Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-64159/22-191-314

г. Москва

03 октября 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 26 сентября 2022года

Полный текст решения изготовлен 03 октября 2022 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи  Волковой Е.И., единолично 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Колесниковой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя Толмачева Романа Александровича (ОГРНИП: 318774600221914, ИНН: 503001280102, Дата присвоения ОГРНИП: 20.04.2018)

к ответчикам: 1) Ассоциации поддержки предпринимательства "Центр развития предпринимательства Юго-западного административного округа г.Москвы" (117148, ГОРОД МОСКВА, БРУСИЛОВА УЛИЦА, ДОМ 27, ЭТАЖ 1, ПОМ. V, КОМ. 6/1, ОГРН: 1027739750532, Дата присвоения ОГРН: 10.12.2002, ИНН: 7727218700), 2) Департаменту городского имущества города Москвы (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674)

третьи лица: 1) ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОВАКС", 2) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, 3) Правительство Москвы, 4) Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства, 

о признании недействительным дополнительного соглашения № М-06-510037 от 26.11.2021 к договору аренды земельного участка от 12.02.2010 № М-06-510037,

при участии в заседании: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Толмачев Роман Александрович обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском о признании недействительным дополнительного соглашения №М-06-510037 от 26.11.2021 к договору аренды земельного участка от 12.02.2010 №М-06-510037, заключенного между Департаментом городского имущества города Москвы и Ассоциацией поддержки предпринимательства «Центр развития предпринимательства по ЮЗАО г. Москвы», зарегистрированное в Управлении Росреестра по Москве 17.12.2021 под №77/06/0006004/82-77/051/2021-72.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОВАКС", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Правительство Москвы, Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

Ассоциация поддержки предпринимательства "Центр развития предпринимательства Юго-западного административного округа г.Москвы" в представленном отзыве исковые требования отклонила, указала, что истец не является участником строительства здания многофункционального делового комплекса с размещением Центра развития предпринимательства Юго-Западного административного округа г. Москвы. Уведомлением от государственной регистрации от 22.09.2021 №МFС-0558/2021-1480938.1480743.1480415 Управления Росреестра по Москве внесена запись о прекращении договоров участия в долевом строительстве №5-15, №2-1, №2-14 от 18.03.2014. На момент заключения договора аренды с ООО «КОВАКС» истец не являлся участником долевого строительства, в связи с чем согласия от истца не требовалось.

В дополнении на отзыв Ассоциация поддержки предпринимательства "Центр развития предпринимательства Юго-западного административного округа г.Москвы" указала, что расторгая договор аренды земли стороны руководствовались отсутствием объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также отсутствием денежных средств на возведение объекта капитального строительства.

Кроме того, земельный участок с кадастровым номером 77:06:0006004:82 обременен сервитутом, установленным согласно РД ДГИ от 09.07.2019 №26311, РД ДГИ от 11.05.2021 №19066, РД ДГИ от 11.05.2021 №19065 который, в свою очередь, создает невозможность использования земельного участка в целях, установленных договором.

Сам факт нахождения права аренды в залоге не может исключать либо ограничивать арендодателя в его праве требовать расторжения договора аренды по основаниям, предусмотренным законом или договором.

Оспаривая доводы ответчика истец в письменных поясных указал, что решением Арбитражного суда города Москвы от 23.04.2020 по делу №А40-209267/19 были удовлетворены исковые требования  ООО  «АЛДЕНА» (правопредшественник ИП Толмачева Р.А.): односторонний отказ АПП ЦРП от исполнения ДДУ от 18.03.2014 № 2-1, 2-14, 5-15, заключенных с ООО «АЛДЕНА», был признан незаконным; суд обязал Управление Росреестра по Москве аннулировать записи в ЕГРН о государственной регистрации расторжения договоров участия в долевом строительства от 18.03.2014 № 2-1,2-14 и 5-15 и восстановить в ЕГРН записи о государственной регистрации от 26.03.2014 № 77-77-06/005/2014-202, 77-77-06/005/2014-203 и 77-77- 06/005/2014-204 договоров участия в долевом строительства от 18.03.2014 № 2-1, 2-14 и 5-15 и сведения о правах ООО «Алдена» как залогодержателя по отношению к предмету договоров.

С момента рассмотрения дела №А40-209267/19 производство работ по реализации проекта строительства Многофункционального делового комплекса с размещением Центра предпринимательства Юго-Западного административного округа города Москвы не возобновилось.

Более того, на заседании Градостроительно-земельной комиссии г. Москвы от 29.04.2021 № 16 было принято решение о прекращении реализации инвестиционного проекта и предоставлении земельного участка по адресу: г. Москва, ул. Миклухо-Маклая, вл. 16/10 ООО «КОВАКС».

