритм-Лаборатория экспертных решений», поскольку рецензент, подготовивший названный документ, не предупреждался об уголовной ответственности, исследование проведено вне рамок судебного разбирательства, а рецензия в отношении экспертизы не предусмотрена процессуальным законодательством как форма доказывания.

 Ответчиком также представлен подготовленный по его заданию отчет № 116 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2482, по результатам которого оценщиком сделан вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2482 составляет 4 983 000 рублей. 

Данный отчет также верно не принят во внимание судом первой инстанции поскольку он не соответствует принципу полноты установленных сведений (оценен 1 выкупаемый участок, тогда как у сторон имеются разногласия по 4 участкам), а также в виду того, что оценщик, подготовивший названный документ, не предупреждался об уголовной ответственности за дачу ложного заключения.

Суд первой инстанции в обжалуемом решение действительно не указал по каким основаниям им не принят в качестве доказательства по делу отчет № СГМ/16-63/13  от 23.06.2017.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что действительно такой отчет содержит пороки не позволяющие принять его в качестве надлежащего доказательства, позволяющего достоверно установить стоимость изъятия спорных участков в силу следующего.

В нарушение требований п.7. статьи 56.8  Земельного кодекса Российской Федерации в отчете об оценке СГМ/16-63/13 от 23.06.2017 определен размер возмещения на дату 08.09.2016, в то время как письмо истца № 1/1719, адресованное ответчику с приложением соглашения об изъятии датировано 18.07.2017 г. 

Размер   возмещения   определяется   не   позднее   чем   за шестьдесят дней  до  направления  правообладателю  земельного участка  соглашения  об  изъятии  недвижимости.  То есть  на момент подготовки отчета он не содержал актуальную информацию о рыночной стоимости изымаемого земельного участка. (т 3 л.д. 1, 3),.

Также в нарушение требований положений статьи  11 Закона об оценочной деятельности  в Российской Федерации отчет не содержит указания на балансовую стоимость земельных участков.

Оценщик определяет рыночную стоимость земельных участков, подлежащих изъятию путем вычитания из стоимости исходного земельного участка стоимости остающегося земельного участка. Данная   методика   применима   только   к   земельным   участкам, подлежащим формированию, при этом как видно из отчета, оценка проводилась не земельных участков которые подлежат образованию, а участков, стоящих на кадастровом учете, имеющих кадастровые номера   и   в   установленном   порядке   границы,   то есть объектом оценки являлись сформированные участки. Следовательно, использованная оценщиком методика не   могла быть применима.   Оценщик   имел   возможность   провести   оценку изымаемых земельных участков, в задании на оценку так же указаны сформированные земельные участки (т. 3 л.д. 108), однако фактически проведена оценка иного земельного участка.

В акте осмотра земельных участков (л.д. 113, т. 3), являющемуся приложением № 1 к отчету, отсутствует информация по исходному земельному участку 23:30:0601000:2461 площадью 70 365 кв. м. и остающемуся    земельному    участку    с    кадастровым    номером 23:30:0601000:2484 площадью 51 554 кв.м., а также объектам оценки (земельным   участкам   с кадастровыми   номерами   23:30:0601000:2482, 23:30:0601000:2483, 23:30:0601000:2485, 23:30:0601000:2486), следовательно,   информация   в   акте   осмотра   не  отвечает критерию действительности.

В нарушение требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации отчет  содержит    описки,    противоречия. В частности  (т.3, л.д. 92) имеется расхождение в указании цифрами и прописью рыночной стоимости по земельному участку с кадастровым номером 23:60:0601000:2482, а именно - 291 000 (сто семьдесят две тысячи) рублей.