В соответствии с пп. 5.2 и 5.3 пункта 39 выписки из протокола заседания Градостроительной-земельной комиссии города Москвы от 29.04.2021 № 16 расторжение договора аренды с АПП от 12.02.2010 № М-06-510037 и заключение нового договора аренды с ООО «КОВАКС» возможно после получения согласия залогодержателей -участников долевого строительства на расторжение договора аренды.

Такое решение ГЗК было принято в связи с тем, что право аренды земельного участка находилось в залоге у участников долевого строительства.

АПП ЦРП, не имея намерения возвращать истцу денежные средства по договору долевого участия и не предоставляя возможность участия в новом инвестиционном проекте ООО «КОВАКС», в нарушение Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в одностороннем порядке отказалась от исполнения договоров долевого участия с ИП Толмачевым Р.А., заведомо осознавая, что данные отказы являются незаконными.

27.09.2021 ИП Толмачев Р.А. обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковыми требованиями к АПП ЦРП о признании незаконным одностороннего отказа АПП ЦРП от исполнения договоров участия в долевом строительстве от 18.03.2014 № 2-1, 2-14, 5-15; о восстановлении прав ИП Толмачева Р.А. на объекты договоров участия в долевом строительстве от 18.03.2014 № 2-1, 2-14, 5-15; о восстановлении прав ИП Толмачева Р.А. на объекты ДДУ от 18.03.2014 № 2-1, 2-14, 5-15; об обязании Управления Росреестра по Москве аннулировать запись о государственном расторжении ДДУ от 18.03.2014 № 2-1, 2-14, 5-15 и внести запись о зарегистрированных ДДУ от 18.03.2014 № 2-1, 2-14, 5-15.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 30.09.2021 исковое заявление ИП Толмачева Р.А. к АПП ЦРП было принято к производству и возбуждено дело № А40-206417/21-133-1129.

Таким образом, на момент заключения ответчиками соглашения о расторжении договора аренды от 26.11.2021 в производстве Арбитражного суда г. Москвы рассматривался иск ИП Толмачева Р.А. о признании отказа АПП ЦРП от исполнения договоров участия в долевом строительстве от 18.03.2014 № 2-1, № 2-14, № 5-15.

18.05.2022 в судебном заседании по делу № А40-206417/21-133-1129 Арбитражный суд г. Москве удовлетворил исковые требования ИП Толмачева Р.А., признал незаконным отказ АПП ЦРП от исполнения договоров участия в долевом строительстве от 18.03.2014 № 2-1, №2-14, №5-15.

Градостроительно-земельная комиссии города Москвы приняла решение согласиться с предложением генерального Инвестора-Застройщика (АПП ЦРП) о расторжении инвестиционного контракта от 03.02.2006 и договора аренды земельного участка от 12.02.2010 № М-06-510037 по соглашению сторон при условии согласия залогодержателей права аренды земельного участка.

Поскольку решение Градостроительной-земельной комиссии о расторжении договора аренды было обусловлено получением согласия залогодержателей - участников долевого участия, то соглашение о расторжении договора аренды в отсутствии данного согласия является незаконным.

17.09.2021 истец обратился в Прокуратуру г. Москвы с жалобой на решение Градостроительно-земельной комиссии города Москвы от 29.04.2021 № 16.

Прокуратура города Москвы направила данную жалобу для рассмотрения в Аппарат Мэра и Правительства Москвы.

Во исполнение поручения Аппарата Мэра и Правительства Москвы от 22.11.2021 № 4-19-5918/21-6 Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (далее -Москомстройинвест) направил ответ на данное обращение.

Согласно ответу Москомстройинвеста от 14.12.2021 № 77-25-83/21-27 по информации Департамента городского имущества города Москвы, представленной в рамках исполнения поручения № 39.5.32 протокола от 29.04.2021 № 16, пункт 39, до настоящего времени согласие залогодержателей застройщиком не получено.

Таким образом, на момент направления ответа - 14.12.2021 АПП ЦРП не предоставила согласие залогодержателей, между тем соглашение о расторжении подписано сторонами 26.11.2021.

Департамент городского имущества города Москвы и Правительство Москвы в письменных пояснениях указали, что земельный участок, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Миклухо-Маклая, вл. 16/10 с кадастровым номером 77:06:0006004:82 предоставлен Ассоциации поддержки предпринимательства «Центр развития предпринимательства Юго-Западного административного округа города Москвы» в аренду на основании договора от 12.02.2010 № М-06-510037 сроком до 31.12.2012 для строительства здания многофункционального делового комплекса с размещением Центра развития предпринимательства ЮЗАО города Москвы (запись о регистрации 16.04.2010).

Реализация инвестиционного проекта строительства осуществляется в соответствии с распоряжениями Правительства Москвы от 21.02.2005 № 224-РП (в ред. от 29.05.2019) «О строительстве многофункционального делового комплекса с размещением Центра развития предпринимательства Юго-Западного административного округа города Москвы по адресу: ул. Миклухо-Маклая, вл. 16/10», от 19.01.2010 № 51-РП «О предоставлении некоммерческому партнерству "Центр развития предпринимательства Юго-Западного административного округа г. Москвы" земельного участка по адресу: ул. Миклухо-Маклая, вл. 16/10».

Условия договора аренды определены, в том числе, в соответствии с обязательствами по инвестиционному контракту от 03.02.2006 (реестровый № 12-010369-5601-0026-00001-06, далее - контракт).

На заседании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы п. 35 протокола от 31.01.2019 № 4 принято решение о продлении срока реализации инвестиционного проекта.

В соответствии с пунктом 2.2 контракта (в редакции дополнительного соглашения № 4 от 11.06.2019) установлен срок строительства и ввода в эксплуатацию комплекса (II этап реализации инвестиционного проекта) - 30 месяцев со дня получения разрешения на строительство объекта согласно проекту организации строительства в составе проектной документации, получившей положительное заключение экспертизы, но не позднее 30.06.2022.

Аналогичное условие включено в особые условия рассматриваемого договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 12.08.2019.

Однако, по состоянию на 2020 год объект не построен, работы по нему приостановлены (стена в грунте, завершены работы подготовительного периода).

В связи с невыполнением застройщиком обязательств по строительству объекта, учитывая невозможность реализации проекта за счет средств СМП, на заседании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы (протокол от 29.04.2021 № 16, п. 39, далее - ГЗК) было принято решение о прекращении реализации инвестиционного проекта по адресу: ул. Миклухо-Маклая, вл. 16/10 и предоставлении указанного земельного участка в рамках реализации МаИП иному арендатору - ООО «КОВАКС» для целей строительства многофункционального делового центра.

Во исполнение решения ГЗК от 29.04.2021 № 16, п. 39 между Департаментом и АПП «ЦРП» было заключено дополнительное соглашение от 26.11.2021 к договору аренды земельного участка от 12.02.2010 № М-06-510037, в соответствии с которым стороны расторгают указанный договор аренды с 29.04.2021.

Кроме того, во исполнение решения ГЗК, между Департаментом и ООО «КОВАС» был заключен договор аренды от 21.03.2022 № И-06-002327 земельного участка с кадастровым номером 77:06:0006004:82 сроком до 21.03.2027 для целей строительства многофункционального делового комплекса.

Оспариваемое истцом дополнительное соглашение от 26.11.2021 к договору аренды земельного участка от 12.02.2010 № М-06-510037 заключено по соглашению сторон указанного договора, во исполнение принятого решения ГЗК от 29.04.2021 № 16, п. 39, с учетом положений действующего законодательства.

Признание недействительным дополнительного соглашения от 26.11.2021 не восстановит нарушенное право истца, поскольку не приведет к исполнению обязательств бывшего застройщика АПП «ЦРП» перед участниками долевого строительства на основании заключенных договоров долевого участия.

В рамках обсуждения вопроса на заседании ГЗК о расторжении договора аренды с АПП «ЦРП» и заключения нового договора с ООО «КОВАКС» было принято решение о необходимости предоставления согласия залогодержателя на расторжение договора аренды земельного участка от 12.02.2010 № М-06-510037, о чем была проинформирована АПП «ЦРП».

В ответ на письма Департамента о необходимости предоставления согласия залогодержателя на расторжение договора аренды, от АПП «ЦРП» был получен ответ от 15.11.2021 № ДГИ-Э-141830/21, в соответствии с которым АПП «ЦРП» предоставил информацию о зарегистрированных договорах долевого участия на основании сведений ЕГРН от 13.11.2021, а также предоставил нотариально удостоверенные согласия участников долевого строительства.

Необходимо учесть, что согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН относительно рассматриваемого земельного участка с кадастровым номером 77:06:0006004:82, в период получения согласия залогодержателей в ЕГРН отсутствовали сведения об обременении указанного земельного участка договорами долевого участия, заключенных с ИП Толмачевым Р.А., ИП Аль-Хатиб Мамдухом, ООО «АУДИТ-ФИНАНС».

Таким образом, при расторжении договора аренды земельного участка были получены согласия залогодержателей, в связи с чем действия Департамента соответствовали критериям разумности и добросовестности.