На странице 91 отчета (п. 5.2) (т.3 л.д. 90) в описании корректировки на наличие удобных подъездных путей указано, что к объектам оценки и объектам-аналогам подъезд осуществляется по дорогам с асфальтовым покрытием, однако по аналогам №2, №3 и №5 этот параметр указан ошибочно, так как в тексте объявлений (л.д. 149, т. 3) указано, что подъезд грунтовый, следовательно, в отчете приведена информация, которая не подтверждена, что является нарушением пункта 4 ФСО №3 «Требования к отчету об оценке». Допущенная ошибка в описании характеристик приводит к тому, что для аналогов №2, №3 и №5 не введена корректировка по данному ценообразующему фактору, что влияет на рассчитанную рыночную стоимость в сторону уменьшения.

В соответствии с пунктом 22 ФСО№7 должны быть приведены интервалы значений ценообразующих факторов, однако в отчете не указаны интервалы значений по таким факторам, как местоположение, состояние подъездных путей, условия продажи, коммуникации, категория земель, разрешенное использование.

Оценщик указывает, что использует данные о ценах предложений земельных участков, так как данные о свершившихся сделках повсеместно скрываются, что не соответствует действительности, так как в открытом доступе например на сайте Россреестра в разделе «Мониторинг рынка недвижимости» публикуются данные о сделках с земельными участками, в том числе имеется информация о сделках купли-продажи земельных участков сельхоз назначения в Темрюкском районе. На сайте представлена информация по 15 сделкам из базы Росреестра, которые удовлетворяют дате оценки (08.09.2016), стоимость 1 кв.м варьируется в пределах от 74,87 до 748,66 руб. за 1 кв.м и значительно отличается от данных, представленных в анализе рынка в отчете об оценке (от 18 до 56 руб./кв.м). (https://portal.rosreestr.ru/wps/portal/p/is/cc).

В соответствии с пунктом  22 в ФСО7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано. В отчете представлено 17 аналогов, на основании которых оценщик делает вывод, что цены на земельные участки сельскохозяйственного назначения находятся в диапазоне от 18 до 56 руб./кв.м, однако в открытых источниках информации существовало большое количество объявлений на различных сайтах недвижимости по продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения, цены в которых были намного выше, для примера на сайте росреестра представлена информация по 15 реальным сделкам из базы Росреестра, которые удовлетворяют дате оценки (08.09.2016), стоимость 1 кв.м варьируется в пределах от 74,87 до 748,66 руб. за 1 кв.м и значительно отличается от данных, представленных в анализе рынка в отчете об оценке (от 18 до 56 руб./кв.м). (https://portal.rosreestr.ru/wps/portal/p/is/cc).

 Таким образом, в отчете представлена лишь часть аналогов, относящихся к нижней границе цен, что создает ошибочное представление о возможной рыночной стоимости земельного участка и позволяет квалифицировать данные такого отчета как необъективные, что является нарушением положений статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ.

Учитывая наличие между сторонами спора о порядке определения стоимости изъятия спорных участков, ее размера, суд первой инстанции определением от 22.03.2018 назначил по делу экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «Оценочная компания «КварталЭксперт» ФИО5.

Из представленного в материалы дела заключения эксперта ФИО5 № 2-Э от 05.05.2018 (далее – Заключение от 05.05.2018) следует, что: - рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2482 общей площадью 10 671 кв. м, составляет 2 593 000 рублей, при этом убытки или упущенная выгода в связи с изъятием у общества отсутствуют; - рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2483 общей площадью 2 091 кв. м, составляет 508 000, при этом убытки или упущенная выгода в связи с изъятием у общества отсутствуют; - рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2485 общей площадью 3 261 кв. м, составляет 792 000 рублей, при этом убытки или упущенная выгода в связи с изъятием у общества отсутствуют; - рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2486 общей площадью 2 789 кв. м составляет 678 000 рублей, при этом убытки или упущенная выгода в связи с изъятием у общества отсутствуют.

Данное заключение эксперта ФИО5 № 2-Э от 05.05.2018 было оспорено истцом.