Само по себе нахождение права аренды земельного участка в залоге не влияет на существо правоотношений между сторонами, возникших из договора аренды, в том числе не влияет на предусмотренное законом право арендодателя расторгнуть договор в случае нарушения арендатором принятых на себя обязательств.

Москомстройинвест в письменных пояснениях указало, что в настоящее время издано распоряжение Правительства Москвы от 11.01.2022 №3-РП «О прекращении реализации инвестиционного проекта строительства многофункционального делового комплекса с размещением Центра развития предпринимательства Юго-Западного административного округа города Москвы по адресу: ул. Миклухо-Маклая, вл. 16/10 и признании утратившими силу правовых актов города Москвы» о прекращении реализации инвестиционного проекта строительства многофункционального делового комплекса с размещением центра развития предпринимательства Юго-Западного административного округа города Москвы по адресу: ул. Миклухо-Маклая, вл. 16/10.

Департаментом городского имущества города Москвы оформлен договор аренды с ООО «КОВАКС» от 21.03.2022 №И-06-002327 сроком до 21.03.2027 для целей строительства многофункционального делового комплекса.

Истец представил письменные объяснения, в которых указал, что ответчики допустили злоупотребление правом при заключении оспариваемого дополнительного соглашения, о притязаниях истца было известно как Ассоциации, та и Департаменту.

В подтверждение права на оспаривание соглашения истец сослался на определение Верховного Суда РФ от 16.08.2022 №309-ЭС21-23067.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, указал, что залог права аренды земли является единственным активом Ассоциации, за счет которого могут быть восстановлены права истца.

Департамент городского имущества города Москвы и Правительство Москвы доводы иска отклонили, ссылаясь на ранее представленные письменные пояснения.

Москомстройинвест также исковые требования отклонило по доводам, изложенным в письменных пояснениях, указало, что в настоящий момент земельный участок передан в аренду ООО «КОВАКС».

ООО «КОВАКС» и Управление Росреестра по Москве в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Дело в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ рассмотрено в отсутствие указанных третьих лиц.

Изучив материалы дела, в том числе предмет и основание иска, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, заслушав пояснения лиц, явившихся в заседание, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 18.03.2014 между Некоммерческим партнерством «Центр развития предпринимательства Юго-Западного административного округа г. Москвы» (Ассоциация поддержки предпринимательства «Центр развития предпринимательства Юго-Западного административного округа г. Москвы» (ИНН 7727218700) далее по тексту - ЦРП ЮЗАО) и Обществом с ограниченной ответственностью «Алдена» были заключены договоры участия в долевом строительстве: 

- договор участия в долевом строительстве от 18.03.2014 № 2-1 (Далее по тексту - ДДУ № 2-1). Объектом долевого строительства является нежилое помещение, площадью: 497,7 (четыреста девяносто семь целых семь десятых) кв. м., расположенное на первом этаже, строительный номер 13 и втором этаже, строительные номера: 1,2,3,4 и 8 (восемь) машиномест, расположенных в подземной парковке площадью 128,4 (Сто двадцать восемь целых четыре десятых) кв.м, строительные номера: 2.66; 2.67; 2.68; 2.69; 2.70; 2.71; 2.72; 2.73 (Приложение № 1), а также доля в общем имуществе на праве общей долевой собственности 2,33 (две целых тридцать три сотых) % от нежилых помещений общего назначения площадью 6 911,8 (Шесть тысяч девятьсот одиннадцать и восемь десятых) кв.м. и 2,32 (Две целых тридцать две сотых) % от площадей помещений общего пользования парковок общей площадью 10 701,5 (Десять тысяч семьсот один и пять десятых) кв.м. 

- договор участия в долевом строительстве от 18.03.2014 № 2-14 (Далее по тексту - ДДУ № 2-14). Объектом долевого строительства является нежилое помещение, площадью: 191,2 (Сто девяносто один целый две десятые) кв. м, расположенное на втором этаже, строительный номер 14 и 4 (четыре) машиноместа, расположенных в подземной парковке площадью 74,4 (Семьдесят четыре целых четыре сотых) кв., строительные номера: 2.64; 2.64А; 2.65; 2.65А (Приложение № 1), а также доля в общем имуществе на праве общей долевой собственности 0,91 (Ноль целых девяносто одна сотая) % от нежилых помещений общего назначения площадью 6 911,8 (Шесть тысяч девятьсот одиннадцать и восемь десятых) кв.м. и 0,53 (Ноль целых пятьдесят три сотых) % от площадей помещений общего пользования парковок общей площадью 10 701,5 (Десять тысяч семьсот один и пять десятых) кв.м. 

- договор участия в долевом строительстве от 18.03.2014 № 5-15 (Далее по тексту -ДДУ №5-15). Объектом долевого строительства является нежилое помещение, расположенное на пятом этаже площадью: 199,0 (Сто девяносто девять) кв. м, строительные номера: 15, 10 и 3 (три) машиноместа, расположенных в подземной парковке площадью 44,0 (Сорок четыре) кв., строительные номера: 2.61; 2.62; 2.63 (Приложение № 1), а также доля в общем имуществе на праве общей долевой собственности 0,93 (Ноль целых девяносто три сотых) % от нежилых помещений общего назначения площадью 6 911,8 (Шесть тысяч девятьсот одиннадцать и восемь десятых) кв.м. и 0,47 (Ноль целых сорок семь сотых) % от площадей помещений общего пользования парковок общей площадью 10 701,5 (Десять тысяч семьсот один и пять десятых) кв.м.

Указанные договоры были заключены с целью реализации проекта строительства Многофункционального делового комплекса с размещением Центра развития предпринимательства Юго-Западного административного округа города Москвы по адресу: ул. Миклухо-Маклая, вл. 16/10 (далее по тексту - Комплекс) в соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 21.02.2005 № 224-РП, распоряжением Правительства Москвы от 29.08.2013 № 477-РП (Инвестиционный контракт от 13.02.2006 № 12-010369-5601-0026-00001-06 с учётом Дополнительного соглашения № 1 от 04.03.2008, Дополнительного соглашения № 2 от 03.03.2010, Дополнительного соглашения № 3 от 18.09.2013, Дополнительного соглашения № 4 от 11.06.2019).

18.03.2019 ИП Толмачев Роман Александрович и ООО «Алдена» с согласия Ассоциации поддержки предпринимательства «Центр развития предпринимательства ЮгоЗападного административного округа г. Москвы» (далее по тексту - АПП) заключили Соглашения об уступке прав и переводе долга:

- к договору участия в долевом строительстве № 2-1 от 18.03.2014 – Объектом долевого строительства является нежилое помещение, площадью: 497,7 (четыреста девяносто семь целых семь десятых) кв. м., расположенное на первом этаже, строительный номер 13 и втором этаже, строительные номера: 1,2,3,4 и 8 (восемь) машиномест, расположенных в подземной парковке площадью 128,4 (Сто двадцать восемь целых четыре десятых) кв. м, строительные номера: 2.66; 2.67; 2.68; 2.69; 2.70; 2.71; 2.72; 2.73 (Приложение № 1), а также доля в общем имуществе на праве общей долевой собственности 2,33 (две целых тридцать три сотых) % от нежилых помещений общего назначения площадью 6 911,8 (Шесть тысяч девятьсот одиннадцать и восемь десятых) кв. м. и 2,32 (Две целых тридцать две сотых) % от площадей помещений общего пользования парковок общей площадью 10 701,5 (Десять тысяч семьсот один и пять десятых) кв. м.

- к договору участия в долевом строительстве № 5-15 от 18.03.2014 – Объектом долевого строительства является нежилое помещение, площадью: 191,2 (Сто девяносто один целый две десятые) кв. м, расположенное на втором этаже, строительный номер 14 и 4 (четыре) машиноместа, расположенных в подземной парковке площадью 74,4 (Семьдесят четыре целых четыре сотых) кв., строительные номера: 2.64; 2.64А; 2.65; 2.65А (Приложение № 1), а также доля в общем имуществе на праве общей долевой собственности 0,91 (Ноль целых девяносто одна сотая) % от нежилых помещений общего назначения площадью 6 911,8 (Шесть тысяч девятьсот одиннадцать и восемь десятых) кв. м. и 0,53 (Ноль целых пятьдесят три сотых) % от площадей помещений общего пользования парковок общей площадью 10 701,5 (Десять тысяч семьсот один и пять десятых) кв. м.

- к договору участия в долевом строительстве № 2-14 от 18.03.2014 – Объектом долевого строительства является нежилое помещение, расположенное на пятом этаже площадью: 199,0 (Сто девяносто девять) кв. м, строительные номера: 15, 10 и 3 (три) машиноместа, расположенных в подземной парковке площадью 44,0 (Сорок четыре) кв., строительные номера: 2.61; 2.62; 2.63 (Приложение № 1), а также доля в общем имуществе на праве общей долевой собственности 0,93 (Ноль целых девяносто три сотых) % от нежилых помещений общего назначения площадью 6 911,8 (Шесть тысяч девятьсот одиннадцать и восемь десятых) кв. м. и 0,47 (Ноль целых сорок семь сотых) % от площадей помещений общего пользования парковок общей площадью 10 701,5 (Десять тысяч семьсот один и пять десятых) кв. м.