Согласно позиции истца Заключение от 05.05.2018 выполнено без учета нормативных актов, устанавливающих особенности определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков (отсутствует ссылка на Земельный кодекс, Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс и отдельные законодательные акты Российской Федерации»), что, по мнению учреждения, противоречит принципам законности, объективности, всесторонности и полноты исследований. Кроме того, учреждение указало на несоответствие используемых методов обстоятельствам дела, недостаточное исследование объектов оценки, неполное описание выбора сектора рынка. Также учреждение указало, что в анализе рынка объекта исследования и при определении рыночной стоимости объекта исследования для обоснования отказа от корректировки по фактору «дата предложения» эксперт использовал сборник корректировок, неактуальный на дату исследования и не соответствующий сегменту рынка. По мнению учреждения экспертом необоснованно и без корректировок использованы объекты-аналоги, опубликованные более 6 месяце назад (не отвечающие требованию ликвидности), также нарушен порядок выбора объектов аналогов по принципу соответствия категории земельного участка. Более того, истец указал, что при определении рыночной стоимости выкупаемых земельных участков экспертом необоснованно не учтены расходы истца по уплате государственной пошлины за регистрацию права собственности земельного участка, сохраняющегося у правообладателя. Истец связывает данную ошибку с тем, что Заключение от 05.05.2018 выполнено без учета нормативных актов, устанавливающих особенности определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков, в том числе особенности определения их рыночной стоимости. В целом, истец полагает, что заключение не отвечает принципам полноты и достаточности. 

Согласно позиции ответчика экспертом правильно осуществлен подбор объектов-аналогов. Заключение от 05.05.2018 соответствует принципам полноты и достаточности, а также отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Суд первой инстанции с учетом позиций сторон, указанных выше,  определением от 12.07.2018 назначил по делу повторную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «АФКАудит» ФИО6 с целью определения рыночной стоимости изымаемых земельных участков на дату проведения исследования.

По результатам проведения экспертизы в материалы дела 25.09.2018 представлено заключение эксперта ФИО6 № 900/2018 от 14.09.2018 (далее – Заключение от 25.09.2018), из содержания которого следует, что: - рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2482 общей площадью 10 671 кв. м, составляет 2 614 395 рублей; - рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2483 общей площадью 2 091 кв. м, составляет 512 295; - рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2485 общей площадью 3 261 кв. м, составляет 798 945 рублей; - рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2486 общей площадью 2 789 кв. м составляет 683 305 рублей. Общая сумма убытков, причиняемых обществу в связи с изъятием земельных участков, определена в размере 350 рублей.

29 октября 2018 года ООО «АФК-Аудит» было заявлено ходатайство о замене Заключения от 25.09.2018 с представлением нового заключения в материалы дела (л.д. 42-43, том 7).

Согласно представленному заключению эксперта ФИО6 № 900/2018 от 14.09.2018 (в новой редакции, представленной 29.10.2018) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2482 общей площадью 10 671 кв. м, составляет 1 014 153,42 рублей; - рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2483 общей площадью 2 091 кв. м, составляет 198 725,03 рублей; - рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2485 общей площадью 3 261 кв. м, составляет 309 919,81 рублей; - рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2486 общей площадью 2 789 кв. м составляет 265 061,74 рублей. Общая сумма убытков, причиняемых обществу в связи с изъятием земельных участков, определена в размере 350 рублей.

В данном случае эксперт ФИО6 самостоятельно устранил пороки в своем первоначальном заключении и скорректировал показатели рыночной стоимости изымаемых участков с учетом объектов-аналогов.

Суд первой инстанции, принимая решение по делу, принял в качестве надлежащего доказательства по делу заключение эксперта ФИО5 № 2-Э от 05.05.2018 и оценил критически и не принял заключение эксперта ФИО6 № 900/2018 от 14.09.2018 (в новой редакции, представленной 29.10.2018).

Вместе с тем, такой вывод суда первой инстанции ошибочен в виду следующего.

Заключение эксперта ФИО5 № 2-Э от 05.05.2018 не может быть принято в качестве надлежащего доказательства определения стоимости возмещения изъятых земельных участков, поскольку имеет следующие пороки.

Экспертом использован Сборник корректировок «Сегмент «Земельные участки» по состоянию на 01.01.2017 г.», который создан для использования оценщиками при применении метода сравнения продаж и в частности при применении метода корректировок в соответствии с п.22 ФСО №7 на территории г. Омска и Омской области (стр.   48,  63 заключения).

Вместе с тем, на страницах 3, 36 Сборника прямо указано, что показатели Сборника актуальны для территории г. Омска и Омской области на 2016-2017   гг.   (соответствующие   страницы приведены в Приложении №1). Однако местоположением спорных земельных участков, выступающих объектом исследования,  является территория Краснодарского края. 

В анализе рынка и при определении рыночной стоимости земельных участков необоснованно и без корректировок использованы объекты-аналоги, опубликованные более 6 месяцев назад по сравнению с датой проведения экспертизы. В анализе рынка это аналоги 3, 7, 9, 13, 15, 16, 17, 18, 19. При определении рыночной стоимости это аналоги 9, 13, 17. Эксперт необоснованно установил срок экспозиции равный 12 месяцам. (стр.50-53 заключения)

Для обоснования отказа от корректировки по фактору     «дата     предложения»     эксперт использовал    данные    Сборника,    который подготовлен исходя из анализа рынка другого региона, Сборник актуален для территории г. Омска и Омской области на 2016-2017   гг.    и не соответствует сегменту рынка объекта исследования. 

Следует отметить, что согласно положениям ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рыночная стоимость, определенная в отчете является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение 6 месяцев. Таким    образом,    эксперт    необоснованно использовал информацию, которая не отражает рыночную   ситуацию   на   дату   проведения экспертизы.

Эксперт в расчете рыночной стоимости земельных участков необоснованно отказался от использования аналогов 6, 7, 29, указав в качестве причины - несопоставимый набор коммуникаций.

В   характеристике   изымаемых   земельных участков коммуникации отсутствуют. В тексте объявлений по аналогам 6 и 7 сказано, что свет и вода по меже, газ на расстоянии. У аналога 29 свет вдоль границы, вода на расстоянии 500 метров, т.е. непосредственно на участках-аналогах коммуникации отсутствуют, как и на изымаемых земельных участках. При этом объект-аналог 6 имеет самую низкую стоимость 65 руб./кв.м., стоимость аналога 7 так же невысокая - 133 руб./кв.м.

Эксперт, указав, что в качестве сопоставимых объектов рассматривались участки категории земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственного производства, необоснованно использует при  анализе рынка земельные  участки  с неустановленной категорией (аналоги 2, 4 (самый дорогой    -    1000    руб./кв.м.),    10,   16,  19), предназначенные для КФХ (25, 31). 

Кроме того,  эксперт использовал для анализа рынка участки,     которые     в     соответствии     с     картами градостроительного   зонирования   относятся   к   землям населенных  пунктов  с  зоной  малоэтажной  жилой  и коммерческой застройки (аналоги 12, 18, 31), а также аналог 14, относящийся к землям промышленности.

В связи с данными нарушениями эксперт пришел к выводам о диапазонах стоимости для земельных участков сельскохозяйственного назначения от 13 до 1000 руб./кв.м., а для сопоставимых с объектом исследования - от 120 до 500 руб./кв.м.

Экспертом необоснованно принято значение корректировки на торг (стр.64-65 заключения).

При определении корректирующих коэффициентов эксперт использовал Справочник оценщика недвижимости - 2018. Земельные участки сельскохозяйственного назначения. Под редакцией ФИО8 В данном справочнике имеется классификация земельных участков, в соответствии с которой для каждого класса участков представлены различные существенно отличающиеся корректирующие коэффициенты (Приложение №2). Эксперт указывает, что исследуемый земельный участок не используется, в связи с чем экспертом была введена средняя корректировка по земельным участкам всех категорий в размере 14%.