На основании соглашений об уступке прав и переводе долга к договорам участия в долевом строительстве № 2-1 от 18.03.2014, номер государственной регистрации 77:06:0006004:82-77/060/2021-34 от 16.04.2021, № 5-15 от 18.03.2014, номер государственной регистрации 77:06:0006004:82-77/060/2021-32 от 16.04.2021, № 2-14 от 18.03.2014, номер государственной регистрации 77:06:0006004:82-77/060/2021- 31 от 16.04.2021 к ИП Толмачеву Роману Александровичу перешли в полном объеме права (требования) и обязанности, принадлежащие ООО «АЛДЕНА» как участнику долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве № 2-1, 2-14, 5- 15 от 18.03.2014. 

11.08.2021 в адрес ИП Толмачева Романа Александровича от АПП поступили предупреждения № 8/1, № 8/2, № 8/3 от 11.08.2021 о необходимости погашения участником долевого строительства задолженности по уплате цены договора № 2-1, № 2-14, № 5-15 от 18.03.2014 и о последствиях неисполнения такого требования.

12.08.2021 в ответ на предупреждения АПП о необходимости погашения участником долевого строительства задолженности по уплате цены договора № 2-1, № 2- 14, № 5-15 от 18.03.2014 и о последствиях неисполнения такого требования ИП Толмачевым Романом Александровичем направлен мотивированный ответ Исх. № 7 от 12.08.2021.

18.08.2021 в ответ на предупреждения АПП о необходимости погашения участником долевого строительства задолженности по уплате цены договора № 2-1, № 2-14, № 5-15 от 18.03.2014 и о последствиях неисполнения такого требования ИП Толмачевым Романом Александровичем направлены дополнительные ответы Исх. № 7 от 18.08.2021.

19.08.2021 директором АПП Федорцом К.А. было инициировано и проведено общее собрание участников долевого строительства.

На данном общем собрании принял участие представитель ООО «Ковакс» и единственный участник данного общества Ковалев Вячеслав Валерьевич.

В ходе собрания директор АПП Федорец К.А. сообщил о решении Градостроительной-земельной комиссии города Москвы от 29.04.2021 № 16 о прекращении реализации инвестиционного проекта и предоставлении земельного участка по адресу: г. Москва, ул. Миклухо-Маклая, вл. 16/10, а также заявил о невозможности исполнить обязательства по заключенным договорам долевого участия и предложил подписать соглашения о расторжении договора участия в долевом строительстве и заключении договора инвестирования в строительство нежилого здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Миклухо-Маклая, вл. 16/10 с ООО «Ковакс».

В соответствии с пп. 5.2 и 5.3 пункта 39 выписки из протокола заседания Градостроительной-земельной комиссии города Москвы от 29.04.2021 № 16 расторжение договора аренды с АПП от 12.02.2010 № М-06-510037 и заключение нового договора аренды с ООО «Ковакс» возможно после получения согласия залогодержателей - участников долевого строительства на расторжение договора аренды.

01.09.2021 ИП Толмачевым Романом Александровичем направлен запрос в АПП и Генеральному директору ООО «Ковакс» Хомиченко А.В. о предоставлении информации о дальнейшем порядке участия в новом проекте.

Между тем, 13.09.2021 АПП в одностороннем порядке отказалась от исполнения заключенных с ИП Толмачевым Романом Александровичем договоров участия в долевом строительстве от 18.03.2014 № 2-1, 2-14, 5-15, направив в адрес ИП Толмачева Романа Александровича по почте уведомления об одностороннем отказе от исполнения договоров участия в долевом строительстве от 18.03.2014 № 2-1, 2-14, 5-15.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в адрес ИП Толмачева Романа Александровича направлены Уведомления № 17-2335/2021, № 17-2334/2021, № 17-2333/2021 от 14.09.2021 о поступлении заявлений АПП вх. № MFC-0558/2021-1480938 о расторжении Договора участия в долевом строительстве от 18.03.2014 № 2-14, вх. № MFC-0558/2021-1480743 о расторжении Договора участия в долевом строительстве от 18.03.2014 № 2-1, вх. № MFC-0558/2021-1480415 о расторжении Договора участия в долевом строительстве от 18.03.2014 № 5-15. 

Полагая, что отказ АПП от исполнения договоров участия в долевом строительстве от 18.03.2014 № 2-1, 2-14, 5-15 и, как следствие, расторжение указанных договоров во внесудебном порядке является незаконным, истцом предъявлены в суд настоящие исковые требования.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 27.05.2022 по делу № А40-206417/21-133-1129, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2022, признан незаконным односторонний отказ АССОЦИАЦИИ ПОДДЕРЖКИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА «ЦЕНТР РАЗВИТИЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА ЮГОЗАПАДНОГО АДМИНИСТРАТИВНОГО ОКРУГА Г. МОСКВЫ» от исполнения договоров участия в долевом строительстве от 18.03.2014 № 2-1, 2-14, 5-15.