Однако, следуя логике эксперта, ему следовало выбрать значение корректировки на торг соответствующее земельным участкам, классифицируемым как залежь (неиспользуемые земельные участки), в размере 16,1%, то есть на 2.1% больше.

Эксперт не провел анализ существенного ценообразующего фактора - возраст неиспользования.

Поскольку исследуемые земельные участки не использовались несколько лет, эксперту необходимо было провести анализ влияния на цены и учесть при определении рыночной стоимости ценообразующий фактор - возраст неиспользования.

Размер корректирующих коэффициентов по данному фактору является существенным, величина корректировки находится в диапазоне от -35% до +55% (Приложение №3)

Эксперт не провел проверку возможности использования для   определения     рыночной     стоимости     объекта исследования скорректированных цен объектов-аналогов. С учетом значительного разброса уже скорректированных цен проверку было необходимо провести (стр. 69-72 заключения).

Проверка возможности применения скорректированных цен аналогов проводится двумя способами: Рассчитывается разница междунаименьшей и наибольшей скорректированными ценами аналогов, котораяне должна превышать 30%. В данном случае разница превышает200%. 

Рассчитывается коэффициент вариации скорректированных цен аналогов. 

Коэффициент вариаций характеризует относительную меру отклонения скорректированных цен от средне арифметического. 

Если коэффициент вариации меньше 10%, то изменчивость незначительна, от 10% до 20% относится к средней, больше20% именьше33% к значительной и если коэффициент превышает 33%, то выборку следует считать неоднороднойи не подлежащей использованию (ФИО9 Математическая статистика - Экзамен, 2007). В данном случае коэффициент намного превышает 33%.

Суд первой инстанции, назначая повторную экспертизу, фактически признал такие пороки данного экспертного исследования, что было отражено в определении суда от 12.07.2018 и послужило основанием для проведения повторного экспертного исследования, однако  впоследствие необоснованно принял заключение как надлежащее.

В данном случае суд апелляционной инстанции также учитывает разъяснения, данные в Обзоре судебной практики Верховного суда №4 (2018), с указанием на правовые выводы,  содержащиеся в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 09.08.2018 №305-ЭС18-3860 (по делу А41-89689/2016).

Так, согласно абзацу 3 статьи 15 Закона № 135-ФЗ оценщик обязан соблюдать требования данного Закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 N 297 (далее - ФСО № 1), которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объектов-аналогов.

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 АПК РФ); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Заключение эксперта, содержащее вывод о стоимости возмещения изымаемого для государственных нужд земельного участка с учетом его рыночной стоимости, может считаться допустимым доказательством только в том случае, когда оно выполнено с соблюдением требований Закона №135-ФЗ, обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 N 299 (далее - ФСО №3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В силу пункта 11 ФСО № 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В пункте 10 ФСО № 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и утвердило распоряжением от 06.03.2002 3 568-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (далее - Методические рекомендации) в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков.

Согласно пункту 1 раздела IV Методических рекомендаций метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого; при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Данный метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

При этом наиболее важными факторами стоимости земельных участков, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Согласно пункту 22 ФСО № 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

По смыслу законодательства об оценочной деятельности и приведенных нормативных правовых актов при проведении оценки методом сравнительного подхода необходимо использовать аналоги, предложения о продаже которых имели место во временной период, наиболее близкий к дате, определенной судом для проведения оценки.

Выводы суда первой инстанции относительно того, что результаты повторной экспертизы не могут быть им приняты в качестве доказательств по делу, также ошибочны.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что представленное в материалы дела заключение эксперта ФИО6 № 900/2018 от 14.09.2018 (в новой редакции, представленной 29.10.2018) является надлежащим доказательством по делу, позволяющим достоверно определить размер возмещения и убытков за изымаемые участки.

Эксперт ФИО6 в заключении № 900/2018 от 14.09.2018 (в новой редакции, представленной 29.10.2018)  правомерно применил понижающий коэффициент, исходя из тех факторов, что объекты экспертизы на момент оценки не использовались на протяжении нескольких лет (как минимум 3-х лет), а объекты-аналоги находились в обороте.

Вывод о неиспользовании объектов-исследования эксперт ФИО6 сделал исходя из материалов дела, в частности, отчета об оценке, где указано, что земельные участки на момент проведения оценки не используются.

Вывод о том, что объекты-аналоги находятся в обороте, эксперт ФИО6 сделал, исходя из данных указанных в объявлениях, включая фотографии, панорамных снимков, а также проведя телефонный опрос собственников, что отражено в заключении (стр.32, 37). Телефонное интервьюирование является одним из допустимых методов сбора информации при проведении оценки. 

Эксперт ФИО5 не применял понижающего коэффициента по степени заброшенности, т.к., согласно пояснениям ответчика, у него не было данных об использовании земельных участков. Однако эксперт не мог нивелировать фактор текущего использования, по причине того, что у него отсутствовала информация об использовании объекта исследования. Эксперт вправе ходатайствовать о предоставлении недостающих материалов для проведения исследований, чего экспертом ФИО5 сделано не было. 

Кроме того, в соответствии со ст. 16 Федерального закона от 31.05.2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт обязан составить мотивированное письменное сообщение о невозможности дать заключение и направить данное сообщение в орган или лицу, которые назначили судебную экспертизу, если объекты исследований и материалы дела непригодны или недостаточны для проведения исследований и дачи заключения и эксперту отказано в их дополнении.

Таким образом, отказ эксперта ФИО5 от применения понижающего коэффициента по фактору «степень заброшенности» не обоснован.

Также безосновательно эксперт ФИО5 не применил корректировок на дату предложения. Эксперт использовал объекты-аналоги, опубликованные более 6 месяцев назад по сравнению с датой проведения экспертизы, обосновав это сроком экспозиции в 12 месяцев. Данный срок экспозиции эксперт ФИО5 установил основываясь на данных Сборника корректировок «Сегмент «Земельные участки» по состоянию на 01.01.2017 г. Но данный Сборник был подготовлен для применения на территории Омска и Омской области, что указано на стр.2 и 35 Сборника. Использование данных, определенных на основе анализа рынка недвижимости другого региона, не может способствовать получению достоверного результата и является неверным. По каким причинам экспертам не оценен рынок текущего региона из заключения не ясно. 

Если произвести проверку возможности использования для определения рыночной стоимости объекта исследования скорректированных цен объектов-аналогов,  следует, что разница между наименьшей и наибольшей скорректированными ценами аналогов, которая не должна превышать 30%, в данном случае превышает 200%. Проводить такую проверку эксперт ФИО5 не стал.

Экспертом ФИО6 проверка надежности полученных результатов проведена и определено, что предельная ошибка не превышает допустимых значений, то есть результат можно считать надежным (стр.42 заключения ФИО6).

Исходя из изложенного экспертное заключение №900/2018 от 14 сентября 2018 года (в новой редакции, представленной 29.10.2018), подготовленное экспертом ФИО6 является наиболее объективным и обоснованным, а полученный результат достоверным.

Довод суда первой инстанции о том, что в таком заключении отсутствует расписка эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности опровергается материалами дела.

При назначении экспертизы эксперту ФИО6 суд первой инстанции в определении от 12.07.2018 надлежаще разъяснил эксперту уголовно-правовые последствия за дачу заведомо ложного заключения.

В материалах дела (л.д. 3, том 7) имеется подлинная расписка ФИО6 о том, что при подготовке заключения №900/2018 от 14 сентября 2018 года  эксперт предупрежден об уголовно-правовых последствиях за дачу заведомо ложного заключения. 

При этом эксперт ФИО6 давал по делу только заключение №900/2018 от 14 сентября 2018 года.