По правилам части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В части 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 N 30-П).

Между тем, в период рассмотрения вышеуказанного спора – 26.11.2021 между  АПП и Департаментом в соответствии с решением Градостроительно-земельной комиссии города Москвы от 29.04.2021 (протокол №16 п.39), ст. 450 ГК РФ было подписано дополнительное соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 12.02.2010 №М-06-510037 с 29.04.2021.

Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - закон № 214-ФЗ) урегулированы отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ч. 1 ст. 1).

В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (ч. 1 ст. 13).

Залогом в порядке, установленном ст. 13 - 15 закона № 214-ФЗ, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 12.1). Залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке (ч. 8.1 ст. 13).

Согласно п. 1.1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу закона № 214-ФЗ, погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления и предъявления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с ч. 6 ст. 8 указанного закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 8.1 ст. 13 закона № 214-ФЗ возникший в связи с заключением договора участия в долевом строительстве залог земельного участка, либо залог права аренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного многоквартирного дома. Положения названной части применяются в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в указанном многоквартирном доме после регистрации права собственности на такие помещения. Соответствующая запись в ЕГРН о залоге в отношении этого земельного участка подлежит погашению органом регистрации прав без заявления о погашении данного залога одновременно с государственным кадастровым учетом данного многоквартирного дома, построенного (созданного) с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 14.01.2014 № 2-О указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Федерального закона № 214-ФЗ, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства.

При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства, при нарушении условий о качестве, при расторжении договора и т.д.

При наличии в ЕГРН записи о наличии обременений в пользу участников долевого строительства, договор аренды земельного участка не подлежит расторжению, поскольку аренда находится в силу закона у участников долевого строительства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Для квалификации сделки как совершенной со злоупотреблением правом в дело должны быть представлены доказательства того, что, совершая сделку, стороны намеревались реализовать какой-либо противоправный интерес.

Как указано в пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 15.04.2008 № 289-О-О разъяснено, что заинтересованным согласно норме статьи 166 ГК РФ является субъект, имеющий материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять.

Из приведенных правовых норм и разъяснений следует, что заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов. Соответствующий иск может быть удовлетворен только в том случае, если оспариваемой сделкой нарушены права и охраняемые законом интересы и целью его обращения в суд является восстановление этих нарушенных прав и интересов.

Таким образом, иск о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, поданный лицом, не являющимся стороной этой сделки, подлежит удовлетворению при соблюдении двух условий: 1) истец доказал наличие у него законного интереса, защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон полученного по сделке; 2) гражданское законодательство не устанавливает иной способ защиты нарушенного права истца.

Оспаривая, заключенное между ответчиками дополнительное соглашение от 26.11.2021 о расторжении договора аренды земельного участка от 12.02.2010 №М-06-510037 с 29.04.2021, истец указал, что сделка была совершена с нарушением норм права, а именно без получения согласия участника долевого строительства (истца), как залогодержателя.

Кроме того, истец полагает, что сделка была совершена со злоупотреблением права.

Как следует из материалов дела, в рамках обсуждения вопроса на заседании ГЗК о расторжении договора аренды с АПП «ЦРП» и заключения нового договора с ООО «КОВАКС» было принято решение о необходимости предоставления согласия залогодержателя на расторжение договора аренды земельного участка от 12.02.2010 № М-06-510037, о чем была проинформирована АПП «ЦРП».

В ответ на письма Департамента о необходимости предоставления согласия залогодержателя на расторжение договора аренды, от АПП «ЦРП» был получен ответ от 15.11.2021 № ДГИ-Э-141830/21, в соответствии с которым АПП «ЦРП» предоставил информацию о зарегистрированных договорах долевого участия на основании сведений ЕГРН от 13.11.2021, а также предоставил нотариально удостоверенные согласия участников долевого строительства.

При этом, согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН относительно рассматриваемого земельного участка с кадастровым номером 77:06:0006004:82, в период получения согласия залогодержателей в ЕГРН отсутствовали сведения об обременении указанного земельного участка договорами долевого участия, заключенных с ИП Толмачевым Р.А., ИП Аль-Хатиб Мамдухом, ООО «АУДИТ-ФИНАНС».

Таким образом, при расторжении договора аренды земельного участка были получены согласия залогодержателей, в связи с чем действия Департамента соответствовали критериям разумности и добросовестности.