29 октября 2018 года ООО «АФК-Аудит» было заявлено ходатайство о фактическом дополнении заключения №900/2018 от 14 сентября 2018 года  с представлением редакции заключения в которой эксперт ФИО6 самостоятельно устранил пороки в своем первоначальном заключении и скорректировал показатели рыночной стоимости изымаемых участков.

То есть основания полагать, что эксперт ФИО6 не был надлежаще предупрежден об уголовно-правовых последствиях за дачу заведомо ложного заключения, в данном случае отсутствуют.

Также суд первой инстанции принял доводы ответчика о том, что экспертом ФИО6 при проведении исследования не применен затратный метод исследования, так как объект исследования позиционирован как незастроенный, в виду чего суд счел такое исключение необоснованным и влекущим недостоверность всего исследования в целом.

Вместе с тем, данные выводы суда первой инстанции апелляционной коллегий оцениваются критически, поскольку суд первой инстанции не привел доводов и мотивов, позволившим ему прийти к таким выводам, а также нормативно не обосновал их. Более того, затратный метод не подлежит использованию в указанных типах исследований. 

В данном случае исходный земельный участок является  уже существующим              специфическим природным объектом, поэтому затратный подход при расчете его рыночной  стоимости  не  может  быть применен. 

Кроме того, применение и выбор метода и похода к исследованию осуществляется экспертом самостоятельно. При этом такой выбор должен быть мотивирован. 

Эксперт ФИО6 обосновал применение сравнительного   подхода   и   отказ  от затратного и доходного метода (страницы 26-30 Заключения).

Кроме того, следует отметить, что эксперт ФИО5 также не использовал затратный метод,  а   использовал   только сравнительный, что вместе с тем не вызвало сомнений у суда первой инстанции. 

Апелляционный суд также учитывает судебную практику по аналогичным делам (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа по делу А32-55086/2017), полагая, что судом первой инстанции недостаточно полно проанализированы представленные экспертные заключения на предмет их соответствия выше указанным нормам, что не позволило принять законное и обоснованное решение в части определения размера компенсации, подлежащей выплате ответчику.

Апелляционный суд приходит к выводу, что размер возмещения и убытков за изымаемые участки ответчика подлежит определению на основании данных заключения № 900/2018 от 14.09.2018 (в редакции, представленной 29.10.2018). Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2482 общей площадью 10 671 кв. м, составляет 1 014 153,42 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2483 общей площадью 2 091 кв. м, составляет 198 725,03 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2485 общей площадью 3 261 кв. м, составляет 309 919,81 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2486 общей площадью 2 789 кв. м составляет 265 061,74 рублей. Общая сумма убытков, причиняемых обществу в связи с изъятием земельных участков, определена в размере 350 рублей.

Поскольку судом первой инстанции не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а сделанные выводы противоречат имеющимся в деле доказательствам (пункт 1, 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) – решение суда первой инстанции подлежит изменению в части определения размера возмещения и убытков за изымаемые участки.

Судебные расходы по иску и апелляционной жалобе распределяются между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.05.2019 по делу № А32-6082/2018 изменить, апелляционную жалобу удовлетворить. 

Изложить абзацы 2-4 резолютивной части решения в следующей редакции:

«Установить обществу с ограниченной ответственностью «Агро» размер возмещение за изымаемые земельные участки в следующем размере: 

- за изъятие земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2482 в размере 1 014 153,42 рублей; 

- за изъятие земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2483 в размере 198 725,03 рублей; 

- за изъятие земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2485 в размере 309 919,81 рублей; 

- за изъятие земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2486 в размере 265 061,74 рублей. 

Размер убытков - 350 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Агро» в пользу  федерального казенного учреждения «Управление федеральных автомобильных дорог «Тамань» Федерального дорожного агентства» 60 000 рублей судебных  расходов на производство судебной экспертизы.»

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Агро» в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе. 

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок с даты изготовления его полного текста через суд первой инстанции.

Председательствующий И.Н. Глазунова

СудьиР.Р. Илюшин

Н.В. Нарышкина