Более того, суд учитывает, что в рамках дела № А40-206417/21 истец обращался в суд с заявлением о принятии обеспечительных мер.

В принятии обеспечительных мер судом было отказано со ссылкой на то, что в соответствии с пунктом 7 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее.

Если в течение трех месяцев со дня внесения в государственный реестр отметки о возражении в отношении зарегистрированного права лицо, по заявлению которого она внесена, не оспорило зарегистрированное право в суде, отметка о возражении аннулируется. В этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается.

Лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении этого права.

Вместе с тем, доказательства реализации истцом указанного способа уведомления третьих лиц о своих притязаниях на имущественные права по договорам долевого участия в строительстве суду не представлены. 

Доказательства того, что на момент заключения ответчиками дополнительного соглашения в Управлении Росреестра по Москве содержались сведения о наличии судебного спора об оспаривании одностороннего отказа АПП «ЦРП» от договоров долевого участия в строительстве истцом суду не представлено.

Из картотеки арбитражных дела, расположенной на официальном сайте суда в сети Интернет следует, что Департамент городского имущества города Москвы был привлечен к участию в деле № А40-206417/21 только 24.01.2022.

Указанные выше обстоятельства свидетельствуют о наличии в действиях Департамента добросовестности при совершении сделки по расторжению договора земельного участка, который добросовестно руководствовался сведениями, внесенными в ЕГРН.

Умалчивание АПП «ЦРП» о наличии спора в суде не отменяет добросовестности Департамента при совершении сделки.

Более того, в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ при прекращении аренды земельных участков прекращаются заложенное право вследствие отсутствия предмета ипотеки (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.04.2015 № 305-КГ15-111).

В связи с чем сам факт нахождения права аренды в залоге не может исключать либо ограничивать арендодателя в его праве требовать расторжения договора аренды по основаниям, предусмотренным законом или договором. 

Таким образом, наличие существенных нарушений арендатором условий договора аренды земельного участка не исключало право Департамента требовать его расторжения вне зависимости от залоговых обязательств, которые будут прекращены после прекращения арендных отношений вследствие отсутствия предмета ипотеки.

В связи с невыполнением застройщиком обязательств по строительству объекта, учитывая невозможность реализации проекта за счет средств СМП, на заседании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы (протокол от 29.04.2021 № 16, п. 39) было принято решение о прекращении реализации инвестиционного проекта по адресу: ул. Миклухо-Маклая, вл. 16/10 и предоставлении указанного земельного участка в рамках реализации МаИП иному арендатору - ООО «КОВАКС» для целей строительства многофункционального делового центра.

Во исполнение решения ГЗК от 29.04.2021 № 16, п. 39 между Департаментом и АПП «ЦРП» было заключено дополнительное соглашение от 26.11.2021 к договору аренды земельного участка от 12.02.2010 № М-06-510037, в соответствии с которым стороны расторгают указанный договор аренды с 29.04.2021.

Кроме того, во исполнение решения ГЗК, между Департаментом и ООО «КОВАС» был заключен договор аренды от 21.03.2022 № И-06-002327 земельного участка с кадастровым номером 77:06:0006004:82 сроком до 21.03.2027 для целей строительства многофункционального делового комплекса.

Таким образом спорное дополнительное соглашение не противоречит действующим нормам права, заключено с соблюдением положений закона № 214-ФЗ. Доказательства того, что при заключении указанного дополнительного соглашения стороны сделки намеревались реализовать какой-либо противоправный интерес, суду не представлено.

Более того, суд учитывает, что признание недействительным дополнительного соглашения от 26.11.2021 не восстановит нарушенное право истца, поскольку не приведет к исполнению обязательств бывшего застройщика АПП «ЦРП» перед участниками долевого строительства на основании заключенных договоров долевого участия, учитывая, что инвестиционный контракт между городом и АПП «ЦРП» расторгнут, земельный участок передан в аренду ООО «КОВАКС» для целей строительства многофункционального делового комплекса.

Также суд учитывает, что истец не лишен возможности защитить свои права иными способами, в том числе предъявить к застройщику требования о возврате уплаченных по договорам долевого участия денежных средств, начисленных штрафных санкций, а также требовать взыскания убытков, причиненных в результате незаконного отказа от исполнения договоров долевого участия.

Учитывая изложенное исковые требования удовлетворению не подлежат.

Расходы по госпошлине в порядке ст. 110 АПК РФ остаются на истце.

Руководствуясь ст.ст. 8, 10, 11, 12, 168 ГК РФ, ст.ст. 9, 41, 49, 65, 110, 123, 156, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

Е.И. Волкова